馬爭(zhēng)明

（大慶市房產(chǎn)管理局房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理中心，黑龍江 大慶 163002）

淺談實(shí)施二手房交易資金托管的必要性

馬爭(zhēng)明

（大慶市房產(chǎn)管理局房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理中心，黑龍江 大慶 163002）

二手房交易資金托管，是指存量房交易雙方當(dāng)事人為保證交易資金的安全，與資金托管機(jī)構(gòu)簽訂資金托管協(xié)議，由資金托管機(jī)構(gòu)代收買方當(dāng)事人應(yīng)付交易資金，并在完成產(chǎn)權(quán)登記后，按照約定，向賣方當(dāng)事人代付應(yīng)得交易資金的行為。

二手房；資金；托管

如何保證二手房交易資金安全，一直是買賣雙方極為關(guān)注的問題。由于登記機(jī)關(guān)在審核二手房交易登記過程中常因司法查封、拆遷凍結(jié)、登記手續(xù)不全等原因通知當(dāng)事人補(bǔ)件或不予辦理登記，造成買賣雙方因交易中止、退款等引起矛盾和糾紛。而有些運(yùn)作不規(guī)范的中介公司在掛牌出賣、交易洽談、合同簽訂、申報(bào)登記、領(lǐng)取權(quán)證過程中，欺瞞買賣雙方、暗箱操作，既收取買賣雙方的傭金，又牟取房屋差價(jià)，嚴(yán)重侵害了買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)此，筆者針對(duì)我市二手房交易市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、影響二手房市場(chǎng)快速發(fā)展的因素、二手房交易資金托管的必要性進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)對(duì)策建議。

一、我市二手房交易市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

我市二手房市場(chǎng)興起，源于1998年國(guó)家停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，此時(shí)，面向存量房市場(chǎng)的中介服務(wù)起步發(fā)展。2001年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需求兩旺的景象，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，二手房市場(chǎng)也受到進(jìn)一步影響，房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)開始全面繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入初級(jí)發(fā)展時(shí)期。2004年，二手房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。但是2008年，在金融危機(jī)的影響下，因整體樓市的不景氣及消費(fèi)者的觀望情緒，二手房成交量出現(xiàn)了近5年來(lái)的首次下降，二手房市場(chǎng)發(fā)展上升曲線出現(xiàn)了拐點(diǎn)，進(jìn)入了調(diào)整期。2009年，為了更好地拉動(dòng)內(nèi)需，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，意見強(qiáng)調(diào)住房保障建設(shè)，明確鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，在宏觀政策的指導(dǎo)下，新建商品房與二手房的交易量出現(xiàn)高峰，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)新高，全市由平均3300元/m2上升到4500元/m2，二手房交易總額度高達(dá)51億元。綜觀二手房交易市場(chǎng)近10年來(lái)的發(fā)展，期間走過了起步、發(fā)展、高峰、調(diào)整的各個(gè)階段，逐步形成了房地產(chǎn)行業(yè)中不同于商品房市場(chǎng)，具有自身發(fā)展特點(diǎn)的另一種市場(chǎng)環(huán)境。

二、影響二手房市場(chǎng)快速發(fā)展的因素

我國(guó)的住宅概念從新中國(guó)成立到改革開放以及到目前房產(chǎn)的高度發(fā)展，其中經(jīng)歷了幾個(gè)不同階段的發(fā)展。在住房制度改革之前，大多數(shù)人依賴企業(yè)、政府解決住房問題，住房的市場(chǎng)供給處于短缺狀態(tài)，無(wú)法體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)需求。1999年，城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給告別了短缺狀態(tài)，需求呈多元化態(tài)勢(shì)。一是已獲得政策性住房的或中等收入群體需要出售其政策房或原有住房轉(zhuǎn)向購(gòu)買環(huán)境條件較優(yōu)越的中檔、高檔房產(chǎn)；二是低收入或暫時(shí)性低收入者需要低價(jià)、面積小的住房滿足其對(duì)居有定所的需求；三是先富起來(lái)的高收入者更看中住房面積、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理，故而其原有住房也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)流通；四是全民重視教育，學(xué)區(qū)劃分清晰，重點(diǎn)中小學(xué)附近的二手房交易居多；五是隨著居民收入與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)住房的需求會(huì)不斷升級(jí)，存量房的交易已經(jīng)達(dá)到一級(jí)市場(chǎng)的50%左右，且存量房的交易比例在不斷攀升。

三、二手房交易資金托管的必要性

早在2006年12月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房［2006］321號(hào))，通知明確要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易資金專用存繳賬戶的開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)。這種按照自愿和不收取服務(wù)費(fèi)的原則為買賣二手房的當(dāng)事人提供的交易資金托管服務(wù)，可以充分保證交易資金的安全轉(zhuǎn)移。一是可以提高市場(chǎng)信息透明度，進(jìn)一步規(guī)范了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，避免二手房交易過程中出現(xiàn)交易欺詐或一方不履約造成的交易糾紛，有利于二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范，進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展；二是從信息源頭上將存量房交易全程納入“陽(yáng)光”下操作，從而在根本上規(guī)范了存量房市場(chǎng)秩序，保障了房產(chǎn)交易的安全；三是杜絕了房產(chǎn)交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，避免了偷稅漏稅行為的發(fā)生；四是為金融部門安全開展貸款業(yè)務(wù)把關(guān)，有效地規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，二手房交易資金托管還具有安全可靠、方便快捷、貸款及時(shí)、無(wú)償服務(wù)等特點(diǎn)。

四、二手房交易資金托管應(yīng)解決的問題

1.政策支持。存量房交易資金托管如果實(shí)行買賣雙方“自愿托管”的模式，那么必定規(guī)模小、影響小、服務(wù)半徑小?？梢詤⒄仗旖颉⑻K州兩市實(shí)行存量房交易資金“全面強(qiáng)制托管”的模式，并以政府文件形式加以明確，規(guī)定房產(chǎn)交易雙方必須實(shí)行辦理資金托管，只有出賣人為法人、其他組織或交易雙方為親屬關(guān)系的，才可以自行交付房款，但必須向登記機(jī)關(guān)提交自行交付購(gòu)房款的申請(qǐng)。這種“全面強(qiáng)制”的監(jiān)管模式有三大好處，一是可以保證交易雙方的合法權(quán)利，大幅度減少因購(gòu)房款引發(fā)的糾紛；二是打擊中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代收交易者購(gòu)房款的不法行為，防范出現(xiàn)不法中介挪用、擠占甚至卷款潛逃等風(fēng)險(xiǎn)；三是能夠要求交易雙方在填寫《買賣合同》和《資金托管協(xié)議》文件中所訴購(gòu)房款一致，有效地減少稅費(fèi)的流失。

2.規(guī)范管理。在我市的存量房交易中，通過中介成交的房屋占據(jù)了整個(gè)交易量的半壁江山，所以中介機(jī)構(gòu)對(duì)于資金托管業(yè)務(wù)的影響還是比較大的。國(guó)家有明確的規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不能代收購(gòu)房者的購(gòu)房款，但是由于在房地產(chǎn)交易二級(jí)市場(chǎng)上信息的相對(duì)不對(duì)稱，造成了中介公司在某種程度上可以左右買賣雙方的行為，通過各種手段忽悠買賣雙方。中介公司一方面違反規(guī)定代收購(gòu)房款，一方面不配合交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金托管，有時(shí)甚至?xí)龇聪蛐麄?。買賣雙方由于掌握不了足夠多的信息，不清楚資金托管這樣的業(yè)務(wù)，更不用說辦理業(yè)務(wù)了。中介公司利用普通交易者難以全面掌握房產(chǎn)交易的相關(guān)信息，對(duì)交易雙方大肆忽悠，加之交易者也想盡量減少房產(chǎn)交易過程的參與度，對(duì)中介的忽悠也就聽之任之了。這樣一來(lái)，中介公司對(duì)于資金托管業(yè)務(wù)的消極態(tài)度，也就影響了我市存量房交易資金托管業(yè)務(wù)的開展，因此，必須加強(qiáng)管理。

3.便捷服務(wù)。要采取與多家銀行合作的模式，不斷完善技術(shù)支持。如果銀行賬戶開設(shè)情況過于單一，人們?cè)谵k理資金托管業(yè)務(wù)時(shí)不得不重新辦理合作銀行的銀行賬戶，而不能使用自己熟悉和經(jīng)常使用的其他商業(yè)銀行賬戶，就會(huì)給交易者帶來(lái)不便。

〔責(zé)任編輯：遲云龍〕

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2010-03-02

馬爭(zhēng)明(1981—)，男，浙江余姚人，科員、助理工程師，從事房產(chǎn)管理研究。