曹永萍

“十五”以來，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資每年以41％的速度迅猛增長，占固定資產(chǎn)投資的比重已達(dá)到13.3％。2007年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值148億元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)度明顯增強。同時，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，在帶動相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)等方面也發(fā)揮了積極作用。

2008年，在全球金融危機的沖擊下。我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了深度調(diào)整期，一線城市的降價風(fēng)，給內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場也帶來了一定的影響，造成商品房交易持續(xù)低迷。今后我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將向何處發(fā)展，是大家都十分關(guān)心的問題。我們試圖通過對近年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的分析，判斷房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展趨勢，以供大家參考。

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征分析

近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是否存在泡沫、能否保持健康發(fā)展勢頭，值得我們關(guān)注。為此我們從房地產(chǎn)業(yè)泡沫形成原因人手，通過對2004--2008年我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)，進(jìn)行泡沫測度分析，旨在評價我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的特征。

(一)房價與GDP增長彈性系數(shù)較低。反映出房地產(chǎn)業(yè)投資適中、擴張適度

房價與GDP增長彈性系數(shù)是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標(biāo)，通過房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟增長率的比較，監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。該指標(biāo)的警戒線一般定為2，超過2時，說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。2004—2008年，我區(qū)的房價與GDP增長彈性系數(shù)一直低于1，在2007年達(dá)到最高值0.93，但2008年伴隨著樓市低迷，該項指標(biāo)出現(xiàn)回落(見下表)。由此可見，我區(qū)的房價與GDP增長彈性系數(shù)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)泡沫可能發(fā)生時的2，表明我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)運行正常，不存在泡沫風(fēng)險。

(二)房價收入比維持在合理范圍，但部分地區(qū)偏高

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。國際上通常認(rèn)為房價收入比應(yīng)維持在3-6的范圍內(nèi)，2004--2008年，我區(qū)的房價收入比始終保持在5-6之間，并且變化幅度不大，雖未突破警戒范圍，但保持了較高的比例，表明我區(qū)房地產(chǎn)價格與居民的收入保持了基本同步的增長，但從呼包鄂地區(qū)來看，價格有些偏離市民的實際購買能力，市民非常明顯地感受到了房價的變化及其對生活的影響，以呼市地區(qū)的商品房價每平方米2992元來測算，房價收入比為6.2，房價收入比超出正常比例，表明該地區(qū)房地產(chǎn)市場存在著“消費不起”的問題。

(三)商品房空置率保持在合理范圍，但部分城市的空置率過高

商品房空置率是反映一定時期房地產(chǎn)市場吸納能力的重要指標(biāo)，在一定程度上影響著房地產(chǎn)投資規(guī)模及市場走勢，可作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的重要依據(jù)。按照我國有關(guān)機構(gòu)設(shè)計的計算方法，用年末商品房空置面積除以近3年商品房竣工面積之和，來計算該年度的商品房空置率，具體衡量標(biāo)準(zhǔn)為：空置率小于5％，為空置不足區(qū)，說明過去幾年的房地產(chǎn)投資不足，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況；空置率在5％～14％間，為空置合理區(qū)，說明過去的房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)；如果空置率在14％～20％之間，為空置過量區(qū)，超出20％為商品房積壓區(qū)，以上兩種情況，說明過去的房地產(chǎn)投資過熱，增長過快，超出了經(jīng)濟的發(fā)展水平。

根據(jù)測算，全區(qū)2007和2008年商品房空置率分別是9.8％和8.3％。處于空置合理區(qū)，反映出商品房供應(yīng)充足、供需兩旺。但是從首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面積為263.14萬平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面積之和為818.31萬平方米，根據(jù)以上兩項指標(biāo)測算的商品房空置率為32％，屬于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

通過上述三個指標(biāo)的分析，我們認(rèn)為：我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在最近5年大部分特征指標(biāo)沒有顯示出房地產(chǎn)泡沫的特征，但是。局部地區(qū)在房價收入比和商品房空置率方面已經(jīng)顯現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征。需引起高度重視。

二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析

正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，用發(fā)展的眼光縱覽房地產(chǎn)發(fā)展前景。對于合理把握政府、開發(fā)者、消費者三者之間的利益關(guān)系，把我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)推向新的發(fā)展階段，為我區(qū)經(jīng)濟增長注入新的活力具有重要意義。為此，我們從以下幾個方面加以分析。

(一)房地產(chǎn)市場供需雙方的發(fā)展趨勢分析

從需求方看，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。其中，生活需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的，無論房價漲跌，為滿足生活居住的購房者，如果經(jīng)濟允許。會首選購房。在房改已經(jīng)過去了十幾年的今天，城鎮(zhèn)大多數(shù)有購房實力的居民“自住型”需求基本得到滿足，而有住房需求的農(nóng)村外來人口，又不具備購房的經(jīng)濟實力，因此，生活需求這一部分不是太大；對于為改善住房條件而想購房者，在當(dāng)前形勢下。因為對房價的走勢不明，可能就會持幣待購：而對于投資性需求和投機性需求者，考慮到后期物業(yè)管理費及采暖費等持有成本。會更加理性地分析投資收益，他們也有可能加入持幣待購者行列。

再從供給方看，隨著我區(qū)二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，住房二級市場有效供給將會不斷增加，同時房地產(chǎn)市場供給的主要來源——房地產(chǎn)開發(fā)一級市場仍然繼續(xù)放量。以呼和浩特為例，2008年底的商品房空置面積為263.14萬平方米，以2008年全年的商品房實際登記銷售面積為86.74萬平方米計算，大約需要3年左右時間來消化空置房。因此，商品房的供應(yīng)明顯存在供大于求的現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資趨勢分析

目前，我區(qū)房地產(chǎn)的投資占到全部固定資產(chǎn)投資的13.3％，房地產(chǎn)的投資是固定資產(chǎn)投資中重要的組成部分。從近期看，由于2008年下半年以來，樓市交易極度萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿非常弱。為應(yīng)對惡劣的行業(yè)環(huán)境，大多數(shù)開發(fā)商基本停止買地，推遲新項目開工，在建項目進(jìn)度也在放緩，投資收縮將成為主基調(diào)。從遠(yuǎn)期看，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場的過熱勢頭將得到遏制，房地產(chǎn)投資增速也將進(jìn)一步下降。房地產(chǎn)投資增速下滑，某種程度上也顯示出開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期發(fā)生變化。同時，開發(fā)商的經(jīng)營理念也從“追求速度”向“關(guān)注品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。這種情形也意味著房地產(chǎn)市場由粗放發(fā)展向精細(xì)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

(三)商品房價格的變化趨勢分析

房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期