林凌艷

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理中，融資管理至關(guān)重要。本文對房地產(chǎn)開發(fā)的融資管理問題進行了一些探討，并提出兩點建議：靈活運作，積極拓寬融資渠道；強化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險管理；工期控制

一、靈活運作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信貸風(fēng)險過于集中到商業(yè)銀行。

造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內(nèi)金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個項目的開發(fā)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計信托產(chǎn)品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在約定的時間以溢價方式將股權(quán)回購；交易方式的信托產(chǎn)品。

其次，適當(dāng)引入機構(gòu)投資者的融資。

在證券市場不景氣，房地產(chǎn)市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對于小額短期融資有快速的優(yōu)勢，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過典當(dāng)行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長一段時間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評級制度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時發(fā)放信用貸款。

二、強化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險管理

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。

首先，在年初，財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實行后要求要嚴格執(zhí)行。

其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，應(yīng)將部門負責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售是開發(fā)項目利潤目標的實現(xiàn)。只有通過銷售，才能回收項目投資，獲取投資收益。銷售狀況決定了整個項目的資金周轉(zhuǎn)速度，加快經(jīng)營銷售就可以獲取流動資金，加快項目的資金周轉(zhuǎn)。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，在高速發(fā)展的同時，也面臨更加激烈的行業(yè)競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷強化融資管理，才能快速應(yīng)變，不斷提升企業(yè)競爭力。