魏宗財

(廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，廣東 廣州 510060)

CBD范圍界定量化研究
——以南京市新街口CBD為例

魏宗財

(廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，廣東 廣州 510060)

本文在總結(jié)國內(nèi)外CBD范圍界定方法的基礎(chǔ)上，依托實地調(diào)研的數(shù)據(jù)，采用墨菲指數(shù)法、商業(yè)辦公租金等值線法定量界定新街口CBD的范圍，并將其劃分為硬核和核緣兩部分，旨在為新街口CBD的發(fā)展提供范圍支撐，并以此提出CBD范圍界定的量化方法，期待為國內(nèi)CBD相關(guān)研究提供借鑒。

租金等值線;墨菲指數(shù);新街口CBD

CBD(Central Business District，中央商務區(qū))是隨著市場經(jīng)濟和城市發(fā)展，在城市中心圍繞地價峰值點形成的土地利用高度化、集約化的區(qū)域，它集中了城市最高級別的經(jīng)濟活動［1］，是城市經(jīng)濟最具活力的地區(qū)。因此可以說，CBD的建設(shè)既受到地方政府和社會力量的密切關(guān)注，也是學術(shù)界重點研究的領(lǐng)域和規(guī)劃實踐的重點［2］。南京是江蘇省省會，長三角兩大副中心之一，經(jīng)濟發(fā)展水平位居全國前列。而南京新街口CBD起步較早，擁有金鷹國際、商茂、置地廣場、招商國際金融中心等高檔寫字樓，吸引了79家世界500強企業(yè)，聚集了德基廣場、大洋百貨、東方、新百、中央商場等超大型購物中心，素有“中華第一商圈”美譽之稱［3］，是古都南京一張絢麗的現(xiàn)代化“名片”。然而南京新街口CBD是否已經(jīng)發(fā)展成熟，它對南京及其周邊地區(qū)的發(fā)展有多大帶動作用等，成為大家最為關(guān)注的問題，而解決這些問題的基礎(chǔ)需要首先解決當前新街口CBD模糊且存在較大爭議的邊界問題，明確其具體范圍，這也是進行CBD研究的基礎(chǔ)。

1 國內(nèi)外相關(guān)研究

CBD最早由芝加哥學派的伯吉斯在其創(chuàng)立的“同心圓模式”中提出，早期的學者從CBD的形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其變化特征上來分析，試圖明確劃定CBD的界線，但往往由于因資料難以獲取而失?。?］。當前，地理學家、社會學家、規(guī)劃專家、經(jīng)濟學家以及其他專業(yè)或行業(yè)的專家從不同的角度使用不同的方法對CBD邊界的界定進行了研究，取得了一定的成果，其中，最具典型代表性的定量研究方法主要有以下4種:

1.1 地價峰值法

CBD的地價和租金要明顯高于城市的其他地區(qū)，通過大量的地價調(diào)查，在大比例尺的城市現(xiàn)狀用地圖上劃出地價等值線，找出地價的峰值點(可以有多個)，并以地價峰值點為中心，選取一條合適的地價等值線作為CBD邊界的基本線，依據(jù)實際路網(wǎng)或建筑等進行修改后，確定為CBD的實際邊界。但地價估值的不確定性較強，這導致CBD的邊界確定具有一定的浮動性。

1.2 人口—機構(gòu)密集性法

通過實地調(diào)查，確定白天人口密度最高而晚間人口密度最低的地區(qū)以及單位土地面積上商店、辦公機構(gòu)數(shù)量最多的地區(qū)，然后將二者予以疊加，找出CBD的邊界。在條件允許的情況下，可以將人口—機構(gòu)密集性指標和地價情況結(jié)合起來，以確定更為合理的CBD范圍。

1.3 可達性法

一般情況下，在大、中城市的中心地區(qū)，都有一條疏導城市中心交通的環(huán)狀道路，沿著這條道路向外推延一定距離，即可初步劃定CBD的邊界，然后再根據(jù)城市中心歷史上和現(xiàn)實中的具體用地狀況作些調(diào)整。此種方法過多考慮既有道路因素對CBD的影響，雖操作簡便，工作量較小但準確性欠佳。

1.4 墨菲指數(shù)法

該方法由R.E.墨菲和J.E.萬斯提出，并為大多數(shù)城市和區(qū)域規(guī)劃專家所推崇［5］。墨菲指數(shù)的概念和計算方法有兩個假設(shè):①商務活動是CBD的功能本質(zhì);②商務空間的聚集程度是鑒定CBD范圍的綜合尺度。在此基礎(chǔ)上，提出中心商務高度指數(shù)(Central Business Height Index，CBHI)和中心商務密度指數(shù)(Central Business Intensity Index，CBII)，這充分體現(xiàn)了CBD在容量方面的特征。墨菲指數(shù)確定法界定CBD的技術(shù)路線是現(xiàn)實和合理的，對各種類型的城市都較為適用［6］。

基于上述對CBD界定方法的評述，筆者結(jié)合南京新街口CBD發(fā)展的實際情況，通過利用對新街口建筑單體用途、租金的實地調(diào)研數(shù)據(jù)及相關(guān)訪談信息，將墨菲指數(shù)確定法和地價峰值確定法相結(jié)合，采用GIS空間插值方法對新街口CBD的范圍進行了界定，并進一步將其分為硬核和核緣兩部分。

2 南京新街口CBD范圍的定量界定

2.1 研究范圍的劃定

為科學合理地確定南京新街口CBD的范圍，筆者結(jié)合現(xiàn)狀預調(diào)研與訪談的實際情況，將調(diào)查范圍在《南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2004－2010)》中劃定新街口CBD的現(xiàn)狀基礎(chǔ)適度外擴，具體范圍為:東至龍蟠中路，西至上海路、莫愁路，南至建鄴路、白下路，北至廣州路、珠江路;總面積約為5.9km2。

2.2 墨菲指數(shù)法界定范圍

(1)街區(qū)的劃分。依據(jù)墨菲指數(shù)的計算方法，主要參照城市現(xiàn)有路網(wǎng)格局(具體到城市三級道路)，將研究范圍劃分為66個街區(qū)(見圖1)。

(2)墨菲指數(shù)等值線的生成。空間插值常用于將離散點的屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面，以便與其它空間現(xiàn)象的分布模式進行比較?？死锝鸩逯捣ㄕJ為任何空間連續(xù)性變化的屬性是非常不規(guī)則的，不能用簡單的平滑數(shù)學函數(shù)進行模擬，但可以用隨機表面給予恰當?shù)拿枋?。該方法適合樣本數(shù)據(jù)量較大，分布均勻的空間分析中，其主要優(yōu)點是對一組空間數(shù)據(jù)點的關(guān)系來確定空間插值，因而更加客觀真實，同時可以通過誤差等值線確定預測區(qū)的誤差范圍大?。?］。

依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研得到的各棟建筑的層數(shù)和面積數(shù)據(jù)，計算得出不同街區(qū)的中心商務高度指數(shù)和中心商務密度指數(shù)，采用GIS空間分析方法，對兩個指數(shù)進行普通克里金空間插值，得出兩個指數(shù)的等值線分布圖(見圖1、圖2)。

中心商務高度指數(shù)等值線。從圖1可以看出，研究范圍內(nèi)的中心商務高度指數(shù)呈現(xiàn)以新街口中心地段、大行宮為核心的兩大峰值地區(qū)。新街口西是以金鷹國際購物中心(50層)、新華大廈(53層)和南京國際金融中心(52層)等為代表的超高層樓盤的聚集區(qū)域，經(jīng)濟活動以商貿(mào)、商務、辦公、商業(yè)、金融、酒店、證券、零售等為主，樓房平均高度居全市之冠;而大行宮附近則擁有長安國際大廈(30層)、龍臺國際大廈(28層)、新世紀廣場(32層)、長發(fā)CFC雙子商務樓(29層)等超高層寫字樓，產(chǎn)業(yè)以技術(shù)服務業(yè)和商務服務業(yè)等為主，如科巷新寓等高層居住區(qū)占有較高比重也是該地段中心商務高度指數(shù)偏高的重要原因之一。此外，北部的新世界中心，南部的福鑫大廈、中國人民銀行江蘇省分行等也是新街口地區(qū)高度較高的“孤島”，前者的產(chǎn)業(yè)以技術(shù)服務為主，而后者以辦公、金融等為主。

中心商務密度指數(shù)等值線。整體來看，中心商務密度指數(shù)峰值地區(qū)集中于新街口中心地段，半徑約在500m范圍的地區(qū)(見圖2)。該地區(qū)作為南京市經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)，商業(yè)、商務、辦公機構(gòu)密集，呈面狀密集分布，具體包括南京新百、中央商場、商貿(mào)世紀廣場、大洋百貨、金鷹國際購物中心、東方國際購物中心、德基廣場等在內(nèi)的中高檔零售業(yè)，以金陵飯店、中心大酒店、招商國際商務中心、新華大廈(新華報業(yè))等為代表的商務服務業(yè)、新聞出版業(yè)，以沃爾瑪、華聯(lián)為代表的大型批發(fā)零售賣場，以五星電器、蘇寧電器、國美電器等為代表的電器零售業(yè)等。此外，中心商務密度指數(shù)較高還包括:研究范圍東部的大行宮地段在半徑100m的范圍內(nèi)聚集了長安國際大廈、龍臺國際大廈、日月大廈等高樓，經(jīng)濟活動以專業(yè)技術(shù)服務業(yè)為主;南部的南京三中西側(cè)聚集了福鑫大廈、匯鴻大廈、中國銀河證券、金寶花園等，產(chǎn)業(yè)以商務辦公、酒店、證券等為主(見圖2)。

(3)基于墨菲指數(shù)的新街口CBD范圍。參照墨菲指數(shù)中CBD范圍劃定的要求(CBHI＞=1＆CBII＞=50%的連續(xù)街區(qū))，同時考慮街區(qū)劃分的完整性，劃定南京新街口地區(qū)的CBD范圍為:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側(cè)(見圖3)，總面積約為2.5km2。

圖3 基于墨菲指數(shù)的新街口CBD范圍

2.3 租金法確定范圍

(1)商業(yè)、辦公租金等值線的生成。通過對研究范圍內(nèi)各棟商業(yè)、商務、辦公等寫字樓的現(xiàn)狀租金的調(diào)研數(shù)據(jù)進行整理分析，可以發(fā)現(xiàn)，新街口地區(qū)寫字樓的日租金水平差異很大，其平均水平約為1.5元/m2，而長發(fā)、置地等高檔寫字樓的日租金值約為3.5元/m2。進一步采用GIS空間分析方法進行普通克里金插值，得出新街口地區(qū)日租金分布的等值線圖(見圖4)。可以看出，新街口地區(qū)的地租值在空間分布上沒有明確的規(guī)律可言，日租金峰值地區(qū)分布較為分散。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前南京市新街口地區(qū)寫字樓空置率較低，基本維持在8%－10%左右，這遠遠低于廣州、武漢、北京等CBD內(nèi)部寫字樓的20%－30%的空置率，故筆者采用日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界(見圖5)。

(2)基于租金等值線的新街口CBD范圍。以日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界，同時考慮到街區(qū)的完整性，確定新街口CBD的范圍:東至長白街，北達珠江路、廣州路，南到建鄴路、白下路，西至莫愁路(見圖5)，總用地面積約為4.0km2，除東北、西北、東南、西南四角非服務業(yè)用地集中布局外，基本反映了當前從租金水平上顯示的南京新街口CBD的范圍。

2.4 新街口CBD范圍的綜合界定

可以看出，租金等值線法確定的新街口CBD范圍要稍大于墨菲指數(shù)法確定的范圍，這在一定程度上說明目前新街口CBD的總體租金仍處于較低水平。

進一步將墨菲指數(shù)、租金等值線兩種方法確定的新街口CBD范圍進行空間疊加，取其交集，考慮街區(qū)劃分的完整性等因素，將新街口CBD的范圍劃定如下:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側(cè)，總面積在2.2km2左右(見圖6)。

圖6 新街口CBD硬核－核緣范圍

參照墨菲指數(shù)對CBD硬核(hard core，CBHI＞4.0＆CBII＞80%)、CBD核緣(core fringe，CBHI＞1.0＆CBII＞50%)的界定［4］，確定新街口CBD的硬核和核緣。CBD硬核，即CBD的核心區(qū)域，該地區(qū)內(nèi)從事商業(yè)服務活動的高度指數(shù)和密度指數(shù)均達到最高值，是CBD的核心所在。南京新街口CBD硬核范圍為北至長江路，東至洪武北路、洪武南路，西至王府大街西側(cè)，南至淮海路，且沿中山東路南北兩側(cè)呈軸線狀延伸到大行宮附近，總用地面積為0.8 km2。CBD核緣為CBD的外緣區(qū)域，是CBD范圍內(nèi)從事服務活動相對較弱地區(qū)，多為分散型的服裝、日用百貨、電子、超市等零售業(yè)以及餐飲住宿業(yè)等，對CBD外擴起到重要“連帶”效應;新街口CBD的核緣范圍為除去硬核的地區(qū)，其邊界和CBD邊界一致，總用地面積約為1.4 km2。

3 結(jié)論

本文在對南京新街口地區(qū)建筑單體現(xiàn)狀調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用GIS空間分析方法從墨菲指數(shù)法、租金等值線兩個角度對新街口CBD的邊界進行定量界定，并將兩種分析方法的結(jié)果進行疊加，最終將南京新街口CBD的具體范圍界定為:北至花橋路以北，東為長白路，南到太平巷、馬府街，西達王府大街西側(cè)，總面積為2.2km2。并在此基礎(chǔ)上，進一步將新街口CBD的硬核和核緣兩部分進行了界定，分析了它們主要經(jīng)濟活動的差異，這豐富了CBD范圍界定的量化方法。

(編輯:劉文政)

［1］閻小培，周春山，冷勇，陳浩光，廣州CBD的功能特征與空間結(jié)構(gòu)［J］.地理學報，2000，55(4):475－581.

［2］崔功豪，中國城市CBD量化研究(序)［M］.南京:東南大學出版社，2007.

［3］王墨.商業(yè)老大地位動搖南京新街口CBD將被誰拋棄［N］.東陽日報:2008－04－28.

［4］許學強，周一星，許學強，城市地理學［M］.北京:高等教育出版社，2002.

［5］陳瑛著，城市CBD與CBD系統(tǒng)［M］.北京:科學出版社，2005:25－28.

［6］楊俊宴，吳明偉.中國城市CBD量化研究［M］.南京:東南大學出版社，2007.

［7］宗躍光，彭萍，郭瑞華，等.空間插值法在地價梯度場分析中的應用——以北京市住宅用地為例［J］.城市開發(fā)，2004，(1):39－41.

AbstractBased on the summarizing of extension definition methods of CBD international and domestic，by using the data of site investigation，the extension of Xinjiekou CBD is defined quantitatively by apoting Murphy Index and commerce＆business rent Contour，so as to determine the existing size of Xinjiekou CBD，which is divided into two parts:hard core and core fringe to support the study of later development of Xinjiekou CBD.The paper puts forward a simple，operational，quantitative method of extension definition of CBD，which can provide some references for domestic CBD-related research.

Key wordsrent Contour;Murphy Index;Xinjiekou CBD

Quantification Study on Extension Definition of CBD:A Case Study of Xinjiekou CBD

WEI Zong-cai
(Guangzhou Urban Planning＆Design Survey Research Institute，Guangzhou Guangdong 510060，China)

K902

A

F062.11002－2104(2010)05專－0044－04

2010-08-17

魏宗財，碩士，規(guī)劃師，助理工程師，主要研究方向為城市經(jīng)濟學，城市與區(qū)域規(guī)劃。