□文/史紹偉

房地產(chǎn)市場波動(dòng)與銀行風(fēng)險(xiǎn)控制

□文/史紹偉

一、我國房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)理論分析

與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的周期波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也存在周期波動(dòng)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮局面相交替、繁榮和衰退連接出現(xiàn)的情形。從我國情況看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動(dòng)。改革開放以來中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了五個(gè)短周期波動(dòng)。前四個(gè)周期從1981年開始至1999年末，期間的每個(gè)周期均經(jīng)歷了從產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇到產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張?jiān)俚剿ネ说那€波動(dòng)，直到1999年再次出現(xiàn)衰退。

自2000年開始至今的第五個(gè)周期，在經(jīng)歷了兩年左右的艱難復(fù)蘇之后，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，2003年房地產(chǎn)業(yè)增長保持了良好發(fā)展態(tài)勢，一直持續(xù)到2007年底。由于國際金融危機(jī)影響的逐步擴(kuò)展，2008年我國房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)衰退。2008年末，國房景氣指數(shù)為96，同比回落9個(gè)點(diǎn)，全國所有區(qū)域商品房銷售面積同比負(fù)增長。

二、房地產(chǎn)市場波動(dòng)與貸款風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在關(guān)聯(lián)性分析

房地產(chǎn)市場波動(dòng)在一定程度上影響貸款風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)如下：

（一）災(zāi)難短視癥。指過度樂觀傾向于低估風(fēng)險(xiǎn)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)。比喻人都有一種從眾心理，從眾心理很容易導(dǎo)致盲從，而盲從往往會(huì)陷入騙局或遭到失敗。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。在政府的隱性擔(dān)保情況下，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評(píng)估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

（四）信息不充分。銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)的方法，而實(shí)際上當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，或變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）房價(jià)調(diào)整。房價(jià)上漲會(huì)提高包括自有房地產(chǎn)在內(nèi)的銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，銀行將會(huì)在房價(jià)上漲時(shí)增加房地產(chǎn)貸款的敞口。

由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款影響較大。房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)通過房價(jià)的變化直接影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量、甚至商業(yè)銀行的經(jīng)營成果。

三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)與貸款風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析

以河北為例，2000年以來，河北房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重較低，2007年末的占比為10.3%，比全國低近11個(gè)百分點(diǎn)，還處于起步成長階段，高增速、低占比的初期市場特征明顯。但2008年之后，河北也受到了國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)重影響。

從2008年以來河北省房地產(chǎn)投資額增速的變化走勢上看，進(jìn)入2009年，增速出現(xiàn)一輪快速下滑，并且在2月份出現(xiàn)首次負(fù)增長。從商品房銷售情況看，自2008年6月起，河北商品房以及住宅的銷售額也出現(xiàn)一輪持續(xù)下滑的態(tài)勢。

與房地產(chǎn)投資、銷售增速下降相對(duì)應(yīng)，2008年河北全省房地產(chǎn)貸款增長同比下滑。尤其是個(gè)人住房貸款，2005～2007年全省全部金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款增量分別為76億元、112億元和183.4億元，增速分別為22.6%、47.4%和63.8%，呈逐年加速發(fā)展趨勢。而2008年全省增量僅為127.2億元，增速為-30.6%。與此同時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)因銷售原因?qū)е裸y行開發(fā)貸款到期無力歸還，個(gè)人住房貸款的違約率也有所上升。以上情況表明，房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)市場波動(dòng)呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)性。

四、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)總體將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。從長期看，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，我國房地產(chǎn)業(yè)將在周期波動(dòng)中總體保持向上的發(fā)展趨勢，在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)將處于良好的發(fā)展環(huán)境，并將為銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)提供巨大的發(fā)展空間。

（二）銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場變化影響的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。首先，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍。房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比不高，加上我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平，商業(yè)銀行直接面對(duì)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是可控的；其次，我國居民家庭的負(fù)債率只有17%，遠(yuǎn)低于美國、韓國等國家，居民償債能力很強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。加上其他類型消費(fèi)貸款的占比相當(dāng)小，我國住房按揭貸款又有嚴(yán)格的首付占比規(guī)定。

總體看，目前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。

五、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）從宏觀上構(gòu)建危機(jī)預(yù)警體系。銀行危機(jī)的爆發(fā)，通常都是有先兆的，具體表現(xiàn)在一些金融指標(biāo)的變化上。由于銀行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系，銀行業(yè)的健康狀況是和一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密聯(lián)系在一起的。采用貨幣供應(yīng)增長率、實(shí)際利率、通貨膨脹率、國內(nèi)信貸增長率、實(shí)際GDP增長率等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來預(yù)測銀行危機(jī)，有助于提高預(yù)測的準(zhǔn)確性。

（二）創(chuàng)建動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理流程。需要?jiǎng)?chuàng)建動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品進(jìn)行專人跟蹤、定期調(diào)研報(bào)告，及時(shí)調(diào)整評(píng)級(jí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出合理的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)。

（三）建立專門的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警系統(tǒng)。將貸款風(fēng)險(xiǎn)的衡量與評(píng)估逐步完成從定性分析到定量分析，從模糊定量分析到精確定量分析的轉(zhuǎn)變，并在建立全國性信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善信用評(píng)估體系基礎(chǔ)上，不斷引進(jìn)新的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，建立抵押貸款的預(yù)警系統(tǒng)，保證銀行經(jīng)營的安全。

（四）建立政府擔(dān)保制度，創(chuàng)造良好的外部風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。建立住房貸款擔(dān)保制度，對(duì)分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，政府一方面可提供優(yōu)惠的相關(guān)政策；另一方面還應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)督作用。

（五）加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新。住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求，通過對(duì)貸款方式的改進(jìn)和資產(chǎn)證券化，可以降低與分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高對(duì)抵押貸款的有效需求，從而促進(jìn)住房抵押貸款市場的發(fā)展。如，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化可以使短期的社會(huì)資金長期化，增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（六）開發(fā)適合市場需求的房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)品種。對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。像許多發(fā)達(dá)國家一樣，個(gè)人住房抵押市場憑借其在一級(jí)市場上建立的完善保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)制和二級(jí)市場上不斷創(chuàng)新的多樣化抵押貸款成功地將各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，從而使本國個(gè)人住房抵押市場走上了規(guī)范、健康的發(fā)展道路。我國保險(xiǎn)公司也應(yīng)開發(fā)適合市場需要的新險(xiǎn)種，既是對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益的保險(xiǎn)，又能保證貸款的安全。

（七）嚴(yán)格房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款準(zhǔn)入，加強(qiáng)抵押物管理。要采取嚴(yán)格的貸前檢查，按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求和各商業(yè)銀行的內(nèi)控制度，實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款的客戶準(zhǔn)入和項(xiàng)目準(zhǔn)入；加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，重點(diǎn)防范可能出現(xiàn)資金鏈危機(jī)的客戶，同時(shí)重視客戶的資信審核。對(duì)抵押物加強(qiáng)管理，對(duì)房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大的地區(qū)，縮短抵押物評(píng)估價(jià)值的有效期，關(guān)注抵押物價(jià)值變化情況，并根據(jù)需要要求借款人補(bǔ)充抵押物以使抵押物足值有效。

（八）適應(yīng)房地產(chǎn)周期性變化調(diào)整房地產(chǎn)貸款比重。在經(jīng)濟(jì)上行周期，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段，房價(jià)保持穩(wěn)步上漲，此時(shí)商業(yè)銀行可以加大對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的信貸支持，提高房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。反之，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不景氣，房價(jià)存在較大的調(diào)整壓力或出現(xiàn)下滑勢頭，商業(yè)銀行就應(yīng)高度重視，逐步退出或減少對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的貸款支持，降低房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)中的比重。同時(shí)，要嚴(yán)格控制按揭貸款成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度，加強(qiáng)抵押物管理，嚴(yán)格防范抵押物價(jià)值貶損等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

總之，在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場周期性波動(dòng)明顯增強(qiáng)，且房地產(chǎn)市場波動(dòng)與銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)具有密切的關(guān)聯(lián)性，要進(jìn)一步對(duì)商業(yè)銀行如何防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)這一問題展開系統(tǒng)性研究，尤其是在金融危機(jī)背景下，更要借鑒國際房地產(chǎn)市場發(fā)展及銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合我國實(shí)際，以創(chuàng)新性和前瞻性的眼光研究房地產(chǎn)健康發(fā)展和商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防控，探索符合我國商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策思路，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)的共同發(fā)展。

中國工商銀行河北省分行）