摘要：本文從我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀出發(fā)，對保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身及其他方面的影響分別加以分析，得出保險資金投資房地產(chǎn)利大于弊的觀點。
　　關(guān)鍵詞：保險資金房地產(chǎn)資產(chǎn)錯配
　　
　　一、我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀
　　
　　2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險行業(yè)內(nèi)部的理解。不動產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。
　　新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產(chǎn)予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
　　作為保險資金運用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹(jǐn)慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產(chǎn)細(xì)則的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強化信息披露。
　　與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產(chǎn)持積極態(tài)度：在實踐層面，多家保險公司已經(jīng)開始積極行動，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺，險資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達(dá)20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。
　　此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項目以及城市綜合體項目。
　　
　　二、保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身的影響
　　
　　(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資
　　與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REITS)投資不動產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
　　
　　(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
　　在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種可行手段。
　　
　　(三)有助于提高投資收益
　　一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F(xiàn)在國內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險資金投資保監(jiān)會規(guī)定的房地產(chǎn)項目，特別是廉租房、養(yǎng)老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風(fēng)險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。
　　
　　(四)有助于改善保險資產(chǎn)錯配風(fēng)險
　　保險企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來看，保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機構(gòu)的長期金融債券，但這類金融債券的規(guī)模有限且流動性不高，因此，長期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風(fēng)險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產(chǎn)錯配的風(fēng)險，可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。
　　
　　三、保險資金投資房地產(chǎn)對其他方面的影響
　　
　　(一)對于居民住宅市場價格影響微乎其微
　　鑒于保險公司在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的生疏和缺乏專業(yè)人員的現(xiàn)實，證監(jiān)會在制度建設(shè)上一切以有效防范和控制風(fēng)險為前提，對投資主體、投資方向、保險資金可以投資不動產(chǎn)的比例以及投資模式等都將做出明確規(guī)定。在投資比例上，5％的最高限中不僅包括房地產(chǎn)，還包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而在房地產(chǎn)過熱經(jīng)成為現(xiàn)實的情況下，以安全、謹(jǐn)慎投資為宗旨的保險資金，實際用于投資房地產(chǎn)的資金數(shù)量比理論上可以投資的數(shù)量還會少得多。在具體的投資方向上，盡管《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》尚未出臺，保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人已多次在公開場合表示，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。保險資金不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)，即“三不原則”，和媒體熱炒的“保險資金進(jìn)樓市”完全是兩碼事。很顯然，在《管理辦法》指導(dǎo)下的保險資金投資房地產(chǎn)對房地產(chǎn)價格特別是人民普遍擔(dān)憂的居民住房價格的影響微乎其微，更多的可能只是心理層面的影響。
　　當(dāng)然，面對暴利的房地產(chǎn)開發(fā)和炒樓領(lǐng)域，各大保險公司會受到誘惑。因此對于保監(jiān)會而言，除了出臺管理辦法，更重要的是在其出臺之后，嚴(yán)格執(zhí)行投資比例和投資方向的限制，特別是要防止保險公司通過各種方式規(guī)避監(jiān)管，變相參與房地產(chǎn)開發(fā)和炒樓。
　　
　　(二)拓寬了國家建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房、養(yǎng)老實體的融資渠道
　　國家政策鼓勵建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房，發(fā)展老年實體，但資金投入一直不足。2006-2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中經(jīng)濟適用房的投資占全年總投資的比例僅為1.4％，與其他房地產(chǎn)的投資項目相比，經(jīng)濟適用房的投資相差很大。
　　為了滿足百姓的住房需求，國家需要調(diào)整房地產(chǎn)投資項目的比例，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房的資金投入，而保險資金巨大的資金源正好解決了融資這一難題。如果保險公司抓住這個機會，資金的安全性得到了國家的保障，同時收益也有提高。從國家的角度講，保險資金投資這些項目，解決了國家籌集資金的問題，同時也穩(wěn)定了社會秩序，為和諧社會的建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。
　　
　　(三)減輕了銀行的貸款風(fēng)險
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要有國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、其他資金來源這五種渠道；其中，國內(nèi)貸款占了很大比重。國家統(tǒng)計局7月12日公布的《2010年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，其中國內(nèi)貸款6573億元，占比將近20％。2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快，央行1月20日發(fā)布的《2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)人民幣貸款累計新增5764億元，同比大增逾3成，新增個人住房貸款亦達(dá)14萬億元。
　　海量的貸款投向房地產(chǎn)，給銀行帶來的不確定因素風(fēng)險增加。如果房價一旦下跌，銀行的不良貸款就會上升，對整個金融機構(gòu)的影響是深遠(yuǎn)的。如果保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)，不但緩解了開發(fā)商融資渠道單一的問題，對于銀行來說，也降低了風(fēng)險。
　　
　　(四)帶動房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展
　　從社會福利的角度看，保險資金投資房地產(chǎn)是一項惠民工程。保險資金投資廉租房，可以幫助解決低收入家庭的住房問題；投資養(yǎng)老實體、養(yǎng)老社區(qū)，有助于滿足中國日益增加的養(yǎng)老需求。據(jù)悉。目前已有多家保險公司把投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為其戰(zhàn)略規(guī)劃的一部分。例如，2009年末，泰康人壽專門成立了“泰康之家投資有限公司”。計劃在北京、上海等地興建新型健康養(yǎng)老院：中國人壽也計劃在河北廊坊、海南等地籌建養(yǎng)老社區(qū)。這些投資不僅可以增加養(yǎng)老機構(gòu)及服務(wù)的供給，同時將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動內(nèi)需，促進(jìn)上下游相關(guān)行業(yè)就業(yè)人員的增長，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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