王 玙

摘要房地產(chǎn)抵押登記,是指抵押當(dāng)事人以抵押人依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后,依照法定程序申請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載。本文從房地產(chǎn)抵押登記制度的基本理論層面探討了我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記制度存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)抵押登記制度

中圖分類(lèi)號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)05-142-02

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)作為特殊的商品,被廣泛地用于抵押。房地產(chǎn)抵押登記本質(zhì)上是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示方示,其目的在于社會(huì)公眾可通過(guò)登記資料的查閱而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律都規(guī)定了房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。但我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度尚未形成完整的體系,各種規(guī)定之間存在不和諧甚至相互矛盾的情況,有待于我國(guó)制定物權(quán)法或?qū)ｉT(mén)房地產(chǎn)登記法予以完善。

一、房地產(chǎn)抵押登記的概念

房地產(chǎn)抵押登記,是指抵押當(dāng)事人以抵押人依法取得的房地產(chǎn)設(shè)定抵押后,依照法定程序申請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),在房地產(chǎn)權(quán)證上所作的記載。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的主要形態(tài),由于其價(jià)值較大,具有不能移動(dòng)的物理屬性,權(quán)利人不能隨時(shí)為現(xiàn)實(shí)的占有,且現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使房地產(chǎn)權(quán)利呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì),因而以占有為公示的方式難以讓權(quán)利的內(nèi)容為公眾所識(shí)別,于是房地產(chǎn)登記制度便應(yīng)運(yùn)而生,其目的在于社會(huì)公眾可通過(guò)登記資料的查閱而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。房地產(chǎn)抵押登記本質(zhì)上是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示方示。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同,設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán),并由抵押權(quán)人將抵押貸款合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記,房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)通過(guò)審查核實(shí),確認(rèn)符合抵押條件的,頒發(fā)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》,并在原《房地產(chǎn)權(quán)證》中填注他項(xiàng)權(quán)摘要,當(dāng)?shù)盅浩跐M,抵押人不能履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人可持《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》要求處分抵押的房地產(chǎn)。處分該抵押房地產(chǎn)的價(jià)款,抵押權(quán)人得以?xún)?yōu)先受償。

二、房地產(chǎn)抵押登記的法律意義

房地產(chǎn)抵押登記從維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的角度出發(fā),把抵押權(quán)的設(shè)立與存在用一定的方式表現(xiàn)出來(lái),讓第三人知悉房地產(chǎn)上的權(quán)利狀況,以使第三人免遭不測(cè)之損害,這就是抵押權(quán)公示及其原則的目的。抵押權(quán)公示原則使原本存在于人們觀念中的抵押權(quán)變動(dòng)過(guò)程,外化為一定物態(tài)形式為公眾所知,以維護(hù)交易過(guò)程的安全。從法律角度來(lái)看,房地產(chǎn)抵押登記制度的意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的必備要件

房地產(chǎn)抵押行為屬于要式法律行為,必須具備法定的形式和程序才能成立。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同,而且還應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記,抵押合同自抵押登記之日起生效。如果沒(méi)有辦理登記手續(xù),則抵押合同不生效。如果抵押人以同一房地產(chǎn)設(shè)立兩個(gè)以上抵押權(quán),則經(jīng)過(guò)登記的抵押合同有效,沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記的無(wú)效;如果多個(gè)抵押權(quán)都經(jīng)過(guò)抵押登記,則各抵押合同均自抵押登記之日起生效。

(二)房地產(chǎn)抵押登記是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要保證

首先,房地產(chǎn)抵押登記是為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中動(dòng)的安全。設(shè)立登記制度后,當(dāng)事人僅需到登記機(jī)關(guān)查閱登記的記錄,就可以得知有關(guān)財(cái)產(chǎn)上的可能影響其利益的其他權(quán)利的存在狀況,也可以通過(guò)這種方式以比較低的成本避免與其他利害關(guān)系人發(fā)生利益沖突。其次,房地產(chǎn)抵押登記可以預(yù)防糾紛,通過(guò)抵押權(quán)登記制度對(duì)權(quán)利的順位進(jìn)行法律上的安排,可以有效的避免不同權(quán)利主體之間引起矛盾和糾紛。再次,房地產(chǎn)抵押登記可以強(qiáng)化擔(dān)保效力。在抵押權(quán)經(jīng)過(guò)登記而成立的情況下,法律可以基于第三人對(duì)抵押權(quán)的存在狀況知曉的推定,在抵押權(quán)與擔(dān)保物上的其他權(quán)利發(fā)生沖突時(shí),偏重對(duì)抵押權(quán)保護(hù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記制度存在的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策

我國(guó)以往的民事立法,對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記制度未給予足夠的重視,制度存在比較多問(wèn)題。完善房地產(chǎn)抵押登記制度是完善我國(guó)民事立法的重要一環(huán),主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面的問(wèn)題談起:

(一)我國(guó)抵押登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,應(yīng)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是房地產(chǎn)抵押登記立法的首要問(wèn)題

從世界各國(guó)立法例看,房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置,應(yīng)遵循兩大規(guī)則:一是登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì);二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在不同的國(guó)家不盡一致,但基本上都是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理登記事宜。如日本的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為法務(wù)局及其下屬機(jī)構(gòu);德國(guó)的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為地方法院設(shè)立的土地登記局;美國(guó)和瑞士的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為各州地方法院;我國(guó)解放前地方法院一度也承辦房地產(chǎn)登記。上述登記機(jī)關(guān)均屬于司法機(jī)關(guān)的范疇,其登記行為屬于司法行為,具有極強(qiáng)的法律效力。為維護(hù)在房地產(chǎn)登記上的統(tǒng)一性,各國(guó)法律大多規(guī)定在一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度。我國(guó)《擔(dān)保法》第42條對(duì)各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門(mén)作了規(guī)定,其中第一項(xiàng)為“以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的”,登記機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)”,這里之所以授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定房地產(chǎn)等建筑物抵押的登記部門(mén),是為了與《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第一款的規(guī)定保持一致,以維護(hù)法律的統(tǒng)一性。而《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第一款之所以未明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門(mén),是因?yàn)槿珖?guó)各地實(shí)行的房地產(chǎn)管理體制不盡一致,有的地方實(shí)行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制,有的地方實(shí)行房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制。實(shí)行《城市房地產(chǎn)管理法》而登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一主要是舊的行政管理體制所致。這種狀況既不符合法理,也不符合國(guó)際慣例。這樣就使各登記機(jī)關(guān)無(wú)章可循,各行其事,為各類(lèi)虛假登記開(kāi)了方便之門(mén),極大地影響了抵押登記的權(quán)威性,令產(chǎn)權(quán)人叫苦不迭,這種現(xiàn)狀必然影響節(jié)約土地政策的落實(shí),影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,影響政府的形象和威信。

因此筆者認(rèn)為統(tǒng)一抵押登記機(jī)關(guān),建立起統(tǒng)一的抵押登記制度是我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記立法中首先要解決的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記類(lèi)型主要是房屋與土地抵押登記,其基本特點(diǎn)是地與房必須同時(shí)進(jìn)入交易機(jī)制。因此從邏輯上講,對(duì)土地與房屋登記也應(yīng)由同一登記機(jī)關(guān)辦理。同時(shí),房地產(chǎn)登記的統(tǒng)一必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一,這也是自羅馬法以來(lái)一切建立房地產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的共同做法。前文所述,房地產(chǎn)抵押登記性質(zhì)兼具私權(quán)行為和公權(quán)行為,是公權(quán)行為干預(yù)下的私權(quán)行為,房地產(chǎn)抵押登記兼有個(gè)人目標(biāo)與國(guó)家目標(biāo)的雙重價(jià)值。而要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)價(jià)值,既需要獨(dú)立、公開(kāi)、公正,又需要能實(shí)現(xiàn)國(guó)家管理職能的部門(mén)作為房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。因此,司法行政機(jī)關(guān)可以作為統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。同時(shí),把司法行政機(jī)關(guān)作為房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

(二)目前抵押登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一,宜采取“以形式審查主義為原則,以實(shí)質(zhì)審查主義為例外”的登記審查模式

房地產(chǎn)抵押登記的意義在于房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的(下轉(zhuǎn)第146頁(yè))(上接第142頁(yè))公示和公信,其目的是使相對(duì)人和利害關(guān)系人能夠查詢(xún)登記薄冊(cè),并使社會(huì)公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為。房地產(chǎn)抵押登記的目的是維護(hù)交易安全,而不是對(duì)抵押合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。因此,房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)在受理抵押當(dāng)事人的登記申請(qǐng)后,只能在自己的職責(zé)范圍內(nèi)就申請(qǐng)的形式進(jìn)行審查,而不能超越登記權(quán)限對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行審查,更不可以利用職權(quán)強(qiáng)制收費(fèi)或指令當(dāng)事人到其指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,搞壟斷經(jīng)營(yíng),損害抵押當(dāng)事人的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中,存在著種種不合理的現(xiàn)象,其中房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力,造成對(duì)私權(quán)利的侵犯

那么,如何才能夠有效地避免公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵犯,完善我國(guó)的房地產(chǎn)抵押登記制度呢? 關(guān)于登記審查內(nèi)容,各國(guó)規(guī)定各異,主要有實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義兩種立法。比較其中優(yōu)劣,筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)當(dāng)采取“以形式審查主義為原則,以實(shí)質(zhì)審查主義為例外?！边@主要是考慮到房地產(chǎn)抵押主要表現(xiàn)為一種私權(quán),尊重當(dāng)事人意思自治是私法的一貫原則。從房地產(chǎn)抵押登記本身來(lái)講,登記主要體現(xiàn)了政府主管部門(mén)的一種社會(huì)公共服務(wù)職能,只不過(guò)這種服務(wù)職能是以公權(quán)力形式介入的。采取“以形式審查主義為原則,以實(shí)質(zhì)審查主義為例外”的登記審查模式,可以減輕登記機(jī)關(guān)工作量,提高登記質(zhì)量和效率。對(duì)于實(shí)質(zhì)審查主義,只有在房地產(chǎn)登記有害于公共利益時(shí),房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)才進(jìn)行調(diào)查,并做出是否登記的決定。同時(shí)在形式審查主義下,需要加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)登記責(zé)任制度。一種辦法是,如果因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò),給登記申請(qǐng)人辦理了抵押登記,并由此造成損失的,登記機(jī)關(guān)及相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法,建議在統(tǒng)一房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)后,在登記機(jī)關(guān)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的登記賠償基金,保證登記賠償能夠?qū)嶋H得到給付。另外一種辦法是,為避免登記責(zé)任和國(guó)家賠償,也可借鑒法國(guó)、德國(guó)的做法,把公證作為登記要件或者前置程序。因公證錯(cuò)誤而致?lián)p害賠償,由公證機(jī)構(gòu)公證員賠償;又因公證行業(yè)有職業(yè)責(zé)任賠償保險(xiǎn),其有能力承擔(dān)賠償責(zé)任。

(三)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押期限的規(guī)定侵害了抵押權(quán)人的抵押權(quán),應(yīng)該予以糾正

我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記中,登記機(jī)關(guān)硬性規(guī)定當(dāng)事人在辦理登記時(shí),約定一個(gè)房地產(chǎn)抵押期限,是有悖我國(guó)相關(guān)法律,是一種不正當(dāng)?shù)囊?應(yīng)該糾正。我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)房地產(chǎn)抵押期限未作相應(yīng)規(guī)定,但1997年5月9日建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》卻將抵押期限作為房地產(chǎn)抵押合同的主要條款之一。在實(shí)踐中,筆者發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證上抵押期限五花八門(mén)。有的登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行抵押登記時(shí),通常自行設(shè)定一個(gè)抵押期限,并且往往將《擔(dān)保法》規(guī)定的保證期間套用于抵押期限中,將抵押期限等同于保證期間;有的登記機(jī)關(guān)將抵押期限登記為與主合同債務(wù)履行期限同期或登記為主合同債務(wù)履行期屆滿后的一定期限。超過(guò)登記機(jī)關(guān)登記的抵押期限,抵押權(quán)即歸于消滅。筆者認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)的上述做法,缺乏法律依據(jù),損害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

為了澄清對(duì)抵押期限的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),有必要把握抵押期限的確切含義。房地產(chǎn)抵押期限它既不同于主合同的債務(wù)履行期限,也不宜于主債請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效同期,更不能將保證期間簡(jiǎn)單地套用于抵押期限。確切地講,抵押它是一種事實(shí)狀態(tài),抵押期限則是這種事實(shí)狀態(tài)持續(xù)的期限。這一期限內(nèi),抵押人對(duì)該房地產(chǎn)仍享有所有權(quán),抵押權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)的權(quán)利是受到限制的,只有當(dāng)債務(wù)人不按期履行債務(wù),抵押權(quán)人才有權(quán)要求拍賣(mài)抵押房地產(chǎn),行使自己的抵押權(quán)。我國(guó)《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定:“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。”上述規(guī)定充分說(shuō)明,我國(guó)《擔(dān)保法》是承認(rèn)抵押權(quán)相對(duì)于債權(quán)的從屬性以及抵押權(quán)的物權(quán)屬性的,只要主債權(quán)存在,抵押權(quán)也同時(shí)存在。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)硬性規(guī)定一個(gè)抵押期限的做法是欠妥的,沒(méi)有法律依據(jù)。這樣做的直接后果是侵害了抵押權(quán)人的抵押權(quán),在實(shí)踐中應(yīng)予以糾正。