楊立新

(中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心,北京 100872)

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解和適用

楊立新

(中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心,北京 100872)

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,比較 2009年頒發(fā)的三部司法解釋,比較簡單的是物業(yè)服務(wù)合同司法解釋,建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多是補充《物權(quán)法》規(guī)定的不足,大部分也是具體規(guī)定,而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復(fù)雜,內(nèi)容很多,涉及很多理論上的爭論、實踐中沒有定論的問題,內(nèi)容豐富,法理蘊含深刻,只在個別細節(jié)上還有值得斟酌的問題,作為起草三部司法解釋的積極參與者,更欣賞這個司法解釋。

房屋租賃;合同糾紛;司法解釋;適用;理解

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,通常叫做城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋(以下簡稱司法解釋),最高人民法院審判委員會于 2009年 6月 22日討論通過,7月 30日公布,9月 1日實施。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權(quán)法而是合同法的問題,但是由于與商品房有關(guān),所以又通常把它叫做商品房的司法解釋,與物權(quán)法有一定關(guān)系,也可以將其作為《物權(quán)法》的司法解釋。

關(guān)于商品房和土地權(quán)屬問題,到目前為止,最高人民法院一共頒布了五個司法解釋,即建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋、物業(yè)服務(wù)合同司法解釋、城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關(guān)于土地使用權(quán)糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起,關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備,形成了一個比較完整的體系,在開發(fā)土地、建設(shè)商品房,商品房買賣問題,怎么行使所有權(quán),如何進行管理使用,怎么去租賃,都有較為完善的規(guī)則。

在 2009年頒發(fā)的三部司法解釋,比較簡單的是物業(yè)服務(wù)合同司法解釋,解決的是合同范圍、合同效力、違約責(zé)任和合同權(quán)利義務(wù)終止等問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多的是補充《物權(quán)法》規(guī)定的不足,大部分也是具體規(guī)定。而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復(fù)雜,內(nèi)容很多,涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題,內(nèi)容豐富,法理蘊含深刻,只在個別細節(jié)上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者,更欣賞這個司法解釋。

這部司法解釋共講了七個問題。

一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上,主要從以下四個方面加以規(guī)定:

(一)城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定,但是說到了這個意思,即司法解釋第一條規(guī)定,本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋,是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定,當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍,但是實際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念,即:當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。

司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同,具體講了城和鎮(zhèn)的房屋,但后邊又附加了一個說明,如果鄉(xiāng)和村里的房屋進行租賃,法律沒有特別規(guī)定的,也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說,這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃,原則上都適用同樣的規(guī)則,只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的,按照特別規(guī)定?？梢哉J為,城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同,不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋,是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋,即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外,限價房也應(yīng)當(dāng)在限制之列,因為限價房比經(jīng)濟實用房的條件稍微再高一點,但政策是一樣的,都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,因此價格很低,原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的,而不是有償出讓。目前,公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍,引起社會強烈反映,政府部門也在干預(yù)[1]。有人分析,一種情況是買這種限價房和經(jīng)濟實用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶,是鉆空子買房;另一種情況是住房確有困難,現(xiàn)在有了房子租出去,可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經(jīng)濟實用房和限價房出租的一律要進行干預(yù),確認其無效?我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外,在限價房或者經(jīng)濟實用房的買賣合同中都有約定,經(jīng)過一定時間,只要補交土地出讓金后,業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以,為什么不可以租呢?因此,不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定,它是一個無效的租賃合同,是一個事實的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補交了土地出讓金的,則應(yīng)當(dāng)認為有效。

(二)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況:

第一,司法解釋第二條規(guī)定,出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準,或者沒按照規(guī)劃批準去建的,這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性,即如果發(fā)生這種情況,在一審法庭辯論終結(jié)前,已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證,或者經(jīng)過有批準權(quán)的行政機關(guān)批準建設(shè)的,這個合同也認為是有效的。

第二,司法解釋第三條規(guī)定,出租人以其未經(jīng)批準或未按照批準的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前,經(jīng)有審批權(quán)的行政機關(guān)批準了,就可以認定為有效。

第三,當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間,例如臨時建筑是經(jīng)過批準的,可以使用十年,但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個期限了,那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前,經(jīng)過批準延長的,租賃期限只要在延長期限內(nèi)的,都是有效的。

(三)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力,在司法實踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定,城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么,這個登記備案究竟起到什么作用,并不清楚。司法解釋對此做了規(guī)定,說得比較巧妙,一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么,但事實上確認也就是個登記備案,不是房屋租賃合同必須經(jīng)過登記備案才生效,不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個方面的規(guī)則:

首先,第四條第一款規(guī)定,當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件,沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實事求是地說,備案就是“備”一下而已,合同訂立了,把合同放到政府一“備”,就行了。比較巧妙的是,司法解釋并沒有說它不是生效要件,而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的,法院不予支持。

其次,如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,它當(dāng)然是一個生效條件,這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件,但當(dāng)事人把它約定成一個生效要件,當(dāng)然可以。但這個生效要件不是絕對的,司法解釋規(guī)定,“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù),對方接受的除外”。雙方當(dāng)事人盡管約定了登記備案是生效要件,但沒有登記備案,房子已經(jīng)交付承租人使用,交租金出租人也接受了,租賃合同已經(jīng)在事實上履行了,當(dāng)然生效,原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿,承租人繼續(xù)交房租,出租人繼續(xù)收房租,就認為成立了新的租賃合同,從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下,一方當(dāng)事人主張因沒有備案而合同沒有生效,為無理由,法院不支持這樣的請求。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責(zé)任問題

司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多,主要問題是:

(一)租賃合同無效可以要求支付房屋使用費

司法解釋第五條規(guī)定,房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的,人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這里說的是,房屋租賃合同無效已經(jīng)確認了,承租人一方要騰房,這沒有問題,但承租人已經(jīng)使用了這么長時間的房子,難道騰房就完了,就算恢復(fù)原狀了嗎①《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?司法解釋規(guī)定,盡管合同是無效的,但是使用了租賃房屋,不要求交租金,但要交房屋使用費。司法解釋這樣規(guī)定,是出于對出租人占有利益的保護,對租賃合同無效采用的是折價補償?shù)姆绞絒2],是公平的、合理的。合同無效的法律后果,是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對方的財產(chǎn),合同法沒有規(guī)定要給予使用費。但承租人住出租人的房子,如果不交使用費,就不公平。

房屋使用費用按什么標準來算,司法解釋規(guī)定,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的,法院一般應(yīng)予支持。那就是說,房屋使用費的標準相當(dāng)于租金的標準。這樣做的原因,在于避免不必要的評估對當(dāng)事人增加負擔(dān),因而為之[3]。對此,我的想法是,完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題,因為畢竟是一個無效合同,房屋使用費可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦藴?最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的,無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。如果按照我的這個想法辦,效果可能會更好。這就像保證合同,保證合同無效,保證人也要承擔(dān)責(zé)任,只是根據(jù)過錯程度來承擔(dān)責(zé)任,而不是按照約定承擔(dān)保證責(zé)任。

(二)房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任

房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的,司法解釋規(guī)定,按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時請求賠償損失,法院應(yīng)該支持的三種損失:

1.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,但租賃合同無效的,如果沒有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說,承租人租了房子,租賃合同無效,出租人當(dāng)時是同意裝飾裝修,但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和,也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除,是可以拆除的,那么拆除就是一種損失,應(yīng)當(dāng)賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和,已經(jīng)與租賃房屋這種不動產(chǎn)構(gòu)成一體,無法拆除或者拆除必然影響不動產(chǎn)價值的,出租人不同意利用,還得拆除。這個拆除造成的損失也是一種損失,必須賠償。

2.承租人沒有經(jīng)過出租人同意裝飾裝修,或者擴建發(fā)生的費用,由于沒有經(jīng)過出租人的同意,這個損失也是損失,是給出租人造成的損失,應(yīng)當(dāng)予以賠償。

3.承租人經(jīng)過出租人同意擴建,租賃合同無效或者有效而終止履行,雙方當(dāng)事人對擴建費用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的,當(dāng)事人雙方對擴建費用沒有約定,未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用造成的損失,也是損失,應(yīng)當(dāng)賠償。經(jīng)過約定,原來也經(jīng)過批準的,就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償,司法解釋做了原則性規(guī)定,即按照過錯程度確定賠償責(zé)任,該誰的過錯誰就承擔(dān),誰的過錯比例大就多承擔(dān),誰的過錯比例小就少承擔(dān),按照過錯原則承擔(dān)責(zé)任。一方過錯一方承擔(dān),雙方過錯雙方承擔(dān),按照過錯的比例來承擔(dān)。

(三)房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規(guī)定,出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:第一順序,是已經(jīng)合法占有租賃房屋的;第二順序,是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;第三順序,是合同生效在先的。然后規(guī)定,不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中,涉及雙重關(guān)系的主要有兩種,一種是雙重租賃,還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重,三個以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實中,經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個意思,當(dāng)然,《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主,當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西,既要賣給甲,又要賣給乙,當(dāng)然只能賣給一個人。只有一間房,既要租給甲,又要租給乙,也只能租給一個人。

雙重買賣的規(guī)則,出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同,即前手合同和后手合同,前手合同和后手合同到底要履行哪一個,要遵循兩個原則:第一,是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同,由出賣人的意志決定,可以賣給甲,也可以賣給乙,只能賣給其中一個人。第二,是債權(quán)平等原則,先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán),應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則,每一個債權(quán)都是平等的,只能由出賣人決定賣給哪一方[4]。

對于后一種原則,很多人不同意,認為一定要有先有后,先者優(yōu)先。但是,債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的,債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等,不管先后;物權(quán)法的規(guī)則是不平等的,應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先,在一個建筑物上先后設(shè)立了兩個物權(quán),是完全可以的,在行使物權(quán)時,設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使,這就是物權(quán)優(yōu)先原則[5]。既然如此,在雙重買賣的兩個買受人中,沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是,盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人,但只能履行一個合同,那么,對另外一個合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任,要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任,出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此,構(gòu)成雙重租賃,也應(yīng)該實行這樣的規(guī)則,即:第一,契約自由,第二,債權(quán)平等。但是,在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況,盡管兩個租賃合同的效力是平等的,但由于存在特殊情況,而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。司法解釋規(guī)定雙重租賃,有三個順序要遵守,順位在先的優(yōu)先:第一,已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后,有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋,基于占有,或者說基于已經(jīng)履行的合同,具有優(yōu)先權(quán),因為后手合同已經(jīng)無法履行了。所以,已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先,確認合同效力。第二,已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有,但有一方的合同先登記備案,備案的合同優(yōu)先,確認其效力。第三,是合同生效在先。對此,我有不同意見,理由是,兩個承租人的債權(quán)平等,沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先,就要履行前手合同,違反債權(quán)平等原則。不過,司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了,在司法實踐中可以先執(zhí)行,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況,對于沒有履行的那個合同的承租人,出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任,賠償違約行為造成的損失,或者賠償違約金,或者定金不退。

(四)出租人的法定解除權(quán)

房屋租賃合同在履行過程中,出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權(quán),司法解釋第七條做了規(guī)定,即:“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！?/p>

按照這個規(guī)定,出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。符合這個要求,就構(gòu)成承租人的根本違約,出租人就享有解除權(quán)。出租人主張解除合同,法院應(yīng)該支持。

(五)承租人的法定解除權(quán)

司法解釋第八條規(guī)定:“因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！卑凑者@一規(guī)定,承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是:第一,在租賃過程中,司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封了租賃房屋,承租人無法使用,承租人可以請求解除。第二,租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議,租賃房屋到底是誰的都不知道,承租人當(dāng)然可以要求解除合同。第三,不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定,只要有其中一個違反就行了。在上述三種情況下,租賃房屋沒有適住條件,承租人享有解除權(quán),可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規(guī)定的第三個問題,是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權(quán)取得方式之一,具體內(nèi)容有三種:第一是附和,第二是加工,第三是混合。這三種情況都是發(fā)生所有權(quán)的原因,但《物權(quán)法》在所有權(quán)取得的原因中對此沒有規(guī)定,但在現(xiàn)實生活中普遍存在,特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實踐中究竟應(yīng)該怎樣處理,必須作出規(guī)定。司法解釋對此做了比較好的規(guī)定,能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

(一)處理房屋租賃期間添附問題的三個原則

在處理城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的添附問題時,應(yīng)該遵守三個規(guī)則:

第一,承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴建,是承租人將自己的動產(chǎn)添附在出租人的不動產(chǎn)上使其增值,承租人的不動產(chǎn)添附在出租人的不動產(chǎn)上,變成出租人的不動產(chǎn)權(quán)利。這種添附的性質(zhì)是附和,是動產(chǎn)附和于不動產(chǎn),是承租人把自己的動產(chǎn)即建筑材料附和在出租人的不動產(chǎn)之上。

第二,房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進行添附。簡言之,在租賃期間,承租人能不添附就不要添附,能不裝修就別裝修,能不改建就別改建,應(yīng)當(dāng)保持租賃房屋原狀。這是一個基本原則,但有例外。

第三,承租人要求添附須經(jīng)出租人同意。出租人同意承租人添附,是就添附雙方達成合意,當(dāng)然不違反前一項原則。未經(jīng)出租人同意進行添附,就是違約。雙方約定可以添附的,應(yīng)當(dāng)確認合意的效力,按照合意約定的規(guī)則處理。

(二)處理房屋租賃期間添附的具體規(guī)則

在具體規(guī)則上,司法解釋規(guī)定了七種情況:

1.出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,但租賃合同無效,添附部分的處理分為兩種情形:第一,未形成附合的裝飾裝修物,如果出租人同意利用,可折價歸出租人所有;出租人不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第二,已形成附合的裝飾裝修物,如果出租人同意利用,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

2.出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規(guī)定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規(guī)則。承租人經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修,在租賃期間屆滿或者合同解除時,對未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。如果當(dāng)事人另有約定,則應(yīng)當(dāng)按照約定處理。

3.出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當(dāng)事人經(jīng)合意進行添附,承租人的添附當(dāng)然沒有問題。對于裝飾裝修構(gòu)成添附,在租賃期間合同解除時,當(dāng)事人對解除后的裝飾裝修費用負擔(dān)又沒有約定的,處理比較棘手。司法解釋根據(jù)究竟是誰在違約的因素確定處理規(guī)則。

第一,由于出租人違約導(dǎo)致合同解除的,承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的,法院應(yīng)予支持。因為出租人違約,在合同履行期間被承租人解除,承租人添附的價值并沒有使用完,原因在于出租人,因此,出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人添附的殘值。

第二,由于承租人違約導(dǎo)致合同解除的,承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的,法院當(dāng)然不能支持其請求,因為是承租人違約而導(dǎo)致合同解除。這是由于自己的過錯造成的損失,承租人無權(quán)請求賠償。但存在三個問題:一是出租人繼續(xù)使用該殘值的,好像出租人占了好處,這并不是不當(dāng)?shù)美?因為是由承租人過錯所致。二是出租人不利用添附殘值,需要拆除,承租人還應(yīng)支出費用。三是如果雙方協(xié)商,對于添附的殘值出租人愿意適當(dāng)補償,未嘗不可。

第三,由于當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除的,對于剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值,由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。處理的方法,要看過錯的大小,按照過錯程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值應(yīng)該由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān),每個人適當(dāng)分擔(dān),但法律另有規(guī)定的,按照規(guī)定處理。

4.出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的

承租人經(jīng)出租人同意裝修裝飾,在合同履行期滿時,承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的,法院對此請求不予支持。其理由在于,雙方當(dāng)事人裝飾裝修都是經(jīng)過合意的,按照一般情形而言,應(yīng)當(dāng)推定承租人的裝飾裝修價值在合同履行期滿時使用完畢,租賃期間與裝飾裝修的費用應(yīng)該相一致,承租人作為一個理性人應(yīng)該有這個預(yù)期。在租賃合同期滿,承租人要求補償添附的費用的,當(dāng)然不應(yīng)支持。但是,如果雙方當(dāng)事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補償?shù)?當(dāng)然沒有問題,可以按照約定辦。

5.推定出租人同意添附

推定出租人同意添附,是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修,但沒有明確表示異議,法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止,沒有反對,那么就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失的,法院也不予支持。出租人“明知”的證明,應(yīng)當(dāng)由承租人舉證。

6.未經(jīng)出租人同意承租人進行添附的

承租人沒有經(jīng)過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用,由于沒有經(jīng)過出租人同意,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由承租人自己負擔(dān),理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復(fù)原狀或者賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。

7.租賃期間承租人進行擴建的

承租人承租后對租賃房屋進行擴建,是更大的添附,必須經(jīng)過出租人同意。如果合同無效,或者有效后被終止,雙方當(dāng)事人對擴建費用沒有約定的,按照兩種情況來辦理:第一,擴建已經(jīng)辦理了合法的建設(shè)手續(xù),擴建部分的權(quán)屬歸屬于出租人,享有所有權(quán),擴建造價費用由出租人承擔(dān)。第二,沒有經(jīng)過辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴建造價費用由當(dāng)事人雙方按照過錯分擔(dān)。

四、關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租,是出租人將租賃房屋租給承租人,承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系[7]。前一個租賃關(guān)系叫做本租,形成轉(zhuǎn)租,本租必須成立且有效。后一個租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人,自己退出租賃關(guān)系,不再做承租人,是第三人和出租人建立租賃關(guān)系,就不是轉(zhuǎn)租,而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移[8]。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人,轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人,卻變成了出租人,即俗稱的“二房東”,即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個問題:

(一)轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間,承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去,必須經(jīng)過出租人同意,沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的,叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租[9],為無效。對此,《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”

(二)轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

司法解釋第十五條還規(guī)定,轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi),超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”,是說如果出租人與承租人另有約定,在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的,可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過,這實際上等于本租又約定了新的租賃期間,這樣理解更為合適。

因此,可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件,一是出租人同意,二是在剩余租賃期間。

(三)出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的,司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則:第一,出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實,承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租,司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限,在六個月內(nèi),出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實,可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán),一經(jīng)提出異議,轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間,為不變期間。第二,超出六個月異議期,出租人沒有提出異議的,推定出租人同意轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租合同有效,出租人應(yīng)當(dāng)認可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

(四)次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人,在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時,可以參加。因為本租雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時,或者爭議合同效力,或者爭議租金,其后果可能影響到次承租人的利益,因此,次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時,次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人,沒有獨立的請求權(quán)。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟,法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是,司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條,即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持”的規(guī)定之后,那么,這個規(guī)則僅僅是對此而言,還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用?按照條文的邏輯,這個規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中,但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題,因此,次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的,法院應(yīng)當(dāng)支持。

(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金,屬于根本違約,出租人起訴要求解除合同,涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此,次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金,可以作為抗辯理由進行抗辯,主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此,出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金,是替承租人交的,因此,超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額,可以抵作轉(zhuǎn)租的租金,或者向承租人追償。

(六)次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后,因為有轉(zhuǎn)租合同存在,出租人在次承租人還在占有這個房子的時候,有權(quán)要求次承租人騰房,理由是本租合同已經(jīng)解除,轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在,次承租人負有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后,對租賃房屋仍然占有一段時間的,對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務(wù)。

本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人,而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同,按照合同相對性原則,似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù),無權(quán)請求次承租人負擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除,次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因,出租人可以直接針對次承租人,請求騰房,支付逾期使用費用。

五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸

城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似,但不是繼承。繼承是一個人死亡后,他的財產(chǎn)由其繼承人繼承,繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中,轉(zhuǎn)移的不是物權(quán),而是租賃權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型,就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán),房屋租賃合同的這些問題,其實都是租賃權(quán),租賃房屋本來是出租人的,但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán),可以使用、收益,還可以轉(zhuǎn)租。這個租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。有的國家的法律承認租賃權(quán)是物權(quán),但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個物權(quán)化的債權(quán)對待。既然租賃權(quán)不是財產(chǎn)權(quán),就沒有繼承問題,當(dāng)承租人是自然人并且去世后,合同的租賃期還沒有完成,《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定,與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規(guī)定,第十九條規(guī)定了另外兩個效力延伸的規(guī)則:

第一,個人租賃房屋如果是給個體工商戶的家庭使用,不是自己使用,承租人在租賃期間死亡或者失蹤的,其他家庭成員作為個體工商戶的經(jīng)營者,有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力,一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則,出租人、承租人是當(dāng)事人,承租人死了,合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力,由于承租人是個體工商戶,這時就準許個體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二,個人租賃房屋從事合伙經(jīng)營,即合伙人個人租賃房屋給合伙使用,不是自己使用,承租人死亡或者失蹤,其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿,也是可以的,其他合伙人有這個權(quán)利。

這兩個規(guī)則,即使出租人不同意,個體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強制性的規(guī)定。本來,民事法律關(guān)系主體消滅而消滅[10],合同當(dāng)事人一方死亡的,合同消滅,但在租賃中,由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì),所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的,在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同,在租賃期間,出租人出賣租賃房屋,是可以的,第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán),但在這個租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅,必須承認該租賃關(guān)系,不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系,構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移[11],承租人向新的出租人交納房租,繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的,是保護承租人的租賃權(quán)。通常認為,在一個租賃關(guān)系中,承租人是弱者,因此要給承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子賣了,租賃關(guān)系仍然存在,買受人不可以破壞這個合同租賃關(guān)系。

司法解釋第二十條規(guī)定:“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是:

第一,承認買賣不破租賃規(guī)則,“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二,規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外:一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán),買賣不破租賃原則不能對抗抵押權(quán)的實現(xiàn),抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán),可以買到租賃房屋的所有權(quán),并且實際占有,解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

第三,如果雙方當(dāng)事人另有約定,如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的,即約定只要賣房就解除租賃合同的,那等于約定了一個附解除條件的合同,當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán),是司法解釋重點規(guī)定的一個問題,寫得很好,作為重點問題研究。

民法上的優(yōu)先購買權(quán),一是共有人的優(yōu)先購買權(quán),一是承租人的優(yōu)先購買權(quán),三是股東優(yōu)先購買權(quán),四是合伙人優(yōu)先購買權(quán)等[12]。共有人之一出賣其共有份額,其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。股東出讓股權(quán),其他股東享有優(yōu)先購買權(quán),是一個道理。出租人要出賣租賃房屋,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這兩個優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的不同:共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài),保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán),能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系,承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對承租人的照顧,除此之外沒有它意。比較而言,兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同,共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要,必要性更強。

在司法實踐中,承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂,缺乏準確的規(guī)則。例如,出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權(quán),有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權(quán),判決出租人和第三人的買賣合同無效;有的法院判決繼續(xù)買賣,承租人有優(yōu)先購買權(quán),有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定,可以歸納為五個規(guī)則:

(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán),確認這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同,效力有所差別,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán),司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán),系債權(quán),不具有對抗第三人的效力[13]。

(二)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式為賠償損失

正因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán),是優(yōu)先締約權(quán),而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利,因此,司法解釋規(guī)定,出租人違反義務(wù),侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式損害賠償,而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個規(guī)定與以往的理解是不同的①最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定:“出租人出租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！边@一規(guī)定已經(jīng)廢除。。我認為,這個做法大體可行,是有道理的,就是因為承租人的優(yōu)先購買權(quán)的效力較弱,與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。因此,不能再適用對侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán),解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”,就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。

這個規(guī)定有一個問題值得斟酌,就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候,都不通知承租人,最后了不起就是賠償損失而已。其后果,可能會使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。

(三)對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定:“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應(yīng)予支持?！痹趯ψ赓U房屋以協(xié)議折價、變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)時,出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人,承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的,在同等條件下,可以優(yōu)先購買,保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是,租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的,出租人要把該房實現(xiàn)抵押權(quán),是用協(xié)議折價和變賣的方式,才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束,承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力,但在這里對承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護。

但是,應(yīng)當(dāng)注意,如果是用拍賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)的,不在此限。

(四)以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)的,專門作出規(guī)定,即第二十三條:“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣 5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定,以拍賣方式出賣租賃房屋,不論是抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)而出賣,還是出租人自己出賣,只要是拍賣,對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護,就統(tǒng)一適用這樣的方法,即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的,出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人,如果承租人不參加拍賣的,就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這樣規(guī)定是完全對的。

在司法解釋的草案中,還規(guī)定了這樣的內(nèi)容:在拍賣過程中,有最高應(yīng)價時,承租人當(dāng)場表示高價購買的,依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理,保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的,司法解釋將這些內(nèi)容刪掉,是完全正確的。

(五)對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由

司法解釋第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。

1.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán),這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán),而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),自然得出這個結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存,基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

2.房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,基于近親屬的親情關(guān)系,承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說,出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán),并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先,可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是,這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán),是不是一個新的優(yōu)先購買權(quán),產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么?

3.承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋,對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù),如果承租人在 15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的,就視為放棄優(yōu)先購買權(quán),對此,當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個不變期限,承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在 15日內(nèi)表示態(tài)度,沒有明確表示的,就視為放棄權(quán)利。

4.第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意,并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù),就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情,就是善意,構(gòu)成善意取得,就即時取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán),就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定,侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式是損害賠償。這是好的,但如何確定損失,如何確定損害賠償責(zé)任,司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是,可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個時候的房價是多少,受到侵害后的房價是多少,其差別可以算作損失。還有一個辦法,就是參照一般的違約金的計算標準,確定損失賠償責(zé)任。

[1]王芳潔.北京首個限價房遭遇“出租門”[N].第一財經(jīng)日報,2009-07-24.

[2]關(guān)麗.最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》涉及的若干問題解析[J].法律適用,2009,(10).

[3]關(guān)麗.最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》涉及的若干問題解析[J].法律適用,2009,(10).

[4]史尚寬.債法總論 [M].臺北:榮泰印書館, 1978.138.

[5]王利明等.中國物權(quán)法教程[M].北京:人民法院出版社,2007.468.

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[7]寧紅麗等.合同法分則制度研究[M].北京:人民法院出版社,2003.246.

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[11]寧紅麗等.合同法分則制度研究[M].北京:人民法院出版社,2003.222.

[12]許尚豪等.優(yōu)先購買權(quán)制度研究[M].北京:中國法制出版社,2006.210-242.

[13]關(guān)麗.最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》涉及的若干問題解析[J].法律適用,2009,(10).

[14]許尚豪等.優(yōu)先購買權(quán)制度研究[M].北京:中國法制出版社,2006.285.

責(zé)任編輯:李富民

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2009-10-09

楊立新(1952— ),男,吉林通化人,中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任、教授,博士生導(dǎo)師,中國法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長。