秦艷花

提要 本文以西安市正在建設(shè)中的地鐵2號(hào)線工程沿線的住宅價(jià)格為研究對(duì)象,采用特征價(jià)格模型的理論方法,構(gòu)建西安市住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型,并進(jìn)一步分析研究西安地鐵2號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格的時(shí)間效應(yīng)和空間效應(yīng)。研究結(jié)果表明,地鐵2號(hào)線從2006年開(kāi)始建設(shè)起,就對(duì)沿線住宅項(xiàng)目產(chǎn)生了直接的正面影響。對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響半徑約為2,000米,尤其是城北郊區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)板塊內(nèi)的影響較大。

關(guān)鍵詞:地鐵;住宅價(jià)格;特征價(jià)格

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái),社會(huì)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展,大、中型城市數(shù)量大大增加,城市本身的規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。與此同時(shí),城市交通擁堵問(wèn)題也日益突現(xiàn)出來(lái),制約各大城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。交通擁堵問(wèn)題增加了居民出行的時(shí)間、降低了通行的效率、相對(duì)增加了交通成本、甚至導(dǎo)致交通事故頻發(fā)。傳統(tǒng)的道路交通方式已經(jīng)不能滿足居民日益增長(zhǎng)的交通需求。城市的地鐵交通項(xiàng)目能在相當(dāng)大程度上解決市內(nèi)的交通阻塞狀況,緩解交通擁堵問(wèn)題,并提升周圍環(huán)境質(zhì)量,是解決城市交通擁堵的有效途徑之一。

一、西安地鐵2號(hào)線概況

西安市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2015年)確定建設(shè)的兩條地鐵線路,總長(zhǎng)50.3公里,總投資179.5億元,每公里平均造價(jià)3.57億元,其中2號(hào)線(鐵路北客站—韋曲)為南北向主客流走廊,兩條線路構(gòu)成“十字”骨架。2006年9月29日地鐵2號(hào)線試驗(yàn)段張家堡車站開(kāi)工建設(shè),緊接著地鐵2號(hào)線二期工程全線開(kāi)工。

西安地鐵2號(hào)線路線全長(zhǎng)26.4公里,其中地下線20.9公里,全線共設(shè)23座車站,其中5座車站分別與后期建設(shè)的其他軌道交通線換站。2號(hào)線北起西安火車北站,向南經(jīng)運(yùn)動(dòng)公園,沿未央路經(jīng)行政中心、市圖書(shū)館、龍首原、自強(qiáng)路至北門,線路穿越古城墻后,沿北大街經(jīng)蓮湖路,繞鐘樓沿南大街至南門,穿越古城墻后,沿長(zhǎng)安路經(jīng)南稍門、友誼路、省體育場(chǎng)、小寨、八里村至長(zhǎng)延堡,繞電視塔繼續(xù)南行,經(jīng)長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安北街、長(zhǎng)安南街至終點(diǎn)西寨村,設(shè)終點(diǎn)站韋曲站。

二、影響住宅價(jià)格的特征變量

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的分析,住宅價(jià)格的特征有建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征三大類。建筑特征是指房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建筑自身的條件,這部分因素的變化對(duì)住宅價(jià)格有著重要的影響,主要包括:住宅的面積、住宅的戶型結(jié)構(gòu)、建筑年齡、裝修程度、服務(wù)設(shè)施、有無(wú)停車位等;區(qū)位特征是從住宅項(xiàng)目所在城市里位置的角度進(jìn)行評(píng)估,其對(duì)住宅價(jià)格的影響程度非常大,包括住宅項(xiàng)目的空間地理位置及其延伸的相關(guān)特征等。這些特征主要包括:所處城市的環(huán)線、公共交通便利度、軌道交通便利度等。其中,住宅項(xiàng)目周邊的地鐵條件是反映區(qū)域?qū)ν饨煌ǚ绞降亩嘣推渌鶐?lái)的便利程度,將其量化為住宅項(xiàng)目所在地距離最近的地鐵站的距離,該距離是將直線交通距離乘以1.3的系數(shù),作為居民乘坐地鐵前的實(shí)際交通距離;鄰里環(huán)境特征是指房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目周邊區(qū)域中影響住宅銷售價(jià)格的一些因素,主要有:周邊的醫(yī)療條件、教育機(jī)構(gòu)、大型超市、附近的公園、景觀環(huán)境和商業(yè)繁華程度等因素。

三、房地產(chǎn)住宅特征價(jià)格模型

在特征價(jià)格理論中,居民對(duì)住宅產(chǎn)品的需求也就是對(duì)住宅所包含各個(gè)特征的需求,居民購(gòu)買住宅的目的就是把在售商品房住宅所包含的各個(gè)特征轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生活中的效用,各個(gè)特征的效用水平高低取決于每一個(gè)特征的數(shù)量和每一個(gè)特征能發(fā)揮出的最大效用。在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)上,住宅項(xiàng)目中每一個(gè)單位產(chǎn)品的特征都存在著一個(gè)隱含的價(jià)格,在詳細(xì)分析居民消費(fèi)者為每一個(gè)新增加的特征所愿意額外支付的最高費(fèi)用就是這個(gè)特征的隱含價(jià)格,那么各個(gè)特征的隱含價(jià)格數(shù)量之和就是單位住宅的價(jià)格。

特征價(jià)格模型是指在居民消費(fèi)者追求所購(gòu)買的效用最大化的驅(qū)動(dòng)下,其為每一個(gè)新增加的特征所愿意額外支付的最高費(fèi)用就是這個(gè)特征的隱含價(jià)格,同時(shí)也是特征價(jià)格理論中所指的特征價(jià)格的量化。從國(guó)內(nèi)外的研究資料來(lái)看,特征價(jià)格模型用來(lái)研究地鐵交通對(duì)住宅價(jià)值影響的函數(shù)方程主要有三種,本文選擇的半對(duì)數(shù)模型為:

在對(duì)住宅特征變量量化后,分別代入半對(duì)數(shù)模型反復(fù)進(jìn)行試算,本文采取標(biāo)準(zhǔn)的回歸方程和各特征變量的回歸系數(shù)建立西安市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特征價(jià)格模型:lnP=3.611-0.011x1(所處環(huán)線)-0.038x2(地鐵條件)+0.009x5(醫(yī)療條件)-0.003X6(景觀環(huán)境)。通過(guò)對(duì)進(jìn)入模型的特征變量系數(shù)的分析可知,目前在西安市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)上地鐵因素已經(jīng)成為影響住宅產(chǎn)品價(jià)格的重要因素之一。

四、研究結(jié)論

(一)地鐵2號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格超前的時(shí)間效應(yīng)。2005年11月,西安市地下鐵道有限責(zé)任公司成立,主要負(fù)責(zé)西安市地鐵線路的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。2006年9月,西安市地鐵2號(hào)線的建設(shè)正式獲得國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn),而沿線住宅價(jià)格從2006年就開(kāi)始呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)比分析地鐵2號(hào)線施工建設(shè)前后沿線住宅的價(jià)格變化,自2006年下半年至2009年初,地鐵沿線住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格平均上漲了大約54.67%的幅度,同期西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格平均上漲了大約26.37%的幅度,則地鐵因素對(duì)沿線住宅價(jià)格的平均增值幅度在28.30%左右。根據(jù)國(guó)內(nèi)上海、北京、廣州等地地鐵投入運(yùn)營(yíng)后沿線住宅價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲的現(xiàn)象,可以預(yù)見(jiàn),2號(hào)線投入運(yùn)行后,沿線的住宅價(jià)格仍會(huì)保持繼續(xù)上漲的趨勢(shì),但是進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的中、后期后,地鐵因素的影響程度將逐漸地減弱。

(二)地鐵2號(hào)線對(duì)沿線各圈層住宅價(jià)格的影響范圍。本文對(duì)地鐵沿線住宅項(xiàng)目所處的環(huán)線分別以圈層的概念來(lái)考慮,根據(jù)對(duì)不同圈層內(nèi)地鐵2號(hào)線的效應(yīng)分析,整體來(lái)看,西安市地鐵2號(hào)線對(duì)沿線房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響主要集中在以2,000米為半徑的范圍內(nèi)。一環(huán)以內(nèi)圈層地鐵2號(hào)線的輻射范圍在800米半徑區(qū)域內(nèi);一二環(huán)之間圈層地鐵2號(hào)線的輻射范圍在1,200米半徑區(qū)域內(nèi);二三環(huán)之間圈層地鐵2號(hào)線的輻射范圍在1,500米半徑區(qū)域內(nèi);三環(huán)以外圈層地鐵2號(hào)線的輻射范圍在2,000米半徑區(qū)域內(nèi)。

(三)地鐵2號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格的增值幅度。西安地鐵2號(hào)線工程沿線住宅2,000米以內(nèi)的住宅價(jià)格影響較為顯著,相對(duì)非沿線住宅項(xiàng)目,地鐵2號(hào)線沿線住宅價(jià)格的平均上漲的幅度為28.58%。住宅項(xiàng)目與最近地鐵站點(diǎn)的距離每減少1米,住宅價(jià)格平均上漲0.16762元/平方米。地鐵2號(hào)線對(duì)沿線2,000米范圍內(nèi)每個(gè)住宅項(xiàng)目平均增值2,854萬(wàn)元,則其對(duì)49個(gè)住宅項(xiàng)目樣本總增值約為139,829萬(wàn)元。

(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)

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