包 健

一、房地產(chǎn)稅評估制度的國際比較

(一)房地產(chǎn)稅評估方法

房地產(chǎn)評估制度是房地產(chǎn)稅制的重要組成部分，它是指房地產(chǎn)稅評估部門依據(jù)一定的技術(shù)手段和方法，對土地及其附著物(建筑物)的價值或面積進行定期評估。并據(jù)以作為房地產(chǎn)計稅依據(jù)征稅。當前，世界各國房地產(chǎn)稅體系中的房地產(chǎn)計稅依據(jù)有三類：一類是面積計價法。一類是市場價值計價法，一類是面積和市場價值混合法。世界上大部分國家尤其是發(fā)達國家都采用市場價值計價法，一些轉(zhuǎn)軌國家和經(jīng)濟水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計價法或混合估價法。但實行面積計價法和混合計價法的國家正在向市場價值計價法轉(zhuǎn)變。從世界各國具體的評稅方法看，主要是通過以下三種方法來進行房地產(chǎn)價值評估。

1.市場法

市場法即市場售價比較法。它是將應(yīng)稅房產(chǎn)與近期交易與之類似房地產(chǎn)的價格比較，同時考慮影響交易價格的各種因素，估定應(yīng)稅房地產(chǎn)價值。這種方法需要有發(fā)達的房地產(chǎn)市場、完善充足的交易資料和高度的信息化建設(shè)，多數(shù)發(fā)達國家普遍采用這一方法。市場法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農(nóng)場等的評估。

2.收益法

收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現(xiàn)值法。它是指運用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來的純收益折算為評稅財產(chǎn)現(xiàn)值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費用得出純收益后，根據(jù)一定的收益率(資本化率)算出財產(chǎn)的評稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類財產(chǎn)市場租金價值的房產(chǎn)，如商店、寫字樓等。

3.成本法

成本法即重置成本法。它是通過評估房地產(chǎn)的重置或重建成本來確定市場價值。由于這種方法考慮了財產(chǎn)折舊和無形損耗，因此，需要準確評估建筑物的成本、土地價值及折舊。在財產(chǎn)相對比較新、還不存在同等財產(chǎn)的銷售以及建筑物相對獨立的條件下，宜采用這種方法，如工業(yè)財產(chǎn)價值經(jīng)常采用這種評估方法。

(二)房地產(chǎn)稅的評估手段

房地產(chǎn)稅的評估手段主要有三種，一是批量評估手段，二是單宗評估手段，三是自行評估手段。批量評估是指借助計算機信息系統(tǒng)，采用法定形式建立的參數(shù)體系。分片區(qū)批量評估應(yīng)稅房地產(chǎn)的市場價值。據(jù)以計算應(yīng)征稅款的方法。單宗評估是指評稅專家遵循法定規(guī)程，選用合適的評估方法，對個別產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進行評估的方法。自行評估是指財產(chǎn)所有人對其自有財產(chǎn)確定一個評估價值，并以此進行財產(chǎn)登記和申報納稅的方法。

從目前的情況看，以市場價值為計稅依據(jù)的國家普遍采用批量評估手段。如美國、英國、法國、德國、荷蘭、挪威、芬蘭、愛沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國廣泛應(yīng)用計算機輔助批量評估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)作為房地產(chǎn)評稅價值的技術(shù)支撐系統(tǒng)。還有一些轉(zhuǎn)軌國家和發(fā)展中國家正在開展批量評估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見，批量評估已成為世界各國評估手段發(fā)展的趨勢。

在個別缺乏專業(yè)估價人員，稅收征管水平較低的國家，如匈牙利、泰國、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實行自行估價制度。但由于財產(chǎn)所有人自主估價，財產(chǎn)價值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識薄弱，稅務(wù)部門缺少足夠的人員對自行申報財產(chǎn)稅數(shù)據(jù)的審核，往往會造成稅源大量流失的狀況。

(三)房地產(chǎn)稅的評估機構(gòu)

世界各國或地區(qū)對房地產(chǎn)稅評估均設(shè)有專門的估價機構(gòu)，這些估價機構(gòu)有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)(但一般與征管系統(tǒng)分開)，有的獨立于稅務(wù)系統(tǒng)，但一般來說在工作中獨立性較強(見下表)。如澳大利亞各州設(shè)立總評估師辦公室，負責(zé)稅基評估，總評估師由議會任命，對州長負責(zé)；美國不動產(chǎn)稅基評估主要在地方政府，波士頓60多萬人，僅政府不動產(chǎn)價值評估人員就達200多人：英國由國家稅務(wù)局內(nèi)部的估價辦公室進行房地產(chǎn)稅基評估：香港地區(qū)則由與稅務(wù)局平行的庫務(wù)署來進行。通過這套管理體系的設(shè)立。保證了不動產(chǎn)稅基評估的進行，這是房地產(chǎn)稅稽征的基礎(chǔ)。

目前，極少數(shù)的國家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評估機構(gòu)協(xié)助市政當局進行房地產(chǎn)評估。但是，利用私人評估機構(gòu)進行評估容易產(chǎn)生數(shù)據(jù)的可信度、質(zhì)量控制手段等問題。

(四)房地產(chǎn)稅的評估周期

世界各國評稅周期的規(guī)定一般分為兩種：一種是對評稅周期由法律規(guī)定，包括必要時推遲或取消房地產(chǎn)重估的規(guī)定；另一種是評稅周期沒有法律規(guī)定。但在實際操作中有一般規(guī)定。從各國實施的實際情況看，重估周期一般都在3—10年的范圍內(nèi)波動，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數(shù)國家每年都進行重估，還有一些國家很少評估。一些發(fā)達國家和地區(qū)由于技術(shù)和財政能力相對較強，評估周期較短且相對固定；反之，一些發(fā)展中國家或地區(qū)評估周期則較長且不固定。除此以外，一些國家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產(chǎn)價格指數(shù)(如利用通貨膨脹率)作為重估指標，但效果不太理想。

(五)房地產(chǎn)稅的評估結(jié)果爭議解決機制

任何財產(chǎn)稅制都必須具備一種渠道，即當房地產(chǎn)評稅機構(gòu)評出每個地塊的房地產(chǎn)價值后，要向納稅人發(fā)出通知，告知房地產(chǎn)的納稅價值，若納稅人認為對他們財產(chǎn)的估價有誤時，可以提起申訴。各國申訴渠道一般包括三個機構(gòu)。納稅人首先向當?shù)囟惢u估機構(gòu)申訴。如果稅基評估官認為納稅人的理由是對的，可以調(diào)整稅基評估通知，以糾正估價方面的錯誤和異議；如果稅基評估官不同意納稅人的意見，納稅人才能向政府復(fù)核委員會審訴。如果這一機構(gòu)未能解決爭議，納稅人最后可向法庭提出申訴。

二、對我國評稅制度的啟示

從國外的經(jīng)驗可以看出，房地產(chǎn)稅的評稅制度與該國家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅制設(shè)計、歷史文化背景和政治制度密切相關(guān)。盡管各國或地區(qū)的具體實際不同，但仍有一些基本的一般性規(guī)律，這些規(guī)律也是我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計和具體操作中不可或缺的。因此，在我國的房地產(chǎn)稅制面臨改革，房地產(chǎn)估價制度很不完善的情況下，借鑒國際先進經(jīng)驗，建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)評估制度是很必要的。

(一)設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅評估機構(gòu)

由于稅基評估既需要借助于稅務(wù)部門對納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個人應(yīng)納稅額，因此，大部分國家或地區(qū)都設(shè)立了專門的不動產(chǎn)稅基估價機構(gòu)，這些評估機構(gòu)的性質(zhì)主要是政府部門(有的隸屬于財稅部門)或準政府部門，具有較強的專業(yè)性。鑒于我國還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)，建議在我國房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

(二)培養(yǎng)專門的評估人員

房地產(chǎn)稅基評估是以批量評估為主，運用計算機輔助評估，結(jié)合GIS信息系統(tǒng)進行的評估。評估過程中依據(jù)的評估標準和采用的具體方法與一般不動產(chǎn)評估不同。因此，各個國家都對房地產(chǎn)稅基評估人員的任職資格及條件做出了明確規(guī)定。一般來說。房地產(chǎn)稅基評估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立評估師注冊登記制度，完善評估人員培訓(xùn)與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業(yè)人員管理制度。

(三)建立稅基評估爭議處理制度

由于房地產(chǎn)狀況比較復(fù)雜，評稅問題涉及面廣，納稅人產(chǎn)生爭議是較普遍的現(xiàn)象。各國和地區(qū)在對待納稅人爭議時，都采取了設(shè)立相應(yīng)爭議調(diào)處機構(gòu)的方法，使納稅人有獲得申訴的機會。我國開展稅基評估活動時，必須建立一套稅基評估爭議處理制度。首先，對評稅結(jié)果進行公示，將應(yīng)課稅房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)狀況、實物狀況、納稅人姓名等內(nèi)容，以公示形式在特定網(wǎng)站、報紙雜志等媒體上公布，以便增強信息透明度，鼓勵納稅人對評稅機構(gòu)進行監(jiān)督。其次，建立稅基評估爭議的復(fù)議制度，以解決稅基評估爭議問題，更好地保護納稅人權(quán)益。