[摘 要] 根據(jù)最新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式，采用成本模式不能反映經(jīng)濟環(huán)境的變化，不同時期資產(chǎn)價值的可比性差。而采用公允價值模式過多地依靠主觀估計，其可靠性受到質(zhì)疑。本文對這兩種計量模式進行改進，提出了一種新的適用于投資性房地產(chǎn)的計量模式即凈現(xiàn)金流模式。凈現(xiàn)金流模式是以租賃收入作為房地產(chǎn)估值的依據(jù)來確定房地產(chǎn)價值，并根據(jù)各期估值的差額調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值，能夠有效克服以上缺點。

[關鍵詞] 投資性房地產(chǎn);成本模式;公允價值模式;凈現(xiàn)金流模式

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2009 . 22 . 009

[中圖分類號]F230 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2009)22 - 0024 - 03

2007年4月，美國次貸危機爆發(fā)。次貸危機的本質(zhì)是由于房地產(chǎn)市場泡沫破滅導致的銀行信貸危機。危機的爆發(fā)使投資性房地產(chǎn)會計計量的合理性受到質(zhì)疑。我國財政部于2006年2月正式發(fā)布了新的會計準則體系，其中《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。自此開始，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式。但是，次貸危機宣告了這兩種計量模式的不完善。找到一種能夠克服這兩種計量模式缺點的新的計量模式成為當前研究的重點。

一、 新會計準則中投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。但是這樣的會計核算形成的會計信息存在如下問題:

第一，成本模式要求企業(yè)取得各種財產(chǎn)物資，形成的各種權(quán)益，都按取得或形成時的實際成本或?qū)嶋H發(fā)生金額作為核算依據(jù)。當物價變動時，除國家另有規(guī)定外，不得調(diào)整其賬面價值。但是歷史成本沒有考慮到經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，當貨幣購買力變動或物價上漲時不能及時客觀地反映資產(chǎn)的價值。而在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格總是處在不斷變動之中。觀察發(fā)現(xiàn)，即使在經(jīng)濟正常發(fā)展的條件下，扣除通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)的價格依然在上升。因此，用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，使會計提供的信息失去了可比性。

第二，公允價值以當前價值為基礎，可能需要估計，而估計的可靠性難以得到有效保證，這使得公允價值模式的缺點顯而易見。一方面，現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境難以實現(xiàn)公平交易。公允價值是由交易雙方在公平交易的基礎上確定的，而交易的公平性受諸多因素影響，難以得到可靠保證。另一方面，由于對公允價值的確定帶有較強的主觀性，不同交易主體所處的市場環(huán)境不同，掌握的信息不同，對未來的預測也不相同，從而導致對同一性質(zhì)的交易產(chǎn)生不同的公允價值，進而降低了不同交易主體之間會計信息的可比性，有可能成為管理當局操作利潤的工具。

第三，同一資產(chǎn)存在兩種計量模式， 不利于外部投資人的理解。新會計準則對投資性房地產(chǎn)允許采取成本計量模式和公允價值計量模式兩種核算方法。假設一個企業(yè)同時存在符合兩種計量模式的投資性房地產(chǎn)，比如在郊區(qū)擁有出租的廠房、在城區(qū)擁有出租的寫字樓， 那么按照新會計準則， 郊區(qū)的廠房按成本模式計量，而城區(qū)的寫字樓按公允價值模式計量。成本和公允價值兩種性質(zhì)完全不同的計量屬性同時出現(xiàn)在財務報告投資性房地產(chǎn)項目上。如果外部投資人不仔細查閱會計報告中的附注， 直接通過閱讀財務報告則很難發(fā)現(xiàn)和理解這些會計信息， 易使外部投資人錯誤理解會計報告。

二、投資性房地產(chǎn)凈現(xiàn)金流模式

由于成本模式和公允價值模式本身都存在著理論上或?qū)崉詹僮魃系娜毕荩眠@兩種模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，難免導致會計信息的偏差，不能真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，不利于投資者作出正確決策。當然，兩種計量模式也有可取之處，凈現(xiàn)金流模式就是在對這兩種模式加以改進的基礎上提出來的，其基本思想是:以租賃收入作為房地產(chǎn)估值的依據(jù)來確定房地產(chǎn)價值，并根據(jù)各期估值的差額調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值。

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)包括:已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。

由于此類投資性房地產(chǎn)能夠獲得持續(xù)性的經(jīng)濟收益，該收益一般是可以用貨幣計量的，因此可以用凈現(xiàn)金流對投資性房地產(chǎn)的價值進行評估。在這種方法下，投資性房地產(chǎn)的價值計算公式如下:

投資性房地產(chǎn)的價值=凈現(xiàn)金流/資本化率。

其中，凈現(xiàn)金流是指租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和出租需要繳納的稅金。租賃收入包括以“租金”名義出現(xiàn)的由承租人按月或按年支付的金額和承租人交付的押金、保證金等的利息。資本化率可采用以下方法確定:

資本化率=(年還款額/貸款總額)×貸款占房地產(chǎn)價值的最大比例+(現(xiàn)金流量/自有資金總額)×自有資金占房地產(chǎn)價值的比例。

公式中的“現(xiàn)金流量”是指房地產(chǎn)所有人從收益中扣除還貸額后可獲得的現(xiàn)金收益。

凈現(xiàn)金流估價模式雖然也是一種估價，但以實際發(fā)生的現(xiàn)金流量為依據(jù)，其可靠性大大加強。在會計上可進行以下處理:

1. 投資性房地產(chǎn)的初始計量

在投資性房地產(chǎn)初始入賬時，一律按照取得時的成本進行初始計量。如果是外購房地產(chǎn)，則其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。如果是自行建造房地產(chǎn)，則其成本包括使該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。企業(yè)須設置“投資性房地產(chǎn)”一級科目進行核算。

2. 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

在凈現(xiàn)金流模式下，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，在各期期末，根據(jù)凈現(xiàn)金流調(diào)整其賬面價值。為此，企業(yè)需增設一個會計科目“估價變動損益”。其他計量方式與公允價值模式類似。

3. 投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。在處置時需要考慮估值的變動。

三、實例說明

[例]20×5年12月31日，A公司在自有土地建成一棟辦公樓，其成本為150萬元。預計使用年限為20年，采用直線法計提折舊，假設報廢時無殘值。20×7年1月1日A公司將該辦公樓出租給B公司，年租金為10萬元，于年末一次性結(jié)算，租期為2年。20×7年12月31日調(diào)整賬面價值，資本化率為5.8%。20×8年12月31日租期屆滿收回，對外出售，價格為180萬元，資本化率為5.2%(以下會計分錄中單位均為萬元)。

(1)20×5年12月31日建成時，

借:固定資產(chǎn) 150

貸:在建工程 150

(2)20×6年12月31日計提折舊時，

借:管理費用 7.5

貸:累計折舊 7.5

(3)20×7年1月1日將該辦公樓出租給B公司時，

借:投資性房地產(chǎn)——辦公樓(成本)150

累計折舊 7.5

貸:固定資產(chǎn) 150

資本公積——其他資本公積 7.5

(4)20×7年末收取租金時，

借:銀行存款10

貸:其他業(yè)務收入10

(5)20×7年12月31日辦公樓賬面價值=10/5.8%=172.41(萬元)。

調(diào)整賬面價值時，

借:投資性房地產(chǎn)——辦公樓(估價變動)22.41

貸:估價變動損益 22.41

(6)20×8年12月31日辦公樓賬面價值=10/5.2%=192.31(萬元)。

調(diào)整賬面價值時，

借:投資性房地產(chǎn)——辦公樓(估價變動)19.9

貸:估價變動損益 19.9

(7)20×8年12月31日租期屆滿收回，對外出售時，

收到價款:

借:銀行存款180

貸:其他業(yè)務收入180

注銷投資性房地產(chǎn)賬面價值:

借:其他業(yè)務成本192.31

貸:投資性房地產(chǎn)——辦公樓(成本) 150

——辦公樓(估價變動) 42.31

注銷投資性房地產(chǎn)物價變動額:

借:估價變動損益42.31

貸:其他業(yè)務收入42.31

注銷轉(zhuǎn)換日入賬的資本公積:

借:資本公積——其他資本公積7.5

貸:其他業(yè)務收入 7.5

若估價下降，則作相反的會計分錄。

可見，采用凈現(xiàn)金流模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，考慮到了經(jīng)濟環(huán)境的變動，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)價值與現(xiàn)期經(jīng)濟波動水平的配比，因此克服了成本模式計量的缺陷。在會計處理上與公允價值模式很相似，其實質(zhì)是對公允價值模式的改進，針對公允價值主觀估計性強、可靠性差的缺點，找到了統(tǒng)一的估計標準即凈現(xiàn)金流量。在凈現(xiàn)金流模式下，會計信息不易被粉飾，具有一定的客觀性和可比性，能夠為信息使用者提供既相關又可靠的會計信息。

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