矯 琨

一、我國房地產(chǎn)市場失靈的主要表現(xiàn)

(一)房地產(chǎn)市場中存在嚴(yán)重壟斷

房地產(chǎn)由于具有不能移動的特征,導(dǎo)致每一個(gè)產(chǎn)品都占據(jù)著獨(dú)一無二的位置。房地產(chǎn)空間上的排它性和位置上的獨(dú)占性,使房地產(chǎn)市場上不可能存在完全同質(zhì)的可以互相替代的產(chǎn)品,這使得開發(fā)商每建成一個(gè)小區(qū)或一幢大廈,都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者。即使政府通過市場機(jī)制來配置土地(即平常所稱的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓),然而由于土地不是可以生產(chǎn)的勞動產(chǎn)品,在某一特定區(qū)域的供給缺乏彈性,即便有眾多的開發(fā)商參與競爭,但取得土地的仍然只有政府供應(yīng)土地?cái)?shù)量相應(yīng)的幾家,顯然仍不能防范他們之間的合謀,寡頭合謀形成高房價(jià)的狀況并沒有因此得以改變。

(二)房地產(chǎn)市場信息不對稱

由于房地產(chǎn)商品本身的復(fù)雜性和差別性,使購買者很難根據(jù)自己的能力對商品的材質(zhì)品種、地基處理、管線埋設(shè)、房屋特性、配套設(shè)施、功能效用等等做出客觀準(zhǔn)確的判斷,而開發(fā)商對此了如執(zhí)掌。在開發(fā)商和購房者之間,存在著較為嚴(yán)重的信息不對稱,開發(fā)商無疑占據(jù)信息優(yōu)勢地位。一方面,在這種信息不對稱下的交易,開發(fā)商操縱市場供求信息和價(jià)格信息,抬高價(jià)格,損害購買者的福利,而使市場所要求的等價(jià)交換原則很難得到實(shí)現(xiàn);另一方面,由于掌握信息的不完全,又可能會導(dǎo)致購房者在交易過程中產(chǎn)生諸如“從眾效應(yīng)”的集體非理性行為。

(三)房地產(chǎn)市場中投機(jī)行為橫行

前面已經(jīng)述及,房地產(chǎn)市場供求雙方存在較為嚴(yán)重的信息不完全和信息不對稱,房地產(chǎn)投機(jī)者對市場的預(yù)期很難基于不同時(shí)期市場的真實(shí)供求狀況和房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值高低的基礎(chǔ)上。因此一旦對房地產(chǎn)的需求增加,房地產(chǎn)價(jià)格就會進(jìn)入上升通道,當(dāng)上漲所造成的價(jià)差大于交易成本時(shí),投機(jī)者就會跟進(jìn)買入,此時(shí)投機(jī)需求將進(jìn)一步放大市場需求,導(dǎo)致供需更加失衡,從而刺激房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。而價(jià)格上漲起到了對預(yù)期的正反饋?zhàn)饔?又進(jìn)一步刺激投機(jī)需求,如此反復(fù)循環(huán)。在這種情況下,投機(jī)者的預(yù)期明顯背離了市場機(jī)制的根本原則,價(jià)格上升,需求反而上升,投機(jī)行為并不遵照市場經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制。

二、政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)意義

(一)有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)

由于個(gè)人住房消費(fèi)信貸潛在違約風(fēng)險(xiǎn)較大。由政府進(jìn)行調(diào)控,可使低收入者承受較小風(fēng)險(xiǎn)。

(二)有利于維護(hù)社會穩(wěn)定

由于低收入者住宅價(jià)格需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高收入者。政府直接供應(yīng)一部分必要的社會保障住房作為輔助的手段來維護(hù)社會穩(wěn)定,促進(jìn)社會和諧。

(三)有利于提升政府管理權(quán)威

住是人類的基本權(quán)力之一,政府在房地產(chǎn)市場中的政策調(diào)控關(guān)乎千家萬戶的福祉。政府在住房保障上的不作為,任由開發(fā)商哄抬房價(jià),中低收入家庭居無定所將極大的影響到政府的執(zhí)政威信和執(zhí)政能力。一個(gè)廉潔、勤政、高效的政府不僅有在行政權(quán)力保證下的公共管理能力,而且有效地維護(hù)社會秩序,保持社會穩(wěn)定。對于處在社會轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國來講,保持強(qiáng)有力的公共權(quán)威顯得尤為重要。

三、政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的舉措

(一)把握房地產(chǎn)業(yè)的正確定位

目前,我國經(jīng)濟(jì)的成長正處于由溫飽型到小康型的轉(zhuǎn)變階段,客觀上要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)。只有加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,才能建立起合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長,房地產(chǎn)業(yè)提供的稅費(fèi)日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以人們一直把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面,不能片面、孤立的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),要大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè),以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

(二)合理調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸數(shù)量和結(jié)構(gòu)

首先從控制信貸數(shù)量上來看,對于個(gè)人住房貸款,應(yīng)從提高首付比例著手,對于個(gè)人購買第二甚至更多住房的貸款更要大幅提高首付比例,以降低人們對房價(jià)攀升的預(yù)期而出現(xiàn)投機(jī)行為的動機(jī),遏制居民投機(jī)購房的需求,控制過熱的房地產(chǎn)市場。其次,從控制信貸結(jié)構(gòu)上來看,一是合理控制各類房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的比例,降低因供不應(yīng)求而出現(xiàn)的房價(jià)大幅攀升的局面。二是嚴(yán)格貸款條件、合理控制各類房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款數(shù)量,對于自有資金不足,開發(fā)項(xiàng)目缺乏五證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格限制貸款。

(三)加快開征物業(yè)稅并加以實(shí)施

開征物業(yè)稅的作用主要有:首先,實(shí)現(xiàn)居者有其屋、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要。開征物業(yè)稅使得房產(chǎn)開發(fā)的稅金大幅減少,房地產(chǎn)初始價(jià)格會降到人民購買力的水平,有利于解決國民的住房問題。其次是抑制地方政府短期行為、實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收的需要。近年來表現(xiàn)出的房地產(chǎn)投資過熱的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的經(jīng)濟(jì)增長,物業(yè)稅的開征,物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅會隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高,使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配,有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。

(四)規(guī)范土地市場中的政府行為

首先,嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,土地出讓范圍嚴(yán)格按法律規(guī)定執(zhí)行,土地出讓金要按國家政策和規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取,不能隨意減免;要建立完善的公示制度。其次,建立政府監(jiān)督機(jī)制,改變政府集決策、執(zhí)行、監(jiān)督于一身的權(quán)利運(yùn)行體制,形成整體合力和制衡效應(yīng),從而達(dá)到防止公職人員濫用權(quán)利的目的。第三,政府的行政行為必須公開透明,接受社會的監(jiān)督。這樣,有利于降低成本,減少政府決策失誤,有利于市場信息的準(zhǔn)確傳播,提高經(jīng)濟(jì)活動的效率。

(矯琨,中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。研究方向:管理科學(xué)與工程學(xué))