陳杰

中國房價(jià)指數(shù)的迷霧何時(shí)能撥開

陳杰

“房價(jià)上升1.5%的數(shù)據(jù)，是我國10萬統(tǒng)計(jì)人心中永遠(yuǎn)的痛，也恰恰是我們改革前進(jìn)的動(dòng)力?！?國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在2010年5月7日南開大學(xué)統(tǒng)計(jì)制度與方法研究中心的成立大會(huì)上做如上表態(tài)。這個(gè)講話的背景是，國家統(tǒng)計(jì)局2010年初公布的2009年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%的數(shù)據(jù)，引起社會(huì)各界的極大不滿，也讓國家統(tǒng)計(jì)局處于前所未有的尷尬境地。

此后國家統(tǒng)計(jì)局在國慶節(jié)前夕推出《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案》（征求意見稿）。但正式版本的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案》何時(shí)能出臺尚不清楚。到目前為此，中國房價(jià)指數(shù)仍然是一片迷霧。

房價(jià)指數(shù)的意義

首先要明確，房價(jià)指數(shù)是干什么的？有什么意義？

簡單而言，房價(jià)指數(shù)的具體意義包括：

?反映房地產(chǎn)市場價(jià)格變化與變動(dòng)趨勢，包括分類別房屋的緊俏程度；

?對房地產(chǎn)投資者提供理性投資依據(jù)，對購房者提供市場判斷的參考；

?幫助政府了解房地產(chǎn)市場總體行情與走勢，為制定房地產(chǎn)供應(yīng)和土地供應(yīng)計(jì)劃、確定土地出讓基準(zhǔn)價(jià)格、房地產(chǎn)市場政策調(diào)整等提供決策參考；

?房地產(chǎn)市場交易管理與課稅的依據(jù)；

?房地產(chǎn)的開發(fā)與交易是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)是無可質(zhì)疑的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)直接反映宏觀國民經(jīng)濟(jì)狀況，特別其區(qū)域性強(qiáng)，與本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況休戚相關(guān)。所以，房價(jià)指數(shù)被譽(yù)為“國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，對市場參與者投資行為和政府宏觀經(jīng)濟(jì)決策都有重要引導(dǎo)性意義。

為此，一個(gè)合理、有效的房價(jià)指數(shù)應(yīng)該具有以下特征：及時(shí)性、準(zhǔn)確性、實(shí)用性與公開性。

房價(jià)指數(shù)的難點(diǎn)

房屋價(jià)格和其他商品/資產(chǎn)價(jià)格存在諸多顯著的不同，這使得房價(jià)指數(shù)的編制帶有諸多挑戰(zhàn)，無論是樣本數(shù)據(jù)的選擇還是分析方法的選取，都會(huì)對房價(jià)指數(shù)結(jié)果造成很大影響。

具體而言，房價(jià)指數(shù)的難點(diǎn)主要在于：

房屋是異質(zhì)的。即使兩套房屋在結(jié)構(gòu)上的所有因素都雷同，其所處地理位置也是不同的 “天下沒有兩套房子是一模一樣的”。這就對數(shù)據(jù)的收集和指數(shù)編制方法都提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。前者要求編制房價(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)樣本要很大，要有充足的代表性，而且不僅房價(jià)數(shù)據(jù)要有，房屋的各種特征都要獲得。后者要求對房屋的異質(zhì)性在技術(shù)上要有科學(xué)的處理方法，使異質(zhì)的房屋價(jià)格“同質(zhì)化”。

真實(shí)房價(jià)的獲得是困難的。我們只能在房屋已售出后才能獲知房屋的市場價(jià)格。掛牌價(jià)格和評估價(jià)格都與市場成交價(jià)格存在差距。而在中國，二手房的價(jià)格連房產(chǎn)中心登記備案價(jià)格都可能帶有嚴(yán)重的信息失真。

房產(chǎn)銷售交易頻率較低。在中國，新建商品住房的價(jià)格是由開發(fā)商主導(dǎo)的，離市場均衡價(jià)格有偏差。但二手房市場交易總體還不活躍，交易量至今還沒有超過一手房交易量。即使在美國，每年也只有3%到7%左右的住房存量轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，這意味著平均一套房子要14年才會(huì)被賣出一次。這導(dǎo)致僅以成交的存量房屋價(jià)格來反映存量房的整體價(jià)格走勢會(huì)帶有較大偏差。

真實(shí)房價(jià)的獲得是困難的

房價(jià)指數(shù)編制的通常方法

房價(jià)指數(shù)最主流的有4類：

?簡單平均（Simple Average ）

?特征回歸（Hedonic Regression）

?綜合調(diào)整（Mix Adjustment）

?重復(fù)銷售（Repeat Sales）

簡單平均

簡單平均即為計(jì)算在某一時(shí)間段內(nèi)銷售的所有房屋的平均價(jià)，也即總銷售額除以總銷售面積就可以得出。這種方法是最簡單易行，也十分直觀和容易理解。對消費(fèi)者而言，也能提示購房的基本預(yù)算要求。但對于需要準(zhǔn)確了解市場需求變動(dòng)情況的房地產(chǎn)投資者和政府決策而言，則問題很大，因基于簡單平均價(jià)格的房價(jià)指數(shù)往往與真實(shí)的市場波動(dòng)情況背離。

其主要問題是未考慮不同價(jià)格的房產(chǎn)在不同時(shí)間銷售對指數(shù)的影響。例如，假如別墅等高價(jià)房在某段時(shí)間內(nèi)的銷量比例增加了，那么簡單平均的價(jià)格指數(shù)就會(huì)隨著上升；或者，某地某個(gè)時(shí)期交易的房屋集中在郊區(qū)，那么房價(jià)指數(shù)立刻會(huì)被拉低下來。但這兩個(gè)例子中每個(gè)房屋價(jià)格可能都并未發(fā)生任何改變。所以基于簡單平均法的房價(jià)指數(shù)對人們判斷市場走勢會(huì)有嚴(yán)重誤導(dǎo)。

這提醒我們，房屋是異質(zhì)的，構(gòu)建房價(jià)指數(shù)要求房價(jià)數(shù)據(jù)必須標(biāo)準(zhǔn)化，以消除樣本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)性變化的影響。

我們要明確，所謂房價(jià)指數(shù)，要度量的是市場需求變動(dòng)所帶來的價(jià)格波動(dòng)，而不應(yīng)該包括其他“雜質(zhì)”，不被其他非市場需求因素所誤導(dǎo)。

要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，就首先要把充滿異質(zhì)性的房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化，然后才能構(gòu)建所謂的“均質(zhì)”（constant-quality）房價(jià)指數(shù)。特征回歸法

特征回歸價(jià)格指數(shù)具有扎實(shí)和嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)。為了避免簡單平均法下僅僅因?yàn)榻灰椎囟谓Y(jié)構(gòu)的變化就導(dǎo)致價(jià)格指數(shù)的波動(dòng)，特征回歸模型將先估計(jì)“地段”（如用到市中心距離來衡量）這一品質(zhì)特征對房價(jià)的影響——地段的影子價(jià)格，離市中心較近的房屋其價(jià)格中包含這部分因素較多，離市中心較遠(yuǎn)的房屋其價(jià)格包括這部分因素較少，把地段的因素扣除之后，市中心和郊區(qū)的房子就都標(biāo)準(zhǔn)化和可比較了，那么這時(shí)候觀察到的房價(jià)變化幅度，才是反映市場需求變動(dòng)導(dǎo)致的真實(shí)價(jià)格波動(dòng)。以此類推，各種特征因素的變動(dòng)對房價(jià)的影響都是可以消除的。需要強(qiáng)調(diào)，房屋品質(zhì)提高如建筑質(zhì)量變好所帶來的房價(jià)上漲，應(yīng)該也是要從總價(jià)格漲幅中剝離掉。

然而，盡管特征價(jià)格法在理論上嚴(yán)密，在房地產(chǎn)學(xué)界研究中應(yīng)用廣泛，現(xiàn)在幾乎是房價(jià)指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)方法，但不可否認(rèn)，特征價(jià)格法的房價(jià)指數(shù)在實(shí)踐中往往會(huì)遇到很多難題：

?對數(shù)據(jù)的質(zhì)和量要求高，必須全面調(diào)查房屋的各種關(guān)鍵品質(zhì)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)任務(wù)重

盡管特征價(jià)格法在理論上嚴(yán)密，在房地產(chǎn)學(xué)界研究中應(yīng)用廣泛，現(xiàn)在幾乎是房價(jià)指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)方法，但不可否認(rèn)，特征價(jià)格法的房價(jià)指數(shù)在實(shí)踐中往往會(huì)遇到很多難題。

?統(tǒng)計(jì)和建模中到底應(yīng)該把哪些品質(zhì)特征包括在內(nèi)還缺乏定論

?某些特征有時(shí)候難以量化統(tǒng)計(jì)

?如果把所有可能影響房產(chǎn)價(jià)值的因素都考慮在內(nèi)，那模型過于復(fù)雜瑣碎

綜合調(diào)整

綜合調(diào)整是一種加權(quán)平均的思路，把房地產(chǎn)市場進(jìn)行切割和劃分，設(shè)立細(xì)分的子市場(submarket)或單元（cells），每個(gè)單元包括了在相似地理位置的相似特征，房屋價(jià)格數(shù)據(jù)可以被分配到不同的單元內(nèi)來估算每個(gè)單元（不同特征）的平均價(jià)格。對構(gòu)成房產(chǎn)的不同單元的平均值進(jìn)行加權(quán)后獲得的價(jià)格就是綜合調(diào)整價(jià)格。這和特征回歸法的原理類似，但做法上要簡單許多。綜合調(diào)整法存在的問題主要是：

?如何分配子市場/單元帶有主觀性

?哪些是影響房屋價(jià)格的特征因素有爭議

?權(quán)重取的不同會(huì)對分析結(jié)果產(chǎn)生巨大影響

重復(fù)銷售

與特征價(jià)格回歸法和綜合調(diào)整法利用大量房屋特征不同，重復(fù)銷售法是觀察某一特定房屋在一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格變化，由此推廣到全部房屋。

重復(fù)銷售法的主要問題是：

?容易成交的房產(chǎn)可能不一定帶有普遍性和代表性，比如小戶型轉(zhuǎn)手率偏高。這被稱為樣本選擇誤差（sample selection bias）。

?因?yàn)椴煌愋头慨a(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)幅度可能會(huì)不同，在樣本數(shù)據(jù)中對某一類型房產(chǎn)的不適當(dāng)偏向會(huì)對總體價(jià)格變動(dòng)率的估計(jì)造成很大影響。

?重復(fù)銷售法同時(shí)忽略了房屋是否進(jìn)行了改造，而這樣的改變也會(huì)影響房屋價(jià)值并進(jìn)一步影響價(jià)格指數(shù)。

但是美國的FHFA和S&P/Case-Shiller指數(shù)是改進(jìn)過的重復(fù)銷售法，通過更嚴(yán)格的樣本篩選和更強(qiáng)的計(jì)量工具來消除樣本選擇誤差等不利因素。

對國家統(tǒng)計(jì)局《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案》（征求意見稿）的點(diǎn)評

國家統(tǒng)計(jì)局在國慶節(jié)前夕推出《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案》（征求意見稿），雖然《方案》較之前早先基于開發(fā)商自己填報(bào)的銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)方案要改進(jìn)很多，但仍然在科學(xué)性和操作性上有很多疑問。

概要而言，我們認(rèn)為《方案》最主要的問題可能在于以下幾點(diǎn)：

房價(jià)指數(shù)其實(shí)面向不同人群

在“調(diào)查目的”中應(yīng)該明確，作為國家統(tǒng)計(jì)局，做房價(jià)指數(shù)希望達(dá)到什么樣預(yù)期目標(biāo)，有什么政策含義。房價(jià)指數(shù)其實(shí)面向不同人群，如果幫助消費(fèi)者決定購房預(yù)算，從簡單平均價(jià)格（某城市銷售金額除以銷售面積就可得到）得出的價(jià)格指數(shù)也夠用了；如果是為投資者和政府決策服務(wù)，那就需要更加精確的、剝離地段結(jié)構(gòu)性因素影響、只反映市場需求變動(dòng)的價(jià)格指數(shù)。為此，可能需要同時(shí)編制兩個(gè)或更多的房價(jià)指數(shù)，但要說明各自的適用用途，讓公眾清楚。

在“調(diào)查任務(wù)”中建議明確調(diào)查“地段”也是相關(guān)基礎(chǔ)資料。在調(diào)查城市及范圍中，只提70個(gè)大中城市可能不合適。70個(gè)大中城市可以做精確的房價(jià)指數(shù)，但其他地級以上城市，國家統(tǒng)計(jì)局也應(yīng)該提供或至少匯總基本房價(jià)資料，哪怕只是最簡單的月度銷售額、月度銷售面積和月度均價(jià)。

在“調(diào)查方法”中，我們強(qiáng)烈建議使用特征價(jià)格法來編制新房價(jià)格指數(shù)，使用重復(fù)銷售法來編制二手房價(jià)格指數(shù)。即使短期內(nèi)達(dá)不到這些編制技術(shù)要求，也要為未來做好準(zhǔn)備。為此不僅（新建和二手）住宅的所在項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)(合同金額)、建筑面積、簽約時(shí)間等要收集，戶型、建材、裝修程度等多個(gè)重要資料也要一并收集，更要展開小區(qū)信息和地段信息的統(tǒng)計(jì)與資料整理。

二手房價(jià)格取樣有三個(gè)渠道，但到底以什么為準(zhǔn)，沒有落實(shí)。使用中介提供數(shù)據(jù)，可能會(huì)有做高價(jià)格的嫌疑；但房地產(chǎn)管理部門登記的成交價(jià)格又因?yàn)楸娝苤摹昂诎缀贤倍械凸老右?；調(diào)研員實(shí)地采價(jià)不知如何操作，如果是評估則對調(diào)研員要求太高，如果是上門訪問交易當(dāng)事人，成本很高，也難保證準(zhǔn)確性；其實(shí)根本解決之道應(yīng)該是，國家統(tǒng)計(jì)局和房產(chǎn)管理部門、稅務(wù)部門、金融系統(tǒng)密切合作，制定消除居民“黑白合同”動(dòng)機(jī)的整套政策，不能任其發(fā)展。否則相對來說，代表性中介提交的成交數(shù)據(jù)更為可信。

二手房指數(shù)，如果利用中介上報(bào)的成交數(shù)據(jù)，則無法控制不同地區(qū)交易量所占的比重；因?yàn)榧词贡容^大的房屋中介公司，其在城市內(nèi)部的地區(qū)分布也是有差異的，所以如果二手房也使用本月成交面積或成交金額作為加權(quán)，就可能存在較大的誤差。對于二手房，我們建議全市平均分布觀察點(diǎn)，使用簡單算術(shù)平均就比較可行，如果要更精確一些，就使用（廣義加權(quán)）重復(fù)銷售法。

新建住宅中，分為連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤價(jià)格指數(shù)，以及間斷性銷售樓盤環(huán)比價(jià)格指數(shù)，我們認(rèn)為沒有必要，政策含義不強(qiáng)；而且一些定義非常模糊，操作起來偶然性很強(qiáng)，如“如果新開樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應(yīng)分類成交價(jià)格評估上月價(jià)格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區(qū)域的相似樓盤對應(yīng)分類成交價(jià)格進(jìn)行上月價(jià)格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據(jù)該樓盤附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行評估。”這將導(dǎo)致客觀數(shù)據(jù)和主觀數(shù)據(jù)的混合，尤其何為“同質(zhì)可比”，完全依賴調(diào)查人員的個(gè)人判斷，主觀性太強(qiáng)，大大降低房價(jià)指數(shù)計(jì)算的客觀性和精確性。對于新建住宅，我們建議全部使用客觀的實(shí)際成交數(shù)據(jù)，然后按照住宅所處地段，給一個(gè)虛擬變量即可，復(fù)雜一些則采用特征回歸法，控制多維地段因素。

面積的三個(gè)分類是否必要？其政策含義何在？有待探討。沒有研究證據(jù)表明單位平方米的房價(jià)會(huì)在這三類住宅中有顯著差別。即使存在有差別，對于消費(fèi)者、投資者都沒有太大意義。分類太細(xì)，統(tǒng)計(jì)困難；信息太多，反而造成混亂。如果政府決策需要知道房價(jià)與戶型面積的關(guān)系，專門做研究提交報(bào)告就夠了。這種關(guān)系一般在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)都很穩(wěn)定，不需要時(shí)時(shí)監(jiān)測。

總結(jié)：

今年初國家統(tǒng)計(jì)局就承諾認(rèn)真改革房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法。2010年3月2日，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在深圳調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)并主持深圳、廣州兩地房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)座談會(huì)時(shí)就發(fā)表談話，強(qiáng)調(diào)科學(xué)房價(jià)統(tǒng)計(jì)的重要性。此后還多次在不同場合做過類似談話。

然而，目前來看，中國的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總體的可靠性還是有令人擔(dān)憂的地方，在數(shù)據(jù)采集和計(jì)算方式上還有很多值得改進(jìn)完善的地方。房價(jià)指數(shù)的準(zhǔn)確性，不僅對房地產(chǎn)市場，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，應(yīng)該十分嚴(yán)謹(jǐn)和慎重。期待有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門能在廣泛吸收各方面專家的意見基礎(chǔ)上，促使科學(xué)準(zhǔn)確的房價(jià)指數(shù)能盡快出臺。

（作者單位：復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心）