崔 陽

摘要:房地產(chǎn)市場是社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分,其發(fā)展能滿足人們改善居住條件需求,滿足享受型、投資型需求。但房價過快上漲,就表明其出現(xiàn)了問題,已引起社會各界重視。探討近幾年房價變化過程,分析房價過快上漲原因及其不利因素,認(rèn)為應(yīng)限制購房需求、分散異地購房需求。

關(guān)鍵詞:房價;商品房;購房需求

中圖分類號:F293.3 文獻標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)29-0009-04

2003年國務(wù)院提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而到2010年年初,房價一直漲,而且漲幅過大,引起社會各界重視。關(guān)于房價過快上漲問題,需要通過進一步分析其原因,找出合理解決辦法。

一、中國房價變化過程(2003—2009年)

近年來,我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈,這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn),每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù),房價都會攀升到一個新高點。自2003年以來,政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策的出臺逐年頻繁,幾乎是“一年一調(diào)”,房價也隨之“一年一漲”。

2003年,國務(wù)院18號文件提出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此,我國房價便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升。

2004年,全國住宅的平均售價從2003年的2 197元/平方米上漲至2 608元/平方米,漲幅高達18.7%。

2005年,全國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。為穩(wěn)住房價,2005年國務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺了兩個“國八條”,國家出手控制房價自此正式拉開序幕。

2006年,“國六條”繼續(xù)出臺,使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數(shù)以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年,市場經(jīng)過一段觀望后,再度出現(xiàn)房價大幅上漲的一個高峰,全國住宅平均售價增長率達到16.86%,住房銷售平均價格達到3 645元/平方米。同年8月國務(wù)院出臺24號文件,指出“住房問題是重要的民生問題”,強調(diào)了住房與民生之間的重要關(guān)系,并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施,不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”。

2008年,全國住宅平均售價的漲幅為7.5%,再度回到兩位數(shù)以下。由于遭遇金融危機,為實現(xiàn)“保增長”的任務(wù),房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視,并承擔(dān)起對經(jīng)濟增長的拉動作用。

2009年,房價在經(jīng)過三四月份的“小陽春”之后,再度進入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),截至12月,全國70個大中城市的住宅平均售價達到4 600元/平方米,比2008年均價上漲了1 000元/平方米,創(chuàng)下26個月漲幅新高。其中,深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價漲幅超過全國平均水平。

截至2009年底,全國城鎮(zhèn)住宅市場的平均銷售價格已從2003年的每平方米2 197元上漲到了每平方米4 600元?？梢钥吹?政策的宏觀調(diào)控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效,老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長水平,大部分中低收入人群望房興嘆。①

二、中國房價過快上漲的原因

房價上漲過快的原因,主要有以下四個方面。

(一)各級政府支持

房地產(chǎn)能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,如房屋拆遷、房屋新建、搬家公司、裝修公司、家電生產(chǎn)行業(yè)、家具業(yè)、廚具行業(yè)、鋼材行業(yè)、水泥行業(yè)、玻璃行業(yè)以及流通領(lǐng)域,等等,能帶動眾多人的就業(yè)。同時,中央及地方政府能增加對相關(guān)行業(yè)的稅收,如中央企業(yè)和地方企業(yè)的所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅,等等,充足各級政府的財政。

以中央財政為例,財政部4月13日公布數(shù)據(jù)顯示,2009年全國土地出讓收入為14 239.7億元,比上年增長43.2%。分析人士指出,土地財政已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。

以地方財政為例,青年學(xué)者傅白水的研究報告顯示:2004年上半年,浙江省房地產(chǎn)稅收為86.82億元,同比增長75%,占地稅收入的21.9%,對全部稅收的增長貢獻率達到34.68%,成為浙江第一稅收來源。在江浙滬三地的地方財政收入中,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)(不包括相關(guān)產(chǎn)業(yè))所占的比例都在30%左右,在浙江房地產(chǎn)業(yè)中,其比例甚至達到35%。

以擴大就業(yè)、推動國民經(jīng)濟發(fā)展、城市化改造等為宗旨的政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展,助長了房價過快上漲。

(二)商品房有需求

1.改善型需求。以前房屋面積小,或者陳舊,或者想改變房屋構(gòu)造,或者想換樓層住,或者想改變居住地等等改善型需求,要求商品房的開發(fā)。

現(xiàn)在到外地找工作是很普遍的現(xiàn)象,然而在長期生活的城市中沒有房子住,確實是令人苦惱的事情。雖然租房也可以,但能擁有一套房是再好不過的事情。據(jù)新浪網(wǎng)2010年7月23日報道:根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù),在北京市實際常住人口1 972萬人中,戶籍人口1 246萬人;登記流動人口763.8萬人,其中在京居住半年以上的726.4萬人。據(jù)分析,人口快速增長的主要拉動力來自流動人口,四年來流動人口增量逐年加大,共增加151.8萬人,年均增長37.9萬人。如果將駐京部隊、在社會上散居未登記的和短期來京探親、旅游、就醫(yī)的流動人口估算在內(nèi),北京的流動人口總量已超過1 000萬。這些流動人口,可以認(rèn)為是推動北京購房需求的重要因素之一,事實上也如此。

2.享受型需求。在一個城市擁有兩套以上住房,生活方便,特別是家庭成員工作地點或上學(xué)地點離家相對遠(yuǎn),可以兩套房輪著用。還有,由于地區(qū)差異,想體驗異地生活的購房需求,如:據(jù)海南省房協(xié)2009年底統(tǒng)計,截至去年黑龍江人在海南購房占總數(shù)的三四成,黑龍江省每年有13萬人到海南過冬。近一個月各樓盤信息顯示,黑龍江人海南購房比例只增未減。據(jù)悉,相對于北京、上海等地購房人群,黑龍江人購房金額雖不是第一位,但是購房數(shù)量肯定居榜首。黑龍江人在海南購房主要看中海南冬季的溫暖氣候,海南房產(chǎn)是黑龍江人的第二居所,剛性的需求占了很大的比例。然而,近期的購房狂潮卻早已超出了這種剛性需求。據(jù)三亞市房協(xié)工作人員介紹,去年11月以來,三亞每天成交170余套房子。對一個常住人口僅50多萬人的地級市來說,數(shù)額驚人。三亞市一家房產(chǎn)銷售中心工作人員告訴記者,島外人群是三亞樓市主要消費群體,黑龍江人無疑是主流,黑龍江人購房的入住率能達到50%。

3.投資型需求。房子具有耐久性、不可移動性,因此決定了其有限性。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定發(fā)展情況下,它具有增值性,也因此引起了投資性需求。再有,流動人口多的地方的房租收益,也是引起投資性需求的重要因素。房價上漲過快的城市,就是流動人口多的地方,如北京、上海、深圳。據(jù)2010年1月26 日網(wǎng)易房產(chǎn)報道:北京三年的房價上漲了120%,位于前三位的分別是西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)。根據(jù)預(yù)測,北京未來二手房房價有可能出現(xiàn)15%的議價空間。鏈家地產(chǎn)《北京二手房價格趨勢研究報告》顯示,北京全市的二手房過去三年間平均成交價上漲了120%,13個行政區(qū)中房價漲勢最驚人的是大興區(qū),漲幅高達166%。而漲幅最大的商圈則為宣武門,幅度為172.96%。據(jù)2010年2月22日新浪房產(chǎn)報道:上海房價年漲幅驚人,最高漲幅155%。南匯并入浦東新區(qū)的消息正式宣布后,南匯與浦東接壤的周康板塊率先活躍起來,板塊內(nèi)不少新盤紛紛漲價,其中綠洲康城、親水灣在2009年第一季度成交價僅為9 000左右,目前最新的房價已達23 000,漲幅155%,

4.投機型需求。在城市中地段不一而產(chǎn)生房價差價,大、中城市的城市化進程不一而產(chǎn)生房價差價,按樓層不一而產(chǎn)生房價差價等差價誘惑下,刺激了為獲得交易差價的投機需求。而且近幾年房價飛速上漲,更助長了投機需求。再如,炒房團批量買商品房,縮小房源,抬高房價,刺激他人投機購房需求。據(jù)新浪網(wǎng)2010年7月28報道:有人百日拋售25套房源,據(jù)了解,房主是一位40歲左右的浙江籍女士,長期投資樓市,幾年前在北京一口氣買下的這些房源,總價近1.3億元,接近每平方米4萬元。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,“北京的樓市里,投資客群體是長期存在的,而且大部分對未來持長期看漲態(tài)度。一人買25套房,別人就沒房買了,如果這種人多了,也就大大縮小了房源,房價上漲是正常的。

正是上述購房需求,也推動了房價的上漲。

(三)信貸支持

由于金融機構(gòu)的參與,銀行向購房者發(fā)放貸款,使購房者得以提前獲得住房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,銀行向購房者發(fā)放貸款,使購房者提前買房,有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的周轉(zhuǎn),以獲得更多的利潤。對銀行來說,如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款,開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去,這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力;如果直接向購房者發(fā)放貸款,購房者將所得的貸款全部用于購房,由于給予購房者的貸款額要低于房價,購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋,又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款,對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的,因此,刺激了商品房需求,促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以2 000元/平方米的90平方米商品房為例,貸50%的房款,銀行到期后能收38 446.38元的利息。正常情況下房貸越多,這種利息收入越高,這更是銀行放房貸的動機,也是刺激購房需求的重要原因。

(四)常住外國人住房需求

對中國常住外國人沒有具體統(tǒng)計。據(jù)新華網(wǎng)2008年2月27日報道:2006年,有4 400萬外國人出入中國,比2001年增長將近98%。在北京登記居留的外國人有7萬人,上海則更多?，F(xiàn)在的在中國常住外國人人數(shù)應(yīng)該更多,他們也有住比賓館更便宜、舒適的自住房需求,這影響針對他們放出租的購房投資需求。雖然大城市中人口多,針對外國人購房需求對整體房價影響不大,但還是有不少刺激購房需求的作用。

三、房價過快上漲不利因素

1.人們可支配資金減少,其他消費受到限制,生活質(zhì)量下降

吃、住、行、游、購、娛,是旅游業(yè)中的六大要素,更是作為一般人的生活要素,在住的方面花的比重大,必然在其他五方面消費上受到限制,導(dǎo)致生活水平的下降。特別是貸款購房的中低收入階層成為了房奴,其生活質(zhì)量可想而知。假設(shè)收入2 500元的單身,按揭50%房款購買1套2 000元/平方米的90平方米房屋,15年還清,他每月向銀行要繳納713.59元房款,剩下的1 786.41元中,還要拿出一部分做儲蓄,這樣,日常開銷就受到了限制。前幾年,媒體報道,北京有個單身貸款購房者,為了還貸節(jié)省錢,把自己的房子租出去,再與別人合租一間房,可見生活質(zhì)量下降了多少。

2.貧富差距拉大,引起社會不穩(wěn)定

房價漲幅過快,將引起行業(yè)收入狀況失去平衡,房子多的人越富,收入少的人越買不起房。貧富差距拉大,增加社會矛盾,引起社會不穩(wěn)定。據(jù)房地產(chǎn)門戶——搜房網(wǎng) 2010年5月11報道:5月7日,大連某地產(chǎn)論壇上,有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強還沒來得及“放炮”,就先遭到“鞋襲”。當(dāng)天,自稱為“中國人最想揍的第三個人”的任志強走上演講臺,一句話未說完,會場內(nèi)一男子朝臺上扔出了兩只鞋。躲過“攻擊”的任志強自嘲說,“看來我的待遇能比得上總統(tǒng)了”。房產(chǎn)大佬遭“鞋襲”引起了網(wǎng)友的熱烈討論和惡搞。有人對扔鞋行為歡呼叫好,評價說“扔的不是鞋,是民憤”;也有人認(rèn)為,任志強不過實話實說,被扔鞋不過是“替人受過”。這件事情反映的是,確實有不少人對房價過快上漲有不滿。現(xiàn)在強調(diào)和諧社會,人的必需品房子與其價格不應(yīng)成為引起矛盾的焦點。

3.提高生活成本、生產(chǎn)成本,引起通貨膨脹

房價高引起地價上漲,與房子關(guān)聯(lián)產(chǎn)品價格上升,導(dǎo)致通貨膨脹;房價高,人們提出提高收入,將導(dǎo)致生產(chǎn)成本上升,物價上漲,導(dǎo)致通貨膨脹。過度的通貨膨脹不是好事情,他能引起社會不穩(wěn)定,降低產(chǎn)品在國際市場價格上的競爭力。雖然現(xiàn)在沒有出現(xiàn)大范圍的通貨膨脹,但市場經(jīng)濟條件下沒有一個產(chǎn)業(yè)是獨立存在的,各產(chǎn)業(yè)是相互密切聯(lián)系在一起的統(tǒng)一系統(tǒng),一個系統(tǒng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,必然引起其他產(chǎn)業(yè)的變化。近幾年大蒜價大漲,綠豆價大漲,各地的提出漲工資要求等現(xiàn)象是偶然的嗎?本人想,不是,是表明市場經(jīng)濟系統(tǒng)確實出現(xiàn)了問題,才發(fā)生的現(xiàn)象。雖然不能斷言是房價過快上漲引起的問題,但不能否認(rèn)房價過快上漲刺激了其他商品的漲價需求。

四、對抑制房價過快上漲的建議

1.限制購房需求

房子是建在有限土地上的固定資產(chǎn),其數(shù)量供應(yīng)不是無窮大,因此對家庭擁有房子套數(shù)進行限制,抑制需求,如戶口所在地兩代最多三套房,異地一套房。戶口所在地有兩三套房子,可滿足一對夫妻與長輩或子女安居需求,也可以滿足享受型、投資型需求,異地一套房,可以滿足各種需求,但能抑制投機型需求。異地可購多套房,會限制當(dāng)?shù)刂械褪杖胝哔彿?特別是流動人口多的城市,房價飛漲將導(dǎo)致當(dāng)?shù)刂械褪杖胝哔I不起房,將引起社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。因此,應(yīng)限制異地購房套數(shù),一般異地兩代一套房夠用了。

2.分散異地購房需求

近幾年房價漲勢看,北京、上海、深圳房價漲勢最快。因為這幾個城市是國家核心城市,北京是首都,是政治中心、文化中心、教育中心,最近經(jīng)濟發(fā)展也飛快;上海是我國重要的金融中心,傳統(tǒng)經(jīng)濟中心,外資企業(yè)多,貿(mào)易發(fā)達,高校也多;深圳是我國第一個開放的城市,制造業(yè)、加工業(yè)相對發(fā)達,貿(mào)易也發(fā)達。因此,這幾個城市里,人們做生意、生活相對比其它城市好得多,也因此流動人口多,使其成為人們重要的異地購房目的地,也導(dǎo)致房價漲勢最快。有些人甚至談外地人禁購當(dāng)?shù)胤孔?這顯然是對外地人的歧視性言論,房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟的一部分,異地購房應(yīng)視為正常的現(xiàn)象。要避免人口過度集中于某幾個核心城市,就應(yīng)該引導(dǎo)分散人們購房目的地,如提高各省、自治區(qū)中心城市的容納外地人能力,也就是提高地方的中心城市盈利能力,服務(wù)能力,居住環(huán)境,提高異地人的購房吸引力,以達到分散、降低幾個核心城市的房價漲勢過快壓力。

正常情況下,中國人口未來趨勢看,因?qū)嵭杏媱澤?人口不會一味漲上去,但從城市化發(fā)展趨勢看,重要城市人口還是有上升的趨勢,再看中國社會經(jīng)濟發(fā)展形勢看,主要城市流動人口是上升的趨勢。因此,在保證國家保護地情況下,適當(dāng)增加主要城市用于蓋房土地,增加樓層,以達到充足供應(yīng)主要城市商品房套數(shù)。

3.控制信貸

為了抑制房價過快上漲,2010年以來幾個核心城市實行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”信貸政策。所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”,含義是:第一種情形:對于借款人首次申請利用貸款購買住房,如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中,包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中,其家庭已登記有一套或者以上住房的,他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房;第二種情形:借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房,又申請貸款買住房,也認(rèn)定是第二套及以上住房;第三種情形:銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查,確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的,再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

顯然,這種信貸政策應(yīng)該是嚴(yán)厲的政策,能有效防止拿貸款購買的房子再抵押套另一個房貸的連環(huán)套貸方式引發(fā)的房源人為縮小,也能很大程度上抑制房產(chǎn)投機需求,穩(wěn)定房價有積極作用。本人認(rèn)為,這一政策不要局限于幾個核心城市,應(yīng)全國推廣。再有,對超過1套的貸款購房者,期限處理剩余房子,如給1—3年事件處理,達到增加房源效果。

房地產(chǎn)業(yè)歷來是各國的重要產(chǎn)業(yè),在我國也是支柱產(chǎn)業(yè),如何穩(wěn)定、健康發(fā)展是關(guān)系國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、社會穩(wěn)定的重要因素。如何引導(dǎo)房價正常發(fā)展是以前、現(xiàn)在,也是今后的重要課題。我們要時刻關(guān)注它、調(diào)節(jié)它,因為房價變化也是體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟變化的一種重要表現(xiàn)。

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