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房地產業(yè)吹響并購號角

2010-09-14 07:59:54林華
中國房地產業(yè) 2010年12期
關鍵詞:資金土地企業(yè)

林華

房地產業(yè)吹響并購號角

林華

房企“差錢”引發(fā)并購潮

在目前的樓市調控中,政策與市場正雙重施壓房地產企業(yè)的資金鏈。隨著“9·29新政”以及各地“限購令”的落實執(zhí)行,市場觀望濃厚,房地產商的銷售乏力;而加息、預售金監(jiān)管等調控政策輪番出臺,房地產商的融資渠道面臨枯竭。

房企資金趨緊的情況,在房企的三季報中有明顯體現。統(tǒng)計資料顯示,目前已經公布三季報的56家房企,三季度經營性現金流量凈值為-521.83億元,而去年同期達到392.93億元。

即使是“招(商)保(利)萬(科)金(地)”四大地產龍頭,三季度現金流同比減少均超過140%,其中減少最多的接近600%。統(tǒng)計顯示,四大龍頭三季度的總現金流也為-240.81億元。

在剛結束的樓市“銀十”中,京滬深等地的樓市成交量都出現程度不一的降幅,而各大房企最新的銷售數據也顯示,龍湖、首創(chuàng)、世茂房地產10月銷售額環(huán)比均繼續(xù)上漲,而保利、復地、富力等則明顯回落。

在市場低迷銷售乏力的同時,政策層面則進一步趨緊,取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預售金監(jiān)管等措施輪番出臺,施壓房企銀根。在雙重打壓之下,資金鏈趨緊的房企被迫并購整合。

清科研究中心報告顯示,今年前三季度,房地產行業(yè)并購交易非常活躍,共完成50起并購案例,是2009年全年并購案例數的2.5倍,并購金額為122.5億元。

房地產調控以來,房地產巨頭萬科并購動作頻頻。10月20日,萬科與中信地產就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,以11.5億元拿下該中心。隨后,萬科欲收購深圳建設集團的計劃又浮出水面,但目前收購尚處在洽談階段。

11月份又傳出萬科收購深圳海軒廣場的消息,海軒廣場為深圳市海軒投資發(fā)展有限公司在深圳開發(fā)的重點項目,2008年4月份動工,2009年年底基本具備銷售條件,但一直未拿預售許可證,目前已成準現樓。

早在今年上半年,萬科已經完成了大大小小17筆收購。2月26日,萬科以3.36億元收購了昆明市新河民房地產北市區(qū)有限公司;3月26日,萬科又以1.52億元收購上海中房濱江房產有限公司75%的股權;4月20日,萬科還以9820萬元收購深圳市九州房地產公司。此外,萬科還收購了其他14家公司,合計支付收購對價2.37億元。

而金地集團不久前也收購了東莞市金地寶島房地產有限公司20%股權和珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權。

9月份,恒大地產的全資子公司盛譽(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業(yè)集團旗下的廣州商業(yè)地產項目佳兆業(yè)廣場。

受樓市調控影響,一些房地產企業(yè)開始出讓旗下子公司股權。11月9日,渝開發(fā)發(fā)布轉讓公告,將所持有重慶渝開發(fā)珊瑚置業(yè)有限公司25%股份轉讓給嵊州市冠宇投資有限公司,今年年底前將收獲8236萬元的轉讓款。

與此同時,中糧地產表示將使用自籌資金,收購中糧集團旗下上海加來房地產開發(fā)有限公司51%的股權。豐華股份不久后也公告稱,擬向上海沿海綠色家園置業(yè)有限公司以8850萬元的價格(含債權)轉讓持有的北京聯(lián)海房地產開發(fā)有限公司50%的股權。

而早在6月11日,SOHO中國斥資22.5億元收購國鼎公司90%股權,間接獲得上海1.38萬平方米土地。國鼎公司擁有上海外灘204這個優(yōu)質商業(yè)靚地68.34%的股權。盡管該樓面地價已高達2.11萬元/平方米,而目前該區(qū)域附近租金可達50元/平方米/天。

分析人士表示,通過合作、收購來擴大企業(yè)規(guī)模,是大型房地產企業(yè)趁行業(yè)低潮期低價吸納項目的慣用策略,不但可以通過并購進入之前沒有開展業(yè)務的地區(qū),也可以降低開發(fā)成本。

6月18日,京能置業(yè)公告,公司擬與北京世豐基業(yè)公司共同設立一家項目公司,并由該項目公司收購天津瑞灣投資有限公司100%股權,收購價格為4.47億元。

據介紹,被收購公司目前主要的資產為位于天津津濱港的E2、F1、F2地塊使用權,三塊地規(guī)劃總用地面積為6.94萬平方米,規(guī)劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

近期以這種方式獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股。其中鳳凰股份以1000萬元的代價,收購了江蘇景楓置業(yè)公司持有的南京景楓潤城房地產公司100%股權,獲得3.65萬平方米房地產開發(fā)面積;新城B股旗下公司以2000萬元的代價,獲得了常州恒福置業(yè)公司擁有的18.5萬平方米土地,且該地塊的土地出讓金5.56億元已完全付清。

中小型房企被迫出局

在嚴厲的房地產信貸調控背景下,受傷害最大的莫過于中小型房地產企業(yè)。而房地產企業(yè)資金主要是從四個方面取得:銀行信貸和銷售按揭;房地產企業(yè)自有資金;占有資金(預銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資);其他各種融資渠道(短期拆借、信托機構)。目前房地產企業(yè)的自有資金絕大部分用來買地,其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸。

據稱,銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產良好、財務規(guī)范的大企業(yè),而大部分中小型企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質客戶”之列。對于中小型房地產企業(yè)來講,資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至被迫出局。

近年來,一些地產上市公司在全國范圍內大肆圈地。在上市公司強大資金支持下,全國各地不斷有“地王”浮出水面。很多中小型房地產企業(yè)也跟風“冒進”,把有限的資金投入購地,期待能夠以此快速擴張。

隨后,國務院下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定,土地閑置兩年的將無償收回;土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了期待囤地賺取高額利潤的房地產商沉重的打擊。

經歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調控之后,曾經困擾房地產企業(yè)的“地荒”問題轉為了“錢荒”。面對吃緊的資金鏈,中小型房地產企業(yè)面臨生死抉擇。一旦市場需求出現回落,“天價地”將很可能成為一些開發(fā)商的滑鐵盧之戰(zhàn),嚴重的可能導致這些房地產商資金鏈斷裂甚至于破產。

些地產上市公司在全國范圍內大肆圈地

房地產企業(yè)出現資金問題,轟然倒塌,在這個行業(yè)內并不稀奇,也并不是在目前國家宏觀經濟政策趨緊的形式下才出現的,早年著名的“順弛”的案例距離現在其實并不遙遠。

值得一提的是,在房地產市場急轉直下之時,中小型地產企業(yè)已經停止拿項目,一些主業(yè)非地產的公司也開始剝離房地產業(yè)務。

不久前,南寧百貨將所持北海五象房地產開發(fā)有限公司51%股權以8740萬元的價格售出。無獨有偶,航天科工近日以2.84億元的價格轉讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。而福建一小型房地產企業(yè)望城投資有限公司將其持有的福州濱江房地產100%股權,以1.45億元的低價轉讓。

據不完全統(tǒng)計,4月中旬以來,通過各大產權市場掛牌轉讓的房地產項目超過30個,其中包括央企被要求清退的房地產業(yè)務,也包括因資金等問題,主動尋求買家的地產項目。

分析人士表示,成交量急劇萎縮,房價開始下跌,房地產行業(yè)的調整周期才剛剛開始。房價下行將使地產公司未來的盈利能力降低,而長期的市場低迷必然會考驗中小型房地產企業(yè)的資金和項目開發(fā)實力。

事實上,目前國內房地產業(yè)還沒有形成一個成熟的體系,一直處于一個無序的狀態(tài)之中。因此,房地產企業(yè)的違規(guī)現象很多,有些房地產企業(yè)幾乎是空手套白狼,自有資金嚴重不足,可是這些房地產企業(yè)居然還能長期存在,其原因就在于金融監(jiān)管不到位。

有關專家表示,一旦這些中小型企業(yè)資金鏈斷裂,其風險都將集中到銀行。在成熟的市場經濟中不會出現的問題卻頻頻出現在中國房地產市場,這只能說明中國的經濟改革還有很長的路要走。目前,有些房地產商進入破產程序,說明宏觀調控的效果已經顯現出來。

對于調控效果明顯但還有很多大城市房價仍在上漲的問題,有關專家認為,不能孤立地從房地產市場來看,資產升值是大勢所趨,不僅房地產市場是這樣,其他資產市場也是如此。一定要強制房地產價值下跌,就會傷害到其他的經濟領域。

在調控政策步步緊逼的情況下,一定會發(fā)生房地產商破產事件。當然,淘汰的同時,絕不會出現風雨一來全部倒下的局面。房地產企業(yè)破產的原因主要有兩種:一種是資不抵債,一種是難以為繼。對于絕大多數房地產企業(yè)來說,這些年應該說還是收獲頗豐的。因此,在過去土地招拍掛市場競爭土地時,房地產企業(yè)只要不過于冒險“賭博”的,現在死于“資不抵債”的可能性不會太大。對中小型房地產企業(yè)來說,最危險的是“難以為繼”。

在房地產調整時期,房地產商的銷售業(yè)績和資源儲備的分化愈加明顯,行業(yè)內的梯隊正在逐漸拉開。而行業(yè)集中度的提高勢必會使一些不具實力的中小型房地產出局,這將使整個房地產業(yè)的發(fā)展更趨向專業(yè)化。

并購整合或帶來壟斷

分析人士指出,房地產市場的調整和政府在資金來源上的打壓,會導致房地產市場重新洗牌,一些實力較弱的中小房地產商會就此消失,而“大魚吃小魚”的并購現象將導致壟斷發(fā)生。

當房地產行業(yè)又在步入充滿不確定因素的時候,“只有在退潮之后,才知道誰在裸泳”的名言再一次給市場驗證誰對誰錯的機會。在這個時候,物業(yè)的質量、物業(yè)的品牌就成為今后房地產市場的發(fā)展走勢以及物業(yè)本身潛在的增值能力的一個重要原因。另外,房地產市場的地段不同,可能會在房價上有一個比較大的差異性發(fā)展。

有關專家表示,這種差異化才是未來中國房地產走向成熟的分水嶺。對于后市而言,對于一些在市區(qū)優(yōu)質地段、優(yōu)質資源等儲備優(yōu)勢的品牌房地產商在利用洗牌的機會迅速做大做強。

近年來,擁有雄厚資金實力的房地產商不惜高價購買土地,而更多實力較弱的中小房地產公司則因“囊中羞澀”而無法染指土地市場。房地產業(yè)成為了“少數派”的天下,房地產“寡頭壟斷”開始浮出水面。

不久前,國土資源部又發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)。39號令最讓房地產商揪心的一條莫過于其首次明確,受讓人必須付清全部土地出讓金后,方能領取土地使用權證書,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。

業(yè)內人士認為,39號令對資金雄厚的房地產公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。這一新政對上市地產企業(yè)是一利好消息,因為開發(fā)門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對于一些資金實力薄弱的中小房地產商,將意味著被淘汰。

對于39號令,有房地產商表示,政策只會讓更多的中小房地產商因為資金問題不得不退出市場,而形成地產寡頭。這樣房價更加要控制在地產寡頭手中了。

上海米蘭之夜房地產開發(fā)有限公司總經理雷鑒表示,39號令的執(zhí)行會讓一部分中小房地產商因資金門檻的提高被淘汰,這意味著更多的土地將集中在一小部分資金實力雄厚的大型房地產商手中,并最終推動這些企業(yè)成為地產寡頭,增大囤地、囤房的可能性。

近年來,從拿地到開發(fā)再到銷售,每一個環(huán)節(jié)的步步吃緊,使大型房地產企業(yè)的實力優(yōu)勢也步步顯現。叫囂了近三年之久的“寡頭時代”似乎就要進入倒計時。

事實上,越來越多的新推土地將“流向”大型房地產企業(yè)已經毫無懸念。歸根結底的原因就在于,在當前的宏觀調控環(huán)境下,只有大型房地產企業(yè)才有足夠的資金來保證土地成交。難怪有中小房地產商感嘆:中小房地產企業(yè)的道路將越走越窄,房地產寡頭壟斷時代即將來臨。

房地產企業(yè)之間應該選擇合作開發(fā)

拿地方面,品牌大型房地產企業(yè)都熱衷于大規(guī)模的地塊,一方面規(guī)模較大的地塊拿下后,至少可以保證未來兩三年的公司業(yè)績不會交白卷;另一方面,零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響,規(guī)模較大的地塊抗跌性則比較強。因此,當規(guī)模土地越來越多地流向大型房地產企業(yè)之后,無疑也就在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)形成了大型房地產企業(yè)占據區(qū)域主導的局面。

對于大型房地產企業(yè)而言,其暢通的融資渠道則能夠很好地化解在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)增加資金投入所帶來的震動。當越來越多的中小企業(yè)無力“抗壓”而出走地產圈時,剩下的大型房地產企業(yè)將通過并購公司或是項目的方式不斷擴充自己的實力,實現進一步的市場“壟斷”。

為了打擊對手,其中實力較強的房地產商以幾乎零利潤售房的方式迫使對手要么不得不降價、要么銷售不出去,這些在房地產競爭中不乏其例。由此似乎也暗示著,地產圈里那些實力強的“寡頭”企業(yè)可以擁有更多的話語權。

有關專家建議,應避免大幅地塊的出讓,否則土地大量地集中到一些大型房地產企業(yè)的手中;同時,政府在出讓土地時根據房地產商土地儲備量設立準入制度,拿地較多的房地產商應被適度限制再繼續(xù)拿地。此外,通過繳納較多的保證金形式限定房地產商必須在規(guī)定的時間內開發(fā)、銷售,否則不但沒收保證金,還要進行處罰。

有關專家認為,房地產企業(yè)之間應該選擇合作開發(fā),聯(lián)手抵御可能擴大的市場風險,也可以杜絕國內房地產行業(yè)進入“寡頭時代”!

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