倪東明

(中國政法大學 商學院,北京 100088)

●經(jīng)濟與管理

當前中國房地產(chǎn)、銀行與經(jīng)濟發(fā)展

倪東明

(中國政法大學 商學院,北京 100088)

房地產(chǎn)業(yè)的興衰對我國經(jīng)濟會產(chǎn)生決定性的影響,如果使其朝著實際方向發(fā)展,中國經(jīng)濟必將快速發(fā)展;如果走向虛擬經(jīng)濟的一面,則會拖累中國經(jīng)濟并呈現(xiàn)出泡沫成分。本文從目前中國房地產(chǎn)基本態(tài)勢入手,通過研究我國房地產(chǎn)市場變化及其政策導向,進而分析了房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的影響,最后提出要對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟進行體制變革。

房地產(chǎn);政策;銀行;制度

一、目前中國房地產(chǎn)基本態(tài)勢

2008年9月15日,注定是個極不平凡的日子。由于美國雷曼兄弟公司倒閉而引發(fā)的美國金融危機波及全球,使各國經(jīng)濟幾乎陷入衰退之中。中國經(jīng)濟在這場聲勢浩大的金融危機中也未能豁免,并殃及我國眾多領域。為了保障做為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)能夠減低危機沖擊,中國人民銀行自2008年10月27日起,將商業(yè)性住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例下調(diào)到20%,住房公積金貸款利率相應下調(diào)0.27%。以這些優(yōu)惠措施(“三下調(diào)”)為契機,旨在通過房地產(chǎn)消費帶動市場以進一步盤活中國經(jīng)濟。

然而,以房地產(chǎn)消費帶動中國經(jīng)濟增長的計劃卻將房地產(chǎn)由消費市場轉(zhuǎn)化為投資市場,具體表現(xiàn)為2009年4月至9月住房銷售開始出現(xiàn)快速增長,尤其是住房預售增長最快。是政府房地產(chǎn)優(yōu)惠政策開始產(chǎn)生效應了嗎?根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2009全國房價上漲7.8%,但全國住房銷售面積及銷售金額比住房均價上漲24%。以同樣的方法,也可計算出2009年12月份全國商品房價格同比上漲為33.8%,其中東部、中部、西部地區(qū)當月同比分別上漲了33.4%、44.7%、23%。2009年全國房價上漲100%的一線、二線城市很多,尤其是北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市。

分析房價上漲的原因不難看出,2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.58萬億,同比增長35.6%,與上年同期多增加了20個百分點。個人住房按揭貸款18000億元,同比增長3倍,余額4.76萬億元。進入房地產(chǎn)的資金達到57127億元,同比增長44.2%,與去年同期多增加了40多個百分點。絕大多數(shù)資金來自銀行,比如銀行貸款達10310億元、預售款及其他為27459億元,僅此兩方面資金占進入房地產(chǎn)的資金67%,個人經(jīng)營性貸款26000億,是2008年4倍多。

從房地產(chǎn)市場本身來看,住房銷售面積93713萬平方米,同比增長了42.1%,其中住宅的銷售面積增長為 85294萬平方米,增幅達到43.9%。一般商品住房銷售金額43994億元,同比增長了75.5%;住宅銷售金額為38157億元,同比增長了80.0%。期房銷售金額33226億元,同比增長了85.3%。也就是無論住房銷售面積還是住房銷售金額遠遠超過2007年的水平(與2007年同比分別為44723平方米和17590億元,分別超過了2倍多)。

進入2010年后僅1月至3月份,房屋施工面積 209687萬平方米,增長 29.3%,其中住宅161289萬平方米,增長28.7%,新開工住宅面積14914萬平方米,增長37.5%;商品房銷售面積15360萬平方米,增長 35.8%;商品房銷售額7976億元,增長57.7%,其中住宅6836億元,占比55.2%、期房銷售金額 6325億元占比67.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額6594億元,同比增長35.1%,其中東部、中部、西部地區(qū)分別35.1%、28.2%、40.1%;房地產(chǎn)開發(fā)流入資金16250億元,同比增長61.4%;國內(nèi)貸款 3673億,同比增長44.3%;定金及預收款 3749億元,同比增長84.7%;個人按揭貸款2193億,增長123%。

種種跡象表明,政府的過度優(yōu)惠金融政策導致房地產(chǎn)問題的嚴重性,以致使房地產(chǎn)成了短期內(nèi)聚集財富的工具和財富轉(zhuǎn)移機制,房地產(chǎn)成為多數(shù)人利益受損的市場,使得房地產(chǎn)盤根錯節(jié)的利益關(guān)系越來越無法調(diào)整。除了上述原因之外,房地產(chǎn)只有產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策而沒有公共政策,只有通過公共決策的方式才能調(diào)整房地產(chǎn)利益關(guān)系,協(xié)調(diào)各方利益均衡對等關(guān)系。

二、我國房地產(chǎn)市場變化及政策導向

(一)影響房產(chǎn)供給的因素

1.房產(chǎn)的價格,即房價越高,越吸引更多房產(chǎn)商提供房產(chǎn)品,與房產(chǎn)供給量正相關(guān)。

2.房產(chǎn)商對未來價格的預期,即房產(chǎn)商預期未來房產(chǎn)價格上漲,則會加緊產(chǎn)出房產(chǎn)品,待到房產(chǎn)為成品時高價售出,因此這也與房產(chǎn)供給量呈正相關(guān)。

3.補貼的多少,即政府以“三降”(降低商業(yè)性住房貸款利率、降低首付比例、降低住房公積金貸款利率)來間接給予房產(chǎn)商和購買者各種補貼,從而造成房產(chǎn)供給量增長,補貼與房地產(chǎn)供給量亦呈正相關(guān)。

(二)影響房產(chǎn)需求的因素

1.購房者(消費、投資)對未來價格變化的預期。預料未來房產(chǎn)價格可能上漲(盡管可能只是一種心理預期)時,會帶來當期房產(chǎn)銷售增長,形成房產(chǎn)需求高漲。

2.銀行積極的信貸政策。當政府實施積極的貨幣政策進行宏觀調(diào)控時,必定通過銀行增發(fā)基礎貨幣并使之形成通貨,因而更多的貨幣則要求有更多的房產(chǎn)與之對應(假設市場對房產(chǎn)特別偏好)。

3.購房者對高收益的追求。盡管房產(chǎn)價格與房產(chǎn)需求呈反相關(guān),然而購買者傾向于將房產(chǎn)作為獲益的投資工具,借以“高投入、高風險、高回報”理念的作用,形成了房產(chǎn)價格高而需求旺盛的局面。

綜觀房產(chǎn)供需量與價格方面的力量對比,形成了需求價格超過供給價格的局面。而且,在當前國際金融危機大背景下,由于國家對宏觀經(jīng)濟實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,更為房地產(chǎn)打開了膨脹的“大門”。通過圖一可以進一步理解房地產(chǎn)供求關(guān)系:

圖一 房地產(chǎn)供求關(guān)系圖

分析圖一不難看出,由于政府積極地推行擴大內(nèi)需及銀行高能貨幣的投放,使得房產(chǎn)供給量、供給價格雙上漲;而房產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)了對其需求量、價格的雙雙上揚。而且,二者有逐漸接近的趨勢,但能否、何時相交(即供需平衡)甚至需求曲線Q移至供給曲線S之下(即供大于求)的現(xiàn)象,在于政府推行的各種政策作用所致。

住房與許多商品有根本性區(qū)別就在于,住房具有不動性、唯一性、必需性等特征,而且它還具備兩棲性即投資性與消費性,因而容易出現(xiàn)壟斷性定價。若將房地產(chǎn)視為投資,則其定價不計入CPI,而做為消費品是要計入 GDP的,所以房地產(chǎn)業(yè)的繁榮會帶來 GDP的增長而不會體現(xiàn)在CPI增長上面。

政府、房地產(chǎn)商、銀行三方關(guān)系性締約活動,帶來了交易費用的增加。

從圖二明顯地可以看出,從房地產(chǎn)業(yè)分工和專業(yè)化程度的提高,使生產(chǎn)費用下降、交易費用增加。然而,每提高一個單位的專業(yè)化水平,生產(chǎn)性費用的減少幅度小于交易費用減少的幅度(因為生產(chǎn)費用的曲線要比交易費用的曲線更陡些),因而通過制度設計與實施使專業(yè)化程度每一步提高所節(jié)約的費用正好等于或接近等于由此引起的交易費用的增加,亦即在兩條曲線的交點A處,也就是說,A點應該是制度出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折點。

圖二

銀行信貸資本過度集中于房地產(chǎn)業(yè),而房地產(chǎn)業(yè)過度依賴銀行資金。中國人民銀行實施全面寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)市場個人按揭貸款政策全面放松,引領房地產(chǎn)市場由以消費為主導轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導。由于地方政府托市政策和對GDP的追求,使得地方政府介入房地產(chǎn)對資金的需求并通過行政命令參與銀行信貸政策,形成官、企、銀相互勾結(jié)的局面。

中國人民銀行的貨幣政策作為宏觀調(diào)控的主要手段,包括法定存款準備金率、再貼現(xiàn)或再貸款、公開市場操作三大法寶。其中,國際金融危機后,中國人民銀行為了緩解經(jīng)濟疲軟,采取降低法定存款準備金率的方式,經(jīng)由商業(yè)銀行實現(xiàn)高能貨幣由發(fā)行庫向業(yè)務庫的轉(zhuǎn)移,進而流入社會形成通貨來治理經(jīng)濟。因為法定存款準備金率的降低,使得商業(yè)銀行向中央銀行上繳貨幣減少,形成更多的流動資金用于信貸,這是一種經(jīng)濟膨脹效應的具體體現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)市場中投機需求增加甚快,加之投資者具有樂觀的預期和相對寬松的金融環(huán)境,造成投資需求大于消費需求。如果將成本劃分成真實成本和投機成本的話,那么真實成本會降低交易成本,而投機成本則會增加交易成本。根據(jù)科斯第二定理得知,在交易費用為正的情況下,不同的權(quán)力界定,會帶來不同效率的資源配置。再依據(jù)科斯第三定理,可以進一步明確產(chǎn)權(quán)的界定、安排和重新安排都存在交易費用并且都有可能被過高的交易費用所妨礙。交易成本其實很大一部分甚至主要一部分就是信息不完全,需要獲取更多的信息而造成的。交易成本是在與人打交道時所花費的與潛在的交易對手相關(guān)的各種信息成本。信息成本包含著人與物質(zhì)世界打交道、人與人打交道時發(fā)生的信息成本,而交易成本僅指后者。在一個社會的一定時期內(nèi),道德水平越高,人們越是誠實、講信用,整個社會所需付出的交易成本就越少。因此,由于投機因素的存在而帶來相對較高的交易成本(如賄賂政府官員、買通銀行信貸人員等),易形成道德風險而使資金非正常流動,也造成了房地產(chǎn)名義價格高于實際價格的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的影響

理性的個人追求自身利益的強大動力,既是經(jīng)濟衰退的主要原因,也是經(jīng)濟增長和繁榮的主要源泉。無論這種結(jié)果是好還是壞,都依賴于人為的社會制度結(jié)構(gòu),這種制度結(jié)構(gòu)指限制人類行為并將他們的努力導入特定渠道的正式和非正式的規(guī)則(包括法律和各種社會規(guī)范)及其實施效果。

房地產(chǎn)商作為社會現(xiàn)實的有限理性經(jīng)濟人(即在人與環(huán)境的關(guān)系中追求財富最大化),必然受制于環(huán)境的不確定性、信息的不完全性及人的認識能力的有限性,因而通過設定一系列規(guī)則(制度)來減少人們選擇上的差別和制度規(guī)則上的差別,構(gòu)建有限的稀缺性資源組合。制度是個人與資本存量之間,資本存量、物品與勞動產(chǎn)出及收入分配之間的過濾器,并通過成本-效益分析提高制度效率。制度變遷的來源是相對價格和偏好的變遷。中國房地產(chǎn)以國際金融危機為拐點,以政府刺激經(jīng)濟政策為依托,以購買者對房屋的偏好為導向,實施了一系列上揚房價的方式,譬如雇傭無關(guān)人員充當購房客、各微觀房產(chǎn)商經(jīng)濟主體形成寡頭壟斷等。

無效率的制度抑制甚至阻礙經(jīng)濟增長與發(fā)展,要正視制度在經(jīng)濟發(fā)展中的作用,將制度作為經(jīng)濟分析的一個內(nèi)生變量來處理。制度的建立是為了減少交易成本,減少個人收益與社會收益之間的差異,激勵個人和組織從事生產(chǎn)性活動,最終導致經(jīng)濟增長。

由于房地產(chǎn)商會把大量資源投到政治交易活動中,生產(chǎn)性活動會受到抑制,因而財富再分配領域的收益率大于生產(chǎn)領域的收益率,這樣出現(xiàn)買空賣空的現(xiàn)象。因此,只有有效的政治規(guī)則才能糾正這種歪曲的房地產(chǎn)資源配置,或者,通過制度創(chuàng)新來抑制(或最大限度地減少)權(quán)錢交易、尋租、腐敗等這些(軟政權(quán))問題。

房地產(chǎn)業(yè)目前在市場機制中的錯誤資源配置,使人們將大部分精力放在非生產(chǎn)性的尋租上而不是生產(chǎn)性的尋利上,造成社會收入分配的扭曲,導致市場機制失靈(尤其是價格機制失靈),具體表現(xiàn)為房產(chǎn)價格越高越有人買,主要是公款或干部借權(quán)受房,引致房屋價格高漲,這樣就影響了經(jīng)濟和社會穩(wěn)定持續(xù)地向前正常發(fā)展。

當制度供給不足時,政府通過強制性制度變遷對此進行彌補,以克服制度變遷中的外部效應(包括外部正效應和負效應)問題。然而,令人奇怪的是,準入制度使官僚政客受益而不是消費者。在當前我國的房地產(chǎn)業(yè),由于土地市場的不健全及土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問題,大量的土地采用批租的形式,而政府官員掌握了這種權(quán)力,使得一些房地產(chǎn)商通過走后門、找關(guān)系來批租土地,形成房地產(chǎn)交易熱的背后是大量的權(quán)錢交易和一些官員的腐敗。同時,當?shù)卣苍谀S房價、地價的上揚,因為受到巨額租金的誘惑。對于房地產(chǎn)這種要素市場的腐敗問題,源于該領域市場化程度還比較低,權(quán)利的滲透空間比較大,也說明缺乏有效的制度規(guī)則。如果提高房地產(chǎn)領域的市場化程度,勢必降低權(quán)力滲透的空間,進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

為刺激抵押貸款運行,房地產(chǎn)金融機構(gòu)將房貸的款項打包出售給特殊目的的實體進行風險隔離。這樣,發(fā)起者的利益與放貸數(shù)量成正比例的關(guān)系,降低了對借款人的信用資歷的要求,因而產(chǎn)生了道德風險。由于其他的監(jiān)管部門又不能及時、有效地進行監(jiān)管,使得整個房地產(chǎn)市場的風險累積越來越大。同時,大部分投資者樂觀地認為如果房價持續(xù)攀升,即使他們的可支配收入不足以支付貸款,房價上升的速度也會比銀行基準利率上升的速度要快。一旦未來銀行將利率調(diào)高則會使借貸者無法償還房地產(chǎn)本息,加之由于房價上升到一定程度使得房地產(chǎn)市場有效需求下降,從而導致房價下跌,進而造成房地產(chǎn)借貸者資不抵債。如果出現(xiàn)違約現(xiàn)象,這就意味著資金鏈從源頭上斷裂,風險會依次傳導,使得商業(yè)銀行承擔相當一部分損失,使其流動性急速消失。另外,隨著我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)強勁增長,城市化進程的加快,城市住房需求強勁,同時人民幣升值帶來一部分國外熱錢投機國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),房價持續(xù)大幅上漲,銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè),加大了對房地產(chǎn)市場的資金供給;政府持續(xù)調(diào)控政策的出臺和宏觀經(jīng)濟進入加息周期,將會使房價出現(xiàn)滯漲或下降的趨勢,最終使房地產(chǎn)“虛假的繁榮”回歸原形。

四、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變革探究

2009年及2010年的前幾個月以來房地產(chǎn)過度繁榮能否持續(xù),未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展導向如何,歸根結(jié)底取決于信貸政策變化、房地產(chǎn)稅收政策、土地政策及社會保障政策等。尤其是銀行信貸政策對房地產(chǎn)的走勢起著至關(guān)重要的影響,因為這涉及到建設資金血脈的“貫通”還是合理流動。

由于政治體制造成市場失靈、經(jīng)濟泡沫,因而以法律經(jīng)濟學的視角去審視房地產(chǎn)經(jīng)濟,構(gòu)建相應的法律規(guī)則并使之具有長期性和權(quán)威性,以監(jiān)督技術(shù)和道德效應去顯現(xiàn)投資者的剩余索取權(quán)(即成本-收益比),規(guī)范房地業(yè)的市場合約性并消滅非市場合約性的企業(yè),通過公開透明的方式抑制房地產(chǎn)利益集團坐享其成的局面。在長期的社會經(jīng)濟發(fā)展中,制度是至關(guān)重要的,并把社會、政治規(guī)則及政治制度結(jié)構(gòu)內(nèi)生化。

影響制度供給的外生變量有:憲法秩序、現(xiàn)存制度安排、制度設計成本、現(xiàn)有知識積累、實施新安排的預期成本、規(guī)范性行為準則、公眾態(tài)度、上層決策者的預期凈收益等。實際制度狀態(tài)偏離制度均衡的程度,可以解釋我國不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的差異。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)進行制度變遷,盡管這種變遷屬于較“年輕”的體制,且有可能面對利益相關(guān)者的排斥,但只要以長期制度變遷的思想進行,必將像較古老的制度一樣產(chǎn)生經(jīng)濟效應。

促進“軟政權(quán)”(例如設租-尋租、腐敗等)向“硬政權(quán)”(例如制度化、法律化等)轉(zhuǎn)變,以合理界定既得利益。鑒于房地產(chǎn)商會對新制度規(guī)則作出符合自身利益的理解,往往以機會主義的態(tài)度實施新規(guī)則。確定規(guī)章制度、降低交易費用,改善資源配置和福利分配,促進經(jīng)濟增長。因為制度具有預期性、持久性、穩(wěn)定性這些特點。建立制度來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟秩序,將房地產(chǎn)業(yè)的外部性(正、負外部性)內(nèi)在化并抑制各種損人利己的行為。由于房地產(chǎn)商行為是自我利益的內(nèi)在考慮和追求(即機會主義傾向)而成本外化的逃避經(jīng)濟責任的行為,它的存在是交易費用的源泉。然而,挖空心思去尋找制度漏洞并利用這個漏洞使自己收益最大化,或者由于特權(quán)思想的作用而使制度軟化,這些行為均會顯現(xiàn)在新制度推行后的房地產(chǎn)業(yè)中,因為自利意識高于他利意識縈繞在市場經(jīng)濟的思潮里。

要促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,必須加快房地產(chǎn)體制創(chuàng)新,杜絕體制短視行為,以長遠制度設計與實施為基點,建立戰(zhàn)略利益與長遠利益相結(jié)合的政策規(guī)章,以服務中國經(jīng)濟發(fā)展為最終目標,將指針定向在內(nèi)質(zhì)性的房地產(chǎn)經(jīng)濟制度,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟實際而不是名義增長,打破各種泡沫因素,迎著長遠目標而發(fā)展。因此,如何構(gòu)建適宜的房地產(chǎn)經(jīng)濟制度是中國經(jīng)濟真正成熟發(fā)展的重要組成部分。

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F293.3;F830.2

A

1008-2603(2010)04-0021-05

2010-06-23

倪東明,男,中國政法大學商學院博士研究生,經(jīng)濟師。

(責任編輯:王 荻)