李卉欣

摘 要：收益還原法是進(jìn)行土地價(jià)格評估時(shí)常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等，他們都不同程度的影響了評估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的問題應(yīng)該引起重視。

關(guān)鍵詞：收益還原法；土地評估；注意；問題

中圖分類號(hào)：F014.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198(2009)06-0153-02

1 土地相關(guān)總收益的確定

土地總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找妗?/p>

目前評估人員在運(yùn)用收益還原法對出租性土地評估時(shí)，普遍都采用客觀總收益來作為土地的總收益，但筆者認(rèn)為對于不同類型的出租性土地，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性土地的總收益。客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續(xù)租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其土地總收益。

客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類土地的租賃價(jià)格，然后對收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估土地的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估土地的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據(jù)待估土地所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。

實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場上租金的變動(dòng)情況作周期性的調(diào)整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌錾献饨鹚皆陂L期會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內(nèi)根據(jù)市場作相應(yīng)調(diào)整。

2 土地總費(fèi)用的確定

2.1 利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y土地成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資土地，是因?yàn)橥恋貛淼耐顿Y收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資土地或者犧牲銀行的存款利息來投資于土地。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。

2.2 折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定

目前很多運(yùn)用收益還原法進(jìn)行土地評估的報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，而筆者認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此筆者認(rèn)為如果把土地作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收。

式中：資本產(chǎn)出就是投資土地的時(shí)間價(jià)值(投資利息)的體現(xiàn)，資本回收就是土地所提取的折舊部分。

當(dāng)a每年變化，r每年不變，且>0，土地有收益的年期為有限年期n時(shí)，收益還原法公式為：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n當(dāng)n=1時(shí)，P=a/(1+r)，則：a=P(1+r)=P+Pr

由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a(純收益)是包括了P(資本回收)和Pr(資本產(chǎn)出即投資土地的時(shí)間價(jià)值)兩方面的內(nèi)容，可見折舊并沒有從總費(fèi)用中扣除而是作為了純收益的一部分。

2.3 總費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目

筆者認(rèn)為，收益還原法在評估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指土地在運(yùn)營過程(出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間)中所須繳納的項(xiàng)目。

稅費(fèi)種類有：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。

2.4 總費(fèi)用中的維修費(fèi)的求取方法及測算途徑

房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用。

(1)日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×(1-R)/N (C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限)

(2)大維修費(fèi)用。發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此，大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。

2.5 對于出租性土地，當(dāng)土地取得方式為劃撥時(shí)，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

目前在一般情況下運(yùn)用收益還原法評估時(shí)都沒有考慮土地取得方式對收益價(jià)格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。

3 資本化率的確定方法

在運(yùn)用收益還原法進(jìn)行土地評估時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認(rèn)為宜采用以下幾種方法：(1)行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定土地的資本化率前提是把土地作為一種投資來看待。(2)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)評估對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、土地市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及評估對象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該評估對象的資本化率。(3)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定土地投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因土地投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，土地投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。

資本化率的確定是收益還原法評估中的難點(diǎn)之一，需要估計(jì)師掌握有充足的相關(guān)資料和豐富的土地評估工作經(jīng)驗(yàn)。

4 土地收益年限的確定

對土地收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

(1)當(dāng)土地為出讓方式時(shí)土地可使用年限=土地在評估時(shí)點(diǎn)的剩余年限(尚可使用年限)=建筑物在評估時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限對于評估對象為土地的情況，則用土地可使用年限作為該評估對象的有收益的年限。

(2)當(dāng)土地為劃撥方式時(shí)即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時(shí)應(yīng)設(shè)定在評估時(shí)點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

5 結(jié)論

綜上所述，進(jìn)行土地價(jià)格評估時(shí)運(yùn)用收益還原法應(yīng)注意：如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等，每個(gè)參數(shù)取值的不同，對估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生很大影響，估價(jià)人員應(yīng)該引起重視，而且在具體操作時(shí)必須認(rèn)真選取。

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