李崇富

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院馬克思主義研究院，北京市 100732）

關(guān)于解決大城市房?jī)r(jià)畸高的基本思路

李崇富

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院馬克思主義研究院，北京市 100732）

20世紀(jì)90年代初，我國(guó)在城市職工“房改”中停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化和商品化制度，并取得了突出成效，一大批原有福利房的老職工可以廉價(jià)買房，穩(wěn)住了城市居民的大頭；加快了城市住宅建設(shè)，推動(dòng)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展，住房條件大為改善。但也導(dǎo)致了一系列極為突出和嚴(yán)重的問(wèn)題，近幾年大城市房?jī)r(jià)高漲，房?jī)r(jià)畸高，房?jī)r(jià)收入比畸高；大城市商品房市場(chǎng)失去可控性；大城市商品房因過(guò)度市場(chǎng)化，異化為少數(shù)富人和權(quán)勢(shì)者炒作投機(jī)、謀取暴利的工具，造成了大量房產(chǎn)資源的浪費(fèi)和嚴(yán)重的貧富分化。為控制和解決我國(guó)大城市商品房房?jī)r(jià)畸高問(wèn)題，必須深化改革，從制度上重新進(jìn)行設(shè)計(jì)。首先，要認(rèn)識(shí)到解決廣大市民基本住房需要的重要性以及目前問(wèn)題的嚴(yán)重性；其次，中央和各級(jí)地方政府必須堅(jiān)決、果斷、有步驟地終止“賣地財(cái)政”；其三，廣大市民即一般工薪階層的基本住房，應(yīng)以各級(jí)政府為主導(dǎo)通過(guò)有限的貨幣化來(lái)解決；其四，我國(guó)完全市場(chǎng)化的商品房企業(yè)，依然還有其應(yīng)有的活動(dòng)舞臺(tái)和發(fā)展空間。

大城市；房?jī)r(jià)；畸高；基本思路

自20世紀(jì)90年代初開(kāi)始，我國(guó)在城市職工“房改”中停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化（即把原福利房廉價(jià)賣給住戶）和商品化制度。其突出成效，一是一大批原有福利房的老職工廉價(jià)買房，基本上穩(wěn)住了城市居民的大頭；二是加快了城市住宅建設(shè)，商品房市場(chǎng)十分紅火，不少人住房條件有了改善。全國(guó)市民住房面積從當(dāng)時(shí)的人均不足10平方米，到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到人均30平方米左右，大體相當(dāng)于目前日本的水平，這是了不起的成就。但同時(shí)，其問(wèn)題也極為突出和嚴(yán)重。這主要是，目前我國(guó)城市已經(jīng)形成了一種極少數(shù)上層人士的隱性特權(quán)房、價(jià)格失控和瘋狂飚漲的畸型商品房、為極少數(shù)特困戶提供的保障房“三合一”的住房制度格局。這里暫不討論特權(quán)房（國(guó)家和部分有條件單位為少數(shù)上層人士提供的“官邸”、公寓、特許房等）和保障房（為低收入住房特困戶提供的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等）問(wèn)題。這是因?yàn)?，?duì)于前者，是否實(shí)行以及如何實(shí)行比較復(fù)雜，須作專門研究；而對(duì)于后者，必須加強(qiáng)，則在輿論上比較一致。所以，本文只重點(diǎn)討論如何控制和解決我國(guó)大城市商品房房?jī)r(jià)畸高問(wèn)題的基本思路。

筆者認(rèn)為，由于制度性放縱和過(guò)度市場(chǎng)化，我國(guó)大城市商品房市場(chǎng)已經(jīng)失控，走入了死胡同，必須深化改革，從制度上重新進(jìn)行設(shè)計(jì)。其理由是：

其一，近幾年大城市房?jī)r(jià)瘋狂飚漲，房?jī)r(jià)畸高，房?jī)r(jià)與人均收入和戶均收入比也高得離譜，幾乎所有靠正常工薪收入的人，不吃不喝，都無(wú)力買房。有“海歸”以自己的親身經(jīng)歷比較，認(rèn)為我國(guó)北京的收入和房?jī)r(jià)比是日本東京的8倍。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局和城建部報(bào)告，1940～2000年的60年里，美國(guó)房?jī)r(jià)年均上漲2.3%，低于銀行利率。到2010年11月，出售新房29萬(wàn)套，每套中間價(jià)21.3萬(wàn)美元（含地價(jià)），套均303平方米，地產(chǎn)面積1416平方米，且多為獨(dú)棟庭院，而2009年美國(guó)人年均工資為43460美元。[1]這就是說(shuō)，美國(guó)職工用不到5年的工薪收入，就能夠買到303平方米的住房，用一年的工薪收入就能夠買到60平方米的住房。這在我國(guó)任何省地級(jí)以上城市都是不可能達(dá)到的。美國(guó)駐華使館證實(shí)，在距離華盛頓市區(qū)30分鐘車程的地方，買一所占地兩市畝、二到三層、居住面積250平方米的獨(dú)棟住宅，目前市場(chǎng)價(jià)約為40萬(wàn)美元。[2]以這個(gè)價(jià)格（約折合人民幣270萬(wàn)元）在北京近郊買別墅，也是不可能的。日本、美國(guó)的人均GDP都在我國(guó)的10倍以上，而我國(guó)北京等一線城市的房?jī)r(jià)，卻高于日本東京和美國(guó)華盛頓。進(jìn)入新世紀(jì)的10年間，北京市四環(huán)路內(nèi)外的房?jī)r(jià)至少漲了4～5倍，2010年比上年均價(jià)上漲25%。2011年1月，北京新房前10個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)，都超過(guò)了每平方米5萬(wàn)元；即便四環(huán)路外10年前建成的稍好一些的二手房，其售價(jià)也都超過(guò)了每平方米3萬(wàn)元。任志強(qiáng)說(shuō)，北京四環(huán)路內(nèi)外商品房的價(jià)格，每平方米將要漲到超過(guò)5萬(wàn)元。目前，北京市年人均工資還買不到一平方米的住房。全世界包括所有資本主義國(guó)家在內(nèi)，買一套戶均面積之住宅的正常價(jià)格，都大體控制在家庭年均收入的3～6倍左右，而我國(guó)北京等一線城市卻一般高達(dá)15～20倍以上。我國(guó)大城市多數(shù)職工，靠其20～30年的工薪收入，不吃不喝，都無(wú)力買房。在我們社會(huì)主義國(guó)家出現(xiàn)這種情況，是極不正常且難以為繼的。

其二，我國(guó)大城市商品房由于過(guò)度市場(chǎng)化，已經(jīng)基本喪失了居住功能和民生屬性，而異化為少數(shù)人炒作投機(jī)、謀取暴利的工具，從而造成了大量房產(chǎn)資源的浪費(fèi)和嚴(yán)重的貧富分化。一邊是人民群眾買不起房，另一邊是大量商品房閑置；一邊是大量的年輕人淪為“房奴”，一邊是快速地造就了一批“暴富”的房地產(chǎn)大亨和億萬(wàn)富翁，同時(shí)也腐蝕了一大批掌管房地產(chǎn)資源的黨政干部?，F(xiàn)在，有些房地產(chǎn)商以及為他們辯護(hù)的輿論，用所謂我國(guó)人多和土地不足、供需關(guān)系緊張，來(lái)解釋房?jī)r(jià)畸高現(xiàn)象。假定如此，那么就根本無(wú)法解釋人口密度比我國(guó)大陸還要高得多的日本、新加坡等國(guó)家以及中國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)，為什么現(xiàn)在其房?jī)r(jià)相對(duì)合理，大多數(shù)人都能夠承受。其實(shí)，我國(guó)現(xiàn)在面臨的主要不是房源不足問(wèn)題。據(jù)原摩根士丹利（Morgan Stanley）亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠先生估計(jì)，目前中國(guó)的空置房可供2億人居住。既然我國(guó)已經(jīng)達(dá)到了人均30平方米的住房保有量，那么只要配置得當(dāng)，就能較好地解決人民群眾的居住問(wèn)題。我國(guó)畸型的商品房市場(chǎng)，既浪費(fèi)了大量資源，造成了十分嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫和金融泡沫，也加速了社會(huì)貧富分化，激化了社會(huì)矛盾。筆者認(rèn)為，如果不是當(dāng)初福利房的廉價(jià)出賣穩(wěn)住了大多數(shù)居民，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的社會(huì)問(wèn)題，可能早就不可收拾了。

其三，我國(guó)大城市商品房市場(chǎng)早就失去了可控性，已經(jīng)由失去理智變得瘋狂，患上了十足的“不治之癥”。人民群眾痛恨商品房市場(chǎng)，稱之為壓在中國(guó)勞動(dòng)人民頭上新的“三座大山”之一。而政府面對(duì)民怨鼎沸的社會(huì)輿論，不得不一次又一次調(diào)控房?jī)r(jià)，其出發(fā)點(diǎn)是好的，也取得了一些短暫的效果。但是，往往都很快就被沖掉了，沒(méi)有取得真正的調(diào)控效果，甚至中央政府的調(diào)控措施越嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)反彈（漲價(jià)）就越厲害。這是因?yàn)?，各?jí)地方政府、房地產(chǎn)商和銀行已經(jīng)形成了“利益共同體”，消極對(duì)待，陽(yáng)奉陰違，甚至或明或暗地反對(duì)“調(diào)控”。2010年兩會(huì)期間，北京一位副市長(zhǎng)坦言：北京市建房成本是每平方米3000元。假設(shè)如此，如果以每平方米6000元、9000元、12000元的價(jià)格出售新房，其利潤(rùn)率分別是100%、200%、300%；而如果以每平方米3～5萬(wàn)元的價(jià)格出售，其利潤(rùn)率則高達(dá)十幾倍。這是多么高的利潤(rùn)啊！馬克思曾在《資本論》中引證政論家鄧寧的話說(shuō)，資本“為了100%的利潤(rùn)，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤(rùn)，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險(xiǎn)”。[3]可以想見(jiàn)，面對(duì)比300%還要高得多的利潤(rùn)率的巨大誘惑，根據(jù)資本的客觀邏輯，我國(guó)房地產(chǎn)商根本就不會(huì)顧及中央政府對(duì)房地產(chǎn)所作的任何“調(diào)控”。

那么，我國(guó)為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？筆者認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前的商品房制度是一個(gè)即使在有規(guī)矩的資本主義國(guó)家也不會(huì)出現(xiàn)的怪胎。這是因?yàn)?，我?guó)商品房制度本來(lái)應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)機(jī)制積極作用與社會(huì)主義優(yōu)越性的結(jié)合，而實(shí)際情況則恰恰相反，它既放縱了房地產(chǎn)商的無(wú)比貪婪，又利用和扭曲了社會(huì)主義的掌控能力。試想，如果當(dāng)權(quán)者和極少數(shù)上層人士沒(méi)有特權(quán)房，或者他們?cè)谌纹趯脻M后必須搬出“官邸”和公寓，也得像其他人一樣去購(gòu)買商品房，那么他們能夠設(shè)計(jì)并容許實(shí)行目前這樣的商品房制度嗎？而這種制度的根本問(wèn)題，就是以土地國(guó)有的名義，進(jìn)行土地使用權(quán)炒作、倒賣和實(shí)行“土地財(cái)政”的問(wèn)題。各級(jí)地方政府都把住房用地作為搖錢樹(shù)，即通過(guò)已經(jīng)掌握的國(guó)有土地，加上從農(nóng)民那里廉價(jià)征來(lái)的集體土地的國(guó)有化，再通過(guò)“招拍掛”以及商人囤地倒地的方式，頻頻制造動(dòng)輒幾十億元的一塊塊“地王”，致使地價(jià)高達(dá)住房工程造價(jià)的若干倍，再加上政府其他各種稅費(fèi)以及房地產(chǎn)的暴利，推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲，使內(nèi)外投機(jī)購(gòu)房者大獲其利。據(jù)報(bào)道，2010年，在中央政府“嚴(yán)控”房?jī)r(jià)的情況下，全國(guó)土地出讓金還高達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增幅高達(dá)70.4%。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示：2009年，全國(guó)土地出讓金為14239.7億元，占地方財(cái)政收入的43.7%，2010年的這個(gè)比例，無(wú)疑會(huì)更高。這種“賣地財(cái)政”，后患無(wú)窮，不可持續(xù)。有關(guān)各方在這種巨大利益的誘惑下，在現(xiàn)有商品房制度下，任何人的任何承諾，任何房?jī)r(jià)調(diào)控，都顯得蒼白無(wú)力。

其實(shí)，我國(guó)現(xiàn)有的商品房制度，早已進(jìn)退維谷，騎虎難下，形成了死結(jié)。北京、上海、杭州等大都市的房?jī)r(jià)即使下降一半，老百姓仍然買不起房。而一旦房?jī)r(jià)降到首付以下，就會(huì)出現(xiàn)退房潮，我國(guó)金融體系就會(huì)崩潰，國(guó)家當(dāng)然是不會(huì)容許這種情況發(fā)生的。國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)：“遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲”，表明了政府調(diào)控的兩難處境。筆者認(rèn)為，我國(guó)要真正解決大城市房?jī)r(jià)飚漲和房?jī)r(jià)畸高問(wèn)題，就必須認(rèn)真反思，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以“壯士斷腕”的決心，從根本上調(diào)整思路，朝著正確的方向，深化我國(guó)住房制度特別是商品房制度的改革。筆者在2008年全國(guó)政協(xié)提案中，曾經(jīng)提出過(guò)類似的建議。下面，本人再次加以呼吁和重申：

一是要認(rèn)識(shí)到解決廣大市民基本住房問(wèn)題的極端重要性與當(dāng)前問(wèn)題的嚴(yán)重性。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我國(guó)現(xiàn)行商品房制度及其不可承受、不可持續(xù)的畸高房?jī)r(jià)，從根本上違背了廣大市民的根本利益，是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制格格不入的。在社會(huì)主義制度下，房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)而不應(yīng)是支柱性產(chǎn)業(yè)。任何鳥(niǎo)雀都有一個(gè)窩，人民群眾獲得基本住房，是最起碼的基本生活條件，不能將之作為一般商品，以新自由主義的做法，讓扭曲的市場(chǎng)自發(fā)地投機(jī)炒作。這種房地產(chǎn)既不能成為政府的搖錢樹(shù)，也不能成為房地產(chǎn)商和炒房者獲得“暴利”的工具。無(wú)論房屋是出售（不必提倡所有居民都買房）還是出租，必須讓普通住房回歸居住功能和民生本性。問(wèn)題的嚴(yán)重性還在于，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了銀行，銀行又“綁架”了政府和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。而一旦房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，使房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹和破裂，其后果不堪設(shè)想。

二是中央和各級(jí)地方政府必須堅(jiān)決、果斷、有步驟地終止“賣地財(cái)政”。應(yīng)當(dāng)本著保護(hù)耕地、節(jié)約非農(nóng)用地的原則，在給予拆遷戶、被征地農(nóng)民以合理補(bǔ)償和必要安置的前提下，不宜把建房用地的70年使用權(quán)一次性完全出賣，可借鑒西方國(guó)家的一些做法，收取建房者和購(gòu)房者都能承擔(dān)得起的、合理的土地出讓金，繼而適當(dāng)?shù)囟嗍杖∫稽c(diǎn)住房保有稅費(fèi)，以使中央和各級(jí)政府有這方面穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。各級(jí)政府更不能同銀行、房地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體，通過(guò)所掌握的國(guó)有土地使用權(quán)的一次性出售，來(lái)盤剝城市居民，讓廣大職工在給國(guó)內(nèi)外老板當(dāng)打工仔、拿低薪的情況下，再給銀行當(dāng)幾十年乃至一輩子的“房奴”。如果我國(guó)允許各級(jí)地方政府繼續(xù)搞“賣地財(cái)政”，勢(shì)必會(huì)危及18億畝的耕地底線，勢(shì)必會(huì)造成一個(gè)脫離人民群眾的畸型房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)使現(xiàn)行保障房制度很難維持下去。

三是廣大市民即一般工薪階層的基本住房，應(yīng)當(dāng)以各級(jí)政府為主導(dǎo)通過(guò)有限的貨幣化來(lái)解決。我國(guó)城市可借鑒新加坡、印度等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，以政府為主導(dǎo)，組織國(guó)有企業(yè)或者授權(quán)股份制的住房建筑、銷售和物業(yè)管理等企業(yè)，堅(jiān)持保本和微利經(jīng)營(yíng)，有時(shí)需要少量的政府補(bǔ)貼，在終結(jié)“賣地財(cái)政”的基礎(chǔ)上，提高現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的地位并擴(kuò)大其規(guī)模，作為出售、出租和管理的主要形式，即通過(guò)采取類似于新加坡的“組屋”制度，來(lái)滿足絕大多數(shù)市民的基本住房需求。現(xiàn)在，國(guó)家嚴(yán)令要求各級(jí)政府在2011年內(nèi)開(kāi)工興建1000萬(wàn)套保障房；未來(lái)5年，全國(guó)要興建3600萬(wàn)套保障房。但是，如果不終止“賣地財(cái)政”，恐怕難以完成這個(gè)耗資巨大的任務(wù)。當(dāng)然，如果各級(jí)地方政府有辦法、有能力，能夠讓廣大工薪階層以其家庭年均收入3～6倍左右的房?jī)r(jià)，買到適當(dāng)水平的商品房，那么也不必建造這么多的保障房。而同時(shí)，只要輔以少量廉價(jià)的“公租房”和“照顧房”（即必要的“官邸”和公寓等）就可以了。而嚴(yán)峻的問(wèn)題是，在我國(guó)現(xiàn)行商品房制度已經(jīng)形成夾生飯的情況下，恐怕短期內(nèi)根本無(wú)法做到這一點(diǎn)。

四是我國(guó)完全市場(chǎng)化的商品房企業(yè)，依然還有其應(yīng)有的活動(dòng)舞臺(tái)和發(fā)展空間。這就是說(shuō)，對(duì)于富裕的階層和群體，特別是富商巨賈、大亨大腕、高薪高管等少數(shù)人所需要的別墅，高檔、豪華和超大面積住宅，以及黃金地段的門面店、高檔寫字樓等建筑，可以在政府的管理下，依法依規(guī)，實(shí)行完全的市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，來(lái)獲得一切可能、合法、合情、合理的滿足。因?yàn)椋瑯O少數(shù)老板、高薪高管、演藝界和體育界明星，以及其他一切通過(guò)合法收入富裕起來(lái)的人，即那些有財(cái)力過(guò)高檔生活、購(gòu)買和租用高檔住所的人，可以通過(guò)完全市場(chǎng)化的途徑來(lái)購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，住得其所。對(duì)于原為一般工薪收入者，后來(lái)合法發(fā)達(dá)富裕起來(lái)的人們，也要有適當(dāng)?shù)霓k法使之退出平民居住水平，而上升到優(yōu)?；蜉^優(yōu)裕的居住和生活水平。在社會(huì)主義初級(jí)階段，隨著生產(chǎn)力發(fā)展與全社會(huì)生活質(zhì)量的提高，既要保障和逐步提高廣大工薪階層的基本居住水平、勞動(dòng)和生活條件，也要允許合法先富者過(guò)上較為優(yōu)裕富足的生活。

[1]劉植榮.美國(guó)一棟500平方米別墅要花多少稅費(fèi)[N].理財(cái)一周報(bào)，2011-01-28.

[2]王欣.美國(guó)駐華使館曬房?jī)r(jià)，網(wǎng)友嘆便宜，要辦美國(guó)戶口[DB/OL].人民網(wǎng)，2011-01-08.

[3]馬克思恩格斯文集（第5卷）[M].北京：人民出版社，2009：871.

責(zé)任編輯：陳靜

On How to Curb the Exorbitant Housing Prices in Some Big Cities

LIChong-fu

(Chinese Academy of Social Sciences，Beijing100732，China)

Abstract:From the beginning of 1990s',the housing welfare system has been abandoned for urban workers in China and the monetization and capitalization of housing has been introduced.And great achievements have been achieved in making some old workers who have already got houses with the help of housing welfare system to buy the house at lower prices,accelerating housing construction,promoting the development of real estate market and improving the housing condition.But there are also some problems with that,such as the problems of excessively rapid rise of housing prices in some big cities,the lost control on the real estate market,and the role the real estate market play has been changed to be the tool of speculation.To control and curb the exorbitant housing prices in some big cities,we should deepen reform and redesign the system.First,we should fully understand the importance and severity of this problem;second,the central and local government should steadfastly stop the financial income from selling land;third,the monetization of housing should be limited;and fourth,we should continuously give more space for the development of real estate enterprises.

Key words:big cities；housing price；excessively rapid rise in price；basis way of thinking

F293.3

A

1007－8266（2011）04－0004－04

＊本文系作者于2011年3月2日在“住房理論與政策——中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展智庫(kù)第4屆高層論壇”上的發(fā)言，本刊發(fā)表時(shí)略有改動(dòng)，未經(jīng)作者審閱。

李崇富（1943-），男，湖北省鄂州市人，中共黨員，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院馬克思主義研究院教授，博士生導(dǎo)師，中國(guó)歷史唯物主義學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目評(píng)審組科學(xué)社會(huì)主義學(xué)科評(píng)審組成員，第十屆、第十一屆全國(guó)政協(xié)委員，中共十六屆中央政治局第十三次集體學(xué)習(xí)主講人，曾任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院馬列所所長(zhǎng)，黨委書記，主要研究方向?yàn)轳R克思主義哲學(xué)、科學(xué)社會(huì)主義。