◎曾玨霞

廣州城市空間結(jié)構(gòu)演變下的住區(qū)分布研究

◎曾玨霞

以廣州城市空間結(jié)構(gòu)演變?yōu)楸尘?，從?jīng)濟學上探討住區(qū)分布的形成原因與演變趨勢，并結(jié)合廣州城市發(fā)展的實際情況，尋求可行的住區(qū)分布優(yōu)化調(diào)整措施，進而起到促進城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化并推動城市經(jīng)濟發(fā)展的作用。

廣州 城市空間結(jié)構(gòu) 住區(qū)分布 住區(qū)分布優(yōu)化

一、廣州住區(qū)分布的發(fā)展演變

廣州的原始城市格局對于今天的城市空間結(jié)構(gòu)以及住區(qū)分布的形成具有重要的意義，其千年不變的城市位置奠定了當今的城市中心，也是今天城市格局的形成基礎(chǔ)。

從建城始①至今二千多年的時間里，廣州基本在原始城址的基礎(chǔ)上發(fā)展、擴建，這與廣州城的建設(shè)地點以及廣州獨特的地緣經(jīng)濟優(yōu)勢是分不開的。廣州北靠羅平山脈，“南臨南海，城市建于山海之間的大片丘陵、臺地和平原上，地勢由東北向西南傾斜，城市由丘陵、臺地逐漸向江、海邊延伸，不用擔心存在河水改道淹城等毀滅性自然災(zāi)害的威脅，構(gòu)成一個典型的背山面海的地理環(huán)境，為其千年不移提供了一個可供長期發(fā)展的穩(wěn)固場地”②。而其北面的五嶺山地，環(huán)拱于廣州與嶺南地區(qū)的北面由東到西綿延數(shù)千里，海拔高度約1400米左右，成為一道天然屏障，將廣州和嶺南地區(qū)與內(nèi)陸的中原地區(qū)隔開。這雖然造成廣州與內(nèi)地交往的不便，但同時也使廣州免受戰(zhàn)亂侵擾，得以安穩(wěn)地長期發(fā)展。另外，歷久不淤的河海連通港口和三江總匯，使廣州既享河港之利，又兼海港之便，非常有利于廣州對外通商，不僅成為嶺南最大的商品集散流通中心和我國古代海上絲綢之路的發(fā)源地，而且一直以來都是我國重要的外貿(mào)大港口。昌盛的內(nèi)貿(mào)和發(fā)達的外貿(mào)，刺激了廣州手工業(yè)和近代工業(yè)的成長，有力地促進了廣州人口的增加和城市規(guī)模的擴大，逐漸發(fā)展成為華南地區(qū)最大的中心城市。③

根據(jù)城市治理的歷史結(jié)點及城市經(jīng)濟發(fā)展不同階段的特點，廣州的住區(qū)分布發(fā)展演變隨時間軸的推進大致可分為如下階段：

（一）廣州住區(qū)分布的形成（近代以前）

這一階段，廣州的城市空間結(jié)構(gòu)和住區(qū)分布演變基本上是一個隨自然經(jīng)濟發(fā)展的歷史過程。

南漢時，廣州已形成典型的都城結(jié)構(gòu)——宮城、皇城、郭城；至清末，在都城結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上形成三大商業(yè)區(qū)：老城區(qū)（涵蓋原都城結(jié)構(gòu)）、新興商業(yè)區(qū)（城南）、城西商業(yè)區(qū)。

古時住區(qū)分布基本上與官府和商業(yè)的分布相聯(lián)系或混雜，通常機關(guān)重地以及商務(wù)繁華地也是居住聚集的地方，并且因為城址的連續(xù)性，每個時期形成的居住區(qū)域都能在其后的時代中得以保存和發(fā)展，因此，住區(qū)分布相對穩(wěn)定地隨城市經(jīng)濟發(fā)展向外延伸，并形成了幾個群體特征明顯的居住分布區(qū)域，如：宮城為皇族的居所、皇城為官僚貴族居住之地、郭城則為居民的住所。而幾個主要的商業(yè)區(qū)也是住區(qū)的聚集區(qū)域。各區(qū)域大致范圍如下：

宮城——皇族居住之所與皇帝處理朝政的地方，位于今中山四路以北、省財政廳與兒童公園一帶高地。

皇城——宮城以南是皇城，大約在今中山路以南、西湖路一線以北，以北京路為中軸，政務(wù)機關(guān)多設(shè)于此。其東今倉邊路一帶，是官僚貴族居住之地；

郭城——郭城在今西湖路一線以南至文明路一帶，也以今北京路為中軸，民居與商鋪分列左右，稱“左街”、“右街”。

老城區(qū)——基本上為趙佗城城區(qū)范圍（包括原都城結(jié)構(gòu)），由西向東約為今華寧里至小北路、由北向南約為今越華路至中山路稍南。

城南商業(yè)區(qū)——是老城區(qū)之南的新興商業(yè)區(qū)，沿珠江兩岸發(fā)展。城南商業(yè)區(qū)的居住區(qū)則主要分布在白鵝潭東岸洲頭咀到龍溪鄉(xiāng)之間（約在今南華西路④）。

城西商業(yè)區(qū)——城西區(qū)以蕃坊（現(xiàn)光塔街附近，為外國商人聚居區(qū)）為中心，外國商人開了不少店鋪，故也成繁華之地。城西商業(yè)區(qū)為外商聚居地，主要分布區(qū)域為蕃坊（蕃坊范圍在坡山碼頭北面，約為今中山路以南、惠福路以北、解放路以西、人民路以東，中心在光塔街一帶⑤）、十三夷館（現(xiàn)十三行路以南至沿江西路部分⑥）、沙面。此外，還有在同治（1862～1874）、光緒（1875～1908）年間所形成的西關(guān)西部住宅區(qū)——主要有今寶華大街以及上、下西關(guān)涌平原的寶源、寶賢、寶慶、逢源等住宅區(qū)。

詳見圖1都城結(jié)構(gòu)示意圖、圖2清末商業(yè)區(qū)分布示意圖、圖3清末住區(qū)分布示意圖。

（二）近代以來至解放前廣州住區(qū)分布的演變⑦

這段時期的廣州經(jīng)濟仍以商業(yè)為主，但工業(yè)開始逐步發(fā)展。1933年（民國22年），民國廣東省政府頒行以發(fā)展廣東經(jīng)濟為中心的《廣東三年施政計劃》，規(guī)劃并建立了廣州第一個工業(yè)區(qū)——西村工業(yè)區(qū)及之后的河南工業(yè)區(qū)。這種產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之下，表現(xiàn)在城市空間結(jié)構(gòu)上是單中心+觸角的城市空間結(jié)構(gòu)：整個城市仍然以舊城區(qū)的商業(yè)中心為城市發(fā)展的核心，市級商業(yè)中心有永漢北路（今北京路）和中山五路、太平南和長堤、第十甫和上下九路等3個，向西北角的西村以及河南南石頭伸出發(fā)展觸角。見圖4民國時期城市空間結(jié)構(gòu)示意圖。

圖1 都城結(jié)構(gòu)示意圖

圖2 清末商業(yè)區(qū)分布示意圖

圖3 清末住區(qū)分布示意圖

圖4 民國時期城市空間結(jié)構(gòu)示意圖

圖5 民國時期住區(qū)分布示意圖

這一時期的住區(qū)建設(shè)基本上循清末的住區(qū)分布擴展，但已向當時的郊外——東山跨出了一大步。清末民初（1909～1929年）時，由于廣州工商業(yè)逐步發(fā)展，私人投資房地產(chǎn)業(yè)也比較活躍。當時東山空曠地多，水陸交通方便，而且地價較低，工商界、歸僑和僑眷都爭先在此購地建造房屋自用或出租出售，主要分布于東山、東較場舊營壘（義山）、市區(qū)的民星新街和惠福路等地。并且在1928年（民國17年）時將東山部分地段劃定為模范住宅區(qū)，如馬棚崗、竹絲崗等地。建國前大致形成如圖5民國時期住區(qū)分布示意圖所示住區(qū)分布。

（三）改革開放前城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展與住區(qū)分布變遷（1949～1977）

建國后至改革開放的29年間，廣州的房屋建設(shè)、市政設(shè)施建設(shè)、公用設(shè)施建設(shè)等，是以工業(yè)為中心、按建設(shè)生產(chǎn)城市的目標來安排的，廣州城市空間發(fā)展與住區(qū)分布的變遷是高度集中統(tǒng)一的計劃經(jīng)濟體制的體現(xiàn)，是政府有意識、有目的的指引結(jié)果。這時期主要是以工業(yè)建設(shè)為主，住房建設(shè)很少。

在“建設(shè)生產(chǎn)性城市”的指導思想下，廣州開始陸續(xù)在郊區(qū)興辦工業(yè)，二十世紀五十年代發(fā)展起來的有南石頭、赤崗、員村三處工業(yè)區(qū)，稍后又增辟鶴洞工業(yè)區(qū)，七十年代則發(fā)展到黃埔區(qū)，基本上形成以舊城區(qū)商業(yè)、文教、行政機構(gòu)聚集的單中心加衛(wèi)星城（工業(yè)區(qū)）的空間格局。

住區(qū)建設(shè)主要有工業(yè)區(qū)配套住宅、知識分子住宅、舊屋改建、華僑新村以及水上居民住宅幾類，主要分布在工業(yè)區(qū)周圍以及舊城區(qū)邊緣地帶，至七十年代末，大致形成如圖7 所示住區(qū)分布。

圖6 解放后至改革開放前城市空間結(jié)構(gòu)示意圖

圖7 解放后至改革開放前住區(qū)分布示意圖

（四）改革開放后廣州住區(qū)分布格局的演變

改革開放后，是計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型的時期。在各項政策利好下，廣州整體經(jīng)濟發(fā)展飛速，工業(yè)化和城市化的進程也進入快速發(fā)展通道，經(jīng)濟的增長推動城市整體空間的擴張變化，同時，規(guī)劃法規(guī)的實施也使得城市建設(shè)開始有章可循。這一時期，廣州城市空間結(jié)構(gòu)從單中心逐漸向多中心、多組團的模式發(fā)展，隨著城市空間結(jié)構(gòu)模式的演變，廣州住區(qū)分布的發(fā)展也出現(xiàn)了三個階段的變化：

1．改革開放初期（1978～1988）

改革開放后，廣州確立了“建設(shè)現(xiàn)代化中心城市”的目標，以工業(yè)建設(shè)為主，同時注重住宅、交通、公共服務(wù)等等相配套的城市建設(shè)，并在一定程度上促進第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟體系主導地位的回歸。1978年編制的《廣州城市總體規(guī)劃》第十四方案基本上也成為后續(xù)城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展的基礎(chǔ)：該方案根據(jù)廣州市的自然地理條件及已形成的建設(shè)布局，確定今后城市主要沿著珠江北岸向東發(fā)展的方向，規(guī)劃上采取帶狀組團式的布局形式：舊城區(qū)（包括東山、越秀、荔灣、海珠區(qū)）為第一組團，亦是城市的政治、經(jīng)濟、文化與對外交往中心；第二組團為天河區(qū)（包括五山、石牌、員村和天河地區(qū)），為廣州市的主要科研文教區(qū)。第三組團為黃埔地區(qū)，結(jié)合廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展工業(yè)、港口、倉庫等設(shè)施。為有利于控制城市規(guī)模和疏散市區(qū)過分集中的人口，規(guī)劃發(fā)展花縣的新華鎮(zhèn)、番禺的市橋鎮(zhèn)作為廣州城市外圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

圖8 改革開放初期住區(qū)分布示意圖

在這一規(guī)劃的指引下，廣州基本上呈多組團加衛(wèi)星城的空間結(jié)構(gòu)。此時的住房建設(shè)則改變了過去“見縫插針”零星分散建設(shè)的做法，而以成片、成線的手法興建，同時采取多渠道集資和引進外資開發(fā)房地產(chǎn)，加速住宅建設(shè)的發(fā)展和住宅商品化的進程，主要集中于舊城區(qū)和各組團的住宅建設(shè)。借助于第六屆全國運動會的機遇，天河板塊開始興起,成為廣州城市空間向東發(fā)展的中心部分，為日后天河中心城區(qū)的形成奠定了基礎(chǔ)。住宅建設(shè)也以該區(qū)域為中心逐漸向東部延展。詳見圖 8改革開放初期住區(qū)分布示意圖。

2．八十年代末至九十年代末（1989～1999）

1989年，相關(guān)部門對《廣州城市總體規(guī)劃》的第十四方案作了進一步的調(diào)整，規(guī)劃建立以中心區(qū)、北翼、東翼三大組團構(gòu)架為基礎(chǔ)，每一大組團又由幾個不同功能的小組團構(gòu)成的大都市的多層次的空間布局結(jié)構(gòu)，基本上是將1978年規(guī)劃的第二組團合并至城市中心區(qū)大組團，天河的珠江新城地區(qū)劃為新城市中心，市中心區(qū)范圍由54.4平方公里擴大至92.6平方公里；將第三組團擴大規(guī)劃成東翼大組團，包括黃埔區(qū)及白云區(qū)的一部分，擁有大沙地綜合城市副中心區(qū)、黃埔開發(fā)區(qū)、廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等3個相互聯(lián)系的小組團；流溪河西北側(cè)的雅瑤鎮(zhèn)、神山鎮(zhèn)、江高鎮(zhèn)、蚌湖鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)及東南側(cè)的新市鎮(zhèn)、石井鎮(zhèn)、同和鎮(zhèn)、龍歸鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)和廣花平原地帶構(gòu)成北翼大組團。并建立由廣州中心區(qū)、衛(wèi)星城（市橋、新華、南沙）、重點工業(yè)鎮(zhèn)（街口、荔城、新塘等65個）構(gòu)成的市域城鎮(zhèn)體系。

該規(guī)劃指引城市用地主要沿珠江北岸向東發(fā)展，并適當向南、向北發(fā)展，對于城市空間進一步擴大的推動作用是無疑的，再加上從1979年第一個商品房東湖新村的建設(shè)開始，政府采取多渠道集資和引進外資開發(fā)房地產(chǎn)以及1989年10月住房制度改革的全面實施加速了住宅建設(shè)的發(fā)展和住宅商品化的進程，掀起了住房建設(shè)的一個高潮。最值得關(guān)注的是三個區(qū)域：

圖9 1989～1999 城市空間結(jié)構(gòu)及住區(qū)分布示意圖

首先在八十年代中后期形成雛形的天河體育中心綜合區(qū)，已經(jīng)形成一個聚集點，再加上珠江新城的新城市中心效應(yīng)的刺激，天河樓市以天河北—天河體育中心—珠江新城為中心持續(xù)向東延展，最具代表性的當屬占地面積達60萬平方米的華景新城（1993），此后，陸續(xù)在東進方向上形成天河東板塊、廣園東板塊等。

再者，工業(yè)聚集地海珠區(qū)得益于“中心大組團”的規(guī)劃效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)跟隨變化，工業(yè)向第三組團轉(zhuǎn)移搬遷，工業(yè)用地向住宅用地置換，一些市政主干道上、商業(yè)地帶以及原來的工業(yè)聚集地帶變?yōu)樽≌_發(fā)集中區(qū)域，如江南大道、新港西路、工業(yè)大道、赤崗附近。

最后，是番禺的發(fā)展。在珠江三角洲發(fā)展的帶動下，番禺經(jīng)濟也躍上一個新臺階；1988年8月落成的洛溪大橋以及華南快速干線第一期于1999年9月的通車打開了廣州與番禺之間的交通瓶頸，使番禺各縣市與市中心的聯(lián)系更加緊密，這些利好為番禺樓市的大展拳腳創(chuàng)造了基礎(chǔ)優(yōu)勢。再加上，1992年番禺撤縣設(shè)市后，當?shù)卣畽?quán)限擴大，在新世紀撤市設(shè)區(qū)前可能在一定程度上存在土地耕田的濫權(quán)利用，開發(fā)商得以拿下成片的大面積地塊用以進行大規(guī)模的住宅建設(shè)，如洛溪新城（1989，占地150萬平方米）、麗江花園（1990，占地81萬平方米）、祈福新村（1991，占地7500畝）等，主要集中于洛溪大橋、華南快速干線沿線。

該圖顯示，除這三個區(qū)域的發(fā)展，城區(qū)北面也成為新增住區(qū)分布的聚集點，西邊也有零星的住區(qū)分布。這主要得益于廣州市政府對交通的治理，一是機場路的修、擴建打破了北面與舊城區(qū)的交通瓶頸，促進北面樓市的發(fā)展，二是地鐵一號線于1998年通車，為西邊的發(fā)展打造了大動脈，雖然其影響還未完全體現(xiàn)，但已初現(xiàn)端倪。

3．進入新世紀以后（2000～至今）

依《廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》的“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的大廣州策略，廣州得以跳出“云山珠水”的歷史地理框架，整體空間大幅度拉開，基本形成以山、水、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，主要沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)，形成“一主三副兩片”的城市空間布局的雛形（見圖10）。

圖10 一主三副城市空間結(jié)構(gòu)示意圖

圖11 新世紀后廣州住區(qū)分布示意圖

“一主”——中心主城區(qū)：包括越秀、荔灣、東山、海珠、天河、芳村、黃埔和白云等原市轄八個行政區(qū)范圍，為中央商務(wù)區(qū)（珠江新城）、主要的商業(yè)區(qū)和居住區(qū)分布點。

“三副”——南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)。

“兩片”——增城片區(qū)和從化片區(qū)，在《新一輪廣州市城市總體規(guī)劃編制（2010-2020）——總體規(guī)劃前期研究報告》中則稱為荔城組團及街口組團，但二者的范圍以及產(chǎn)業(yè)界定基本一致。

配合該方針的實施，東南西北各區(qū)域以各自的特點相繼成為住區(qū)建設(shè)亮點，幾個新興區(qū)域陸續(xù)形成大規(guī)模的樓盤聚集如：華南板塊、天河東板塊、廣園東板塊、洛溪板塊、白云板塊、芳村板塊等等，使住區(qū)分布形成地理空間意義上的、真正的組團式分布態(tài)勢。

如圖11 所示，該時期的住區(qū)主要分布于中心主城區(qū)、次中心以及發(fā)展片區(qū)，在副城區(qū)以及發(fā)展片區(qū)的分布主要集中于當?shù)氐恼诘匾约芭c中心主城區(qū)的主要交通沿線附近。

（五）未來發(fā)展趨勢

各時期的住區(qū)分布示意圖顯示中心城區(qū)（原八區(qū)）內(nèi)的住區(qū)建設(shè)已基本飽和，住區(qū)分布正逐漸向新區(qū)擴散，若將各時期住區(qū)分布情況疊加，這一結(jié)論尤其明顯。

二、廣州住區(qū)分布發(fā)展演變的原因分析

（一）經(jīng)濟發(fā)展對住區(qū)分布演變的推動作用

廣州經(jīng)濟的發(fā)展為住區(qū)分布的擴展和變化提供了強大的驅(qū)動力。新中國成立以來，除了某些特殊的年份，廣州的國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，尤其是從改革開放以后，增速明顯加快。

經(jīng)濟總量增長的同時，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷地調(diào)整變化。2000多年來，廣州一直是華南地區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，雄踞珠江三角洲的龍頭地位。受其歷史上重商主義的影響，商貿(mào)的發(fā)展一直比較繁盛，而工業(yè)的發(fā)展相對落后，這種狀況一直延續(xù)到解放初期到二十世紀50年代中期，第三產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟體系里占據(jù)了非常大的比重，超過了三分之一強。之后，在城市定位以及各時期不同政策的變化的時點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有著明顯的調(diào)整：解放后受國內(nèi)整體“重生產(chǎn)、輕建設(shè)”的思想，強調(diào)工業(yè)化城市建設(shè)，這一主導思想的影響到50年代中期開始體現(xiàn)，此時第二產(chǎn)業(yè)比重逐步加大，而第三產(chǎn)業(yè)則反向下調(diào)；到改革開放后，提出的“現(xiàn)代化”、“中心城市”等概念，使第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟體系中的比重再次上揚，在八十年代末九十年代初與第二產(chǎn)業(yè)并重，并且從二十世紀八十年代末期再次超越第二產(chǎn)業(yè)后，其在整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的主導地位一直維持至今。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整直接反映在產(chǎn)業(yè)布局和建設(shè)上，并帶動住區(qū)分布變化，如：在五十年代，工業(yè)區(qū)的建設(shè)和形成相對鮮明，此時，住宅也圍繞著工業(yè)區(qū)配套建設(shè)；到了改革開放后，廣州經(jīng)濟飛速發(fā)展，同時，對于第三產(chǎn)業(yè)的扶持力度也有所加大，城市新建了很多商業(yè)設(shè)施，如后來發(fā)展為城市CBD區(qū)域核心的天河城等，帶動了九十年代天河樓市的興旺……

將廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市空間結(jié)構(gòu)與住區(qū)分布之間的變化做一整理，基本如表1所示，從中可以發(fā)現(xiàn)：住區(qū)分布雖然與城市空間結(jié)構(gòu)同樣持續(xù)向外擴張，但其擴散速度明顯慢于城市空間結(jié)構(gòu)的指引，并且仍然主要集中于中心城區(qū)分布。這種情況，有文中資料引用的原因影響——文中所述空間結(jié)構(gòu)基本上是根據(jù)規(guī)劃文件而來，有時只是指引，并未真正形成規(guī)劃描述的城市空間結(jié)構(gòu)；也有城市空間結(jié)構(gòu)和住區(qū)分布實施效果的影響，因為城市規(guī)劃中的中心、城區(qū)明顯地與產(chǎn)業(yè)布局相關(guān)——歷次規(guī)劃中的組團、副城區(qū)主要是工業(yè)區(qū)，實際上是城市的經(jīng)濟增長極核。工業(yè)區(qū)只要建設(shè)起來以后，基本能達到規(guī)劃的目的，但住區(qū)分布還受到開發(fā)商開發(fā)區(qū)位選擇、消費者選址行為的影響。此外，由于廣州沿任囂城不變的城市中心的基礎(chǔ)發(fā)展已逾2200多年，歷史上第三產(chǎn)業(yè)一直居主導地位，而解放后雖有一段時間的調(diào)整，但于1989年后第三產(chǎn)業(yè)又回歸其主導地位。所以，城市中心作為第三產(chǎn)業(yè)的空間承載，具有歷史的發(fā)展厚度和現(xiàn)代的發(fā)展高度，其所占據(jù)的地理空間范圍和住區(qū)影響范圍比例也相對較大，要在短期內(nèi)改變這一點是不可能的。解放后城市建設(shè)的向外擴展以及各次中心的建設(shè)其實并未改變其中心地位，整個城市的經(jīng)濟增長模式還是事實上的單極核或者中心主極核的模式，只是通過圈層蔓延延續(xù)其中心效應(yīng)，而住區(qū)則圍繞中心逐層逐圈分布，居住者以自己的住房做規(guī)律的向心和離心運動。隨著住區(qū)分布越來越遠離市中心，通勤距離加長，在不改變其他影響因素的情況下，各種不經(jīng)濟現(xiàn)象將更加嚴重。

表1 廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市空間結(jié)構(gòu)與住區(qū)分布之間的關(guān)聯(lián)變化

（二）住房供求力量對住區(qū)分布的影響

政府對于公共利益的創(chuàng)造以及對城市經(jīng)濟增長的追求促使政府思考各種政策為經(jīng)濟增長創(chuàng)造條件。為了吸引和容納更多的勞動力，一方面需要建立更多的房屋，同時也需要更多的公共設(shè)施為人們提供公共服務(wù)。隨著城市的發(fā)展，舊城區(qū)的土地已日漸稀少，對更多勞動力的安置、財政收入以及經(jīng)濟增長的需要，使政府向城市邊緣地帶發(fā)展新聚集中心、開辟新興區(qū)域成為必然。土地市場化管理的今天，政府作為土地供給者的同時也是房地產(chǎn)市場的管理者，這個雙重身份，使住區(qū)分布的走向更加復(fù)雜。一方面，土地在不同地段的放量決定今后住房建設(shè)的空間走向，而作為住房供應(yīng)的源頭，其價格的市場化成為住房價格變化的重要推動力，從而影響人們的住房選址。另一方面，政府在新區(qū)開發(fā)的前期，出于節(jié)省財政支出的原因，將部分公共設(shè)施交予開發(fā)商建設(shè)，并劃撥相應(yīng)的地塊給開發(fā)商作為利益補償。然而，畢竟開發(fā)商是一個市場利益體，不可能以全局統(tǒng)一的眼光去建設(shè)城市，也不可能以公益的心態(tài)去建設(shè)公共設(shè)施，如此種種，為后續(xù)問題的產(chǎn)生埋下了伏筆，如建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、公共服務(wù)不到位等等。此外，開發(fā)商還可能在小區(qū)成熟后，以市場手法經(jīng)營、利用這些小區(qū)配套的公共設(shè)施作為利潤實現(xiàn)的一部分，從另一方面造成新區(qū)“移民”居住的隱性成本上升。

開發(fā)商出于利潤最大化的追求也導致住房以高密度、高容積率建設(shè)，促成聚集不經(jīng)濟的產(chǎn)生。一方面，利用政府規(guī)劃在新興區(qū)域以相對低的價格大面積購買土地，降低開發(fā)的單位成本；同時，以高密度、高容積率建設(shè)，最大限度地利用土地，使開發(fā)單位達到飽和，以獲取最大利潤，獲得規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟。并且往往由幾個發(fā)展商在某一地區(qū)以板塊狀聚集，以獲得規(guī)模外部經(jīng)濟。種種因素共同作用，公共服務(wù)不到位、人口驟然聚集，導致不經(jīng)濟的產(chǎn)生。

建議和展望 近年來，生物標志物基礎(chǔ)研究與應(yīng)用研究的發(fā)展迅速，由于大量潛在的臨床需求，大型制藥企業(yè)、研究機構(gòu)、合同研究組織等對其重視日益增加。在我國，生物標志物的研發(fā)與管理尚處于起步階段，目前尚無專門的規(guī)章、指南或技術(shù)文件就其進行規(guī)定，對生物標志物的規(guī)范應(yīng)用造成了一定限制。

從消費者的角度而言，選擇遠離城市中心的住宅是家庭效用最大化的決策結(jié)果。一個家庭的居住區(qū)位的選擇受到多方因素的影響：房價、外部環(huán)境的舒適度、通勤距離的長短、公共服務(wù)的完善度、交通的便利性、可能獲得的工資收入等等。這些因素在家庭選址模型中可以通過替換以與城市中心/就業(yè)中心的距離和房價的函數(shù)表示，然后以家庭收入約束為效用最大化的求解條件，做出家庭居住區(qū)位的選擇。阿隆索的區(qū)位平衡理論以一簡化模型大致概括了上述因子：

其中，Y為收入；d為距離市中心的距離；Pz為其他商品單位價格；Z(d)為其他商品數(shù)量，由于住宅和非住宅產(chǎn)品間具有一定的替代關(guān)系，故以d的函數(shù)表示；P(d)為距離市中心d處的地價；g為土地數(shù)量；K(d)為距離市中心d處的交通費用。

新興區(qū)域與中心城區(qū)相比住房價格具備相當?shù)膬?yōu)勢，經(jīng)濟理性促成消費者在新興區(qū)域購置住房。但也要考慮各種決定因子對不同家庭的權(quán)重性影響，如有學齡兒童的家庭更關(guān)注教育的配套、老人更注重醫(yī)療的配套，當這些權(quán)重因子得不到滿足或得分低下，家庭也會做出相反的選擇——不購買或搬離新興區(qū)域的住房。

三、住區(qū)分布優(yōu)化的建議措施

廣州當前面臨的一些不經(jīng)濟的問題如老城區(qū)“空心化”隱憂、交通擁堵、公共服務(wù)缺失等從側(cè)面說明整個城市空間結(jié)構(gòu)并未達至均衡狀態(tài)，也可以通過住區(qū)分布的優(yōu)化來進行調(diào)整。優(yōu)化調(diào)整的重點在于中心主城區(qū)的疏解和擴散，但一定要把握其擴散的度。

政府可以通過調(diào)節(jié)住房供應(yīng)以及平衡住房選擇模型中的決定因子來貫徹該疏解政策的實施：

（一）通過住房供給的調(diào)節(jié)達到住區(qū)分布的優(yōu)化

1989年，廣州市住房制度改革開始正式實施，相當多的人在其中享受到了改革的益處，但當時的改革過分強調(diào)了市場化，弱化了政府“住房保障”功能。住房從建設(shè)到出售各個環(huán)節(jié)都控制在發(fā)展商手中，在一定程度上導致了政府對于住房市場的控制能力低下，以至于不能很好地實施城市建設(shè)向新區(qū)引導的意圖。

當前，政府應(yīng)收回部分控制權(quán)，加強自身“住房保障”的職能，與市場合力解決不同社會階層的住房需求，而不能把房地產(chǎn)完全市場化。其運作和管理模式可通過土地、稅收、財政等組合政策加以實施，例如：

1.以開發(fā)商為主要建設(shè)力量的中高端住房建設(shè)的土地管理可以延續(xù)當前的掛牌出讓、公開拍賣的模式。這使土地利用公開化、透明化、合理化，市場競爭使土地資源得到最有效的利用，增加當?shù)氐呢斦杖耄?/p>

2.對私人開發(fā)商以及有能力購買高尚住宅的消費者征收相對高的稅賦，成為財政收入的另一大源流；

3.通過土地以及住房的管理所取得的財政收入應(yīng)回饋社會，通過轉(zhuǎn)移支出把這部分投入到經(jīng)濟房、廉租房的建造上，以部分滿足中低收入者的住房需求。

4.與此同時，政府不應(yīng)再過多地干預(yù)住房的市場價格、建設(shè)戶型、建筑面積、建造格局等，而應(yīng)留待市場規(guī)律自我調(diào)節(jié)。

5.保障性住房的建設(shè)，則可以借鑒新加坡政府的做法，如給予一定的土地使用優(yōu)惠、享有開發(fā)特權(quán)等。對于政府提供的公共住房則制定嚴控投機機制以及完善的管理體制，使政策真正為弱者服務(wù)，并且督促弱勢群體積極向上，通過自身努力增加收入、擺脫貧困、向更高的階層提升。

6.通過參與住房建設(shè)，以市場方式調(diào)節(jié)住房的市場價格、對公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、最大限度地控制住區(qū)分布，并且可以更有針對性地出臺政策，以改善交通狀況、可以相對減少新區(qū)移動、擴散的聚集不經(jīng)濟效應(yīng)，更好地實現(xiàn)規(guī)劃意圖。

（二）平衡住房選擇中的決定因子，達到疏解目的

影響消費者住房選址的決定因子主要有：房價、外部環(huán)境的舒適度、通勤距離的長短、公共服務(wù)的完善度、交通的便利性、可能獲得的工資收入等等。這其中，有部分是政府可以創(chuàng)造條件使模型平衡的，如公共建設(shè)、就業(yè)、醫(yī)療、教育等。結(jié)合廣州的現(xiàn)狀，可以集中于如下幾點：

在參與住房提供的同時，政府應(yīng)充分發(fā)揮其公共管理、公共服務(wù)功能，盡快統(tǒng)一規(guī)劃和完善已有小區(qū)配套的公共建設(shè)，應(yīng)盡量避免將公共建設(shè)交予發(fā)展商。因為，為達到利潤最大化，發(fā)展商往往不能嚴格地按照規(guī)劃進行公共設(shè)施的建設(shè)，而導致新區(qū)的公共設(shè)施不能統(tǒng)一規(guī)劃和按實際需要建設(shè)、相對缺失，使新區(qū)的隱性居住成本越來越高。若新區(qū)的房地產(chǎn)價格加上消費者的各種心理預(yù)期補償后與城區(qū)中心的房價相比沒有競爭力，人們將沒有動力選擇這些地區(qū)的房屋，不利于城市“疏解政策”的實施。

此外，2000、2005年的行政區(qū)劃調(diào)整對形成“大廣州”版圖下的“一主三副兩片”的格局具有重要的戰(zhàn)略意義，尤其是番禺、花都撤市設(shè)區(qū)以及南沙、蘿崗區(qū)的新成立，更是為這一格局奠定了行政架構(gòu)基礎(chǔ)。然而在這簡單的文字描述之下，所涉及的內(nèi)涵卻豐富得很，小至門牌地址的更換、大至相關(guān)政策互通、互聯(lián)，如政務(wù)處理、公共服務(wù)的提供、信息系統(tǒng)對接等等。番禺、花都二者原來以市獨立系統(tǒng)運作，很多政策與廣州原八區(qū)有所區(qū)別，醫(yī)保等公共服務(wù)系統(tǒng)無法對接，給原八區(qū)搬遷到新區(qū)的居民造成困難。政府應(yīng)積極作為，盡快消除各行政區(qū)域間的政策壁壘，真正實現(xiàn)大廣州策略，這對于住區(qū)分布的合理化和優(yōu)化將是很基礎(chǔ)的一步，也是很重要的一步。

更重要的是，在各中心經(jīng)濟分工的基礎(chǔ)上，進行人口的就業(yè)牽引。讓各中心的居民除了安居，還能樂業(yè)，才是根本的解決之道。

注釋：

①據(jù)《廣州市志·卷三》及《廣府文化源流》,一般以秦三十三年(公元前214年)任囂在甘溪水道(即今倉邊路所在地)以西的古番山和禺山上修筑南海郡治——番禺城(俗稱任囂城)為廣州建城時間。

②引自左正,廣州：發(fā)展中的華南經(jīng)濟中心,廣東人民出版社,2003(1),P26

③引自左正,廣州：發(fā)展中的華南經(jīng)濟中心,廣東人民出版社,2003(1),P19,P31

④據(jù)廣州地圖、廣州地形圖及網(wǎng)站查詢資料綜合推斷。

⑤龔伯洪編著,廣府文化源流,廣東高等教育出版社,1999(1),P41

⑥注：除特別說明外,古地段、地名的現(xiàn)址均來源于《廣州市志·卷三》。

⑦以下所指的“住區(qū)分布”主要指新增加的住區(qū)。

[1]2004年廣州房地產(chǎn)年覽,廣州市社會科學院

[2]2006廣州房地產(chǎn)年鑒,廣州房地產(chǎn)年鑒編輯委員會,廣州房地產(chǎn)年鑒社,2007年3月第一版

[3]2006廣州建設(shè)年鑒,廣州建設(shè)年鑒編纂委員會編,2006年11月第一版

[4]冰河．史永亮．基于模型技術(shù)的的城市居住空間分布格局分析,武漢大學學報：工學版,2003年,第3期,21頁

[5]單霞．唐二春,姚紅,左玉輝,2004城市規(guī)劃年會論文集：社區(qū)規(guī)劃與城市住宅,306頁

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[9]耿明齋．現(xiàn)代空間結(jié)構(gòu)理論回顧及區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的演變規(guī)律,企業(yè)活力——產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,2005年,第11期,16頁

[10]龔洪波．舊城混雜居住街區(qū)的更新方式研究——以武漢市永清片舊城為例,華中科技大學碩士學位論文,2004年

[11]龔伯洪編著．廣府文化源流,廣東高等教育出版社,1999(1)

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[14]廣州房地產(chǎn)總覽,改革出版社,1997年10月第一版

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[16]廣州年鑒·1996,廣州年鑒社出版,1996．10

[17]廣州年鑒·2001,廣州年鑒社出版,2001．8

[18]廣州年鑒·2006,廣州年鑒社出版,2006．9

[19]廣州市志·卷二、卷三、卷五,廣州出版社,1995．7

[20]廣州五十年,中國統(tǒng)計出版社,1999．9

[21]昊國兵,譚盛源．論集聚經(jīng)濟效益與城市地域結(jié)構(gòu)的演變和優(yōu)化,現(xiàn)代城市研究,2001年,第4期,8頁

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[27]劉璐．城市居住空間形態(tài)研究——上海住宅空間發(fā)展趨勢的解析與思考,東華大學碩士論文,2005年[28]呂彬．城市居住區(qū)“開放性”模式研究,大連理工大學碩士學位論文,2006年

[29]呂傳廷．廣州城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整研究,中山大學碩士論文,2000年

[30]呂靜．同質(zhì)聚居與階層交流、階層融合——對當前長春市社區(qū)居住模式的思考,中國建筑學會2003年學術(shù)年會暨學會成立50周年紀念,468頁

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[33] [美]埃德溫·S·米爾斯主編,郝壽義、徐鑫、孫兵、等譯,區(qū)域和城市經(jīng)濟學手冊 第2卷——城市經(jīng)濟學,經(jīng)濟科學出版社,2003(1)

[34] [美]高弘宮尾著,左正,左山譯．城市經(jīng)濟動態(tài)分析,暨南大學出版社,1991(1)

（限于篇幅，參考文獻未完全編錄）

A Research on the Residential Areas Distribution under the Development of Guangzhou’s Urban Spatial Structure

Zeng Yuxia

This paper analyzes the reasons and development trend of residential areas from the economic perspective under the context of Guangzhou’s urban spatial structure development, and explores the feasible adjustment measures of residential areas distribution in accordance with Guangzhou’s reality in urban development, thus promoting the optimization of urban spatial structure and the development of urban economy.

Guangzhou; urban spatial structure; residential areas distribution; optimization of residential areas distribution

TU984．2

曾玨霞，暨南大學經(jīng)濟學碩士，現(xiàn)就職于廣東省建筑科學研究院、廣東省建科建筑設(shè)計院工程咨詢所。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟。

（責任編輯：盧小文）