王 婧

三年前，一場由房地產(chǎn)次級貸款引發(fā)的危機(jī)如暴風(fēng)驟雨般給美國債券市場帶來了“地震式”沖擊，直至今日，金融危機(jī)蔓延之勢仍未消沉，已演變成為世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。一場小規(guī)模的房貸危機(jī)竟能引起全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，可見房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系之緊密，房地產(chǎn)泡沫給金融市場威脅之巨大，中國房地產(chǎn)業(yè)是否也存在泡沫的倪端？是否在不久的將來同樣會爆發(fā)相似的危機(jī)？這些問題正是本文討論的重點。

一、 各國房地產(chǎn)泡沫給金融帶來的威脅

2007年4月開始，美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場違約率異常上升導(dǎo)致次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，投資基金被迫關(guān)閉，股市劇烈震蕩引起風(fēng)暴。2007年7月至8月，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步加劇并開始波及到美國境外，一些大型銀行的旗下基金傳出遭受巨額損失的消息；國際金融市場信心嚴(yán)重不足，造成全球股市和匯市動蕩。與此同時，德國工業(yè)銀行宣布遭受巨大損失；法國第一銀行宣布凍結(jié)旗下三支基金，導(dǎo)致歐洲股市重挫；日本第二大銀行宣布與美國次貸相關(guān)損失6億日元。

上世紀(jì)80年代初期，日本僅用幾年時間連續(xù)趕超意大利、法國、英國和德國，成為僅次于美國的世界第二大強國。日本在短時間內(nèi)積累了大量財富，這為其房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的保障；由于日本土地狹小，人口眾多，使得其住房的供需矛盾極其激烈，加上其龐大的財力，助推了日本房地產(chǎn)的高速發(fā)展。加上日本實施寬松的貨幣政策與日元升值，這為日本富余的資金進(jìn)入房產(chǎn)提供了極其便利的條件，銀行業(yè)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的無限制的發(fā)放貸款，日本政府不干預(yù)地價和房價，甚至錯誤地制定金融政策推動房地產(chǎn)價猛漲，這一系列的政策，促使大量資金進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。在越來越多的壞帳壓力之下，日本的金融機(jī)構(gòu)接連告急。1991年東洋信用金庫首先遭遇危機(jī)；1994年底，東京的協(xié)和、安全兩家信用組合壞帳超過了資產(chǎn)總額，不得不宣告破產(chǎn)；大量民眾擠兌，東京最大的儲蓄貸款機(jī)構(gòu)——宇宙財務(wù)公司，在一天之內(nèi)就提走400億日元；木津信用組合，兵庫銀行、太平洋銀行、日本債券信用銀行、三洋證券、北海道拓殖銀行、山一證券紛紛宣告破產(chǎn)倒閉。銀行紛紛倒閉的態(tài)勢，嚴(yán)重動搖了民眾對日本金融體制的信心。

1997年至1998年，泰國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)積累到了比較嚴(yán)重的程度，泰國上上下下都十分樂觀，在應(yīng)實行緊縮貨幣政策時，未引起重視。1997年初，當(dāng)泰國糟糕的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)披露之后，最終堅定了國際對沖基金攻擊泰銖的決心，成為亞洲金融風(fēng)暴的導(dǎo)火索。1997年7月2日，泰國政府被迫放棄對匯率的維護(hù)，東南亞金融風(fēng)暴爆發(fā)，泰國房地產(chǎn)泡沫終于破滅。泰國泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后，有問題貸款高達(dá)582億美元，不良貸款占整個貸款總額的45%。由于大量企業(yè)無法清償外債，在呆帳壓力下，銀行和企業(yè)紛紛破產(chǎn)倒閉，居民的資產(chǎn)大量縮水，失業(yè)人數(shù)猛增，經(jīng)濟(jì)一厥不振。

從1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，到1997年香港房價上升了近10倍。房價飛漲反過來激勵了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)風(fēng)氣，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒賣香港地產(chǎn)，樓價、地價飆升，嚴(yán)重脫離居民購買力，再加上股票市場的投機(jī)盛行，香港的泡沫經(jīng)濟(jì)很快就被吹了起來。1997年7月，金融風(fēng)暴席卷東亞，香港很快就成了國際金融投機(jī)集團(tuán)攻擊的對象。從表面來看，投機(jī)集團(tuán)攻擊的是香港的匯率，其實，匯市、股市和房市是聯(lián)系在一起的，一損俱損。當(dāng)時，香港股市低到了冰點，樓市更是像坐過山車一樣進(jìn)入到低谷。香港的匯率保衛(wèi)戰(zhàn)打得非常慘烈。雖然在中央政府的支持下，擊退了國際金融投機(jī)集團(tuán)，保住了匯率，但是損失慘重。香港媒體評論說，這是傷筋動骨取得的“慘勝”。

二、中國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是在金融支持過度背景下由于人們的群體投機(jī)行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格偏離基礎(chǔ)價格而持續(xù)上漲的現(xiàn)象。中國的房地產(chǎn)市場泡沫的嚴(yán)重程度如何？得從房價和購買者承受力入手分析。

（一）房價不斷上漲、居高不下

由表1可以看出，2004年之后，全國房價和北京、上海及廣東這三省市除個別年份略有下降之外，總體趨勢都是上漲。

（二）居民的購房能力

假設(shè)某個城市的住房平均價格是每套80萬元，一個北京居民貸款20年，按照商業(yè)貸款利率5.05%計算，每月還款5300元，才能購置房屋，可根據(jù)上表，北京居民的年平均工資4萬元，月平均工資3333元，距5300元還相差2000元，即使工資漲幅較大，也需要超過20年工作才能買得起一套住房，這還是建立在無任何其他支出的情況之下，由此可見購房壓力之大。房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)應(yīng)當(dāng)在3～6倍的范圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難。根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前北京市的房價收入比已達(dá)27∶1，超出國際平均水平5倍。

（三）房屋成本與開發(fā)商利潤

根據(jù)國內(nèi)32個主要城市數(shù)據(jù)，地價因素只占商品房成本的23%，其中，北京的土地成本占商品房總成本的22.98%，上海的土地成本占總成本的16.15%，廣州則更低，只有11.4%。

一般來說，大部分省市的房屋銷售價格和造價之比在45%～65%。在商品房的房價當(dāng)中，除去造價之外，還有40%～60%屬于地租、商品房流通費用和房地產(chǎn)商利潤。根據(jù)財政部公告，全國房地產(chǎn)開發(fā)商平均銷售利潤高達(dá)26.79%。

（四）房屋租售比例及空置率

中國指數(shù)研究院的一份報告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經(jīng)超過1∶300的國際警戒線。房屋租售比是國際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，是反映樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200到1∶250之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運行良好；而超過1∶300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產(chǎn)價值，隨之而來的是投資價值變小和投資風(fēng)險加大。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá)50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。

三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

有數(shù)據(jù)表明，我國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)里的貸款（包括開發(fā)商貸款、土地貸款、及個人住房按揭貸款）已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十萬億。房地產(chǎn)業(yè)仿佛有魔力一般，以超乎常規(guī)的速度催生了太多的億萬富翁。其中，很多房地產(chǎn)富翁們基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)注冊的所有業(yè)務(wù)就是其打算開發(fā)的樓盤，沒有別的經(jīng)營項目，而資金也以銀行貸款為主。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，普遍存在自有資金不足的問題。一些房地產(chǎn)商在項目開發(fā)之初，啟動資金就是向別人借來的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現(xiàn)象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進(jìn)行滾動開發(fā)的第一桶金。從開發(fā)資金到建筑企業(yè)墊付的工程資金再到個人購房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。這無疑加重了銀行的信貸風(fēng)險，也使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個依賴性很強的行業(yè)。

之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款過分依賴，主要是由國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)決定的，即現(xiàn)階段我國金融市場的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。主要表現(xiàn)在以下幾點：

一是商業(yè)銀行是最大的資金供給者。商業(yè)銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產(chǎn)投融資活動最重要的資金來源。

二是房地產(chǎn)貸款是銀行較為優(yōu)良的資產(chǎn)之一。相對于其他貸款，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的質(zhì)量更高，不良貸款率遠(yuǎn)低于銀行的平均不良貸款率。

三是房地產(chǎn)貸款成為銀行利潤的增長點。近幾年，由于全國銀行存貸差的加大，有大量資金閑置在銀行體系內(nèi)沒有得到有效利用。投資者對房地產(chǎn)貸款需求很大，并且房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，所以銀行傾向于增加房地產(chǎn)貸款供給。

四是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)對融資結(jié)構(gòu)的影響。2009年，全國商品住宅投資總額25619億元，占房地產(chǎn)總投資規(guī)模的70.7%。購買商品住宅的多數(shù)消費者要申請個人住房貸款，即住宅投資比重越大，個人住房貸款需求越多。短期內(nèi)，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅投資比重不會大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴是不可避免的。

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴與其上市門檻較高，股權(quán)、債券融資困難是分不開的。2006年，國內(nèi)A股市場恢復(fù)新股發(fā)行，A股股指也創(chuàng)造了增長的神話，但當(dāng)年IPO的房地產(chǎn)企業(yè)就保利地產(chǎn)一家，實際募集資金20億，再融資3家；A股市場上房地產(chǎn)企業(yè)共49家，占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的0.2%～0.3%。在全流通體系下，新的公司上市保薦人制度實質(zhì)上提高了房地產(chǎn)公司上市的門檻，只有那些真正有實力的大型房地產(chǎn)商才能上市，而目前中小房地產(chǎn)企業(yè)多如牛毛，風(fēng)險承受能力、信用水平、盈利能力都存在很大的風(fēng)險，所以在未來通過大規(guī)模的上市解決房地產(chǎn)資金來源問題有待考慮。

個人住房貸款業(yè)務(wù)屬于一次長期收益的“黃金型”業(yè)務(wù)，不但可以為商業(yè)銀行帶來穩(wěn)定的利差收入，還能帶動儲蓄存款、銀行卡、貸款保險及相關(guān)中間業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)境外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)大型綜合性商業(yè)銀行的成功經(jīng)驗，以住房貸款為重點的個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為商業(yè)銀行盈利的重要支撐，在全部貸款中的比例可以達(dá)到30%甚至更高，并被列為核心戰(zhàn)略資產(chǎn)。個人住房貸款業(yè)務(wù)以其較高的綜合收益、優(yōu)良的資產(chǎn)質(zhì)量、廣闊的發(fā)展前景成為國內(nèi)商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)。故所有商業(yè)銀行幾乎都推出了富有鮮明特色的個人房貸新產(chǎn)品，并不約而同地推出同名跨行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，掀起了個人房貸“爭奪戰(zhàn)”。

《投資者報》數(shù)據(jù)表示，截至2009年末，11家上市銀行①對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款余額達(dá)到1.56萬億元，較上一年增加3135.96億元。在所有銀行中，國有四大行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占據(jù)8成以上的份額，且房地產(chǎn)貸款金額均超過千億元，發(fā)放貸款最多的是工行，中行和建行則分列第二、三位，交行最少。商業(yè)銀行及城商行中，浦發(fā)銀行最多，其次為招行。而城商行如寧波銀行和南京銀行的房貸余額則不到百億元。在個人住房貸款中，截至2009年末，11家上市銀行個人住房貸款余額接近3.52萬億元，較上一年增加1.09萬億元。

將上市銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款和個人住房貸款匯總可知，截至2009年末，11家銀行的總房貸規(guī)模達(dá)到了5.08萬億元。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款約占3成，個人住房貸款約占7成。另據(jù)統(tǒng)計，截至2009年末，11家上市銀行的貸款總額為21.00萬億元，這意味著，房貸占11家上市銀行總貸款額的24.20%，舉足輕重，同時房地產(chǎn)的泡沫對銀行信貸已構(gòu)成較大威脅。在2009年寬松的貨幣政策之下，受到宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)也分到了各大銀行貸款的一杯羹。數(shù)據(jù)顯示，2009年，11家上市銀行的個人住房貸款額同比增加1.09萬億元，增幅為45.11%，其增速超過同期11家銀行貸款總額33.31%的增速。

四、房地產(chǎn)泡沫對金融的威脅

房地產(chǎn)投資具有長期性、周期性、區(qū)域性、資金依賴性、政策相關(guān)性、高投入及高匯報帶來的高投機(jī)性、使得房地產(chǎn)金融存在特定的風(fēng)險。目前，我國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，商業(yè)銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，就會發(fā)生銀行危機(jī)，而且房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，導(dǎo)致風(fēng)險的提高。同時，商業(yè)銀行自身存在信貸管理風(fēng)險，主要表現(xiàn)在以下幾點：

第一、市場競爭不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險隱患的存在并最終形成損失。商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，如降低客戶資質(zhì)等級的門檻，將審查程序簡化，貸款項目缺乏可行性分析和評估，以及缺乏強有力的信貸風(fēng)險約束機(jī)制和防范機(jī)制。這種競爭方式埋下風(fēng)險隱患，并最終導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生真正的損失。

第二、信息不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逆向選擇和道德風(fēng)險。貸款前調(diào)查和審查中，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞或歪曲企業(yè)項目的相關(guān)真實信息，這種貸款前雙方信息的不對稱會導(dǎo)致銀行在貸款決策時作出逆向選擇；貸款后管理中，由于房地產(chǎn)企業(yè)為了更長久得占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業(yè)財務(wù)信息，致使銀行不能準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力和貸款風(fēng)險，這種貸款后雙方信息的不對稱性會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風(fēng)險，最終演變成商業(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險。

第三、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請審查不嚴(yán)而產(chǎn)生風(fēng)險。銀行本應(yīng)當(dāng)特別重視貸款人的收入、現(xiàn)金流、還款能力和信用度等條件，但在實際操作中，銀行并沒有關(guān)注以上條件，而是關(guān)注抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否對稱。銀行認(rèn)為，如果房地產(chǎn)的市價不變或者有所上升的話，那么銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使只賺不賠的。在具體操作中，會出現(xiàn)以下問題：一是簡單地將公司類信貸業(yè)務(wù)和個人金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險特征混同，不能有針對性地把握審查特點；二是有關(guān)人員對宏觀政策、行業(yè)政策、信貸政策了解不深，不能很好地把握房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展方向和節(jié)奏；三是經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對資料的真實性審查不嚴(yán)，在項目的自由資金投入、項目手續(xù)的完備性、企業(yè)信用狀況等方面審查把關(guān)不嚴(yán)，形成信貸風(fēng)險。

第四、貸款管理不善引起的風(fēng)險。貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風(fēng)險或損失。

個人住房信貸的違約風(fēng)險也比較大。我國個人誠信系統(tǒng)還未真正建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，未來房價的波動和利率的變化也使拖欠還款的危機(jī)存在。局部的貸款炒房行為也直接影響了銀行貸款安全，一旦樓市波動或者主客觀因素導(dǎo)致投機(jī)失敗，銀行將面臨非常大的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的經(jīng)營風(fēng)險、稅收風(fēng)險、銷售風(fēng)險也給銀行信貸帶來一定的風(fēng)險。此外，近幾年房價上升過快造成市場價格過分偏離其實際價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會大幅縮水或貶值，給貸款銀行帶來損失。

按照目前的形勢，中國房地產(chǎn)市場近幾年的繁榮景象依然會呈現(xiàn)一段比較長的時間，房地產(chǎn)泡沫短時間內(nèi)無法消失。但筆者堅信，只要全社會動員起來，政府的調(diào)控措施落實到位，金融界積極相應(yīng)，并采取相應(yīng)措施，購房者清醒認(rèn)識，克服盲從、攀比心理，中國就能夠避免泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的金融、經(jīng)濟(jì)和社會危機(jī)?！?/p>

注釋：

①此處11家上市銀行指：招商銀行、南京銀行、交通銀行、寧波銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、深發(fā)展A、興業(yè)銀行、華夏銀行。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍，從美國次貸危機(jī)到全球金融危機(jī)：發(fā)展過程與深刻教訓(xùn)[J]，開發(fā)研究，2008（6），第156-160頁.

[2]徐滇慶，《房地產(chǎn)與泡沫經(jīng)濟(jì)》第十八章“香港和海南房地產(chǎn)泡沫”[M]，機(jī)械工業(yè)出版社，2007年10月第一版.

[3]牛鳳瑞主編，中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.4[M]，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007（4）.