吉建軍

四大國有商業(yè)銀行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年的第一天出現(xiàn)松動。新的優(yōu)惠利率措施顯示：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。存量房貸是指2008年10月27日房貸新政出臺前發(fā)放的個人住房貸款中尚未還清的部分。

有專家分析：占據(jù)個人房貸市場67%份額的“四大行”對房貸讓息，完全可以理解為金融業(yè)發(fā)出聯(lián)手救市的信號。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)的“蓬勃發(fā)展”離不開金融行業(yè)特別是銀行業(yè)的鼎力支持，雙方在房地產(chǎn)行業(yè)賺得盆滿缽溢之后，遇到困境一起度過也完全可以理解。因為房地產(chǎn)崩盤，貸款給房地產(chǎn)商和廣大購房者的銀行業(yè)必然首當(dāng)其沖。然而這條政策僅僅針對已售房，對存量房的房貸利息并沒有規(guī)定，因此說銀行開始救市并不完全。那么銀行為什么要對房貸利息作此調(diào)整呢？

當(dāng)然，“四大行”聯(lián)手讓息會讓部分房奴負(fù)擔(dān)減輕，表面看來房奴的“悲慘還貸”境況將有所改觀，而實質(zhì)上并沒有得到根本改變。

客觀來說，銀行此次讓息力度是非常大的，然而享受七折利率的購房者畢竟有限。根據(jù)新的還款制度，七折利率的受惠者主要集中在2005年后承受高房價高利率的購房者。因為絕大多數(shù)貸款者用遞減法還貸，2005年以前實施按揭的購房者，很多利息早已被扣完，享受此優(yōu)惠政策的購房者相對眾多的購房者而言確實少得可憐。從這方面來看，“四大行”的房貸讓息政策只不過是有些現(xiàn)實意義的幌子，亦即擺出一副讓利于民的形象，骨子里仍然打著自己的如意算盤：如何在讓息的名頭下實現(xiàn)銀行利益的最大化？這就促成了“只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶”這一特殊群體的劃定。如果這個分析還不能讓大家看清銀行讓息的本質(zhì)，那么下面這條規(guī)定會讓大家明白銀行這樣做的道理：“只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日至2月22日之間，申請七折利率優(yōu)惠?！边@下應(yīng)該真相大白了，銀行根本就是在擔(dān)心購房者還不起房貸或在低迷房價中不愿償還房貸利息。因為銀行一直是以三期為基準(zhǔn)線的，在出臺優(yōu)惠政策時卻故意將此基準(zhǔn)線提高了一期，其意圖昭然若揭。有此噱頭，“四大行”的政策一經(jīng)出臺，網(wǎng)上頓然噓聲一片。有不少激進的網(wǎng)友更是以“掛羊頭，賣狗肉”對此進行批評；也有人認(rèn)為這個政策能夠?qū)嵤┳屬彿空呖吹搅艘恍┦锕?，因為銀行房貸政策有了調(diào)整的一線希望。

仔細(xì)分析我們不難看出，在當(dāng)前房產(chǎn)市場交易量嚴(yán)重下滑、房價持續(xù)下跌的大趨勢下，購房者卻頂著巨大的還款壓力，償還高房價時期的銀行貸款利息。為了不使銀行和購房者之間的還款協(xié)議與時下經(jīng)濟形勢過于不協(xié)調(diào)，也同時為了穩(wěn)定還款者的情緒（不至于在房價低迷時期把他們逼急了），銀行及時出臺這個政策其實是必然的。

眾所周知，2006年之后，房價泡沫開始大規(guī)模泛起，特別是大部分一線城市和少量二線城市的房價不正常上漲，那個時候的房價較如今要高出三四成甚至5成，而2006年、2007年的地價高出現(xiàn)在的3倍，建材成本高出一倍。存量房價問題不解決，銀行的七折利息優(yōu)惠，也只能是對房產(chǎn)市場細(xì)枝末節(jié)的一些調(diào)整，穩(wěn)定一部分購房者還貸的信心，根本動搖不了高房價這個最根本的問題。試想一下：那些動用了兩代人甚至三代人的儲蓄交了首付，才買進一套不足90平方米住房的年輕人，面對高出如今市場30%甚至更高房價的還債壓力，這樣的利益優(yōu)惠能給他們帶來多大實惠？