朱 錦 張東祥

摘要:宏觀調(diào)控是市場機(jī)制運(yùn)行的補(bǔ)充,是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障。作者從房地產(chǎn)市場的外部性和內(nèi)部性這一全新角度來探究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵和必要性,進(jìn)一步提出房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);宏觀調(diào)控;必要性

1房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)涵

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要組成部分。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)涵必須包含如下幾個方面:(1)房地產(chǎn)開發(fā)量與吸納量的平衡問題;(2)房地產(chǎn)供給量與需求量的平衡問題;(3)房地產(chǎn)供給價格和消費(fèi)水平協(xié)調(diào)問題;(4)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)對稱問題;(5)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)城市用地的集約化、節(jié)約化;(6)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展;(7)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展;(8)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)性與社會性相協(xié)調(diào);(9)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以采用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段;(10)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的外部必要性分析

2.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本內(nèi)容。

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及潛力制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)等;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的反作用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是政府宏觀調(diào)控的重要組成部分,是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,能夠更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的反作用,成為國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本內(nèi)容。

2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保持金融市場健康發(fā)展的基本內(nèi)容。

房地產(chǎn)業(yè)存在金融風(fēng)險必然要求政府對其進(jìn)行宏觀調(diào)控。金融市場是房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)獲取資金的主要渠道,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動會影響到金融市場的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保持金融市場健康發(fā)展的基本內(nèi)容,我們可以通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控來減少房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,從而可以降低其轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險的可能性,還可以加強(qiáng)對金融的監(jiān)管,拓寬企業(yè)和個人的融資渠道,實(shí)行金融創(chuàng)新。

2.3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是我國土地資源合理配置的基礎(chǔ)。

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),它的合理配置直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。如果完全依賴市場,土地資源配置領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)既非計劃又非市場的混亂狀態(tài),會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。同時我國是土地公有制國家,土地的所有權(quán)歸國家和集體,個人或者單位只擁有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)所經(jīng)營的土地,都是掌握在政府手中的國有土地,我國的這一特殊國情也決定了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是我國土地資源合理配置的基礎(chǔ)。

2.4房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)城市化進(jìn)程科學(xué)化的基本要求。

房地產(chǎn)建設(shè)是城市化發(fā)展的重要標(biāo)志之一,城市化發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間,使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)建設(shè)與城市化發(fā)展具有協(xié)同性,一方的發(fā)展必將影響另一方的發(fā)展,二者相互制約,互相促進(jìn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)城市化進(jìn)程科學(xué)化的基本要求,是促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,可以加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管理,控制房地產(chǎn)的投資方向,調(diào)整房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu),促進(jìn)城市化進(jìn)程科學(xué)化。

3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)部必要性分析

3.1房地產(chǎn)市場不完全性要求宏觀調(diào)控。

房地產(chǎn)市場具有不同于一般市場的壟斷性、不完全競爭性和信息不對稱性的特點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場分為土地市場、增量房市場、存量房市場。在土地市場上,是政府與開發(fā)商進(jìn)行土地交易,政府是土地市場的絕對的和唯一的賣家,掌握著出讓土地的所有信息,房地產(chǎn)開發(fā)商作為買家卻對求購的土地的信息了解相當(dāng)有限。同樣在增量房和存量房市場上,作為賣家的房地產(chǎn)開發(fā)商或者房地產(chǎn)所有者對賣出的房地產(chǎn)的真實(shí)情況的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于購房者。房地產(chǎn)市場的不完全性會嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益,也不利于其健康發(fā)展。因此,為了彌補(bǔ)這一缺陷,必須進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的指導(dǎo)。

3.2市場失靈的存在要求宏觀調(diào)控。

市場失靈造成我國的房地產(chǎn)市場存在著外部性、不完全競爭性、信息不對稱性等問題,部分房地產(chǎn)還是準(zhǔn)“公共物品”。因此,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展,必須借助政府宏觀調(diào)控這一只“看得見的手”來彌補(bǔ)市場失靈。市場失靈是我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的理論依據(jù)?？梢砸揽空畬Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控克服市場機(jī)制的不足,政府又可以作為體制改革的推進(jìn)者和市場發(fā)育的培育者,大力造就市場機(jī)制得以發(fā)揮的環(huán)境。

3.3我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟要求宏觀調(diào)控。

我國房地產(chǎn)市場處于起步階段,其發(fā)展的主要表現(xiàn)在如下幾方面:發(fā)展缺乏穩(wěn)定性、區(qū)域間缺乏平衡性、市場競爭缺乏有序性、房地產(chǎn)價格體系缺乏規(guī)范性、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗(yàn)性、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)缺乏合理性。這些不成熟造成我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定,必須有政府強(qiáng)有力的扶持和引導(dǎo),通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施,促使其更快走向成熟。

3.4我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡要求宏觀調(diào)控。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個有機(jī)組成部分,它的發(fā)展不能脫離國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必須與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng),相協(xié)調(diào)。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是在過去很長一段時期,我國在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中并沒有意識到二者的聯(lián)系,否定土地和房屋的商品屬性,既限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也影響了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)、裝修業(yè)、家電業(yè)、家具業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等的發(fā)展,保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展,并合理帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對國民經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展至關(guān)重要。

3.5我國住房機(jī)制的雙軌制要求宏觀調(diào)控。

為解決好城市居民的居住問題,我國實(shí)行住房機(jī)制的雙軌制,即以中低收入家庭為對象的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房的保障性住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品性住房供應(yīng)體系。這一機(jī)制只有通過政府宏觀調(diào)控,嚴(yán)格控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加中低檔住房供給,同時給予他們一定的優(yōu)惠,來解決中低收入者的居住問題。

4房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本原則

4.1先行性原則

我國房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的周期波動。房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇和蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)周期,繁榮和衰退期先于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策制定時先要了解二者之間的關(guān)系,進(jìn)而了解二者的周期。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要先于國民經(jīng)濟(jì)其他宏觀調(diào)控。

4.2結(jié)構(gòu)性原則

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的結(jié)構(gòu)性原則在于宏觀調(diào)控政策出臺本身要有結(jié)構(gòu)性,政策的本身前后要有結(jié)構(gòu)性,要形成體系,不能前后矛盾。

4.3持續(xù)性原則

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,立足于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要前后具有連續(xù)性和連貫性,不能前后脫節(jié)。要用可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)來看待房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,要以房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)整個運(yùn)行周期--復(fù)蘇期、繁榮期、衰退期、蕭條期,房價高時要宏觀調(diào)控,房價低時同樣也要宏觀調(diào)控。

4.4整體性原則

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要體現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的整體性;要體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的整體性;要體現(xiàn)房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要和整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相協(xié)調(diào),是整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的組成部分。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也要成為利于房地產(chǎn)業(yè)自身和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的組成部分。

4.5差異性原則

差異性也可稱為地域性或區(qū)域性,是指要對不同的國家、不同的地區(qū)、不同的對象實(shí)行不同房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,要根據(jù)各地方、各地區(qū)的特點(diǎn)來實(shí)行不同的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,要有地方特色,不能千篇一律。

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