江丹萍　溫皓亮

提要居民對房地產(chǎn)需求的日益增長拉動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但是，由于某些原因，目前房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅情況比較嚴重，已經(jīng)成為社會關注的熱點和地稅部門日常管理的難點。本文對當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的問題進行分析，并提出相應對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)：稅收征管；稅源管理

中圖分類號：F81文獻標識碼：A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問題

(一)稅務部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度不高，導致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎上的，而當前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復雜，從開發(fā)到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題

1、企業(yè)財務核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會計的核算要求進行會計處理，賬務登記不及時，按照收付實現(xiàn)制即實際發(fā)生的收入和支出數(shù)進行登賬，而不是按照權責發(fā)生制進行賬務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。目前，從大部分地區(qū)的情況看，從事房地產(chǎn)行業(yè)的納稅戶大部分為掛靠經(jīng)營，雖然營業(yè)執(zhí)照為有限責任公司，但真正經(jīng)營者是私營、個體性質(zhì)，實際經(jīng)營所得歸個人所有，財務核算僅流于形式上的統(tǒng)一核算，公司對項目經(jīng)理承包房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入、成本、費用、利潤的核算準確度不高，普遍存在少計收入、多計成本現(xiàn)象。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對策建議

(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產(chǎn)評估制度。加強與財政、建設、房管、國土、計劃等部門的協(xié)作，加強對房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開發(fā)企業(yè)及購房戶單方面或是合作虛報數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時、足額入庫。

(二)加強房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管。在開發(fā)初期，稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報季度存量房產(chǎn)盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯(lián)系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應繳未繳的稅款進行補征。

(三)對稅源科學管理，提高征管質(zhì)量。一是對稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務機關提供真實、準確、完整的納稅資料，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。主要是指掛靠房、承包戶，應采取按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法；二是加強對房地產(chǎn)行業(yè)納稅戶的稅法宣傳、輔導以及審核評稅工作，發(fā)揮稅收預警，提高申報率、入庫率、申報準確率、稅務登記率等指標。