董萬程

(海南大學(xué)法學(xué)院,海南海口 570228)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律分析

董萬程

(海南大學(xué)法學(xué)院,海南?？?570228)

我國現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn),但實踐中存在著農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的多種形式,并且在一些地方出現(xiàn)改革實踐的新發(fā)展。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在著法律規(guī)范滯后和地下交易活躍等問題,今后應(yīng)建立我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度、實行農(nóng)村宅基地有償使用制度、強化強制登記制度和完善宅基地流轉(zhuǎn)收益分配制度。

宅基地;使用權(quán);流轉(zhuǎn);建設(shè);物權(quán)法

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),農(nóng)村宅基地由農(nóng)村居民申請,經(jīng)過政府部門審批取得,無償使用,不能進入土地市場轉(zhuǎn)讓,也不能進行抵押。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快,現(xiàn)行的規(guī)定已不能適應(yīng)現(xiàn)實發(fā)展的需要,尤其是《物權(quán)法》于 2007年 10月 1日實施后,農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán),應(yīng)當改革和完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度,建設(shè)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度及其相應(yīng)的配套制度和措施。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式和發(fā)展

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),是指宅基地使用權(quán)在使用權(quán)人與他人之間的轉(zhuǎn)移,其實質(zhì)是宅基地使用權(quán)主體的變更。由于宅基地使用權(quán)具有身份性和福利性,我國現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),但實踐中實際存在多種形式的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

(一)當前農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式

1.出讓。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“地隨房走”的規(guī)定,由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓,宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。目前主要是多余、閑置房屋的買賣,包括進城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居住;農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋的買賣等。此外,在近年來城市新區(qū)建設(shè)熱浪沖擊下,一些有遠見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地,而在新區(qū)建成后將其高價出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新趨勢。

2.租賃。農(nóng)民在依法取得的宅基地上建房后,將多余的房屋在一定期限內(nèi)出租,個人獲得租金收益,承租人將其作為住宅、辦公場所、倉庫或其他經(jīng)營服務(wù)場所。這樣,農(nóng)民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權(quán),承租人在居住的同時也獲得了土地使用權(quán)。除一些經(jīng)濟尚不發(fā)達的偏遠地區(qū)外,此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟活動較為活躍的地區(qū)。出租房屋已成為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)農(nóng)民收入的重要來源之一,也是目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

3.抵押。它是將宅基地或宅基地上的建筑物以及附屬物為債權(quán)設(shè)定擔保,在農(nóng)戶無法償還債務(wù)的情況下,以抵押物款優(yōu)先受償債權(quán)的形式。嚴格來說設(shè)定抵押權(quán)時,由于并不轉(zhuǎn)移占有抵押物,農(nóng)戶仍享有宅基地使用權(quán)。但由于農(nóng)民貸款困難,常以抵押地上物進行籌款,當其無力償還時,抵押人則以變賣地上物的形式使抵押權(quán)人變相取得宅基地使用權(quán)。

4.贈與。即將宅基地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給他人行使的移轉(zhuǎn)形式。實踐中主要存在兩種情況的贈與,一是通過贈與房屋,使受贈人取得贈與人的房屋所有權(quán)和相應(yīng)的宅基地使用權(quán);二是因某些原因不再建房的贈與人將宅基地使用權(quán)贈與親屬或其他農(nóng)村居民,由他人行使宅基地使用權(quán),由于農(nóng)村房屋不是必須登記辦理房產(chǎn)證,相關(guān)管理機關(guān)因此難以干預(yù)。

5.置換。它是指村民之間以便利生產(chǎn)生活為目的的互換。村民之間互換宅基地在實踐中也是存在的。

6.繼承。它是戶主死亡后,由其繼承人繼續(xù)享有戶主名下的房屋和宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移方式。在此種方式中,有時會出現(xiàn)繼承人農(nóng)轉(zhuǎn)非之后繼續(xù)占有農(nóng)村宅基使用權(quán)的情況,是否承認和允許非農(nóng)村居民繼承房屋及其相應(yīng)的宅基地使用權(quán),對此各地有不同的規(guī)定。

7.征收。因開發(fā)區(qū)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游景點及文物古跡的建設(shè)與保護等需要征占農(nóng)民宅基地而將農(nóng)村部分居民搬遷,原宅基地改作他用,或因城市規(guī)劃調(diào)整,城鄉(xiāng)結(jié)合部的部分原宅基地被用做城市建設(shè)用地的,這些均需征收宅基地,轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?給村集體和農(nóng)民以經(jīng)濟補償。

從以上流轉(zhuǎn)的形式中可見,宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)包括兩大類,一是以交易為目的的出讓、變相出讓、租賃和抵押等形式的流轉(zhuǎn),另一種是不以交易為目的的繼承、贈與、置換、征收等形式的流轉(zhuǎn)。

(二)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)形式的發(fā)展

由于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)民利益保護,而經(jīng)濟上、制度上又具有可行性,很多地方開展了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的地方改革實踐,最具代表性的有天津的“以宅基地換房”形式和廣東“宅基地入市流轉(zhuǎn)”形式。

1.天津“以宅基地換房”形式。

天津?qū)嵤耙哉負Q房”的具體做法是:按照統(tǒng)一規(guī)劃,高標準建設(shè)一批現(xiàn)代化、有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城市,以不減少耕地為前提,農(nóng)民以其宅基地 (包括村莊用地),按照規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅,遷入小城鎮(zhèn)居住。最后由區(qū)統(tǒng)一組織在原有村莊范圍內(nèi),對相當于新建農(nóng)民住房占地面積大小的土地進行復(fù)耕,其余的村莊土地面積即為實施“以宅基地換房”節(jié)約出的建設(shè)用地,一部分整理后進入土地市場拍賣后換回為農(nóng)民建設(shè)小城鎮(zhèn)所需各項費用,另一部分作為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會建設(shè)的儲備用地。中央有關(guān)部門對天津市提出的“以宅基地換房”的方式建設(shè)小城鎮(zhèn)的做法給予充分肯定,并將天津列為全國試點城市[1]。這種模式在重慶九龍坡區(qū)、山東德州開發(fā)區(qū)、江蘇“三集中”過程中被廣泛使用。

2.廣東“宅基地入市流轉(zhuǎn)”形式。

2005年 6月 23日,廣東省以省政府令形式發(fā)布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,該《辦法》規(guī)定農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押,自 2005年 10月 1日起,廣東省內(nèi)的農(nóng)民集體建設(shè)用地可以直接進入市場。2007年 2月廣東省國土資源廳向省政府報送《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》,其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),各地要按規(guī)定對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅完善確權(quán)和登記發(fā)證手續(xù)。具體內(nèi)容包括以下三個方面:

(1)“一戶一宅”合法宅基地可上市。在堅持“一戶一宅”原則的前提下,讓農(nóng)民合法的宅基地上市流轉(zhuǎn),以使農(nóng)民分享土地出租、出賣、出讓獲得的利益。

(2)“一戶多宅”先罰款再確權(quán)。加快組織開展農(nóng)村宅基地使用情況的調(diào)查,特別要對“空心村”、閑置宅基地、空置住宅、超面積住宅、“一戶多宅”等情況進行清理,對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅,依照規(guī)定完善確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù),其中明確經(jīng)確權(quán)登記發(fā)證的農(nóng)民的住宅可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,但不得改變住宅用途。

(3)大力推動公寓式農(nóng)民住宅建設(shè)。將按照政府扶持、集體組織、個人出資、規(guī)范戶型、市場運作的原則建設(shè)公寓式農(nóng)民住宅,且各級財政將優(yōu)先改善公寓式農(nóng)民住宅小區(qū)的通水、通電、通路等配套設(shè)施建設(shè)[2]。

從“權(quán)”和“利”兩個方面對這兩類流轉(zhuǎn)形式進行比較可以發(fā)現(xiàn):“以宅基地換房”形式屬于“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”形式?！稗D(zhuǎn)權(quán)讓利”是指在宅基地流轉(zhuǎn)時,將其所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有(轉(zhuǎn)權(quán)),同時補辦國有土地出讓手續(xù),收取土地利用性質(zhì)改變帶來的絕對級差收益(主要是出讓金),將土地收益的一部分再退還給集體經(jīng)濟組織(讓利)的一種流轉(zhuǎn)形式?！罢厝胧辛鬓D(zhuǎn)”形式屬于“保權(quán)分利”形式?！氨?quán)分利”是指保持宅基地所有權(quán)不變(保權(quán)),仿照國有土地的有償使用方式將宅基地使用權(quán)按一定年限轉(zhuǎn)讓、出租、入股聯(lián)營,由集體經(jīng)濟組織來獲取土地收益,此收益在集體和農(nóng)民之間按照一定的比例進行分配,集體所獲收益專款用于農(nóng)村公共物品供給及農(nóng)民社會保障。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的法律問題

(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范滯后

《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”從上述法律規(guī)定可知我國對宅基地使用權(quán)的原始取得采取了行政審批的模式。《物權(quán)法》在第十三章專門對宅基地使用權(quán)作了規(guī)定,但只有四個條文,相對比較簡單。從第一百五十三條 (宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定)、第一百五十五條(已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記)的規(guī)定來看,《物權(quán)法》并未禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),這和以前草案中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定形成鮮明對比。這一規(guī)定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第六十二條(農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準)、第六十三條(農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè))的規(guī)定來看,又是明顯禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。同時國土資源部于2004年11月 2日發(fā)布的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》也重申了“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定[3]。而現(xiàn)實生活中宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻由來已久,在許多經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)還非?；钴S。在合法流轉(zhuǎn)無法進行的情況下,農(nóng)村宅基地和住宅的非法交易禁而不止,交易數(shù)量日益增多。這充分說明當前有關(guān)宅基地的法規(guī)政策已很難滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高,宅基地流轉(zhuǎn)將呈不斷上升的趨勢。如果法律不加以系統(tǒng)規(guī)定,必定會引起各種糾紛,威脅著農(nóng)村的安定。

(二)宅基地?zé)o償使用導(dǎo)致土地資源浪費現(xiàn)象嚴重

因為宅基地具有福利性,農(nóng)民取得宅基地的無償性,且占有宅基地?zé)o須支付費用,刺激了農(nóng)民盡可能多占宅基地的欲望,導(dǎo)致了農(nóng)村亂占地、多占地、建新不拆舊、占用耕地建房的現(xiàn)象普遍存在。在有些地方,新建住宅不斷向村莊外圍延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計,目前全國 2.4億畝村莊建設(shè)用地中,空心村內(nèi)老宅基地閑置面積占 10%～15%,宅基地的閑置使大量的可耕土地被白白流費[4]。

(三)流轉(zhuǎn)制度與現(xiàn)實沖突嚴重,地下交易活躍

很多在農(nóng)村擁有宅基地的人由于各種原因長期空置房屋,希望出售,例如城市郊區(qū)或者發(fā)達農(nóng)村;同時,在某些情況下,城市人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地,然而這種供需兩旺的交易市場一再被落后的意識和法律所拒絕,此時,地下交易出現(xiàn)就在所難免了。據(jù)北京市城郊經(jīng)濟研究會與中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心 2004年 6月至 2005年 6月在北京郊區(qū)所調(diào)查的 14個村的數(shù)據(jù)表明,農(nóng)宅在城鄉(xiāng)居民和外來人口之間流轉(zhuǎn)規(guī)模已達到總農(nóng)戶的 24%,其中租賃占 20%,買賣占4%[5]?，F(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定與現(xiàn)實相抵觸,于是就逼得農(nóng)民和市民把合理合情的房屋買賣行為變成了偷偷摸摸的“地下交易”。有的用長期租賃的辦法變相買賣。而鄉(xiāng)村組織又采取“不干預(yù)、不支持、不介入”的態(tài)度,因而埋下了隱患。

(四)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困難,影響了農(nóng)村社會的穩(wěn)定,制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展

我國法律規(guī)定,房屋所有權(quán)人可以出租、轉(zhuǎn)讓房屋。但是,基于“地隨房走”原則,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或出租房屋時,宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。這與農(nóng)村宅基地不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是相沖突的。盡管如此,農(nóng)村房屋買賣仍較多,宅基地私下流轉(zhuǎn)頻繁,由此產(chǎn)生了很多糾紛。另外,隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整,越來越多的農(nóng)村家庭在從事非農(nóng)生產(chǎn)、擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)?；蛘{(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時,都遇到資金短缺問題,迫切需要金融機構(gòu)的信貸支持。但現(xiàn)有法律禁止農(nóng)村宅基地作為抵押物向金融機構(gòu)申請貸款。這一問題制約了金融機構(gòu)在農(nóng)村范圍內(nèi)業(yè)務(wù)的擴大和發(fā)展,限制了農(nóng)民生產(chǎn)融資的渠道[6]。

三、建設(shè)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律措施

現(xiàn)實的情況表明,農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)是大勢所趨。當然,農(nóng)村宅基地使用權(quán)關(guān)系到中國數(shù)億農(nóng)民的生存和生活,關(guān)系著中國社會的安定團結(jié),因此,農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必須經(jīng)過充分的討論和論證,以極其穩(wěn)妥的方式逐步推進。筆者認為,推進宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革中,應(yīng)從以下四個方面改革和完善我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度:

(一)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度

目前,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是被嚴格禁止的,宅基地使用權(quán)不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要了。要建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,必須強調(diào)以下幾點:1.轉(zhuǎn)讓條件。作為被轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村宅基地必須是已經(jīng)現(xiàn)實性地成為宅基地的土地,不能是尚沒有獲得批準的預(yù)期利益。該宅基地必須是經(jīng)過集體組織同意,已辦理相關(guān)法定手續(xù)而實際取得的,這是轉(zhuǎn)讓的前提條件,并非將農(nóng)村一切土地不加限制地均列入宅基地而予以流轉(zhuǎn)。2.轉(zhuǎn)讓范圍。允許農(nóng)村宅基地向社會各類購買對象放開,而不是局限于現(xiàn)有的本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地的人員。3.轉(zhuǎn)讓價格。農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)讓買賣雙方協(xié)商確定,完全由市場機制調(diào)節(jié),與現(xiàn)有的國有土地交易市場接軌。政府或者集體經(jīng)濟組織不應(yīng)該定價或者對轉(zhuǎn)讓價格作出某些限制性規(guī)定。

(二)實行宅基地有償使用制度

我國確立的對國有土地的有償使用制度,曾極大地促進了經(jīng)濟的發(fā)展,對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地,也應(yīng)當實行統(tǒng)一的制度,建立全國統(tǒng)一的土地市場,實行集體建設(shè)用地使用權(quán) (包括宅基地使用權(quán))有償使用。實行宅基地有償使用才能與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度相對接。宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,村民個人要取得宅基地使用權(quán),必須由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將宅基地使用權(quán)有償出讓給村民個人,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的宅基地使用權(quán)收益金歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)和發(fā)展生產(chǎn)。關(guān)于宅基地使用權(quán)收益金的數(shù)額,考慮到農(nóng)民實際收入偏低的現(xiàn)實,可參照國有土地使用權(quán)出讓金的下限確定。通過實行宅基地的有償使用,既可以增加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的集體財產(chǎn),杜絕農(nóng)民通過無償劃撥形式多占宅基地、超標占地和大量使用耕地現(xiàn)象的發(fā)生,也可以提高農(nóng)民的市場經(jīng)濟意識,促進農(nóng)村房屋交易市場的規(guī)范發(fā)展。

(三)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的強制登記制度

《物權(quán)法》確立了宅基地使用權(quán)登記制度,其第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當及時辦理變更登記或者消銷登記。”目前,我國尚未建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。因此,就宅基地登記效力而言,我國存在城鄉(xiāng)二元登記效力模式:登記生效要件主義和登記對抗要件主義。城鎮(zhèn)宅基地采用登記生效要件主義,城市居民取得宅基地使用權(quán)必須履行登記程序;而農(nóng)村宅基地則采用登記對抗要件主義,登記是農(nóng)村宅基地使用權(quán)成立要件中的任意事項,農(nóng)民可以自由選擇。現(xiàn)行農(nóng)村“一戶多宅”現(xiàn)象日益增多,農(nóng)房交易糾紛此起彼伏的事實表明,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記模式已無法適應(yīng)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)需要。為配合城鄉(xiāng)一體化建設(shè),農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)采用登記生效主義,即農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)必須到相關(guān)部門進行登記。這種模式具有強制性,有利于明確宅基地使用權(quán)的主體,明晰宅基地的權(quán)屬范圍,防范“一戶多宅”和農(nóng)民使用宅基地超過法定標準。另外,農(nóng)民依法改變宅基地使用權(quán)權(quán)屬關(guān)系或用途的,應(yīng)憑有關(guān)批準文件及申請資料,及時辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),以保障宅基地使用權(quán)順利流轉(zhuǎn)。宅基地的登記機關(guān),應(yīng)與其他不動產(chǎn)登記機關(guān)一致,即由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)登記,在尚未確立統(tǒng)一登記機關(guān)之前,建議由縣以上土地管理部門作為登記機關(guān)。

(四)完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度

如果將宅基地使用權(quán)單獨或連同房屋一起流轉(zhuǎn),則應(yīng)在農(nóng)民、集體和國家之間進行合理的收益分配。一方面,宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn),但以出讓方式取得的,因農(nóng)民已經(jīng)按市場價格支付了土地使用費,其收益歸農(nóng)民所有;以無償方式取得的,農(nóng)民如果將其流轉(zhuǎn),農(nóng)村集體則可以憑借所有者身份分享一部分土地收益,以作為農(nóng)村集體整體的福利保障;房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn),其轉(zhuǎn)讓收益則歸農(nóng)民單獨享有。農(nóng)村集體分享土地收益的具體方式和比例應(yīng)該由集體討論決定,國家不宜干預(yù)過多。另一方面,國家作為管理者,其收益主要體現(xiàn)在稅收方面,應(yīng)建立城鄉(xiāng)一體化的不動產(chǎn)稅收體系,合理調(diào)節(jié)不動產(chǎn)收益分配。

[1]資料參見:天津被列為全國“宅基地換房”試點城市 [EB/OL].http://news.xinhuanet.com/local/2007-04/17/content_5987496.htm.

[2]梁亞榮,朱新華,鄧陽輝.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論與實踐分析[J].河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報,2008,(3).

[3]史衛(wèi)民.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考[J].民主與法制,2007,(9).

[4]晃樂紅,陳林娟.農(nóng)村宅基地管理制度探析[J].臺州學(xué)院學(xué)報,2006,(1).

[5]范力軍.農(nóng)村宅基地即將入市[J].中國農(nóng)村科技,2007,(6).

[6]胡廷松,汪琴.論農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報,2007,(4).

責(zé)任編輯:李富民

D923.2

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1008-6951(2010)01-0136-04

2009-10-28

董萬程(1967— ),男,河北隆化人,海南大學(xué)法學(xué)院副教授,碩士生導(dǎo)師。