王小瑞

摘要：文章以共創(chuàng)房產(chǎn)公司的項目管理流程為例，分析了該公司流程改造前的狀況、改造方案及改造后的效果。

關(guān)鍵詞：共創(chuàng)公司項目；管理流程；柔性化項目開發(fā)

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）14-0023-02

湖南共創(chuàng)實業(yè)集團衡陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年，屬國家二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司始終堅持“誠信為本，品牌至上”的宗旨和“顧客的滿意是我們永恒的追求”的經(jīng)營理念，所銷售的房屋沒有因為存在質(zhì)量問題而產(chǎn)生糾紛及訴訟案。

一、房產(chǎn)項目管理流程再造實施背景分析

（一）柔性化項目開發(fā)的新要求

多年來，公司已開發(fā)共創(chuàng)大廈、共創(chuàng)綜合樓、國瑞花園、農(nóng)行家屬區(qū)、西湖購物廣場、怡景花園、世紀(jì)星城、世紀(jì)名城、南華苑、鴻運數(shù)碼廣場等多個項目。特別是2004年以來我司開發(fā)的世紀(jì)名城、南華苑、鴻運數(shù)碼廣場等多個項目，三年累計開發(fā)面積27萬平方米，成為我市房地產(chǎn)業(yè)又一個大手筆。

目前，IT信息技術(shù)應(yīng)用已經(jīng)遍布湖南共創(chuàng)公司業(yè)務(wù)的各個子公司和各個部門，建立了衡陽房產(chǎn)行業(yè)最先進的IT平臺，不僅為各項業(yè)務(wù)提供了強有力的技術(shù)支持，同時也實現(xiàn)了公司信息共享。公司項目柔性化開發(fā)基于一個原則，那就是“以客戶為中心”，使每個購房的顧客的個性化需求都能夠最大程度地體現(xiàn)在其得到最終產(chǎn)品上，這也是柔性化開發(fā)的無窮魅力和強勁的后發(fā)力。

（二）原有的售樓管理系統(tǒng)的不適應(yīng)

共創(chuàng)公司原來每個項目都有一個售樓中心，但是這樣的中心從1998年起到2007年運行了將近十年以后，因受到2008年美國金融危機影響就變?yōu)榱藢嵤┬聭?zhàn)略、推進新項目的瓶頸。主要表現(xiàn)在如下方面：（1）房產(chǎn)還是在國計民生中占有一席重要位置，加上我國今年重振十大產(chǎn)業(yè)計劃的提出和實施，房產(chǎn)將會日益火爆，原有的售樓管理系統(tǒng)薄弱的性能已經(jīng)越來越不能夠適應(yīng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。（2）原來的售樓管理也不能滿足客戶的需求。一般客戶購房找售樓中心，購了房有問題找物業(yè)公司，往往售樓中心和物業(yè)公司是平行的兩家公司運作，客戶有問題就在售樓中心和物業(yè)公司之間踢皮球，問題不能得到解決。（3）項目開發(fā)公司、售樓中心和物業(yè)公司都要共享客戶信息，但實際上這些地方互不相連，形成了幾個相互隔離的信息孤島。信息不能共享，客戶有效需求不能開發(fā)出來，客戶資源嚴(yán)重浪費。（4）現(xiàn)在的市場運作模式是先定價，后交由售樓中心通過售樓女銷售，加強售樓女的管理也迫在眉睫。（5）由于房子的銷售工作都是由售樓女直接完成的，共創(chuàng)需要從整體上突顯自己的品牌優(yōu)勢，全面樹立公司整體形象。

（三）共創(chuàng)公司戰(zhàn)略調(diào)整

幾年以前，共創(chuàng)公司曾經(jīng)邀請中南大學(xué)商學(xué)院到公司進行深入的研究，研究共創(chuàng)公司在未來的環(huán)境中如何運作才能夠生存下去，研究共創(chuàng)的房產(chǎn)項目應(yīng)該如何發(fā)展。

有人曾問過共創(chuàng)公司，你們是一個什么樣的公司？共創(chuàng)回答說，我們是房地產(chǎn)開發(fā)公司，是開發(fā)房子的。但是，來自戰(zhàn)略咨詢研究報告指出，如果共創(chuàng)公司仍然抱著做一個房產(chǎn)企業(yè)不放的話，少則2年，多則5年，公司就不會存在啦。聽到這個有點嚇人的報告，引起了公司管理層的高度重視，因為這個報告的翔實的數(shù)據(jù)資料以及科學(xué)的分析不能不引起他們的深思。

如果共創(chuàng)公司能夠在未來的環(huán)境中生存下去的話，必須有自己的核心競爭力，這個能力就是滿足客戶需求的能力，贏得客戶的能力。共創(chuàng)公司采納了報告提出的建議，開始從贏得客戶的能力的角度來進行戰(zhàn)略調(diào)整。

共創(chuàng)公司認(rèn)為通過在全公司內(nèi)實施流程再造，能夠有效地管理客戶信息，并贏得更多的客戶，使客戶價值最大化，從而達到提升共創(chuàng)公司項目競爭力。

二、房產(chǎn)項目管理流程再造的方案

（一）房產(chǎn)項目管理現(xiàn)有流程分析

房產(chǎn)項目從房屋設(shè)計到開發(fā)成功整個過程反復(fù)進行了兩次，耗費了5～10個月的時間，共創(chuàng)公司房屋設(shè)計周期長，并且新房屋需要在設(shè)計確定下來后，才能進行生產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備工作，無形中延長了新房的開發(fā)周期。

由此對新房開發(fā)的描述，可以畫出公司新房開發(fā)實際流程圖（如圖1）：

從此流程圖可以看出，共創(chuàng)公司新房設(shè)計流程采用串行工作模式。即繼承了傳統(tǒng)設(shè)計態(tài)度“我設(shè)計，你制造”。這種設(shè)計方式不僅浪費時間，而且易出現(xiàn)直到設(shè)計最后才發(fā)現(xiàn)錯誤。這種情況下，生產(chǎn)部門又把設(shè)計扔給設(shè)計者，整個設(shè)計周期就在你來我往的過程中延長了。

（二）房產(chǎn)項目管理流程再造

將共創(chuàng)公司的房屋設(shè)計、銷售和開發(fā)并行進行。當(dāng)設(shè)計全部完成后，就可以立即組織開發(fā)生產(chǎn)。（如圖2）

（三）房產(chǎn)項目管理流程再造后預(yù)期效果

將大大地加快房屋銷售速度和開發(fā)進度，加快資金周轉(zhuǎn)，同時也提高公司項目核心競爭力和顧客滿意度。