摘要：文章從北京上半年房地產市場情況入手，分析其影響因素，并對后市走向做出了預測，力求對我國房地產及相關市場能有所借鑒。
　　關鍵詞：北京樓市；影響因素；預測
　　
　　一、房地產市場交易情況
　　
　　根據(jù)北京市2008年上半年房地產的銷售情況統(tǒng)計，與2007年同期比，銷售套數(shù)、面積、金額都呈下降趨勢，而由于銷售面積的降幅略高于銷售金額，說明在價格上仍有微幅增長。
　　北京市18區(qū)縣與開發(fā)區(qū)共19區(qū)2008年上半年的銷售均價如圖1所示。其中，西城區(qū)的均價最高（31023元/平方米），這與西城區(qū)房地產主要業(yè)態(tài)集中在以辦公（33055元/平方米，45023.28平方米）、車庫（30657元/平方米，13412.87平方米）、其他（31001元/平方米，9770.63平方米）、公寓（28815元/平方米，8709.04平方米）等為主有一定關系；銷售均價最低為平谷區(qū)（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，31290.83平方米）為主。
　　
　　二、房地產市場運行及環(huán)境分析
　　
　?。ㄒ唬┕治?br/>　　2008年1～6月北京市房地產開發(fā)情況匯總如表1所示（銷售情況見前一部分）。
　　（二）土地交易分析
　　據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年北京市土地成交面積為676.5萬平方米，比去年同期增加了107.5%。土地成交總金額為324.2億元。折算后，樓面均價為3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。2008年上半年地價下跌是近3年來樓面均價首次下跌。
　?。ㄈ?008年上半年北京房地產市場特點
　　成交量和成交金額齊跌，銷售市場慘淡；觀望是2008上半年北京房地產市場的主基調；房價有所松動，但依然保持了兩位數(shù)的增幅，有價無市比較明顯；資金因素決定房企未來命運；成交銳減，降幅可觀；保障性住房受到國家關照。
　?。ㄋ模┍本┓康禺a金融市場對房地產市場的影響
　　宏觀調控執(zhí)行“上緊下松”政策，銀根緊縮；2008年上半年房地產個貸金融市場交易，借款人觀望；轉按揭叫停墊資服務火爆京城，民間融資渠道“重生”；住房公積金貸款優(yōu)勢突出“榜上有名”。
　　
　　
　　三、影響未來北京房地產市場走勢的因素分析
　　
　　（一）通貨膨脹對房價的影響
　　各地區(qū)物價和房價的一致：從國內一線城市數(shù)據(jù)來看，近期通脹與房價表現(xiàn)基本趨勢一致。通脹對房價有著直接和間接的影響。通脹對房價的直接影響如下：提升建設成本；帶動工資重估；驅動租金上漲；降低實際利率。對房價的間接影響主要體現(xiàn)為通脹后的信貸緊縮，譬如加息或者提升準備金率等。
　　（二）人民幣升值因素
　　人民幣升值必將影響到房地產市場各方參與者的決策和行為，以及房地產價格走勢：在不考慮國際資本流入對我國房地產市場影響的情況下，人民幣升值將加大通貨緊縮的可能性，從而可能對房地產市場價格產生向下的壓力。如果國內房地產旺盛需求保持剛性，且不會因人民幣升值帶來的海外投資減少，這種下降壓力就不會變成現(xiàn)實。如果考慮國際資本流動的影響，房地產價格將被拉高；如果資本流動過度導致投機，甚至可能催生泡沫危機。
　?。ㄈ┢渌绊懸蛩?br/>　　1、美國次貸危機對我國的影響。由于我國并沒有次級貸款業(yè)務，更多的是一些警示意義。從國內看，住房按揭貸款存在著內在風險：國內沒有完整的個人信用記錄和嚴格的個人信用評級體系；貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸；存在虛假還款能力證明。從宏觀經(jīng)濟看，近6年來我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長推動了房地產等資產價格快速上漲。但從經(jīng)濟運行本身的周期性和從外部失衡等綜合因素的作用來看，未來高位增長的勢頭將放緩。房價一旦停止上漲或出現(xiàn)下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時勢必加大高價購房者的償債壓力使銀行信貸面臨很大的違約風險。
　　2、北京奧運會的影響——穩(wěn)中微升。（1）保持相對平穩(wěn)的影響因素：奧運會后我國GDP與奧運前期2007年（11.4%）相比有所放緩。前幾屆奧運舉辦城市的數(shù)據(jù)都表明舉辦國的GDP在奧運會后將有明顯下降，同時考慮到2008年大環(huán)境處在全球經(jīng)濟增速放緩和我國通脹壓力較大的背景下，預計我國的經(jīng)濟增速會在奧運會后有小幅放緩。（2）房價微幅上漲的影響因素：經(jīng)濟仍保持持續(xù)快速增長；北京的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展處在歷史較好時期；外需成為房價上漲的助推器；人口紅利形成龐大的購買力；投資渠道匱乏房產市場仍被投資人看好；隨著奧運會結束觀望情緒的逐漸消退，剛性需求重新釋放。
　?。ㄋ模┍本┦姓迌r房政策對房價的影響
　　北京市住房保障辦公室確定了從2007年起3年內北京要開工建設1000萬平方米經(jīng)濟適用房和1000萬平方米限價房。緩解低收入和中低收入群體的住房緊張，解決房屋供給的部分機構性短缺問題。供求矛盾的緩解將有利于控制價格暴漲，穩(wěn)定和緩和房價漲勢：調節(jié)市場住房供應結構；影響老百姓的購房心理預期；讓“夾心層”的住房問題得到解決。
　　四、對市場的判斷及機會與風險分析
　?。ㄒ唬┠壳氨本┓績r是否處于合理水平
　　1、縱向比較——北京房價逐年上升。除2006年較之2005年出現(xiàn)小幅回落外，2004～2007年北京商業(yè)用房平均價格呈整體上漲趨勢。
　　2、橫向比較——北京房價漲幅偏高。通過北京、上海兩個城市房地產市場的發(fā)展比較判斷房價是否合理。由國家統(tǒng)計局有關數(shù)據(jù)顯示，房地產價格指數(shù)比較：北京的銷售價格增長＞全國＞上海，而上海的租賃價格增長＞全國和北京，這與北京市場偏好產權而上海市場偏好使用的特點相吻合。
　　3、房價收入比、房價租價比判斷房價是否合理。（1）房價收入比——高于一般標準。近幾年我國的房價上漲幅度遠高于居民的可支配收入的增長，造成我國的房價收入比逐漸攀升。截至2006年，北京、上海、廣州、深圳4個城市的這一指標均超過10，且均呈逐年上升趨勢，遠高于世界銀行4-6倍的一般標準。（2）房價租價比——低于合理水平。租售比是衡量一個區(qū)域房地產市場是否過熱的重要標準，1∶200至1∶300為良好的租售比。租售比過低則表明房產價格偏離理性真實的房產價值，小于1∶300房產投資價值相對變小。目前北京的房價租價比多較低。
　?。ǘΡ据喎康禺a市場調整的分析
　　我國此次房地產市場調整幅度將持續(xù)兩年左右，房價調整的幅度不超過30%。
　　1、關于調整時間的判斷依據(jù)。（1）從國際上的歷史經(jīng)驗來看：日本的20世紀60年代中期和20世紀70年代中期，美國的20世紀60年代末和20世紀70年代末，以及香港的20世紀90年代中期，房地產市場出現(xiàn)的短暫調整都是兩年左右的周期。（2）從市場運行周期看：過高的房價和前期過熱的發(fā)展，需要經(jīng)歷縮量-房價滯漲-甚至下跌-放量的過程來消化。目前，全國大部分地區(qū)房地產市場都在經(jīng)歷住宅銷量的萎縮，但成交價格方面，除了深圳，其余大中城市近期房價較2007年均價都有近10%以上漲幅。尚處在房價滯脹初級階段的樓市，如果沒有合理的交易量作支撐，未來仍將面臨調整風險。（3）從宏觀面看：房地產市場與宏觀經(jīng)濟緊密相關，尤其是通脹和政府為控制通脹采取的緊縮政策。我國宏觀經(jīng)濟周期已步入2003～2007連續(xù)5年兩位數(shù)高增長后的轉折，雖2008年總體依然樂觀，但要素價格、通脹水平面臨繼續(xù)大幅上揚的風險，未來兩年依然存在很大的通脹壓力，緊縮政策大幅放松的可能性較小。
　　
　　2、關于調整幅度的分析。在實際甚至名義房價下跌情況下，隨時間推移，如果一線城市房價收入比下降到10-12的范圍、二線城市下降到8-10的范圍，就意味著房價調整到位，將是我國目前情況下的一個高位平衡位置。2007年底，我國一線城市的房價收入比約為15，假設2008年房價較2007年末漲5%，2008和2009年人均收入每年增長10%，則2009年房價下跌8-30%，房價收入比將下降到10-12的范圍；二線城市中，少部分較高的城市存在約30%的調整空間，而武漢、天津等城市的調整空間在10-30%內，還有部分城市的價格基本合理，在房地產總體市場調整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢。因此判斷房價的總體調整幅度不會超過30%。
　?。ㄈ┖髪W運時代房地產市場發(fā)展態(tài)勢預測
　　短期內房價可能會下跌；奧運會后需求回暖；由嚴格控制土地供應調整為加大、加快土地供應；長期依然看好。
　?。ㄋ模?008年下半年北京房地產市場預測
　　1、經(jīng)濟運行平穩(wěn)，漲幅有所下降。預計2008年全年北京國民經(jīng)濟保持9%左右的增長率，2008年年底實現(xiàn)人均國內生產總值6000美元，城鄉(xiāng)收入年均增長6%左右。由此判斷，2008年下半年北京仍將保持良好態(tài)勢，但漲幅會有所下降。
　　2、從緊的貨幣政策不會得到改變，調控還將持續(xù)。2007年的宏觀調控政策部分將在2008年明顯顯現(xiàn)；繼續(xù)加強保障性住房建設；金融政策收緊；稅收政策區(qū)別對待。
　　3、2008年下半年房地產市場依然處于調整狀態(tài)，長期來看北京房價整體上仍將維持上漲格局。（1）短期調整。真正決定北京房價走勢的主導力量，只能是我國經(jīng)濟發(fā)展狀況及由此產生的供需關系。首先，長期高速增長的我國經(jīng)濟正面臨滯脹風險。從2007年下半年開始的較高通脹仍在持續(xù)。根據(jù)IMF預測，2008年世界經(jīng)濟增幅可能降至3%左右，美國經(jīng)濟增長率則會滑向0.5%以下，歐洲經(jīng)濟同樣原歐盟15國的經(jīng)濟增長率將下降到1.5%。其次，房地產開發(fā)商正在資金鏈上掙扎。2008年上半年，央行依然貫徹從緊的貨幣政策，半年內5次上調存款準備金率達到17.5%的歷史高位。央行的主要目的是抑制通脹回收流動性，這直接造成銀行信貸投放進一步放緩，房地產開發(fā)商獲得貸款的難度更大。再次，主導房價的消費預期正在十字路口徘徊。2008年以來，全國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分城市房價出現(xiàn)了明顯下降。這一變化引起普遍看跌預期，導致住房銷售量減少。北京市2008年上半年的房屋銷售數(shù)據(jù)也在印證這一點。（2）長期上漲。從更長的8-10年的經(jīng)濟波動周期來看，北京的房價在奧運之后大跌的可能性小，北京的房價整體上仍將維持上漲格局。
　　首先，我國經(jīng)濟發(fā)展即使因世界經(jīng)濟下滑而減速，也不會對北京市房地產開發(fā)投資形成實質性損害。其次，奧運會后北京市依然會是房地產資本洼地，房地產開發(fā)資金不會出現(xiàn)嚴重短缺。再次，消費者的消費預期不會長期處于迷茫狀態(tài)，消費導向最終會做出順應市場發(fā)展規(guī)律的選擇。
　　
　　參考文獻：
　　1、馮科.從美國次級債危機反思我國房地產金融風險[J].南