劉金茹

【摘 要】對公積金貸款新舊模式的對比及對相關(guān)問題的探討,以期提高銀行,受理公積金貸款的積極性。

【關(guān)鍵詞】公積金;模式;貸款

中圖分類號:F831.59 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0065-02

成都住房公積金管理中心(以下簡稱“公積金中心”)成立之初,對公積金貸款的受理模式是:由公積金中心或受托銀行受理樓盤的申請,經(jīng)考察合格后與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,開發(fā)商收集公積金借款人貸款資料交與受托銀行,受托銀行進(jìn)行資料的初審、與貸款客戶面談,初審合格后將資料移交至公積金中心進(jìn)行終審,公積金中心終審合格后再通知受托銀行辦理貸款發(fā)放,這種模式稱謂傳統(tǒng)公積金貸款。

從2008年10月起,公積金中心推出了全新的公積金貸款模式——“一站式”公積金貸款(以下簡稱“新模式”),引入擔(dān)保公司替代了開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,并專門設(shè)立了“一站式”貸款的服務(wù)大廳,把銀行、公證、擔(dān)保公司集中在服務(wù)大廳里,對客戶實(shí)行現(xiàn)場受理,所有手續(xù)在大廳一站辦結(jié)。

1 項(xiàng)目審批在兩種模式下的對比

1.1 傳統(tǒng)貸款模式的弊端

任何一筆貸款的介入首先是樓盤資格的取得,在傳統(tǒng)模式下,對樓盤的考察主要是銀行先期進(jìn)入,然后由銀行推薦給公積金中心,公積金中心實(shí)地查看樓盤并收集企業(yè)的基本資料后形成項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告,由公積金中心貸審會終審。由于材料中需銀行與開發(fā)商所簽的商貸合作協(xié)議,致使公積金中心與開發(fā)商簽訂的樓盤合作協(xié)議滯后,整個(gè)審批流程一般需一個(gè)月。而且,從自身利益出發(fā),銀行在推薦樓盤時(shí)也是區(qū)別對待,對于銷售形勢良好的樓盤,一般運(yùn)用商貸靈活的融資政策吸引開發(fā)商,使得開發(fā)商拒推公積金貸款;而銷售情況一般或公積金貸款所需客戶占大多數(shù)且非公積金貸款不購房的樓盤是銀行主要推薦的對象,

1.2 新模式對項(xiàng)目的審查方式,改變了傳統(tǒng)公積金貸款的操作模式

公積金中心直接受理樓盤或擔(dān)保公司直接推薦樓盤,在收取開發(fā)商必要的八證后,公積金中心、開發(fā)企業(yè)、擔(dān)保公司直接簽署三方協(xié)議。這種操作下來,一般一個(gè)項(xiàng)目的簽訂僅須1周左右。這種方式極大地縮短了樓盤簽訂時(shí)間,但這同時(shí)也帶來了兩個(gè)方面的問題:

一是無須受托銀行與開發(fā)商簽訂的商貸協(xié)議,這樣就使得公積金中心受理樓盤時(shí)少了一道保險(xiǎn)屏障。因?yàn)槿魏我患疑虡I(yè)銀行在對有意向受理樓盤的考察工作是相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?他們有專業(yè)人員會對開發(fā)企業(yè)歷來的發(fā)展情況,開發(fā)企業(yè)的融資能力、開發(fā)企業(yè)樓盤的銷售情況及對現(xiàn)在市場的把握度都有一定的鑒別力,他們會利用手中的金融優(yōu)勢跟進(jìn)開發(fā)企業(yè),進(jìn)行良好溝通,并會從房產(chǎn)、財(cái)會、金融等幾個(gè)方面對開發(fā)企業(yè)的樓盤有一個(gè)綜合評價(jià),這個(gè)評價(jià)就形成了對該項(xiàng)目的調(diào)查報(bào)告,而調(diào)查報(bào)告評價(jià)的優(yōu)劣直接影響到商貸協(xié)議是否能簽訂。

1.3 擔(dān)保公司的引進(jìn)削弱了公積金中心對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度的把握

傳統(tǒng)貸款模式下公積金中心會根據(jù)實(shí)地調(diào)查、銀行前期貸款報(bào)告的評價(jià)、企業(yè)的可行性報(bào)告等因素綜合考慮,形成公積金中心對該樓盤的調(diào)查報(bào)告,并且公積金中心依托銀行的真信系統(tǒng),可以了解到開發(fā)企業(yè)歷年來的融資情況,且對于那種全國性的集團(tuán)公司,公積金中心還可以依托商業(yè)銀行全國范圍內(nèi)的同業(yè)信息了解到該公司在全國范圍內(nèi)的企業(yè)運(yùn)作情況。而擔(dān)保公司缺乏這種大范圍信息的對稱性,它對向公積金中心推薦的項(xiàng)目既無系統(tǒng)的調(diào)查分析也無一套為之推薦的調(diào)查報(bào)告,而只是收取幾證后就簽訂擔(dān)保協(xié)議,至于開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況、樓盤受理的風(fēng)險(xiǎn)度都無評估,這種做法極大地增加了樓盤受理的風(fēng)險(xiǎn)度。而對一筆貸款而言,若貸前的樓盤受理都存在風(fēng)險(xiǎn),又如何控制放貸不產(chǎn)生不良貸款呢?

2 以個(gè)人貸款客戶在兩種模式下的比較

2.1 新模式統(tǒng)一了擔(dān)保人

在樓盤簽訂了貸款協(xié)議后,購買該樓盤的公積金正常繳存人就有資格申請住房公積金貸款。傳統(tǒng)貸款模式下,貸款客戶只須繳納公證費(fèi)即可。因?yàn)殚_發(fā)商對該項(xiàng)目承擔(dān)了階段性連帶責(zé)任擔(dān)保,且又存有保證金。而新模式下,由擔(dān)保公司對該項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保,貸款客戶辦理本房貸款時(shí),又要多交一項(xiàng)擔(dān)保費(fèi),在公積金中心現(xiàn)場受理過程中,這往往令客戶提出質(zhì)疑,即一項(xiàng)惠民的新模式,為何要增加費(fèi)用呢?

2.2 傳統(tǒng)模式貸款受理時(shí)間長

傳統(tǒng)模式下,貸款客戶與公積金中心審貸人是不見面的,前期資料的收集、客戶資料的初審錄入全部由開發(fā)商、銀行承擔(dān),在這種情況下一筆貸款的主動權(quán)完全掌控在銀行手中,經(jīng)常有客戶打電話咨詢?yōu)楹我粌蓚€(gè)月貸款未發(fā)放,公積金中心向銀行求證時(shí),不是被告之缺資料就是被告之不符合要求退件等等,而當(dāng)具體求證時(shí),有時(shí)發(fā)現(xiàn)情況不盡然。畢竟符合公積金貸款的客戶絕大多數(shù)收入穩(wěn)定,還貸能力強(qiáng),是銀行中所謂的優(yōu)質(zhì)客戶。

2.3 新模式提高了貸款的辦理效率

新的貸款模式完全改變了這種只見資料不見人的局面,貸款人、承辦銀行、公積金中心全在大廳里一條龍地服務(wù),遇到客戶有任何異樣,公積金中心都可當(dāng)面解決,徹底解決了壓件、扣件、拖延時(shí)間等相關(guān)問題,一下將審批時(shí)間從原來的至少1個(gè)月縮短至三、五小時(shí)辦結(jié),但初接件仍為銀行,有無優(yōu)質(zhì)客戶落下呢?傳統(tǒng)模式下,公積金中心對客戶所申報(bào)的基礎(chǔ)資料(例如申請表、收入證明等)沒有一套完整統(tǒng)一的格式,往往都沿用各家銀行的表格,在一個(gè)樓盤由幾家銀行受理時(shí),經(jīng)常會出現(xiàn)在中行填的表最后又出現(xiàn)在農(nóng)行貸款的檔案中,張冠李戴現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2.4 新模式規(guī)范了受理程序及文檔格式

新模式下,公積金中心有自己一整套簡潔的表格,徹底改變了資料格式混亂現(xiàn)象,實(shí)現(xiàn)了資料的格式化、正規(guī)化。但如何使規(guī)范化的表格更能準(zhǔn)確直接地表明客戶主要情況,尤其能直接體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶情況呢?樓盤由哪家銀行受理,貸款戶就只能到該銀行辦理手續(xù),哪怕客戶有工、農(nóng)、中、建、交的銀行卡而該樓盤由民生銀行受理,你也要到民生銀行重新開卡,這既耽擱了客戶的時(shí)間,又增加了客戶的開卡費(fèi)用,同時(shí)受理銀行只要通過樓盤簽約后,就可高枕無憂地等著客戶上門簽貸,因?yàn)槠渌y行已不能受理此樓盤的客戶貸款,這種方式既不便民,更不利于銀行間優(yōu)質(zhì)服務(wù)的競爭。而新的一站式貸款,完全摒棄了上述缺陷,實(shí)現(xiàn)了客戶資料“滿天飛”,貸款人可根據(jù)自己的情況選擇貸款行,銀行間也可互相做樓盤。但這又遇到個(gè)新問題,即是若引進(jìn)項(xiàng)目行在個(gè)貸審核中接件人數(shù)過少,是否會影響其跑盤的積極性,所以公積金中心是否應(yīng)建立一套對銀行的激勵(lì)考核機(jī)制?

3 對兩種模式優(yōu)劣互補(bǔ)的探討

3.1 建立專業(yè)項(xiàng)目審查團(tuán)隊(duì)

作為貸前審批最重要的環(huán)節(jié)——項(xiàng)目的受理是貸款發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)最重要的指標(biāo),公積金中心從傳統(tǒng)模式下銀行的先行受理到一站式模式下?lián)５耐扑],如何把主動權(quán)完全掌握在自己手中呢?公積金中心應(yīng)當(dāng)專門組建一支團(tuán)隊(duì),該團(tuán)隊(duì)成員不但應(yīng)有公積金、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)、金融等相關(guān)領(lǐng)域的知識,更應(yīng)具備良好的溝通、協(xié)調(diào)能力,這些成員多接受些實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn),比如說派到各大商業(yè)銀行去跟盤實(shí)習(xí),掌握些商業(yè)銀行做盤的技巧,并多派這些人員去相關(guān)部門(如房管、國土、金融等部門)學(xué)習(xí)相關(guān)知識,通過多種形式的學(xué)習(xí),讓這支團(tuán)隊(duì)成為公積金中心防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的生力軍。要把這只生力軍打造成既能運(yùn)用自己積累的知識來鑒別所接樓盤的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,又能運(yùn)用良好的人脈關(guān)系與開發(fā)商溝通。把從前被動受理樓盤的局面變成主動出擊,上門營銷樓盤,由他們這支熟悉公積金政策的隊(duì)伍,把公積金政策優(yōu)勢帶到開發(fā)商樓盤的每個(gè)角落。同時(shí)這支隊(duì)伍每年都應(yīng)進(jìn)行考核,實(shí)行淘汰制,留其精華去其糟粕,使其成為降低公積金中心貸款風(fēng)險(xiǎn)的精兵強(qiáng)將。

3.2 有效降低擔(dān)保費(fèi)用的設(shè)想

對于貸款客戶所擔(dān)心的費(fèi)用問題,是否可通過幾條途徑解決:①可否繼續(xù)由開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?在公積金中心工作人員與開發(fā)商溝通中,了解到開發(fā)商對承擔(dān)階段擔(dān)保責(zé)任并交納少量保證金并無過多異議。②公積金中心是否可以利用每年貸款所產(chǎn)生的一部分增值收益來為每戶公積金貸款申請戶進(jìn)行擔(dān)保補(bǔ)貼呢?③公積金中心是否可用科技手段對還款系統(tǒng)進(jìn)行微調(diào),為那些長期一貫正常還貸未產(chǎn)生過逾期的客戶實(shí)行一些利率上的優(yōu)惠措施呢?

3.3 建立客戶信用甄別體系

如何鑒別貸款申請戶是優(yōu)質(zhì)客戶及如何利用公積金中心規(guī)范化的表格更好地保證優(yōu)質(zhì)客戶不落單的情況發(fā)生,本人有以下幾點(diǎn)建議:

設(shè)立一套對客戶情況進(jìn)行打分的評分標(biāo)準(zhǔn)體系表格,該表格以著重考察客戶還款能力及對個(gè)人信用能力重視度兩大部分組成;

在銀行初始接件前先由公積金中心工作人員對貸款客戶進(jìn)行前期的一個(gè)審查,這個(gè)審查主要是以第1點(diǎn)中所提到的標(biāo)準(zhǔn)體系表格對客戶進(jìn)行打分,對分值較高屬于優(yōu)質(zhì)客戶的進(jìn)行先期預(yù)登,最后還能在系統(tǒng)中進(jìn)行鎖定,這樣既避免了銀行在初審件時(shí)挖走優(yōu)質(zhì)客戶,同時(shí)也使優(yōu)質(zhì)客戶在與公積金中心最初見面時(shí)就能更好地了解公積金的相關(guān)政策;

對這群優(yōu)質(zhì)客戶群體是否也應(yīng)象一些商業(yè)銀行對其貴賓客戶提供一些特殊服務(wù)一樣,如建立優(yōu)質(zhì)客戶快速通道等,以保證這些客戶享受更好的公積金貸款服務(wù)。

3.4 提高銀行受理公積金貸款的積極性

如何提高銀行推薦樓盤的積極性及鼓勵(lì)銀行間加大個(gè)人貸款受理件的增長方面,提出如下建議:能否在現(xiàn)有對銀行業(yè)績進(jìn)行考核的項(xiàng)目中,再加入對銀行推薦樓盤數(shù)量及銀行受理個(gè)貸件數(shù)的考核,是否能把這種考核以分值的形式進(jìn)行量化,既保證銀行推薦樓盤的積極性,又促進(jìn)銀行加大對個(gè)貸審批接件的競爭性。

總之,任何模式的轉(zhuǎn)變難免都帶來有利弊之分,但只要經(jīng)過不斷地完善、改進(jìn),公積金貸款工作一定會上一個(gè)新的臺階。