鄭州未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周璟

論完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的戰(zhàn)略步驟

鄭州未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周璟

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經(jīng)營效率和效果，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的管理工具。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨外部融資環(huán)境惡化，土地及人工成本上升，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高等外部因素的影響，建立完善的內(nèi)部控制制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險、完善治理結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)健康發(fā)展有著非常重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部控制 戰(zhàn)略步驟

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制是以企業(yè)各項管理制度為基礎(chǔ)，以加強監(jiān)管、防范風(fēng)險為目的，通過全方位建立和實施過程控制體系促進企業(yè)價值目標(biāo)的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)根據(jù)愿景做出的風(fēng)險分析、對策安排和管理保證的過程，由高管層明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，并在這個目標(biāo)下分析企業(yè)資源，分析行業(yè)、市場、宏觀政策變化，由各級管理者依據(jù)風(fēng)險管理要求，開展管理工作和風(fēng)險控制工作。

房地產(chǎn)開發(fā)主要通過獲得土地使用權(quán)讓渡，并依據(jù)一條標(biāo)準(zhǔn)進行房屋設(shè)計、采購、施工和銷售，最后向業(yè)主交付產(chǎn)品的過程。根據(jù)目前宏觀形勢的變化，政府調(diào)控政策密集出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身特點、運營質(zhì)量和管理水平，結(jié)合宏觀層面和經(jīng)濟規(guī)律，不斷調(diào)整管理行為，促進企業(yè)穩(wěn)步、快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的難點和重點

1、當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的難點主要包括：全球性經(jīng)濟萎縮未完全走出低谷，國家宏觀調(diào)控政策影響的決策；行業(yè)政策變化頻繁，企業(yè)在籌資、融資、土地收購壓力加大；產(chǎn)品單件性、項目分散性導(dǎo)致成本管控復(fù)雜；銷售形勢不明朗，收益和現(xiàn)金流不能有效把握；市場和行業(yè)形勢多變，風(fēng)險應(yīng)對與機會把握之間難以取舍和平衡。

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制要點包括：從戰(zhàn)略層面結(jié)合行業(yè)與市場變化，根據(jù)區(qū)域發(fā)展水平、城市化進程，維持資本運營合理力量和必要的彈性；堅持現(xiàn)金為王的管理原則不放松，保持企業(yè)積極穩(wěn)健的財務(wù)政策和有效的支付能力；正確識別、評估企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險，按照輕重緩急分別提出應(yīng)對方案，克服內(nèi)在管理風(fēng)險；在機會與風(fēng)險、效率與管控之間保持合理的平衡，切實保證管理水平和運營質(zhì)量；慎重決策，保持合理的擴張速度；采取靈活多樣的資本運營、合作經(jīng)營方式，分散投資風(fēng)險；評估利潤增長點與稅負(fù)增加帶來的現(xiàn)金流變化與經(jīng)營風(fēng)險；做好品牌運營與人力資源管理工作，實現(xiàn)品牌與人力資源收益。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的戰(zhàn)略步驟

1、成立完善的內(nèi)部控制機構(gòu)。只有使內(nèi)部控制機構(gòu)設(shè)置和審計人員的職責(zé)具有獨立性，才能合理行使相關(guān)控制權(quán)利，對內(nèi)部控制的有效性進行監(jiān)督檢查，合理控制企業(yè)相關(guān)風(fēng)險。

2、分析內(nèi)外部環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境影響力，較其它行業(yè)更顯得長遠(yuǎn)和復(fù)雜，長期的外部環(huán)境影響方面有：一是國際經(jīng)濟形勢，特別是國內(nèi)經(jīng)濟形勢及其走勢對企業(yè)投資方向的影響；二是國家重點發(fā)展方向和區(qū)域與城市化進程對企業(yè)投資重點的影響；三是產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型對企業(yè)投資策略的影響。短期的環(huán)境影響方面有：一是目前的宏觀調(diào)控政策，可能影響企業(yè)的資本運營；二是金融市場和匯率變化將影響公司籌資與融資；三是我國政府主導(dǎo)經(jīng)濟能力比較強，將影響企業(yè)日常經(jīng)營管理；四是稅收政策變化帶來的影響等等。

3、制定企業(yè)目標(biāo)。通過對內(nèi)外部環(huán)境的分析，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須首先確定企業(yè)的目標(biāo)，分析企業(yè)資源能力和利用外部資源可能性與獲得的份額，確定對企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)有影響的重大事項，將企業(yè)風(fēng)險控制與企業(yè)管理目標(biāo)結(jié)合起來，使制定的目標(biāo)與企業(yè)的內(nèi)外部風(fēng)險管理相契合。

4、根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境及企業(yè)目標(biāo)識別風(fēng)險：由于有不確定風(fēng)險的存在，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要對風(fēng)險事項進行識別。實施內(nèi)控戰(zhàn)略步驟時，需要結(jié)合管理目標(biāo)，對各項目標(biāo)與實現(xiàn)目標(biāo)的資源整合、管理行為中的各項潛在風(fēng)險進行查找，要求企業(yè)的管理者對其負(fù)面事項進行評估并做出反應(yīng)。識別的方法一般采用 “五力分析法”、“流程查找法”、“報表法”或采用“內(nèi)部問卷調(diào)查”等方法。

5、評估風(fēng)險：房地產(chǎn)公司的管理者進行風(fēng)險評估的目的是了解潛在風(fēng)險事項如何影響企業(yè)目標(biāo)實現(xiàn)的。管理者應(yīng)從風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度等方面對風(fēng)險進行評估。風(fēng)險發(fā)生的可能性是指某項評估出來的風(fēng)險發(fā)生的可能性，影響程度則是指某項風(fēng)險發(fā)生將會帶來損失的大小，評估方法一般采用排列組合、回歸分析法等方法或工具。

6、風(fēng)險反應(yīng)。對于企業(yè)評估出來的重要風(fēng)險，企業(yè)都應(yīng)考慮風(fēng)險反應(yīng)方案。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)理性的分析企業(yè)風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響，積極制定并實施風(fēng)險容忍度之內(nèi)的風(fēng)險反應(yīng)方案。

房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險容忍度以外的風(fēng)險進行評估，即對剩余風(fēng)險進行重新評估，從公司總體的角度、或者組合風(fēng)險的角度重新計量風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)采取必要措施對企業(yè)總體風(fēng)險進行復(fù)合評估，并選擇相應(yīng)的風(fēng)險反應(yīng)方案，保證風(fēng)險在預(yù)期的合理控制范圍內(nèi)。

7、控制活動。在制定了相關(guān)的風(fēng)險控制方案以后，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)實施具體的控制活動保證風(fēng)險反應(yīng)方案得到正確執(zhí)行?？刂苹顒哟嬖谟谄髽I(yè)的各層面和各個部門，房產(chǎn)企業(yè)管理者要根據(jù)企業(yè)實際情況確定采用的政策和影響該政策的一系列程序，確定這些程序和方法的優(yōu)化和調(diào)整等。

8、信息和溝通。來自于企業(yè)內(nèi)部和外部的相關(guān)信息必須以一定的格式和時間間隔進行確認(rèn)、捕捉和傳遞，以保證公司的員工能夠執(zhí)行各自的職責(zé)。信息與溝通主要存在三個方向：一是風(fēng)險控制活動過程中的信息與溝通，二是風(fēng)險評估或重新評估過程中的信息與溝通，三是風(fēng)險控制結(jié)束后反饋機制的信息與溝通。這項工作一般由責(zé)任部門與內(nèi)控部門之間的以多種形式得以實現(xiàn)。

9、監(jiān)控與持續(xù)改進。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的監(jiān)控是指評估風(fēng)險管理要素的內(nèi)容以及運行的執(zhí)行質(zhì)量等。企業(yè)可以通過兩種方式對風(fēng)險管理進行監(jiān)控——持續(xù)監(jiān)控和個別評估。監(jiān)控還包括對企業(yè)風(fēng)險管理的記錄和對記錄的檢查，對企業(yè)風(fēng)險管理進行記錄和運行情況進行測試和評估，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)管控的需要對外報送企業(yè)風(fēng)險管理效率報告時，應(yīng)為企業(yè)的內(nèi)控管理設(shè)計一套記錄模式并保持有關(guān)的記錄。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)內(nèi)部控制的基本理論，建立和完善適合企業(yè)自身特點的內(nèi)部控制體系，認(rèn)真總結(jié)和探索內(nèi)部控制的新方法、新思路，從完善和加強內(nèi)部管理的角度確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

[1]金珊.談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性[J].財會月刊,2003; 12

[2]宋培華.試論企業(yè)內(nèi)部控制的問題及對策[J].集團經(jīng)濟研究，2006;12

（責(zé)任編輯：何秀秀）