閆旭紅

從2007年底，人們就明顯地感覺到了樓市風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。隨著房價的不斷攀升，人們忽然發(fā)現(xiàn)手里的錢與高昂的房價差距越來越大，就算再擔(dān)心房價上漲，也無力出手了，看著周圍房奴們生活水準(zhǔn)急轉(zhuǎn)直下，很多人怕了。畢竟。還是要量入為出。而政府對于樓市仍在進行調(diào)控，利息越加越高，低收入者只能望房興嘆!

購買力的過度透支使得市場漸顯疲軟，交易量開始萎縮，由狂漲轉(zhuǎn)入下滑的拐點在2008年初露出端倪。過高的房價對于普通民眾家庭已成為無力消費的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價無市的狀況在蔓延。調(diào)查顯示。在當(dāng)初，過半數(shù)人對買不買房問題持觀望態(tài)度，還有超過30％的人根本就不考慮買房。這表明過高的房價已超過市場所能承受的臨界點。

造成房價過高的原因，有多方面：首先地方政府偏激的土地政策，只顧土地收益帶來的局部暫時效益，使土地價格上升過快；其次住房機制不完善，各級政府對房地產(chǎn)開發(fā)缺乏整體長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)管理約束機制薄弱：再次房地產(chǎn)開發(fā)商自身的不規(guī)范運作及投機資金的介入，使房價一路攀高。

從2008年初開始，對于不甚明朗的市場時局，一些商業(yè)銀行開始對地產(chǎn)商的開發(fā)貸款采取審慎態(tài)度。2月份，全國70個大中城市房價同比漲幅首次回落。對于地產(chǎn)商來說，在央行數(shù)度加息及提高存款準(zhǔn)備金率的從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開始由“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”。現(xiàn)金流的緊繃，迫使部分開發(fā)商要么降價回籠資金，要么加大財務(wù)成本尋求高息貸款。面對兩難選擇，理智的開發(fā)商大多低調(diào)降價以備過冬。而低價售樓反而使眾多購房族產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)，

當(dāng)前房地產(chǎn)重要的問題是成交量上不去，市場萎靡，導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)冷，開工不足。那么成交量為什么上不去呢?原因很簡單：房價下跌不到位，還沒降到居民可以承受價位。開始時。開發(fā)商們還是遮遮掩掩，不肯明說降價，實際上，形形色色的促銷手段輪番上演?？墒?，即使是開發(fā)商賣力地吆喝，購房族也不買賬，再加上不少人買了房立馬房價就降了，損失慘重，更讓購房族不敢出手。發(fā)端于美國的次貸危機演變成全球的金融危機后，對于樓市來說更是雪上加霜。大家對未來的收入預(yù)期下降，怕背上沉重的債務(wù)，更加不敢買房。樓市銷售由此陷入深度低迷。

盡管去年以來房地產(chǎn)業(yè)遇冷已成不爭事實，但在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，市場中持觀望態(tài)度的購房者明顯增多。

國家統(tǒng)計局公布的一組數(shù)據(jù)顯示：2008年l至11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅銷售面積下降18.8％；商品房銷售額1926億元，同比下降19.8％；商品住宅銷售額下降20.6％。房價也呈持續(xù)回落態(tài)勢，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4百分點，環(huán)比下降0.5％。

出現(xiàn)這樣的困局原因有兩方面：一方面是由于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大、全球金融市場動蕩等多重不利因素的影響，使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關(guān)，致使供應(yīng)量大幅增加；另一方面，由于政府調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價，使得消費者對未來樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流，導(dǎo)致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房價上漲過快，市場有調(diào)整的內(nèi)在需求；二是經(jīng)濟形勢面臨較大不確定性、股市大幅下跌等因素，使購房者對房價和收入的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場觀望氣氛濃厚。

2008年10月17日，國務(wù)院常務(wù)會議部署第四季度經(jīng)濟工作，在“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！敝猓状翁岢觥敖档妥》拷灰锥愘M，支持居民購房”。

11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議的“十項措施”又進一步強調(diào)，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，并將其列為“國十條”之首。

12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺的政策規(guī)定，個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓的，不征收營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，

12月22日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設(shè)力度，進一步鼓勵普通商品房消費，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策，這樣的政策組合，既管保障也管市場。既管投資也管民生，既管城市也管農(nóng)村，無論是系統(tǒng)性、全面性還是針對性，都超越了以往。

隨著前一段房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺，2008年11月份以來，除北京外，上海、深圳等地的樓市也都出現(xiàn)了成交量的放大。

房地產(chǎn)業(yè)如果想為中國宏觀經(jīng)濟做出貢獻，就必須快速調(diào)整價格，激活成交量。未來房地產(chǎn)業(yè)有望在小幅波動中，實現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢，但大趨勢將是高房價時代漸行漸遠(yuǎn)，房價逐步回歸理性。