自2003年，北京市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由買方市場(chǎng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)時(shí)代。加上由于制度調(diào)整，北京市土地供應(yīng)量從2004年開始銳減，相應(yīng)的住宅供應(yīng)量從2006年開始明顯下降。另一方面，住宅的需求卻逐年增加，其中包括人口遷移和人口自然增長(zhǎng)帶來的住房需求，改善住房和拆遷導(dǎo)致的住房需求，以及非京人口的購房需求。因此，由于土地供應(yīng)減少，需求逐年增加，再加上房地產(chǎn)商囤地，開發(fā)企業(yè)惜售，供應(yīng)量進(jìn)一步減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上升。這樣導(dǎo)致了潛在的消費(fèi)需求被壓抑，而投資及投機(jī)需求卻比較旺盛?？傮w來看，2005年以后，北京市住宅銷售量逐年下降，而價(jià)格卻一路攀升。
　　
　　一、現(xiàn)存主要問題
　　
　?。ㄒ唬┕?yīng)總量持續(xù)下降
　　自2004年起，北京市住房供應(yīng)量開始持續(xù)下降。2004年2863萬平方米，達(dá)到2001年以來的最高峰，之后批準(zhǔn)預(yù)售面積開始不斷下降，2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積降至1330萬平方米，不及2004供應(yīng)量的一半。從2004年起，平均每年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降約30%。
　　（二）供需矛盾較為突出
　　與住房供應(yīng)量持續(xù)下降相對(duì)應(yīng)的是住房需求的不斷上升。2003年住宅預(yù)售成交面積1138萬平方米，住宅供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售面積）遠(yuǎn)大于成交量，但2004年住宅預(yù)售成交面積上升至2433萬平方米，與住宅供應(yīng)量?jī)H相差400萬平方米左右，2005年住宅供應(yīng)量與成交量絕對(duì)差額進(jìn)一步接近，從2006年起，住宅成交量開始超過供應(yīng)，新上市住宅供不應(yīng)求明顯。
　?。ㄈ┲行粜妥≌壤兴嵘壤匀黄?br/>　　2007年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1333萬平方米，其中建筑面積為0-90平方米的住宅占20.6%，相比2006年比例有所提高，但與“90、70政策”[《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中規(guī)定“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”]的要求仍有較大差距。
　?。ㄋ模┒址拷灰妆戎仄?br/>　　自2003年以來，雖然二手房成交量在不斷增長(zhǎng)，但是至2006年北京市二手住宅只占總成交套數(shù)比重的26%，與其他城市二手住宅與一手住宅平分天下的情況相比，北京二手住宅成交比重仍顯不足。二手住宅市場(chǎng)發(fā)展的滯后，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)機(jī)制不健全，從而削弱房地產(chǎn)政策的效應(yīng)。也就是說，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳導(dǎo)受阻，北京的房市受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響就明顯小于其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　?。ㄒ唬┳≌?yīng)量下降原因分析
　　1、土地供應(yīng)量下降迅速。受土地資源稀缺和國(guó)家宏觀政策的影響，自2005年起，全市土地供應(yīng)量下降相當(dāng)明顯。2005年與2006年住宅土地（不包含經(jīng)濟(jì)適用房土地）供應(yīng)量分別為585公頃、786公頃，僅為2004年供應(yīng)量的18%和24%，兩年的供應(yīng)量之和也僅與2002年一年的供應(yīng)量相當(dāng)。
　　2、土地一級(jí)開發(fā)緩慢，土地儲(chǔ)備不足。由于土地一級(jí)開發(fā)緩慢，土地儲(chǔ)備不足，北京市住宅土地供應(yīng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)難度較大。根據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010年），2006年、2007年住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模約3600萬平方米。但是2006住宅用地實(shí)際供應(yīng)用面積僅為953萬平方米（包含經(jīng)濟(jì)適用房167萬平方米），2007年也只有約1400萬平方米的供應(yīng)，遠(yuǎn)低于2006年、2007年兩年的計(jì)劃供應(yīng)量，住宅實(shí)際供應(yīng)量也受此影響大大低于預(yù)期水平。
　　3、已出讓土地閑置情況較為嚴(yán)重。由于北京市的房?jī)r(jià)最近幾年增速較快，部分開發(fā)商的未來房?jī)r(jià)預(yù)期較高，因此有意將已取得的土地閑置或者延緩開發(fā)速度，達(dá)到推遲住宅項(xiàng)目上市時(shí)間的目的，以獲得房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)帶來的好處。
　?。ǘ┐媪糠渴袌?chǎng)交易不活躍的原因分析
　　有效房源的供給量不足是北京市存量住房市場(chǎng)交易不活躍的主要原因，而有效房源不足背后的原因則是北京市存量房存在復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于體制和政策方面的障礙仍然存在，使得各種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)難以形成有效供應(yīng)。
　　首先，央產(chǎn)房上市需經(jīng)中直和國(guó)管局下屬的央產(chǎn)辦審核，受職工住房檔案、住房面積超標(biāo)和物業(yè)供暖費(fèi)結(jié)算證明等多項(xiàng)上市限制政策影響，可上市交易量少。2003～2007年經(jīng)央產(chǎn)辦審核準(zhǔn)予上市的央產(chǎn)房累計(jì)還不到央產(chǎn)房總存量（約60萬套）的3%。另外，現(xiàn)行的央產(chǎn)房物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等仍帶有福利性質(zhì)，也影響了央產(chǎn)房再上市交易。其次，使用權(quán)房和校產(chǎn)房改房受政策限制無法上市，總量約50萬套。最后，經(jīng)濟(jì)適用住房需購買5年以上才能以市場(chǎng)價(jià)出售，再上市量少。
　　
　　三、政策建議
　　
　　針對(duì)目前北京市住宅供應(yīng)不足，需求增加的局勢(shì)，努力增加新建住宅數(shù)量，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、使中小戶型比重增加，提高存量房的流通率，引導(dǎo)消費(fèi)者合理購房、控制投資及投機(jī)需求都是緩解當(dāng)前情況的方法。具體來說，政府部門可以考慮從以下方面入手來采取相應(yīng)措施：
　?。ㄒ唬┱{(diào)整住房供應(yīng)政策
　　解決住房問題的根本途徑是以市場(chǎng)化為主導(dǎo)，完善住房供應(yīng)體系，以市場(chǎng)配置資源為主，輔之以政府保障機(jī)制，滿足各階層住房需求。宏觀調(diào)控不能以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為唯一取向，必須從更為基礎(chǔ)的住房供給與住房需求結(jié)構(gòu)兩方面入手，以需定供，著力建構(gòu)一個(gè)完善的住房供應(yīng)體系，在住房消費(fèi)者與住房供應(yīng)類型之間形成穩(wěn)定關(guān)聯(lián)。
　　1、廉租住房應(yīng)逐步從目前租金補(bǔ)貼為主、租金減免和實(shí)物配租為輔的保障形式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹧a(bǔ)貼與實(shí)物配租并舉的保障形式，加大廉租房的建設(shè)力度。
　　2、適當(dāng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房再上市政策。對(duì)已售出的經(jīng)濟(jì)適用住房，可規(guī)定產(chǎn)權(quán)人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性補(bǔ)交綜合地價(jià)款后，可變更為商品住房，按商品房上市交易或出租。綜合地價(jià)款應(yīng)由土地部門評(píng)估并收取，上交市財(cái)政專項(xiàng)用于保障性住房的建設(shè)和收購資金。而對(duì)此后的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行封閉運(yùn)作，原則上應(yīng)不允許上市交易和出租，確需出售的，應(yīng)由政府部門原價(jià)回購。
　　3、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位商品房（兩限房）供應(yīng)量，重點(diǎn)解決本市居民的基本住房需求。當(dāng)前問題的重點(diǎn)是解決中端需求旺盛與供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)采取政策調(diào)控手段增加中低價(jià)商品房供應(yīng)。通過實(shí)施中低價(jià)位商品房（兩限房）政策，滿足本市居民自住性住房需求，達(dá)到穩(wěn)定群眾預(yù)期，平抑房?jī)r(jià)的目的。
　　4、制定政策規(guī)范商品住房的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)模式。就住房開發(fā)而言，如果讓市場(chǎng)自由配置資源，開發(fā)商可能會(huì)傾向于建設(shè)高檔、大戶型的住宅，造成資源浪費(fèi)，不能有效解決中低收入家庭的住房問題。因此，政府需對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行必要的干預(yù)，從資源、能源承載力和可持續(xù)發(fā)展考慮，制定各項(xiàng)政策來規(guī)范商品住房的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)模式，比如已經(jīng)實(shí)施的“90、70政策”等。
　　5、重視住房租賃市場(chǎng)，加大出租房屋的稅收優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)居民通過租房解決住房問題，引導(dǎo)“先租后買”的理性梯次消費(fèi)觀念，規(guī)范租賃管理。租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r在很大程度由住房制度所決定，政府提供的公共住房租賃作為一個(gè)政府住房保障的重要手段對(duì)調(diào)節(jié)租賃市場(chǎng)起到了重要的作用，政府參與租賃市場(chǎng)的方式多種多樣，可以是政府直接建房供應(yīng)，也可以是政府以優(yōu)惠政府鼓勵(lì)企業(yè)參與租賃市場(chǎng)供給。
　?。ǘ┱{(diào)整住房稅收政策
　　1、制定買房減稅和賣房賺錢重稅的政策。美國(guó)有關(guān)稅法規(guī)定，使用抵押貸款購買住房者，應(yīng)按照其每月歸還貸款數(shù)額，相應(yīng)地減去其一定比例的財(cái)產(chǎn)稅和所得稅，同時(shí)，免去相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值稅。這種購房地減稅政策不僅適用于購買新房，而且適用于購買舊房，包括以小換大、以舊換新等形式。這種買舊房和更換住房活動(dòng)，有利于居民改善住房條件。對(duì)于每次換房要增加支出的，都享受減稅政策。而對(duì)于換房中增加了收入，或者只賣不買的則要照章納稅。這種政策明顯地體現(xiàn)了政府支持居民買房自住，也鼓勵(lì)居民通過換房來提高居住水平，但卻抑制賣房贏利，特別是打擊炒房活動(dòng)。
　　2、促進(jìn)物業(yè)稅的征收，增加房產(chǎn)持有成本，擠壓有效房源。目前北京市許多居民擁有兩套或者更多的住房，其中相當(dāng)部分的住房沒有被有效利用，特別是大戶型、高房?jī)r(jià)的住房投資比例高，而閑置、空置率也比較高。加大住房持有成本有利于促使這些住房進(jìn)入市場(chǎng)。因此，應(yīng)對(duì)持有房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，加大閑置房的持有成本，擠壓有效房源。
　　3、引導(dǎo)居民外遷。首都的特殊地位和五環(huán)以內(nèi)完善的基礎(chǔ)設(shè)施形成強(qiáng)大的積聚效應(yīng)，使居民外遷的動(dòng)力不足，而五環(huán)以內(nèi)新增土地供應(yīng)緊張，主城區(qū)住房供不應(yīng)求矛盾長(zhǎng)期存在。在工貿(mào)產(chǎn)業(yè)未能形成產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)散效應(yīng)前，應(yīng)考慮加大政府調(diào)控力度，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)外遷、高校外遷和居民外遷。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、袁志剛.關(guān)于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需問題研究[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科