肖　晉　魏軼侃　楊　敏

摘要：當(dāng)前，為維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，政府出臺(tái)了一系列的政策措施。一方面解決中低收入居民的住房需求。加大保障性住房的建設(shè)力度，另一方面鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，防止房價(jià)大起大落。要使我國房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展，需探索房價(jià)與地價(jià)剝離的定價(jià)方式，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的自身建設(shè)，加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。繼續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；和諧發(fā)展；政策環(huán)境

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1006-3544(2009)02-0048-05

一、我國房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的政策環(huán)境和市場走向

隨著美國次級債危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)的爆發(fā)和經(jīng)濟(jì)衰退，我國的房地產(chǎn)市場和政策在2008年經(jīng)歷了巨大變化。從緊縮信貸抑制樓市的瘋狂，到默認(rèn)地方政府連續(xù)出臺(tái)拯救房地產(chǎn)政策，再到積極出臺(tái)新政減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。國家擴(kuò)大內(nèi)需的4萬億財(cái)政投入和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議保增長的主題都發(fā)出了宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向的明確指向。2008年10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署新一年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，更明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上，支持自住和改善性購房，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

(一)政府將房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展定為宏觀調(diào)控目標(biāo)

隨著全球金融危機(jī)的愈演愈烈，我國出口形勢日趨嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增速面臨放緩的壓力。在“內(nèi)憂外患”的夾迫下，擴(kuò)大內(nèi)需成了我國經(jīng)濟(jì)“保增長”的優(yōu)選路徑。而擴(kuò)大內(nèi)需就離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)五分之一，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。2008年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。一方面部分城市房價(jià)的過快上漲超過了居民的購買能力，百姓希望房價(jià)進(jìn)一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。

我國房地產(chǎn)市場遇冷時(shí)期更加需要政府的調(diào)控智慧，2008年10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞的一個(gè)明顯信號是，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。眾所周知，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系但又不能混淆的三方面責(zé)任：(1)對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向是增加有效供給，防止誘發(fā)過高的預(yù)期；(2)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)重視解決房價(jià)過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用；(3)根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以確保低收入階層的基本住房需求。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制定和實(shí)施，必須注意讓市場泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化，確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時(shí)間內(nèi)“刺破”泡沫的“硬著陸”不僅是非理性的，也是十分危險(xiǎn)的。一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求，另一方面維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止房價(jià)大起大落，這對各方而言都是一個(gè)利好。

(二)高投入的保障型住房建設(shè)將使住有所居落到實(shí)處

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2009年至2011年我國需要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成200多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元，將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。從資金來源看，9000億元的投資應(yīng)該包含了國務(wù)院兩年內(nèi)4萬億元的刺激計(jì)劃中分配給保障住房建設(shè)的資金。從各省市安排的情況看，這9000億元將由中央轉(zhuǎn)移支付、地方政府、企業(yè)、居民等多方共同籌集。中央轉(zhuǎn)移支付主要用于中西部的廉租房建設(shè)和國有林、農(nóng)、礦區(qū)的棚戶改造。該投資計(jì)劃無論是在時(shí)間和規(guī)模上還是在速度與力度上，與以往都有不少差別，表明其明顯帶有強(qiáng)烈的目的性和導(dǎo)向性。也就是說，今后3年保障性住房將成為房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)，并把解決中低收入家庭的住房問題放在優(yōu)先位置。

國務(wù)院再次明確肯定房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，正是從房地產(chǎn)行業(yè)的功能角度考慮的。同時(shí)，政府也采取了較為得當(dāng)?shù)拇胧凑顿Y房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)格限制在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，而非商品住房。大量建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房必然會(huì)擠壓商品住房的市場需求空間，目前的高房價(jià)應(yīng)會(huì)逐步下降，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)在這樣的形勢下，更尊重合理的利潤，或者轉(zhuǎn)型，甚至退出這個(gè)領(lǐng)域?？梢灶A(yù)計(jì)，過去那種靠拿地、蓋房、暴利的開發(fā)模式基本結(jié)束了，取而代之的，是以政府投資為主導(dǎo)的政策住房市場和房地產(chǎn)企業(yè)投資為主的商品房市場雙軌并行。

(三)鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)使房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)和諧發(fā)展

國務(wù)院常委會(huì)議提出的促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策潛施中，包括加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)以及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售等三個(gè)方面。我國政府有關(guān)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)的若干規(guī)定，再次向市場傳遞出積極的信號，以改善型需求為主的普通商品住房消費(fèi)將得以進(jìn)一步釋放。為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，政府對二次房貸正式松綁，以城市人均住房面積為線，界定了改善型購房與投資性購房的區(qū)別。這說明，政府、央行和銀監(jiān)會(huì)對于鼓勵(lì)投資性購房需求仍比較謹(jǐn)慎。事實(shí)上，由于銀行很難界定改善型購房與投資性購房的區(qū)別，各銀行大多不愿意在全球金融危機(jī)蔓延之時(shí)增加二套房貸，其風(fēng)險(xiǎn)管控的目的非常明顯。但同時(shí)，由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的比例和作用巨大，政府又不得不運(yùn)用溫和的二次房貸政策(我國現(xiàn)行的二套房貸政策，執(zhí)行的是2007年9月份制定的標(biāo)準(zhǔn))，刺激尚待回暖的房市，并借此來提振基礎(chǔ)設(shè)施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟(jì)。

此次國家房地產(chǎn)新政推出后，我國二手房交易稅費(fèi)再度降低。新政策規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。無疑此項(xiàng)房地產(chǎn)新政對于鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)和諧發(fā)展具有很大的推動(dòng)作用。

(四)此次樓市新政與以往相關(guān)政策的比較分析

此次我國政府推出的樓市新政與以往最大的不同在于，最高決策層公開允許開發(fā)商采取更靈活的措施應(yīng)對樓市蕭條；同時(shí)強(qiáng)化了地方政府在監(jiān)管樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的職責(zé)。前者是為了解凍房地產(chǎn)市場，與改善住房政策相對應(yīng)，同時(shí)也能夠逐步降低目前與居民基本收入水平完全脫鉤的商品房價(jià)格，促使商品房市場價(jià)格與中高收入階層的房價(jià)一收入比回歸到一個(gè)較為理性合理的位置(按國際一般標(biāo)準(zhǔn)，通常在6至10倍左右)。后者則是肯定了以往地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的重要職責(zé)。應(yīng)該說，地方政府與開發(fā)商相互合作推高房價(jià)，是過去數(shù)年間房地產(chǎn)市場泡沫形成的最主要原因之一，而上述兩者之所以合作無間，是基于對土地價(jià)格不斷炒高帶來高收益的期望。既然地方政府與房地產(chǎn)市場共享收益，那么同樣也應(yīng)該共擔(dān)樓市復(fù)興的責(zé)任。尤其是在樓市面臨大幅下挫的今日，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)投融資困難，維持地方財(cái)政收入和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長是地方政府亟待解決的首要難題。

目前，我國樓市的走向主要取決于地方政府在推進(jìn)社會(huì)公共住房保障制度方面的力度，以及參與地方房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益。如果地方政府從未來房地產(chǎn)市場發(fā)展中所獲得的預(yù)期收益下降，同時(shí)推動(dòng)地方廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障制度能給地方政府在政績上帶來更大收益，那么地方政府會(huì)積極籌集資金運(yùn)作于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，而商品房市場則必然收縮，面對中高收入階層，同時(shí)可能采取更大的降價(jià)幅度，開發(fā)出更適應(yīng)這部分市場需求的產(chǎn)品來提高銷售水平。反之，地方政府會(huì)積極推動(dòng)商品房市場復(fù)蘇，僅對極小一部分低收入階層提供社會(huì)保障住房，絕大部分人仍需通過商品房市場來滿足居住需求。如果這樣，那么房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了較長時(shí)間的低谷之后，會(huì)進(jìn)入穩(wěn)步反彈時(shí)期。因?yàn)樵谡种茦鞘袝r(shí)期選擇推遲購房的消費(fèi)者無法長期等待，而且中國不斷擴(kuò)大的城市化進(jìn)程正推動(dòng)更多的消費(fèi)者進(jìn)入商品房市場。事實(shí)上，國務(wù)院此次頒發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》主要提供了針對時(shí)下房地產(chǎn)市場的政策原則。至于如何整合這些原則并實(shí)施貫徹之，則給各級地方政府留下了許多微調(diào)的空間。這本身也是考慮各省市之間地區(qū)差異明顯，政策實(shí)施空間各有不同，同時(shí)也為地方政府輾轉(zhuǎn)騰挪留下空間。而各地的房地產(chǎn)市場會(huì)因此有怎樣的不同走勢，還有待時(shí)間來驗(yàn)證。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場和諧持續(xù)發(fā)展的對策措施

(一)積極探索房價(jià)與地價(jià)剝離的定價(jià)方式

根據(jù)投資收益均衡理論，各個(gè)投資領(lǐng)域中的等量資本，由于資本的有機(jī)構(gòu)成不同和周轉(zhuǎn)速度不同，它們所生產(chǎn)的價(jià)值和剩余價(jià)值是不同的，因而一開始利潤率也是不同的。但是隨著時(shí)間的推移，低收益率的資金自然要向高收益率投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，之后通過部門之間的競爭，會(huì)形成最后一般性利潤率，從而使利潤均衡化為平均利潤。這一理論在資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目中顯然也是適用的。由此產(chǎn)生一個(gè)問題，就房地產(chǎn)價(jià)格而言，從表面上看，房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平是隨著房價(jià)的增高而增加，從而使投資房地產(chǎn)業(yè)的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他領(lǐng)域的投資收益率。果真如此的話，根據(jù)投資收益均衡論，就會(huì)有大量的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)。如此一來，就會(huì)產(chǎn)生大量的待售樓盤，由此產(chǎn)生殘酷的售房競爭，房價(jià)自然也就會(huì)隨之降下來。而此時(shí)的房價(jià)下跌并無可怕之處。那么，為什么地方房管局會(huì)宣稱要打擊降價(jià)銷售的樓盤呢?原因是銷售房地產(chǎn)價(jià)格越高，該價(jià)格中的土地成本所占的份額就越大，土地出讓價(jià)格就越高，地方政府“獲利”越多。有些地方政府寧可讓土地流拍，也不愿意降價(jià)出讓土地。土地成本占房價(jià)成本將近一半，如果土地市場不活躍，自然也制約著樓市健康發(fā)展，制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

也就是說，房價(jià)問題更多是統(tǒng)一地價(jià)的問題，地價(jià)影響占很重要的地位，如何控制地價(jià)是一個(gè)很重要的問題。而地價(jià)的上升說明政府的財(cái)政政策有問題，現(xiàn)在基本上中央政府、地方政府是分稅安排，地方負(fù)擔(dān)很多支出的義務(wù)，收入來源相對匱乏。于是土地的拍賣就變成地方政府投機(jī)財(cái)政來源一個(gè)很重要的措施。在有限的供給面前，地方政府的動(dòng)力是推動(dòng)地價(jià)升高。因此，要控制地價(jià)，房價(jià)與地價(jià)剝離不失為一個(gè)有效的措施。對于開發(fā)商來說，房價(jià)與地價(jià)分離，取消了土地升值的預(yù)期收益，使其更專注于在房屋設(shè)計(jì)和建造上的精力，專注于降低企業(yè)經(jīng)營成本，提升企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)市場的公平競爭；對于地方政府來說，只有地價(jià)從房價(jià)中剝離，地方政府才能從“高房價(jià)”的戰(zhàn)車上脫身，從而專注于“鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、建設(shè)保障性住房”，對房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和對房屋價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)在市場調(diào)整時(shí)強(qiáng)化自身建設(shè)

從實(shí)踐中我們得知，房地產(chǎn)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及，使得房地產(chǎn)市場此輪的調(diào)整雖然沒有大的波動(dòng)，卻對國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響重大。從中央到地方新近出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看，房地產(chǎn)市場即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇。伴隨著諸多積極的政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一個(gè)人氣回升、信心回升、銷量回升的溫度適中的房地產(chǎn)市場極有可能在明年春天出現(xiàn)。而眼下，無論從自然的節(jié)氣看，還是從市場固有的淡汪季節(jié)看，或者是從國家政策出臺(tái)的利好角度看，目前都是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的大好時(shí)機(jī)。優(yōu)秀的開發(fā)商總是善于在困境中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，原因在于這些企業(yè)早在市場形勢好的時(shí)候就居安思危。全球金融危機(jī)來臨后開發(fā)商資金普遍緊張，年關(guān)歲末，建筑工程款、銀行貸款都得用錢，銷售回款又大都不理想，所以，一些好的土地項(xiàng)目很有可能轉(zhuǎn)讓出來，這對資金充足的企業(yè)來說，就是商機(jī)。

房地產(chǎn)商強(qiáng)化自身建設(shè)的內(nèi)容還有很多，新興的房地產(chǎn)行業(yè)在完成最初的積累之后，不妨轉(zhuǎn)變思路，考慮從“做大做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白龇€(wěn)做長”。控制節(jié)奏、放慢速度也好，提升市場競爭力也好，都是應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的招數(shù)，而當(dāng)企業(yè)的發(fā)展越來越依靠能力而不是機(jī)會(huì)時(shí)，思考“憑什么賺錢?憑什么發(fā)展”應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的積極方式。適當(dāng)?shù)胤怕?jié)奏以后，房地產(chǎn)企業(yè)有可能將單純關(guān)注項(xiàng)目的工作方式轉(zhuǎn)而審視和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理。比如規(guī)范管理流程，克服粗放型管理的弊病，提高管理效益，降低管理成本；完善員工激勵(lì)機(jī)制，為員工的成長和發(fā)展搭建更好的平臺(tái)；更加關(guān)注客戶，研究他們的需求；等等。創(chuàng)新產(chǎn)品類型、提升產(chǎn)品品質(zhì)也是強(qiáng)化自身建設(shè)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)時(shí)代已經(jīng)來臨，好品質(zhì)帶來好品牌。產(chǎn)品品質(zhì)、管理品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，既是抗擊市場風(fēng)險(xiǎn)的利器，也是對信賴品質(zhì)和品牌客戶的最好回報(bào)。然而，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)化自身建設(shè)的終極目標(biāo)應(yīng)該是產(chǎn)品、管理和服務(wù)的人性化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，這是每一個(gè)成功開發(fā)商應(yīng)該追求的最高境界。盡管這是一個(gè)漫長而又困難重重的過程，卻是房地產(chǎn)企業(yè)做穩(wěn)做長的必由之路。只有企業(yè)制度建設(shè)完善了，管理模式優(yōu)化了，考核體系合理了，企業(yè)才能有更好的發(fā)展。

(三)加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新實(shí)踐

房地產(chǎn)業(yè)正在成為由美國次級債引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的最大受害者，而要使房地產(chǎn)業(yè)盡快復(fù)蘇，就需要對房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品加強(qiáng)創(chuàng)新與實(shí)踐。針對當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，政府可推出一項(xiàng)新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品，即房產(chǎn)抵押債券。投資人購買這些債券的同時(shí)，也獲得了一項(xiàng)權(quán)利，如果債券發(fā)行人違約，不必排隊(duì)等候冗長的法律清算程序，可以自動(dòng)獲得這項(xiàng)債券所對應(yīng)的房屋。銀行可以先放出貸款，然后打包賣出債券。這個(gè)品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益，也有可能提前鎖定購買房屋的價(jià)格。如果未來房價(jià)上漲，那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù)，如果未來房價(jià)下跌，即便借款人違約，債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國法律需要有適當(dāng)改進(jìn)，允許一套住房的所有權(quán)暫時(shí)注入一個(gè)第三方信托。如果借款人不違約，第三方信托的受益人就在還款期結(jié)束之后指向借款人；如果借款人違約，受益人就指向貸款人。這樣就免除了現(xiàn)行的法律對原住戶的惟一住房進(jìn)行拍賣的限制，并規(guī)避了相應(yīng)的稅收義務(wù)。另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這次投資銀行是站在賣房者一邊提供服務(wù)。市場出現(xiàn)房價(jià)大幅度下跌時(shí)，我們可以用一種新的產(chǎn)品來幫助大家克服觀望心態(tài)。假設(shè)某公寓的現(xiàn)價(jià)是100萬，租金是每月1500元，地產(chǎn)開發(fā)商如果面臨著大量的觀望者，可以提供一項(xiàng)新產(chǎn)品：每月租金5000元，租戶同時(shí)有權(quán)在十年之后，向開發(fā)商提出將已經(jīng)支付的租金轉(zhuǎn)為購房款，以100萬的價(jià)格購買該住宅。不足房價(jià)的余額部分由租戶通過銀行按揭貸款的方式補(bǔ)足，原先租金的稅收部分予以豁免。

對于那些商鋪和辦公樓，可以考慮更激進(jìn)的創(chuàng)新手段，將這些物業(yè)出租之后，整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃，然后公開發(fā)售。購買者可以享受到租金的長期回報(bào)，也可以通過事先約定的折算比例，將其持有的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)化為商鋪或者寫字樓的產(chǎn)權(quán)，從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易，只是比封閉式基金多一個(gè)贖回的途徑。眾所周知，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和資本市場基本是割裂的，房地產(chǎn)基本通過銀行或者地下錢莊來融資，只有把房地產(chǎn)市場放到資本市場的大環(huán)境中，才真正解放了商業(yè)銀行，同時(shí)也給中國的投資銀行帶來了新機(jī)遇。在資本市場中，只要某產(chǎn)品設(shè)計(jì)得合理合規(guī)，且具有與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益，一定會(huì)得到投資人的認(rèn)可，這樣就避免了在房價(jià)大幅度下跌的情況下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動(dòng)性的問題。投資銀行解決這個(gè)問題的辦法并不是重組、包裝和上市，而是細(xì)分客戶的需求。原來我們的買房者只能面對上百萬元的房子做一個(gè)買或不買的決策，這其實(shí)是一個(gè)很艱難的決定，不能讓中產(chǎn)階級面對如此巨大的不確定性而沒有任何緩沖的余地。

(四)繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)

我國應(yīng)繼續(xù)把穩(wěn)定房地產(chǎn)健康發(fā)展的著力點(diǎn)放在保障性住房上，決不能過度鼓勵(lì)住房投資、投機(jī)。保障性住房可以一舉三得：一是解決了低收入群體的住房保障問題；二是平抑了高房價(jià)；三是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)前，中國內(nèi)地樓市交易量下滑，個(gè)別城市住房價(jià)格下降幅度較大。從買方來說，并不是沒有需求，而是房價(jià)太高，百姓買不起房；從賣方來說，開發(fā)商死扛著不降價(jià)。因此，應(yīng)大力加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)商品房價(jià)格的理性回歸和成交量的回升，發(fā)揮其拉動(dòng)內(nèi)需的作用，確保房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。