重慶工商大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院 陳渝文 丁寧

房地產(chǎn)過(guò)快上漲的原因與房產(chǎn)政策之鄒議

重慶工商大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院 陳渝文 丁寧

我國(guó)近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，其背后房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)功不可沒(méi)，特別在金融危機(jī)中，大幅拉動(dòng)內(nèi)需，成為我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著需求增大，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，購(gòu)房困難成為百姓實(shí)現(xiàn)小康生活的頭號(hào)難題，房過(guò)高產(chǎn)生的原因是什么？我們需要怎么樣去看待我國(guó)的房地產(chǎn)政策？我們將如何對(duì)癥下藥從供求雙方去解決當(dāng)今購(gòu)房難的問(wèn)題，都成了我們現(xiàn)在急需探討的問(wèn)題。

房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 土地財(cái)政 物業(yè)稅 投機(jī)購(gòu)房

我國(guó)作為全球最大的發(fā)展中國(guó)家，城市化進(jìn)程也日漸加快，小康生活的水平逐步提升，目前正朝著新的時(shí)期邁進(jìn)。而在這當(dāng)中，住房需求也隨之?dāng)U大，但面臨當(dāng)前直線上漲的房?jī)r(jià)，這無(wú)疑成了很多人實(shí)現(xiàn)小康生活的頭等難題。為此，針對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，深入分析我國(guó)現(xiàn)階段的房產(chǎn)政策，使房地長(zhǎng)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展即存在了很大的必要性。

一、房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展現(xiàn)狀

近兩年，隨著房屋交易量的增加，2007年創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到7.5億平方米，到2009年突破9億平方米，房?jī)r(jià)也隨之飛速上漲，據(jù) 《2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)稱，全國(guó)85%的家庭買(mǎi)不起房。而近日國(guó)家七部委發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政“國(guó)五條”，在政策落實(shí)、信貸、稅收、供給、市場(chǎng)秩序等5個(gè)方面提出新的要求，其中一個(gè)重點(diǎn)直接就指向了房地產(chǎn)的調(diào)控，不乏給力。其中首套房首付款比例調(diào)整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)新的房產(chǎn)稅政策，滬、深等一線城市已經(jīng)進(jìn)入被列入了試行范圍內(nèi)?？v觀我國(guó)房?jī)r(jià)歷史，毫無(wú)疑問(wèn)顯出明顯的上漲的趨勢(shì)，特別是從近兩年開(kāi)始，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

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二、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成因

1、地方政府土地財(cái)政和債務(wù)壓力

賣(mài)地已成為地方財(cái)政收入的主要源泉。2009年全國(guó)土地出讓金1.59萬(wàn)億元，比2008年增長(zhǎng)66%，比2004年增長(zhǎng)170%，已經(jīng)占到了地方財(cái)政收入的49%。加上商品房涉及的相關(guān)稅費(fèi)等，房地產(chǎn)相關(guān)收入已成為地方政府的主要經(jīng)濟(jì)支撐。同時(shí)地方負(fù)債累累。2009年地方政府債務(wù)為8.5萬(wàn)億元，約為2009年全國(guó)GDP的25.35%，為全國(guó)財(cái)政收入的124.13%，為地方財(cái)政收入的260.90%。為了還債，很多地方瘋狂賣(mài)地、大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是多次房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的根本原因。若此輪調(diào)控房?jī)r(jià)大幅下跌，不能承受的很可能是地方政府，而不是開(kāi)發(fā)商。

2、重視商品房，忽視保障住房建設(shè)

自1998年全國(guó)實(shí)行住房商品化以來(lái)，住房條件大為改善。但由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房商品化，忽視了住房保障功能，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、低收入家庭住房緊張等。2009年中國(guó)城鎮(zhèn)人口6.22億，按每個(gè)家庭3.5人計(jì)算，有1.78億個(gè)家庭.2009年基本建成各類保障性住房200萬(wàn)套，2010年計(jì)劃建設(shè)300萬(wàn)套.但2009年1-11月，全國(guó)保障性住房用地計(jì)劃僅完成46.66%，2009年1-8月，保障性住房投資完成率只有3.6%。即使全部完成，三年內(nèi)只能解決不足3.5%的家庭。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，低收入家庭住房一般是由政府廉價(jià)提供。新加坡和香港約有50%以上家庭享受公共住房保障。英國(guó)有70%的居民不同程度地領(lǐng)取政府住房補(bǔ)貼。按中國(guó)2007年發(fā)布的2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，全國(guó)每年至少要建1000萬(wàn)套保障房，才能完成既定的2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)。

3、開(kāi)發(fā)商和投資者的炒作及投資渠道單一

不可否認(rèn)，以贏利為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)商和投資者的炒作，在房地產(chǎn)價(jià)格爆漲中，起到重要的推動(dòng)作用。基于強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期，中國(guó)保值、增值的投資渠道單一，加之中國(guó)人買(mǎi)房買(mǎi)地的歷史習(xí)慣，因此很多人就把有限的資金投入到房地產(chǎn)之中。這些強(qiáng)大購(gòu)房剛性需求，加上房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)力上拉，使得房?jī)r(jià)不斷上漲。當(dāng)這種力量在“羊群效應(yīng)”作用下，房?jī)r(jià)暴漲成為必然。

4、投資性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快

從投資性需求來(lái)看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，投資收益缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率；而這幾年中，房產(chǎn)價(jià)格卻一漲再漲，大幅增值，住房投資需求旺盛，部分市民把積蓄用于購(gòu)置房屋；一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，低入高出，造成一些樓盤(pán)價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。這其中，還包括一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)，因此對(duì)新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格定位較高。有的開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地，或者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，給消費(fèi)者一種提前購(gòu)房的動(dòng)機(jī)，一些地方甚至出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)現(xiàn)象，階段性供求矛盾加強(qiáng)。另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),也對(duì)一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。

5、房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度

1995年1月1日起施行的 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程達(dá)到形象進(jìn)度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動(dòng)了購(gòu)房者的銀行按揭貸款程序，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)該商品房

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為什么在房子沒(méi)建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢(qián)呢？就是讓消費(fèi)者認(rèn)為房子“奇貨可居”、房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，在這情況下，消費(fèi)者愿意先付錢(qián)。開(kāi)發(fā)商利用按揭的資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商從不擔(dān)心新房售不出去，更不擔(dān)心漲價(jià)會(huì)影響商品房的出售，而只存在購(gòu)房者買(mǎi)不到房，哪怕價(jià)格成倍上漲仍有消費(fèi)者排隊(duì)預(yù)訂購(gòu)房，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的水漲船高，價(jià)格一路飛漲。

三、房產(chǎn)政策之鄒議

1、增加供給：特別是要增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給。增加供應(yīng)量既能緩解供求關(guān)系，又能拉低平均房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房投資在整個(gè)住宅投資中的比例還不到5%，所占比例太少，需要加大增加供給政策的力度。在增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房和供給之后，讓高價(jià)房無(wú)所適從，開(kāi)發(fā)商也就無(wú)法為商品房定出天價(jià)了。

2、改革土地政策：政府近年來(lái)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)章政策來(lái)規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。為了規(guī)范房地產(chǎn)一級(jí)土地市場(chǎng)的規(guī)章制度，如北京在2002年7月開(kāi)始停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地均在市土地交易市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌交易等方式進(jìn)行公開(kāi)交易。通過(guò)土地儲(chǔ)備中心管理一級(jí)土地市場(chǎng)，使一級(jí)土地市場(chǎng)更加規(guī)范和透明。

3、政府調(diào)控：當(dāng)然，我們也可以由政府監(jiān)控物價(jià)職能入手去抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。我國(guó)物價(jià)部門(mén)早就規(guī)定房?jī)r(jià)的制定是根據(jù)成本、稅費(fèi)、合理利潤(rùn)來(lái)定。當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或利潤(rùn)率、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施的規(guī)定，行政主管部門(mén)嚴(yán)格依法監(jiān)控是否符合合理利潤(rùn)的要求。

4、適時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅,為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，最近國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。抑制房屋投機(jī)投資需求，最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)投資需求，有利于地方稅收的可持續(xù)發(fā)展，也有利于調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧。

5、建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,政府要定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布有關(guān)住房供求、價(jià)格方面的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用；要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。

總之，在我國(guó)迎來(lái)新時(shí)期的背景下，金融危機(jī)的浪潮剛過(guò)，世界多國(guó)目前正處在后金融危機(jī)時(shí)，我國(guó)正進(jìn)入經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，大步邁進(jìn)“十二五”時(shí)期，國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程日漸加快，逐步進(jìn)入發(fā)展型社會(huì)階段，面臨當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)，為了讓更多人實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義的小康生活的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)更有尊嚴(yán)的活著，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，處理好購(gòu)房需求者和住房供應(yīng)者雙方的關(guān)系，在這樣一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程里也是不無(wú)重大意義的！

[1]劉剛.房產(chǎn)調(diào)控不改經(jīng)濟(jì)快增局面[J].證券導(dǎo)刊,2010;16

[2]姜茜婭.基于時(shí)間序列的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2010;06

（責(zé)任編輯：陽(yáng)卓江）