◎ 楊上廣 王春蘭

住宅房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要行業(yè)，歷年來一直為各國政府所關(guān)注。隨著住宅市場化改革的深入，中國住宅房地產(chǎn)業(yè)正日益顯示出其在社會(huì)生產(chǎn)和居民生活兩方面不可缺少的雙重功能，并逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用[1]。理論和實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅能夠提升整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)它也可能成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，嚴(yán)重地影響一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)安全。此外，住宅房地產(chǎn)作為一種重要的社會(huì)性產(chǎn)品和民生經(jīng)濟(jì)的一部分，也決定了住宅房地產(chǎn)市場與其他要素和產(chǎn)品市場的差異。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，戶籍制度的弱化，中國將步入城市時(shí)代，大城市住宅房地產(chǎn)將日益成為普通民眾最為關(guān)心的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題之一。當(dāng)前，房價(jià)上升過快、房價(jià)收入比過大、供求結(jié)構(gòu)失衡等住宅房地產(chǎn)問題，已經(jīng)成為中國社會(huì)最為敏感的焦點(diǎn)問題之一。在“以人為本”的治國理念下，如何構(gòu)筑一個(gè)“居者有其屋”的城市和諧社會(huì)是當(dāng)前城市政府必須迫切解決的一項(xiàng)重大課題[2]。因此，加強(qiáng)對(duì)大城市住宅房地產(chǎn)市場的研究，合理運(yùn)用市場和政策手段調(diào)控住宅房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，并滿足社會(huì)不同群體的居住需求成為一項(xiàng)迫切任務(wù)。

一、上海住宅房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

當(dāng)前，上海住宅房地產(chǎn)建設(shè)呈現(xiàn)四個(gè)特征：（1）投資額逐年增長。據(jù)相關(guān)資料顯示，上海房地產(chǎn)投資的第一個(gè)高峰出現(xiàn)在1996年，之后步入低谷，1999年成為一個(gè)階段性投資谷底，隨后開始回暖上揚(yáng)，房地產(chǎn)投資逐年增長，與此同時(shí)，上海住宅房地產(chǎn)的投資額也呈一路上揚(yáng)的發(fā)展趨勢；（2）土地供應(yīng)量加大。上海土地供應(yīng)市場化程度不斷提高，住宅用地供應(yīng)不斷增加，2006-2008年上海新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓面積12927.07萬平方米，可建面積15108.66萬平方米；（3）住宅建設(shè)速度加快。2006-2008年全市住宅建設(shè)共投資2578.80億元，住宅竣工面積7489.82萬平方米，銷售7860.52萬平方米；（4）人均居住面積提高。至2008年底，全市居住房屋總量為3.52億平方米，城鎮(zhèn)居民的人均居住面積從1993年的7.3平方米上升到2008年的16.9平方米，人均居住面積增加了9.6平方米。

上海住宅房地產(chǎn)的銷售主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)[3]：（1）房地產(chǎn)交易旺盛。2006-2008年，全市商品房銷售面積9016.48萬平方米，其中商品住房銷售面積7860.52萬平方米。（2）二手房交易迅速攀升。根據(jù)上海“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2009年上半年全市二手房住宅成交量為138409套，遠(yuǎn)超08年全年126684套的成交量。而從一手房、二手房的成交比對(duì)來看，2009年上半年上海一手房共成交108183套，一二手房之間的比例為：1∶1.28。（3）商品住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。上海市政府推動(dòng)貨幣化動(dòng)遷、內(nèi)外銷商品房交易并軌、降低個(gè)人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)等“利好”政策推動(dòng)了房價(jià)的上揚(yáng)。（4）外地人士與境外人士購房踴躍。外地人士和境外人士在滬購房增長十分迅速，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場的一股舉足輕重的力量。

二、上海住宅房地產(chǎn)存在的問題

住宅房地產(chǎn)價(jià)格上升過快。根據(jù)2008年上海住宅房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，原先屬城鄉(xiāng)結(jié)合部的中郊環(huán)間的預(yù)售均價(jià)，也已突破20000元/m2大關(guān)。在上海所有19個(gè)區(qū)縣中，有14個(gè)區(qū)縣（包括崇明縣）的漲幅，都超出全市平均水平。其中，更有黃浦、盧灣、閘北、嘉定4個(gè)區(qū)的漲幅，甚至超過50%。上海樓市呈現(xiàn)出來的動(dòng)態(tài)不僅表現(xiàn)為價(jià)格漲了，更重要的一點(diǎn)是由于中檔樓盤價(jià)格不斷提升，造成上海樓市呈現(xiàn)出中檔樓盤空心化的局勢。從前是主流消費(fèi)的中低檔價(jià)房，現(xiàn)在逐漸被“邊緣化”了，只有松江、青浦、嘉定等城市邊緣地帶才有。

商品住宅供需結(jié)構(gòu)比例失衡是中國沿海大城市房地產(chǎn)發(fā)展存在的一個(gè)最為顯著的問題。從上海商品住宅供給結(jié)構(gòu)看，這個(gè)問題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是中高檔房價(jià)比例過高，經(jīng)濟(jì)適用房太少；二是大房型比例偏多，中小房型過少。而這兩種情況下，都會(huì)造成購房總價(jià)過高，形成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家高檔商品房在市場中所占的比例應(yīng)為5%-10%，顯然目前上海高價(jià)商品住宅所占的比例已超過這一標(biāo)準(zhǔn)的上限。而從商品住宅供給的面積結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)曾在8個(gè)城市進(jìn)行一次住房購買力的調(diào)查分析，得出的結(jié)論是購房者根據(jù)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以購買的住宅面積，上海是70平方米，北京是61平方米，深圳是71平方米，南昌是60平方米，成都和武漢為72平方米。但從實(shí)際情況看，上海的主力戶型是100平方米～115平方米，與理論測算相差30～45平方米。顯然，上海房地產(chǎn)市場商品房存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。

住房供求區(qū)位結(jié)構(gòu)失衡，主要體現(xiàn)在房價(jià)的區(qū)位供給與區(qū)位需求的不匹配。上海房地產(chǎn)的矛盾主要體現(xiàn)中高端市場火爆、中低端市場冷清的總體格局。由于上海中高價(jià)房主要集中在中心城區(qū)，因此中心城區(qū)的供求比表現(xiàn)為極為懸殊。除徐匯區(qū)供求比為“1∶0.99”，基本平衡，略有過剩外，其他所有中心城區(qū)的各區(qū)，都處于明顯的供不應(yīng)求，甚至嚴(yán)重不足，其中竟有8個(gè)區(qū)的供求比在“1∶1.30”以上。而與此同時(shí)，中低價(jià)房集中的松江、寶山、嘉定、青浦、奉賢和崇明郊區(qū)樓市，除了近年來別墅較為集中的南匯區(qū)外，卻出現(xiàn)了與上海樓市總體狀態(tài)相反的不同程度的供應(yīng)過剩，其中供大于求最嚴(yán)重的奉賢區(qū)竟達(dá)“1∶0.70”的供求比。而這些銷路不暢的“過?！弊≌康禺a(chǎn)，又恰恰都是上海的中低價(jià)房。由于就業(yè)和居住空間的不匹配，因此，對(duì)于上海眾多的普通工薪階層，遠(yuǎn)郊房價(jià)低成本效應(yīng)無法彌補(bǔ)交通成本和其他搬遷成本，因此，出現(xiàn)了中低價(jià)房需求人群與供給區(qū)位的矛盾。這一樓市供應(yīng)區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾，將隨著外環(huán)以外土地供應(yīng)的增加，房地產(chǎn)開發(fā)的日益外移，尤其是中低價(jià)商品房基地規(guī)劃郊區(qū)化而越來越突出。

上海房地產(chǎn)市場在投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)有效需求時(shí)，也存在其他大城市投資性購房比例過高的現(xiàn)象。目前在上海廣泛存在著投資性購房，投資性購房的目的可分為二類，一類旨在“以租養(yǎng)房”，賺取利差；另一類是純粹的投機(jī)行為，通過房屋的買賣行為，獲取收益。從房地產(chǎn)交易動(dòng)向看，上海住房空置率為12.8%，在市中心的黃浦地區(qū)，空置率更高達(dá)18.2%。專家指出，空置率超過10%就算進(jìn)入了警戒線水平。近年來，上海房地產(chǎn)市場新建商品住房和二手住房價(jià)格上漲，而且呈加速上漲趨勢。房地產(chǎn)發(fā)展速度驚人的原因，除了人們普遍認(rèn)同的一些正常因素外，還有一個(gè)重要原因就是投資性購房增長較快。由于虛擬需求在沒有被真實(shí)需求所接替之前，是實(shí)質(zhì)性的空置。這種過大的投資行為將可能造成的“房地產(chǎn)泡沫”對(duì)于國家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)安全將會(huì)產(chǎn)生重大影響，另一方面，也可能造成房價(jià)持續(xù)上漲，使許多普通工薪階層無法買到適宜的居所[4]。

三、住宅房地產(chǎn)高位運(yùn)行的影響

1.拉大收入分配差距

住宅作為民眾最為重要的固定資財(cái)，在住房貨幣化、市場化改革的背景下，住宅房地產(chǎn)的高位運(yùn)行，無疑會(huì)拉大不同階層的收入分配差距。住宅房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)和生產(chǎn)要素，其收入屬于市場分配范疇。在房價(jià)不斷上揚(yáng)階段，市場價(jià)格將會(huì)越來越偏離均衡價(jià)格，致使作為市場分配決定要素價(jià)格的機(jī)制出現(xiàn)扭曲，產(chǎn)生了既無效率又損害社會(huì)公平的分配效應(yīng)，導(dǎo)致在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，越是富有的人往往越有能力持有更多的住宅等固定資產(chǎn)，而資產(chǎn)價(jià)格的膨脹又使得資產(chǎn)升值，從而形成富人越富、窮人越窮的“馬太效應(yīng)”。此外，房價(jià)上升往往會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出資產(chǎn)正常投資時(shí)的收益率，因此，會(huì)加大社會(huì)投機(jī)行為。房地產(chǎn)的投機(jī)行為又會(huì)拉動(dòng)房價(jià)上升，它一方面使得這一行業(yè)涌現(xiàn)了許多百萬富翁，另一方面，則使得人數(shù)更為龐大的中低收入階層由于昂貴的居住成本而更為貧困，形成了城市社會(huì)中受剝奪的人群和改革成本的承受者。住宅房地產(chǎn)高位運(yùn)行的泡沫分配效應(yīng)損害了社會(huì)的公平性，增大了階層間的矛盾，從而加大了社會(huì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

2.降低民眾生活質(zhì)量

按照馬克思勞動(dòng)力再生產(chǎn)理論，居住成本構(gòu)成了勞動(dòng)力再生產(chǎn)的一個(gè)部分，因此，在勞動(dòng)力定價(jià)時(shí)應(yīng)包含居住成本。但是，由于中國住房貨幣化改革的不徹底，此外，由于中低端勞動(dòng)力供給的相對(duì)過剩導(dǎo)致的資本取得對(duì)勞動(dòng)力的定價(jià)權(quán)，因此，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，許多中低收入階層的住房成本往往未被納入工資體系之中，這就造成了房價(jià)的上漲對(duì)于他們影響更大。當(dāng)前在中國許多大城市，絕大多數(shù)普通工薪階層家庭可支配收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的上漲，因此根本無力買房，或者只能被迫降低住房面積、住房區(qū)位等居住效用來滿足居住需求。此外，受收入預(yù)算曲線約束，房價(jià)的快速上漲也降低了普通民眾的生活質(zhì)量。由于工資收入只是代表收入的來源多少，而實(shí)際收入的高低還要看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，如果物價(jià)高則實(shí)際收入將減少。因而，如果實(shí)際收入按工資總收入扣除支付對(duì)人們生活水平影響最大房價(jià)（或房租）計(jì)算，則城市中許多居民的實(shí)際收入大大降低，甚至出現(xiàn)負(fù)值，尤其對(duì)于初中及以下學(xué)歷人員來說，如果要達(dá)到與當(dāng)?shù)鼐用裣嗤纳钏疁?zhǔn)，在很多地區(qū)是根本不可能的，他們的工資收入扣除房租后幾乎所剩無幾，甚至負(fù)值。

3.增大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)報(bào)道，房地產(chǎn)價(jià)格高漲導(dǎo)致上海等長三角商務(wù)成本壓力不斷增大，已成為在長三角地區(qū)企業(yè)投資的一大“心病”。在地價(jià)與房價(jià)的交互作用下，長三角用地成本飛漲。再加上前幾年盲目性出讓土地，眼下長三角各地的用地日益緊缺，土地成本剛性上揚(yáng)，上海、杭州、南京等城市的地價(jià)漲幅居全國前列。由于房價(jià)飛漲等商務(wù)成本因素，已有許多企業(yè)搬離浦東。上海的租金成本尤其是商業(yè)租金成本還會(huì)逐步提高，將拉動(dòng)各個(gè)行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)價(jià)格的上升；租金、工資成本的上揚(yáng)，會(huì)進(jìn)一步加快制造業(yè)的外流[6]。

4.不利于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

大城市尤其是沿海大城市作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，如何通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而占據(jù)世界勞動(dòng)分工體系和產(chǎn)業(yè)鏈的制高點(diǎn)，成為世界城市體系中的重要節(jié)點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)全球化日益深入的背景下，具有緊迫性。但是，由于改革開放以來，地方政府一直以“廠商”的角色參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，GDP往往成為考核政府績效的主要指標(biāo)，在此壓力下，城市政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不得不過多地運(yùn)用修橋修路建房子等固定資產(chǎn)投資的外延型“起吊機(jī)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展模式。這種發(fā)展模式在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的動(dòng)力缺乏。此外，地價(jià)、房價(jià)等商務(wù)成本的加大，還會(huì)對(duì)資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素、企業(yè)等進(jìn)入形成擠出效應(yīng)，造成其“用腳投票”。因此，房地產(chǎn)價(jià)格虛高的傳統(tǒng)的土木鋼經(jīng)濟(jì)增長模式，一方面是通過犧牲一個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿ψ鳛榇鷥r(jià)，另一方面，房地產(chǎn)占用太多的資金流以及其虛高的利潤也會(huì)使城市政策缺乏動(dòng)力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

四、世界主要國家的住房制度評(píng)析

世界上各個(gè)國家的住房制度由于各國市場經(jīng)濟(jì)的模式不同有所差異，但又有其共性。世界上住房制度主要可以劃分三類：第一類，以美國、英國為代表的歐美發(fā)達(dá)國家的住房制度；第二類，以瑞典、荷蘭為代表的福利國家的住房制度；第三類，以新加坡、韓國為代表的新興國家的住房制度[7]。剖析并借鑒這些國家的住房政策，對(duì)于我們有重要的啟示意義。

1.歐美發(fā)達(dá)國家的住房制度

歐美發(fā)達(dá)國家既是經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的國家，又是市場經(jīng)濟(jì)成熟度高的國家。其住房制度的特點(diǎn)是，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，住房的供給和需求由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，政府對(duì)低收入者實(shí)施住房補(bǔ)貼政策。美國住房制度的主要內(nèi)容如下：

住房信貸援助制度。美國政府制定住房政策的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是，在市場經(jīng)濟(jì)中住房問題主要應(yīng)由家庭自主決策，政府給予適當(dāng)?shù)闹С帧Ｆ渲凶》啃刨J援助就是主要的支持方式。美國政府利用發(fā)達(dá)的金融機(jī)構(gòu)，采用住房抵押貸款的方式，解決住房建設(shè)和消費(fèi)的資金來源問題。美國在1931年通過了“聯(lián)邦住房貸款法”，建立了12個(gè)住房貸款銀行，形成了住房借貸銀行系統(tǒng)。此外，又分別建立了住房借貸公司（1933年）、聯(lián)邦住宅局（1934年）、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)（1938年），20世紀(jì)70年代初，美國又成立了政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅借貸抵押公司。美國居民相當(dāng)于房價(jià)的70%-80%的購房資金來源于個(gè)人住房抵押貸款，美國的大多數(shù)家庭依靠住房消費(fèi)信貸獲得自己的住房。

住房信貸保險(xiǎn)制度。在實(shí)施抵押貸款過程中，為幫助那些缺乏抵押者和共有產(chǎn)權(quán)房者或由于房價(jià)高抵押不足者解決困難，聯(lián)邦政府采取了由國家出面對(duì)購房者進(jìn)行擔(dān)保的政策。美國政府建立的聯(lián)邦住宅局和聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)，根據(jù)《住房自有者貸款法》，建立獨(dú)立的擔(dān)?；穑瑢?shí)施抵押貸款擔(dān)保計(jì)劃。購房家庭如果在若干年后無力償還貸款，則由出具擔(dān)保證明的政府管理局負(fù)責(zé)償還貸款。住房信貸保險(xiǎn)制度大大提高了住房自有化率，并降低了金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高了向購房者貸款的積極性。

購房減免課稅制度。美國政府為了推行住房自有化政策，實(shí)行了一種購房優(yōu)惠政策。根據(jù)美國有關(guān)稅制的規(guī)定，采用抵押貸款形式購買住房者，每月歸還貸款數(shù)額時(shí)，可減免一定比例的利息和財(cái)產(chǎn)稅，主要是貸款利息可抵扣個(gè)人所得稅，并免交相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值稅。

住房租金補(bǔ)貼制度。美國的住房政策明顯向低收入者傾斜，因此，美國政府對(duì)低收入家庭實(shí)施住房補(bǔ)貼政策。美國政府對(duì)低收入戶的住房補(bǔ)貼的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，住戶自己繳納的房租為本戶收入的25%，租金超過部分由政府付給租房主，對(duì)退休老人也實(shí)行該項(xiàng)優(yōu)惠政策。補(bǔ)助的方式通常有兩種：一是直接對(duì)低收入家庭提供低租金的公共住房；二是向低收入家庭發(fā)放住房券。

老人住宅的特殊政策。老年人住宅是隨著人口老齡化而出現(xiàn)的特殊人群的住宅問題。美國1965年就頒發(fā)了《老年人住宅法》，該法規(guī)定，要按老年人的特殊需要規(guī)劃設(shè)計(jì)老年人住宅，向他們提供適宜的住房，其住宅成本要使老年人負(fù)擔(dān)得起。美國的老年人公寓分為公立和私立兩大類。美國的公立老人公寓由聯(lián)邦政府及州政府進(jìn)行管理，費(fèi)用除由老年人退休金等支付外，不足部分全部由政府負(fù)擔(dān)。私立老人公寓通常由慈善、宗教等團(tuán)體建造與管理，費(fèi)用也由這些團(tuán)體負(fù)擔(dān)，政府予以政策支持和經(jīng)濟(jì)幫助。

2.福利國家的住房制度

福利國家住房制度的主要特征是，公共住房占據(jù)較大比例，政府的住房補(bǔ)貼面較寬，住房福利被視作公共福利的主要組成。福利國家的住房制度以瑞典最為典型，其主要特點(diǎn)如下：

投資主體多元化。瑞典住宅的建設(shè)者有政府、合作社和個(gè)人。瑞典作為福利制國家，在住房問題上的社會(huì)目標(biāo)是以合理的價(jià)格向全民提供有益于健康的、寬敞的、設(shè)備齊全的高質(zhì)量住房，因此，政府建造公共住房是其重要的政策措施。地方政府所有的住房公司組成的協(xié)會(huì)管理著全國公有住房，并承擔(dān)全國四分之一的住宅建設(shè)。瑞典的住房合作社是指合作經(jīng)濟(jì)原則，由群眾集資興辦，不以營利為目的住房合作組織。瑞典的住房合作社聯(lián)盟是一種住房資金融通、儲(chǔ)蓄和建設(shè)一體化的互助合作組織。瑞典對(duì)私人建房實(shí)行鼓勵(lì)政策，在經(jīng)濟(jì)、財(cái)政等方面都給予大力扶持，包括長期貸款和利息補(bǔ)貼等。

住房產(chǎn)權(quán)多元化。瑞典的住宅所有權(quán)可分為三種，即完全個(gè)人所有權(quán)、合作社所有權(quán)和租賃權(quán)。在瑞典的全國住房中，屬于完全個(gè)人所有的占42%；合作社所有的房屋在瑞典全國住房中大約占15%；租賃房在瑞典住房中比例最大，占43%。

實(shí)施住房補(bǔ)貼政策。作為一個(gè)福利國家，瑞典十分重視推行住房補(bǔ)貼政策，其特點(diǎn)是普遍受益的原則，盡可能縮小國民在住房方面的差別。住房補(bǔ)貼分為兩種：一種是面向全社會(huì)的，凡建房、買房、更新改造舊房，都可以享受政府的貼息貸款；另一種補(bǔ)貼是針對(duì)低收入家庭以及多子女家庭、殘疾人和退休老人的。

政府對(duì)住房作用性強(qiáng)。瑞典實(shí)施住房政策的目的是全面改善居民的居住條件，為此政府積極參與住房管理，制定了一整套政府的住房管理制度。政府在住房政策實(shí)施中的作用十分突出，主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：一是制定法規(guī)。如1973年通過的《住宅更新法》，規(guī)定房主必須改善不符合最低標(biāo)準(zhǔn)的住房，國家給予貸款和必要的補(bǔ)助，以促進(jìn)舊住宅現(xiàn)代化；二是經(jīng)濟(jì)支持。其指導(dǎo)思想是住房既有商品性又有社會(huì)性，對(duì)于低收入家庭和多子女家庭，必須予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助；三是政府直接參與管理。如規(guī)劃住宅區(qū)和征購?fù)恋?、參與有關(guān)國家貸款及補(bǔ)貼問題的決策、制定住宅發(fā)展綱要和住宅問題的協(xié)調(diào)以及解決特殊人群的住宅問題等。

3.新興工業(yè)化國家的住房制度

新興工業(yè)化國家的住房制度以新加坡和韓國為主①。新加坡的住房發(fā)展，由解決房荒到改善居住條件，再到提高住宅質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，先后用了30年時(shí)間實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的計(jì)劃，其主要特點(diǎn)如下：

推行住房公積金制度。實(shí)行住房公積金制度，是新加坡住房制度的最大特點(diǎn)。公積金制度是一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，由雇主和雇員共同繳納。1968年開始，新加坡《中央公積金法》修訂后，明文規(guī)定公積金會(huì)員可提取公積金，用于“購買不動(dòng)產(chǎn)”和“獲得購買不動(dòng)產(chǎn)貸款”。1987年，又制定了特準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，允許所有人都可以運(yùn)用公積金購買公共住宅，除自己居住外，還可以用于出租。此外，申請(qǐng)購房者還可以申請(qǐng)低息貸款以支付房款。

實(shí)施公共住宅合理配售政策。公共住房的建設(shè)和分配，是新加坡住房福利的重要體現(xiàn)。自1989年7月3日起，住宅建設(shè)發(fā)展局把原先的登記制度改為訂購制度。每個(gè)季度公布今后三個(gè)月內(nèi)建房計(jì)劃，包括數(shù)量、房型、價(jià)格和完成的時(shí)間，讓想買房的人提出申請(qǐng)。如需求大于供給，則由申請(qǐng)人進(jìn)行抽簽，中簽者經(jīng)審查后交付定金，辦理購房手續(xù)。

促進(jìn)租房向自有住房轉(zhuǎn)變。當(dāng)住房短缺問題解決以后，新加坡又推行住房自有化政策，執(zhí)行“居者有其屋”計(jì)劃。為此，政府住宅建設(shè)發(fā)展局建設(shè)大量公共住宅，低價(jià)向廣大中低收入家庭出售，并鼓勵(lì)私人建房。此外，政府采取了分級(jí)補(bǔ)貼辦法②對(duì)購房者實(shí)行補(bǔ)貼。目前新加坡約有80%的居民居住在自有的住宅內(nèi)，在世界各國中屬于住房自有化率很高的國家。

采取集權(quán)式共有住宅管理模式。新加坡居民的居住房屋大多數(shù)屬于公寓式大樓內(nèi)的單元套房。因此，共有住房和共用設(shè)施的管理和維修是一個(gè)非常突出的問題。新加坡的共用住宅管理基本上是以住宅建設(shè)局，后移交給市鎮(zhèn)理事會(huì)為中心，吸引居民參與的集權(quán)式的管理模式。各區(qū)設(shè)立辦事處和服務(wù)組，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)維修、管理、改善公共組屋區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施。此外，住房的維修管理已實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和社會(huì)化。

五、大城市住宅房地產(chǎn)問題的對(duì)策協(xié)調(diào)

1.正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)商品的雙重屬性

對(duì)房地產(chǎn)屬性的科學(xué)界定是一切政策的根基，沒有對(duì)屬性的正確認(rèn)識(shí)，就沒有了政策的目標(biāo)指向。中國房地產(chǎn)政策的制定應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障水平的提高，其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重屬性也應(yīng)該是變化的，并且在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的每一個(gè)階段，我們對(duì)其屬性的界定和分配權(quán)重上都應(yīng)該是科學(xué)的、明確的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品首先是一種商品。但世界任何一個(gè)國家的政府都沒有簡單地把房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的住宅單純歸類于商品，而是賦予其商品和公共產(chǎn)品的雙重屬性?？v觀中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的20多年，擁有公共產(chǎn)品屬性的住宅，其社會(huì)功能被其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)功能即商品屬性所掩蓋，其實(shí)質(zhì)是，從一開始就沒有一以貫之地堅(jiān)持住宅的雙重屬性。改革開放以前，中國一直將住宅定義為一個(gè)公共產(chǎn)品的屬性，在上世紀(jì)九十年代以前，中國的房子都是廉租房。但1998年的房地產(chǎn)市場化改革把所有住房變成商品，這一方面解決住房的有效供給不足，另一方面，也造成了住房公共產(chǎn)品屬性的缺失、缺位。過度強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，賦予其過多的投資價(jià)值，就必然導(dǎo)致市場的投資炒作過濫，房價(jià)高便在所難免，而房價(jià)的飛漲又恰恰印證了市場化程度的非合理性。因此，必須深刻地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)屬性的雙重性，將房地產(chǎn)的社會(huì)屬性提升到與經(jīng)濟(jì)屬性并重的位置。房地產(chǎn)市場的發(fā)展理念和方向應(yīng)從過去的以增長、效益導(dǎo)向轉(zhuǎn)變到以民生、公平為導(dǎo)向。

2.明確住房政策的基本目標(biāo)

住房政策的基本目標(biāo)的確立，是住房制度的基礎(chǔ)，有了明確的住房政策目標(biāo)，才能構(gòu)筑一整套住房政策體系[8]。從國外情況來看，各國的住宅法和住房計(jì)劃中，對(duì)住房政策的基本目標(biāo)都做出了明確的規(guī)定，其目標(biāo)往往具有大眾性，立足于每一個(gè)國民都享有舒適的住房和適宜的環(huán)境③。筆者對(duì)于1998年的《房改通知》的解讀認(rèn)為，政府對(duì)于住房的基本政策和宗旨其實(shí)是“放開高端、穩(wěn)定中端、保住低端”。從本質(zhì)上，這種指導(dǎo)思想是好的，只是在實(shí)際的操作中，政府往往違背初衷。

實(shí)施住房供應(yīng)方式多樣化及租售并舉的政策，符合住房消費(fèi)梯形改善的客觀規(guī)律④，有利于不同收入狀況的居民，根據(jù)自己的承受能力，選擇合適的住房消費(fèi)方式。筆者認(rèn)為，政府在住房問題上應(yīng)“有所為，有所不為”：（1）在住房的基本目標(biāo)上一定要實(shí)行“多數(shù)人優(yōu)先”政策，決不能奉行“富人優(yōu)先論”；（2）在注意住宅房地產(chǎn)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)功能同時(shí)，更應(yīng)注重住房的社會(huì)功能⑤；（3）在高、中、低端產(chǎn)品市場上實(shí)行不同的土地、貸款、稅費(fèi)政策。（4）深化住房貨幣化改革，盡快將居住成本納入工資、福利體系中。

3.建立多層次住房社會(huì)保障制度

在明確住房政策的基本目標(biāo)之后，如何建立多層次住房供應(yīng)尤其是住房社會(huì)保障體系成為解決大城市住房的當(dāng)務(wù)之急。一般而言，中高端市場的住房問題應(yīng)由市場進(jìn)行解決，而在低端市場上，政府應(yīng)采取一些特殊的政策措施來幫助那些完全依靠市場解決住房有困難的群體，如住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、公屋制度、廉租房制度等。在這一層次上，住房保障制度完全是政府的事情，住房困難者需要由政府來解決住房。此外，住房保障制度應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系，是一個(gè)公平有效的體系。它既有政府向那些完全沒有能力購買住房者提供居住條件的責(zé)任，也有政府出臺(tái)相應(yīng)的土地政策、稅收政策、銀行信貸政策來幫助經(jīng)濟(jì)困難者購買住房的制度。特別是在我國土地產(chǎn)權(quán)國有的情況下，政府既有義務(wù)也有能力在政策方面來保證民眾的住房條件。

當(dāng)前中國城市應(yīng)盡快完善住房社會(huì)保障制度。首先，應(yīng)健全最低收入家庭的廉租住房制度。政府應(yīng)依托社區(qū)，對(duì)城市貧困階層進(jìn)行基本信息調(diào)查，并建立信息管理系統(tǒng)，抓緊最低收入家庭納入廉租住房體系，并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，擴(kuò)大受益對(duì)象。其次，完善低收入家庭的公房租金減免政策。政府應(yīng)抓緊研究并完善城市低收入家庭公有住房的租金核減辦法，合理確定保障水平，讓未列入民政救助范圍的低收入家庭享受到住房保障政策。再者，完善中低收入家庭的住房保障性政策。對(duì)中低收入家庭以貸款方式購買自住中低價(jià)商品房的行為，積極實(shí)施購房貸款貼息政策，鼓勵(lì)其通過購買或租賃的方式解決住房困難問題。第四，保持中低價(jià)商品房適度的供應(yīng)量，實(shí)行“租售結(jié)合”，實(shí)施封閉式運(yùn)作，優(yōu)先滿足中低收入拆遷居民的租賃需求。

4.建立政府調(diào)控住宅房地產(chǎn)機(jī)制

縱觀世界各國政府，在強(qiáng)調(diào)市場作為解決住宅的主要手段時(shí)，都強(qiáng)調(diào)政府對(duì)住房的調(diào)控作用。由于住房是關(guān)系普通大眾生活最為核心和敏感的問題之一，因此，政府有必要發(fā)揮各種手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)前房價(jià)太高、上漲太快，多數(shù)老百姓買不起房，已成為一種“大城市病”。目前我國許多城市的房價(jià)收入比達(dá)到10：1以上，高于發(fā)達(dá)國家2－3倍。由于房價(jià)漲得過快，房價(jià)和老百姓的收入不成比例，因此，普通工薪階層根本無力購房。

針對(duì)當(dāng)前房價(jià)上漲過快，房產(chǎn)投資行為過重，多渠道的調(diào)控制度應(yīng)出臺(tái)。第一，建立城市土地儲(chǔ)備制度⑥，強(qiáng)化土地一級(jí)市場的壟斷，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)開發(fā)商的惡性屯地炒作行為。第二，利用期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上備案、提高利率等房貸政策⑦等，擠兌房地產(chǎn)泡沫。第三，增加中低價(jià)房供應(yīng)，保證中低收入階層所需的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地和住房需求，使房子不再是吉芬商品⑧。第三，鼓勵(lì)中等收入者集資建房或非贏利性合伙建房⑨。第四，通過加重商品房的囤積轉(zhuǎn)賣稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。除征收個(gè)人所得稅和營業(yè)稅外，還按累進(jìn)稅率征收土地增值稅；開征級(jí)差利得稅，即對(duì)購買后短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓所得利潤征收利得稅，稅率可隨住宅擁有年限遞減。第五，根據(jù)不同市場的需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，分門別類設(shè)定獲取土地門檻。如對(duì)開發(fā)高檔的商品房，應(yīng)提高初拍地價(jià)和加重稅負(fù)，從嚴(yán)控制土地供給總量；對(duì)面向普通百姓的商品房用地應(yīng)降低初拍價(jià)格，足量供應(yīng)。第六，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)防惡意炒作，哄抬房價(jià)。

注釋：

① 韓國住房制度的要點(diǎn)：擴(kuò)大庶民住宅的供給；擴(kuò)大低廉的公共住宅開發(fā)用地供給；改善住宅金融制度；通過抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)的政策，穩(wěn)定住宅價(jià)格。

② 如一室一套的單元房，政府補(bǔ)貼三分之一；三室一套的，政府只能補(bǔ)貼5%；四室一套的不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤；五室一套的住房，則加收成本價(jià)15%的利潤。

③ 美國的住宅法規(guī)定，盡可能通過私人企業(yè)和政府的支持，使每個(gè)美國家庭有舒適的住房和適宜的居住環(huán)境。瑞典的住房目標(biāo)是給每個(gè)人提供一所足夠?qū)挸ê褪孢m而且環(huán)境優(yōu)美的住宅。新加坡則提出了“居者有其屋”的目標(biāo)等。當(dāng)然這是一個(gè)長遠(yuǎn)的目標(biāo)，需要分階段達(dá)到這一目標(biāo)。

④ 住房消費(fèi)客觀上是一種梯形消費(fèi)。一個(gè)人一生的不同階段的收入是有差別的，剛參加工作時(shí)的收入不高，又沒有積蓄，只能租房?。灰院箅S著工作年限延長、收入增加，購買小戶型住房，再以后購買中戶型住房；隨著收入高、積蓄多，最后購買大戶型的舒適住房。

⑤ 對(duì)于住宅的商品性和社會(huì)性，社會(huì)學(xué)家側(cè)重于社會(huì)性，他們認(rèn)為住宅是人們恢復(fù)體力、調(diào)節(jié)情緒、融洽關(guān)系、享受天倫之樂的場所，是人類安身立命、發(fā)展自我的天然港灣；而經(jīng)濟(jì)學(xué)家則側(cè)重于其商品性，鼓動(dòng)政府將其作為支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)GDP增長。筆者認(rèn)為，我國房價(jià)過高，有兩個(gè)原因不可忽視：一是由于住房行政化，各地政府為發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，將房地產(chǎn)土地收入和稅費(fèi)收入作為了政府財(cái)力的重要來源；二是房地產(chǎn)開發(fā)商利潤過高，成本開支不規(guī)范。因此，政府應(yīng)對(duì)住宅房地產(chǎn)有正確認(rèn)識(shí)，在注重住宅商品性的同時(shí)，一定要認(rèn)識(shí)其還具有社會(huì)性這一方面。在制定住宅房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)防止與民爭利以及房地產(chǎn)商暴利等行為。社會(huì)主義的本質(zhì)要求中國應(yīng)實(shí)行“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”的房地產(chǎn)開發(fā)理念。

⑥城市土地儲(chǔ)備制度在眾多歐美國家盛行，其目的基本上都是為了在土地私有化制的狀況下通過對(duì)土地事先收購儲(chǔ)備，抑制土地投機(jī)和地價(jià)增長，為城市市民提供廉價(jià)的住房和配套的城市生活環(huán)境，從而提升社會(huì)福利并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。實(shí)施土地收購儲(chǔ)備制度后，土地供應(yīng)可實(shí)行“一個(gè)口子進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”城市宏觀調(diào)控政策。

⑦加息在遏制短期炒作行為的同時(shí)也加重了有真實(shí)需求的購房利息負(fù)擔(dān)。因此，為了保護(hù)真實(shí)需求，尤其是中、低收入階層的住房需求，對(duì)購買低價(jià)樓盤自住的按揭貸款應(yīng)實(shí)行貼息。當(dāng)然，必然配套實(shí)行科學(xué)、嚴(yán)格的審核制度。

⑧商品房價(jià)格之所以長期以來一路攀升但需求始終火爆，剔除虛假信息誘發(fā)需求膨脹等因素之外，最關(guān)鍵的在于商品房已經(jīng)成為典型的吉芬商品。吉芬商品是一種需求彈性為負(fù)數(shù)的特殊商品，專指那些價(jià)格上漲而消費(fèi)者對(duì)其需求量不減反增的商品。由于住房是必需品，因此，無論房價(jià)漲得多離譜，大多數(shù)老百姓除了勒緊腰帶購買之外，沒有其他更好的選擇。更為重要的是，對(duì)于吉芬商品的供給者而言，由于漲價(jià)不會(huì)導(dǎo)致需求下降，即使政府通過宏觀調(diào)控增加了供給者獲取巨額利潤的成本，開發(fā)商以及炒房者們依然可以通過繼續(xù)上調(diào)交易價(jià)格向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁成本。因此，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量，使老百姓擁有了更多的替代選擇，才能找到了將商品房的需求彈性由負(fù)數(shù)扭轉(zhuǎn)為正數(shù)的辦法。

⑨建造了德國近1/3住宅的住房合作社（公社）被稱為德國“房價(jià)的穩(wěn)定器”。由于合作社的目的是解決社員的住房問題，因此充分體現(xiàn)了住房問題由國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。在德國，政府對(duì)合作社建房給予很多方面的政策幫助：其一，提供長期低息貸款保證；其二，提供合理的土地，這些地皮一般位于市郊，甚至是荒地，還有一些城市中的廢舊住房；其三，減少稅收，對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率向合作社征收；第四，補(bǔ)貼租金，合作社住宅如用于向社員出租，政府在必要時(shí)可補(bǔ)貼部分租金，使房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。

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