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房地產(chǎn)價(jià)格宏觀層面上的影響因素分析

2008-12-29 00:00:00梁寒冰
中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2008年3期


  摘要:近年來(lái),房地產(chǎn)投資過(guò)熱及“泡沫”說(shuō),不絕于耳,尤其在2007年,各地房地產(chǎn)價(jià)格甚至出現(xiàn)“跳漲”,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù)攀升,有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象在年底也逐漸突顯。文章首先介紹我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其行業(yè)地位,然后收集數(shù)據(jù),建立模型,在宏觀層面上,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素進(jìn)行定量分析,最后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,提出了一些意見(jiàn)。
  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);因子分析;政策建議
  
  一、引言
  
  我國(guó)自1998年開(kāi)始實(shí)施新型住房制度,即以住房分配貨幣化為起點(diǎn),逐步建立私有產(chǎn)權(quán)為主,其他產(chǎn)權(quán)形式并存的多元化產(chǎn)權(quán)制度,有效拉動(dòng)了社會(huì)需求,刺激了住宅消費(fèi),帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。然而,隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,各種矛盾也逐漸暴露,特別是高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
  過(guò)去的2007年,房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了快速上升階段,各省城市房?jī)r(jià)不斷攀升,截止到2007年12月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)8個(gè)月上升,創(chuàng)下2004年2月以來(lái)新高。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格,尤其在一些大城市,已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)能力。
  房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加;房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),波及面廣,國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系;此外,房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問(wèn)題。這些決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控中的位置。
  文章首先簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的成因,然后在此基礎(chǔ)上選取變量做定量分析。驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要有:國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng),居民收入增長(zhǎng)加快;城市化進(jìn)程的加快及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)因素;較為寬松的信貸政策;人民幣升值的預(yù)期。人民幣近年來(lái)兌美元不斷升值,隨著美元不斷貶值,人民幣成了避風(fēng)港,房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門(mén),必然會(huì)吸引大量外資,從而推動(dòng)其價(jià)格上漲;房地產(chǎn)升值預(yù)期的形成導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售再加上土地供給缺乏彈性,導(dǎo)致供給減少,供需矛盾加劇,促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
  以上因素是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要因素??梢?jiàn),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的必然因素,同時(shí)還存在一些不確定因素。
  
  二、宏觀層面上房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定量分析
  
 ?。ㄒ唬?shù)據(jù)的選取
  考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚,時(shí)間序列數(shù)據(jù)存在時(shí)間間隔短的問(wèn)題,本文采取橫截面數(shù)據(jù),利用因子分析來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,研究對(duì)象為全國(guó)31個(gè)?。ㄊ校⒆灾螀^(qū),選取的能夠反應(yīng)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變量有以下8個(gè):
  X1:各地區(qū)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平
  X2:各地區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入
  X3:各地區(qū)年末人均實(shí)有住宅面積
  X4:各地區(qū)城鎮(zhèn)人口所占比重
  X5:2005年各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格
  X6:2006年土地價(jià)格指數(shù)
  X7:2006年房屋租賃價(jià)格指數(shù)
  X8:市政基礎(chǔ)設(shè)施水平
  X1至X3反應(yīng)各地區(qū)人民的富裕程度;X4反映各地區(qū)城市化水平;X5是2005年各地房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格,本文采取房地產(chǎn)銷售價(jià)格中的住宅銷售平均價(jià)格,選取該變量主要是考慮上一年房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)下一年的影響,在一定程度上還反映人們的預(yù)期;X6、X7分別表示各地區(qū)土地價(jià)格及房屋租賃價(jià)格的相對(duì)于上年的上漲幅度;X8反映各地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的影響,此處用各地區(qū)每萬(wàn)人擁有公共車輛的臺(tái)數(shù)表示。所有數(shù)據(jù)來(lái)源于《2007中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》并經(jīng)相關(guān)處理。
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