摘要：我國(guó)房?jī)r(jià)在已經(jīng)大大超出普通居民購(gòu)買能力的情況下房?jī)r(jià)仍然持續(xù)高漲，我國(guó)政府在土地供應(yīng)量、房屋銷售環(huán)節(jié)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及稅收、銀行利率等方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但大多城市的房?jī)r(jià)仍然逆勢(shì)上漲。自從停止集資建房后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利就逐漸集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；同時(shí)我國(guó)的土地出讓政策和加強(qiáng)銀行貸款管理政策淘汰了中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，形成了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)壟斷，從而使得房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高。
　　關(guān)鍵詞：市場(chǎng)壟斷；住宅房?jī)r(jià)；供給彈性；土地出讓；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
　　
　　自從1998年我國(guó)實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，在需求沖擊、政策沖擊、宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊下，房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，從最初的一平米幾百元到現(xiàn)在的幾千元，甚至十幾萬(wàn)元每平米的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購(gòu)買力，雖然我國(guó)政府在土地供應(yīng)量、房屋銷售環(huán)節(jié)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收及銀行利率等方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但大多城市的房?jī)r(jià)仍然逆勢(shì)上漲。造成房?jī)r(jià)上漲更多的原因是深層的制度因素，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)壟斷。
　　土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范，或者是為住房建設(shè)提供一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。但是這種政策已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的根本原因。這種政策把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利就集中到少數(shù)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里，壟斷的商品房供應(yīng)方式減少了供應(yīng)彈性，從而使價(jià)格越漲越高。
　　
　　一、停止集資建房政策
　　
　　建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部三部委2006年聯(lián)合發(fā)出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。
　　嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義任何方式搞集資合作建房。政府出臺(tái)該政策是為了公平合理的配置資源，但其把住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利集中了少數(shù)開(kāi)發(fā)商的手里，而沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策防范房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷。我國(guó)的城市人口由于城市化在大量增加，城鎮(zhèn)人口比重從1995年的29.04%提高到2007年的44.94%，加之生活水平的提高，人均住房面積在增大，總的住宅的需求量很大。由此，這種壟斷的供應(yīng)方式減少了供應(yīng)彈性，從而使商品住房?jī)r(jià)格越漲越高。
　　
　　二、收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門
　　
　　2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款收緊之后小的開(kāi)發(fā)公司想要發(fā)展必須有大量的自有資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，而小的開(kāi)發(fā)公司的資金有限，勢(shì)必會(huì)被淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)集中到少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里。
　　
　　三、土地出讓政策
　　
　?。ㄒ唬┩恋爻鲎尩膲艛嗪褪茏尩陌雺艛?br/>　　我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)家所有和全民所有，而作為城市的土地歸國(guó)家所有。一方面各級(jí)地方政府在受國(guó)務(wù)院委托壟斷的出讓土地所有權(quán)，壟斷出讓所帶來(lái)的巨額收益為地方政府所熱衷。另一方面在地方政府有計(jì)劃的供應(yīng)土地時(shí)，批租土地的單位宗地面積越來(lái)越大，少數(shù)資金雄厚的企業(yè)壟斷了出讓的土地，致使客觀上排擠了中小房地產(chǎn)企業(yè)和其他市場(chǎng)主體介入土地的取得，從而把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)集中到少數(shù)開(kāi)發(fā)商手里。開(kāi)發(fā)商非常熱衷于大面積擁有土地：開(kāi)發(fā)商能獲得很多的利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)商能夠在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中形成區(qū)域性的壟斷。在一個(gè)中等城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是由幾個(gè)開(kāi)發(fā)商控制，他們完全控制價(jià)格。雖然開(kāi)發(fā)商早期建的房子價(jià)格比較低，但價(jià)格會(huì)逐漸地上升，這種半壟斷狀態(tài)使得房?jī)r(jià)越來(lái)越高。
　　（二）土地出讓金一次付清政策
　　2007年11月1日正式實(shí)施的國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其中首次明確受讓人必須付清全部土地出讓金后方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同樣導(dǎo)致了自有資金有限的小開(kāi)發(fā)公司被淘汰。
　　（三）土地出讓方式
　　我國(guó)土地供應(yīng)2004年面實(shí)行招標(biāo)、拍賣，取消了協(xié)議出讓的土地出讓方式。這一壟斷的土地出讓方式使得土地價(jià)格越賣越高。
　　2007年6月28日，深圳福田區(qū)一塊5000平方米的居住用地拍出1.66億元的天價(jià)，該樓面地價(jià)為1.0375萬(wàn)元/平方米，如此高的地價(jià)房?jī)r(jià)自然不會(huì)低。
　　目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。再加上大宗土地進(jìn)入具有壟斷地位的有限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)就能夠按照自己對(duì)價(jià)格和利潤(rùn)的預(yù)期安排房屋供應(yīng)，從而利用市場(chǎng)的支配地位控制房屋供給量，操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、陳勁超.對(duì)癥下藥是宏觀調(diào)控的關(guān)鍵[J].城