徽湖

在房地產(chǎn)利益鏈條中，各主體各取所得。地方政府拿走土地出讓收入以及交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)；而開(kāi)發(fā)商主要從建房賣(mài)房過(guò)程中盈利；房蟲(chóng)們則通過(guò)炒房獲取收益。無(wú)論是地方政府、開(kāi)發(fā)商還是投資客們，都通過(guò)房地產(chǎn)賺足了銀子。但上述利益各方并非最大受益者，其“江湖老大”是那些手攥大量開(kāi)發(fā)用地的“地主”們。在房地產(chǎn)圈內(nèi)流傳這樣一句話：當(dāng)官最好做國(guó)土局的領(lǐng)導(dǎo)，做商人最好做開(kāi)發(fā)商，搞開(kāi)發(fā)的不如囤地炒地的。由此可見(jiàn)，囤地是前無(wú)古人、后無(wú)來(lái)者“一本萬(wàn)利”的好生意，其利潤(rùn)率要比開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓高得多。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于土地價(jià)格的漲幅使其坐收土地溢價(jià)，或者因提前購(gòu)置土地，使土地成本與終端售價(jià)之間的利潤(rùn)急劇增厚，囤地成為理性選擇。融資渠道等因素加劇了囤地現(xiàn)象，原因是受到各種政策限制之后，房地產(chǎn)從以銀行間接融資為主，轉(zhuǎn)向直接融資為主。而投資者看房地產(chǎn)公司有沒(méi)有價(jià)值，除了現(xiàn)金流、回款額等項(xiàng)目之外，土地儲(chǔ)備成為最重要的指標(biāo)。一家上市公司股價(jià)高不高，就看其土地儲(chǔ)備多不多。這就形成了一個(gè)惡性循環(huán)，即便房地產(chǎn)商以高價(jià)拍得土地，也能從資本市場(chǎng)上得到源源不斷近乎零成本的現(xiàn)金流，投資者與被投資者互相助長(zhǎng)，形成瘋狂的土地情結(jié)。

2010年8月有媒體報(bào)道：北京某房地產(chǎn)公司通過(guò)捂地5年，土地增值額達(dá)到了200億，這充分印證了蓋樓不如囤地、蓋樓不如炒地的中國(guó)式“奇跡”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這家公司最近3年利潤(rùn)總和約為20億元左右，但其在北京朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)的一塊土地捂地5年后，業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士預(yù)計(jì)多賺的利潤(rùn)就超過(guò)200億元。在房地產(chǎn)圈內(nèi)，大家都把捂地、囤地稱(chēng)為“土地銀行”。開(kāi)發(fā)商存取的土地?cái)?shù)量越多，期限越長(zhǎng)，“地主”獲取的利息就越大。毫不夸張地講，“土地銀行”利息比販賣(mài)毒品、鴉片的利潤(rùn)還要大。

在巨大利潤(rùn)誘惑下，囤地捂地現(xiàn)象在全國(guó)遍地開(kāi)花。據(jù)國(guó)土資源部最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：截至2010年6月，全國(guó)共閑置土地1457宗，而廣東、海南、江蘇和北京的閑置土地占據(jù)多數(shù)。其中北京地區(qū)閑置土地共計(jì)160宗。據(jù)國(guó)土部下發(fā)的《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》，北京160宗閑置土地中有125宗地塊是由于政府原因造成的，有35宗是由企業(yè)原因造成。這35宗閑置土地共計(jì)148萬(wàn)平方米，持有者是26家房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人，其中不乏有國(guó)內(nèi)知名的大型一線房地產(chǎn)公司。

除了開(kāi)發(fā)商是囤地主體之外，實(shí)質(zhì)上在地方政府也存在制度性囤地。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地資源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方經(jīng)濟(jì)的半壁江山，國(guó)企改制、下崗職工安置等公共投入都指望著企業(yè)本身的土地拍賣(mài)收入，甚至在上海等地早期的大規(guī)模軌道交通等公共設(shè)施建設(shè)等，也靠土地獲取巨額資金來(lái)源。因此1996年始創(chuàng)于上海、深圳的土地儲(chǔ)備中心制度迅速席卷至全國(guó)。雖然國(guó)土資源部與地方政府一再聲稱(chēng)：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位不以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)的事業(yè)單位，但在GPD政績(jī)觀的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，因此土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不參與房地產(chǎn)利益分配只能是烏托邦式的理想。

實(shí)質(zhì)上政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就是政府擁有的最大資產(chǎn)的管理者，也是土地市場(chǎng)的實(shí)際市場(chǎng)主體。打個(gè)比方，如果在足球場(chǎng)上，裁判既是比賽的執(zhí)法者，又充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的角色，這樣的比賽肯定有利于裁判充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的這一方。因此只要地方政府繼續(xù)靠地生財(cái)?shù)闹贫却嬖?，地方政府?chǔ)地的熱情將有增無(wú)減。而土地招拍掛的交易拍賣(mài)本質(zhì)，所謂土地儲(chǔ)備無(wú)非就是土地投資的代名詞。因此近年來(lái)，為了提高土地出讓價(jià)格和收益，各大中城市的土地儲(chǔ)備中心也長(zhǎng)期存在年度開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃不能夠按期完成。經(jīng)常有官員解釋說(shuō)因?yàn)椴疬w難度大造成土地上市延期，這只是表象，根本原因還在于利益在背后作梗。

由于存在嚴(yán)重的囤地現(xiàn)象，導(dǎo)致了商品房供應(yīng)的稀缺，從而直接推動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)在近年來(lái)的快速上漲。而房?jī)r(jià)的上漲，使得土地成為最值錢(qián)的投資品種。囤地推動(dòng)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)推動(dòng)地價(jià)上漲，地價(jià)上漲使得囤地更為瘋狂。在此“良性”循環(huán)下，囤地為利益各方帶來(lái)了巨大收益。按照當(dāng)前的房地產(chǎn)管理制度，土地交易具有很強(qiáng)的壟斷性和排他性，開(kāi)發(fā)土地只能在政府和開(kāi)發(fā)商之間流轉(zhuǎn)，土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)關(guān)門(mén)定價(jià)，因此房地產(chǎn)的囤地者只有兩位：一是土地儲(chǔ)備中心；二是與之關(guān)系密切的開(kāi)發(fā)商。

面對(duì)土地儲(chǔ)備中心的囤地，按照目前的管理制度和相關(guān)法律，如今處于一個(gè)管理真空的狀態(tài)。這就好比在足球場(chǎng)上讓身兼兩職的裁判公平吹哨，這是不可能的事情。因此要想解決地方政府的土地出讓方式，就必須要解決一些根本性的問(wèn)題：比如改變地方政府對(duì)GDP的盲目崇拜，官員升遷模式需要改變，同時(shí)地方政府為何嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政，也和目前的中央和地方的分稅制有關(guān)。從此角度看，土地儲(chǔ)備中心的囤地沖動(dòng)并非僅僅是利益驅(qū)動(dòng)，而是多方面原因綜合造成的，要想徹底改變，必須治根，很多制度性的問(wèn)題不解決，地方政府制度性囤地根本無(wú)法遏制。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地，其實(shí)在我國(guó)土地管理法中早有規(guī)定：對(duì)土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。對(duì)因政府、政府有關(guān)部門(mén)行為造成的閑置土地，國(guó)土資源行政主管部門(mén)必須盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，擬訂處置方案報(bào)政府批準(zhǔn)；確因規(guī)劃調(diào)整的，可采取改變用途、等價(jià)置換等途徑及時(shí)處置。

懲治開(kāi)發(fā)商囤地，可謂有法可依。但令人遺憾的是，多少年以來(lái)，雖然開(kāi)發(fā)商囤地是人所共知的事實(shí)，有關(guān)部門(mén)的“重拳”雖然經(jīng)常高舉，但面對(duì)開(kāi)發(fā)商總是輕輕落下，多年以來(lái)，全國(guó)并未收回幾宗土地。很多敢于囤地的開(kāi)發(fā)商都很有“背景”。官商勾結(jié)下，地方土地執(zhí)法部門(mén)即使有心“殺賊”，很多時(shí)候由于其他部門(mén)的不配合，經(jīng)常陷入孤掌難鳴的境地，最后只能長(zhǎng)嘆“無(wú)力回天”。即使到今天，在收回閑置用地的操作層面，并沒(méi)有一個(gè)詳細(xì)的技術(shù)細(xì)則，比如在時(shí)間認(rèn)定方面缺乏標(biāo)準(zhǔn)，這也是國(guó)家法規(guī)淪為一紙空文的重要原因。

當(dāng)我們的城管隊(duì)員能夠在每一條大街上精確打擊那些小商游販，讓他們無(wú)處可逃；當(dāng)我們可以舉辦全世界矚目的2008年奧運(yùn)會(huì)及上海世博會(huì)；當(dāng)我們的神5、神6能夠遨游太空，宇航員能夠出艙向全世界宣布我們也是太空大國(guó)時(shí)，我們可以驕傲地告訴地球人，中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，我們是一個(gè)強(qiáng)國(guó)，我們的GDP已經(jīng)坐二望一。但冷靜下來(lái)，我們也發(fā)現(xiàn)自己有很多欠缺之處：比如城市的井蓋問(wèn)題、吐痰問(wèn)題。還有有法不依、有令不行的問(wèn)題，當(dāng)然并非我們欠缺能力，也非坐視不管、或睜一只眼閉一只眼，而是執(zhí)法者和有關(guān)管理機(jī)構(gòu)是否參與了背后的利益瓜分，是否存在私利或權(quán)力尋租的問(wèn)題，這才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

如此之多的閑置土地拋荒，明明手握閑置土地處置辦法的“尚方寶劍”，何以寧肯容忍土地行情飛漲、開(kāi)發(fā)商坐收漁翁之利，卻不肯出手收回以壓抑地價(jià)控制房?jī)r(jià)？顯然，閑置土地處置辦法并沒(méi)有得到認(rèn)真的落實(shí)，是因?yàn)閳?zhí)法的軟弱，而深層的原因，是行業(yè)管理機(jī)構(gòu)在這場(chǎng)利益博弈中，屁股坐在了土地占有者一邊，這個(gè)土地占有者自己其實(shí)也是其中一分子。最終還是那句話，根本性的制度不改變，囤地還會(huì)囤到天荒地老。