張炳信

【摘要】 近六年來，源自西方的“以房養(yǎng)老”概念，已經(jīng)不斷地在中國被探討和嘗試著創(chuàng)新，住房倒按揭也發(fā)展了許多不同的模式。主要對各種模式進行探析，分析其各自的利弊，并試圖建立適合我國特殊國情的住房倒按揭模式，并對其制度安排進行完善。

【關(guān)鍵詞】 住房倒按揭；保險公司；商業(yè)銀行；公積金中心

一、什么是住房倒按揭

住房倒按揭貸款的放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向貸款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產(chǎn)減少。住房倒按揭貸款又叫住房逆抵押貸款，最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。由于這種貸款方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

二、我國住房倒按揭的模式及其存在的問題分析

從2003年我國引入住房倒按揭的概念以來，住房倒按揭已經(jīng)不斷地被探討完善和嘗試創(chuàng)新，也發(fā)展出了很多不同的具有中國特色的模式。以貸款機構(gòu)的不同，筆者試著把我國住房倒按揭模式分為以下三種：

（一）公積金中心模式

公積金中心模式是上海創(chuàng)新性地提出的，并于2008年5月份推出首戶試點。其實質(zhì)是“住房自助養(yǎng)老”，是指60歲以上的老年人，將自己的產(chǎn)權(quán)房與公積金中心進行房屋買賣交易，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費用均由公積金中心交付。

公積金中心模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1．房地產(chǎn)價值變化風(fēng)險

公積金中心模式要求老人先將自己的產(chǎn)權(quán)房與公積金中心進行買賣交易，產(chǎn)權(quán)要先過戶。因此，從協(xié)議開始簽訂老人的產(chǎn)權(quán)房就轉(zhuǎn)為公積金中心財產(chǎn)。那么，從協(xié)議簽訂到老人去世，這套房產(chǎn)價值發(fā)生了變化，升值或者減值，增值部分怎么處理，減值部分又怎么處理呢？

如果公積金中心本身就是營利性組織，自負盈虧，那么在一開始交易時就支付了房款，房產(chǎn)升值部分或減值部分由他們承擔(dān)當(dāng)然無可厚非，但是公積金中心作為一個非盈利性機構(gòu)，如何處理這一資產(chǎn)價值的變化，需要對大眾有所交代。

2．房地產(chǎn)租賃合同有效期限制

《合同法》和《租賃管理條例》中都規(guī)定，租賃合同最長有效期限是20年。因此，租賃合同的有效力沒法涉及20年以后。也就是說，按照公積金模式，如果一個老人20年后仍然健在，法律并不保護老人今后仍然有居住該房屋的權(quán)利。一開始就將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，會讓老人覺得沒有法律的保障。

3．公積金中心房屋交易資質(zhì)障礙

公積金管理中心應(yīng)該是非經(jīng)營性的社會保險資金管理機構(gòu)。首先，公積金中心在職能上并沒有房屋買賣和租賃的資質(zhì)，因此必須從法規(guī)上必須明確的；其次，如果要從老人手中購買房產(chǎn)，公積金中心動用的是社會保險資金，這也需要從法規(guī)中給予明確。

（二）保險公司模式

保險公司模式是由最早提出“倒按揭”概念的中房集團理事長孟曉蘇倡導(dǎo)，并一直踐行著的模式。

保險公司模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1．“倒按揭”利率的確定是一個大難題

如果“倒按揭”利率的確定偏向消費者，銀行的風(fēng)險就會加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費者就會覺得不合算?！暗拱唇摇睜可娴椒康禺a(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個因素，而這些過程都非常復(fù)雜。 因此，從估算房屋現(xiàn)有價值，以及預(yù)測未來房價走勢，包括將房產(chǎn)的價值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中，都需要大量的保險精算方面的人才，這些是保險公司必須面對的難題。

2．混業(yè)經(jīng)營的突破是一條監(jiān)管紅線

反向按揭產(chǎn)品既是保險產(chǎn)品又是一種不動產(chǎn)投資品種，保險資金投資不動產(chǎn)開閘對保險公司而言是最關(guān)鍵的一道口子。按照內(nèi)地現(xiàn)行金融監(jiān)管規(guī)則，“混業(yè)經(jīng)營”仍為禁區(qū)。一旦保險公司涉足“倒按揭”業(yè)務(wù)，顯然意味著這家保險公司將經(jīng)營房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從而觸碰監(jiān)管紅線。而準許保險資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生波動，就會造成風(fēng)險，危害深遠。

3．巨額資金投入是一個長期壓力

通過保險公司模式來運作，保險公司將面臨著巨大的資金壓力。比方說：即使只有200萬投保人，一套房子50萬元，也就是10000億元，規(guī)模小一點的保險公司就沒有這樣的實力了。更重要的是，這種資金投入是要在老人去世之后才能回收的，在此之前，公司只有資金流出，沒有資金流入，而且這種狀況要持續(xù)很長一段時間的。另外，如果參保的人數(shù)太少，樣本量過低，計算偏差必然變大，又將極大影響險種的安全性。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)模式

養(yǎng)老機構(gòu)模式是2005年南京湯山“溫泉留園”老年公寓在國內(nèi)首個公開推出，其實質(zhì)就是倒按揭性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”，是指60歲以上的老人把房子交給養(yǎng)老機構(gòu)，然后享受福利養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)，老人的房子由福利機構(gòu)出租，在過世后房產(chǎn)由養(yǎng)老機構(gòu)處置。

養(yǎng)老機構(gòu)模式存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

1．如何保障老年人的生活

產(chǎn)權(quán)人在簽訂協(xié)議時要對養(yǎng)老機構(gòu)的資信、履行合同的能力有全面的了解。因為養(yǎng)老機構(gòu)有可能不能提供和產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)價值相符的服務(wù)，特別是一些老人壽命比較長，或者患重大疾病的情況下，怎樣保障老人的生活和健康，而且一旦經(jīng)營單位破產(chǎn)，老人的生存保障就會形成一個真空地帶。

2．如何突破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念

一方面，中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念是養(yǎng)兒防老，如果父母辦理以房養(yǎng)老，是否會給人子女不孝的感覺；另外一方面，傳統(tǒng)的觀念是父母要把財產(chǎn)留給后人，如果父母辦理以房養(yǎng)老，是否剝奪了子女的繼承權(quán)，“按揭”掉了親情等。因此在中國，可能只有孤寡老人或子女在國外的老人才會有辦理倒按揭的需求，市場容量將很有限。

三、住房倒按揭的模式的改善

筆者認為，不能單就住房倒按揭來探討住房倒按揭的模式，而應(yīng)該站在宏觀的視野來對其模式進行完善，因此是一個商業(yè)銀行、公積金中心和保險公司等多方參與的綜合工程。這些參與方的主要職能分解如下：

（一）商業(yè)銀行

商業(yè)銀行的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先住房倒按揭的產(chǎn)權(quán)老人可以將其房屋抵押給商業(yè)銀行，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更，商業(yè)銀行通過對該房屋進行評估，評估價值只能和年限掛鉤，不能與生命掛鉤。商業(yè)銀行一次性支付相應(yīng)的抵押款給保險公司，抵押期滿，保險公司償還商業(yè)銀行貸款的本息和，商業(yè)銀行再將房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移到保險公司。這相當(dāng)于銀行的長期抵押貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行具有業(yè)務(wù)操作上的天然優(yōu)勢。其次，商業(yè)銀行資金雄厚，可以解決保險公司資金不足，緩解住房倒按揭需要的長期的巨額資金壓力。再次，商業(yè)銀行商業(yè)化運作，為房地產(chǎn)價值比較大的產(chǎn)權(quán)老人提供倒按揭業(yè)務(wù)，能夠提供更多的資金，保障老人的生活品質(zhì)。

（二）公積金中心

公積金中心的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，住房倒按揭的產(chǎn)權(quán)老人也可以選擇將其房屋抵押給公積金中心，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更，公積金通過對該房屋進行評估，評估價值只能和年限掛鉤，不能與生命掛鉤。公積金中心一次性支付相應(yīng)的抵押款給保險公司。抵押期滿，保險公司償還公積金中心的貸款本息和，公積金中心再將房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移到保險公司。還可以將抵押房地產(chǎn)補充當(dāng)?shù)亓夥亢徒?jīng)濟適用房存量。其次，我國住房公積金大量閑置，實行住房倒按揭不僅可以解決保險公司資金不足，還可以盤活大量閑置住房公積金。再次，住房公積金中心是政策性金融機構(gòu)，具有公益性質(zhì)，可以為房地產(chǎn)價值比較小的產(chǎn)權(quán)老人提供倒按揭業(yè)務(wù)，保障老人的基本生活，

（三）保險公司

保險公司的職能體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，收取住房倒按揭的抵押貸款，按月向倒按揭老人支付給付金，直至倒按揭老人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。其次倒按揭抵押期滿，償還商業(yè)銀行或公積金中心抵押貸款的本息和，將抵押房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)為保險公司所有。再次，是承擔(dān)房屋價值變化和老人壽命不確定的帶來的風(fēng)險。

（四）倒按揭老人

首先，辦理住房倒按揭業(yè)務(wù)的老人，可以根據(jù)自己房產(chǎn)的價值高低選擇抵押貸款機構(gòu)是商業(yè)銀行還是公積金中心，兩者的區(qū)別是商業(yè)銀行貸款利率高，保險公司償付的利息就高，收取的倒按揭按揭老人的保險費用也就高，提供的保險服務(wù)品質(zhì)就高；公積金中心貸款利率低，保險公司償付的利息就低，收取的倒按揭按揭老人的保險費用也就低，提供的保險服務(wù)品質(zhì)就低。其次，倒按揭老人與保險公司簽訂住房倒按揭合同，形成保險合同關(guān)系，每個月從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至亡故。亡故后，住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為保險公司所有，保險公司可以自由處分。最后，倒按揭老人因重大疾病，醫(yī)療費用問題，建議老人可以另外買醫(yī)療保險，不由保險公司負擔(dān)。

四、結(jié)束語

住房倒按揭在發(fā)達國家已經(jīng)有二十幾年的歷史了，在我國也走過了近六年的里程，但是一直都停留在理論探討層面，中國式運作遲遲未能出生。究其原因，是多方面的，但筆者認為主要體現(xiàn)在兩大方面：其一是住房倒按揭模式設(shè)計的不夠合理，其二是相關(guān)的法律法規(guī)等制度安排的不夠完善。因此，筆者以一己之力，嘗試建立了改善的住房倒按揭模式，以期對住房倒按揭在中國的發(fā)展奉獻微薄的力量。

參考文獻：

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