胡景暉

如果不把真正制度性的深層次的問(wèn)題解決，就是再零打碎敲地出臺(tái)一些利好政策，也只能是隔靴搔癢，收效甚微。

銀行的利息減了，開發(fā)商的價(jià)格跌了，政府的稅收也降了，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然難以走出低谷。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就如同股市一樣，利好頻出，卻不見起色。原因何在？

其實(shí)，此中的道理也是一樣。如果不把真正制度性的深層次的問(wèn)題解決，就是再零打碎敲地出臺(tái)一些利好政策，也只能是隔靴搔癢，收效甚微。就如同大小非的問(wèn)題如果不能妥善解決，中國(guó)股市就很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

首先，是土地問(wèn)題。以往，土地的供應(yīng)由國(guó)家單方壟斷，而土地出讓金又是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，所以地方政府自然通過(guò)拍賣抬高地價(jià)。面粉貴了，面包自然漲價(jià)，土地貴了，房?jī)r(jià)自然水漲船高。而另一方面，雖然近幾年小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和面向城市居民的銷售從未停止過(guò)，但由于沒有合法的保障，購(gòu)房人的利益是空中樓閣，而開發(fā)的收益也沒能公平合理地分配給貢獻(xiàn)出土地的農(nóng)民。此次十七屆三中全會(huì)上提出：讓農(nóng)民能夠進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)土地的收益，應(yīng)該是中國(guó)土地制度的一大改革。同時(shí)，全國(guó)已有部分地區(qū)對(duì)土地制度改革進(jìn)行摸索。重慶等地探索的“宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社?！钡霓r(nóng)民進(jìn)城機(jī)制，已引起中央高層關(guān)注。浙江不少農(nóng)村開展社區(qū)股份合作制改革，允許農(nóng)村集體資產(chǎn)入股，讓農(nóng)民帶著股份進(jìn)城。農(nóng)村土地的流通，一方面可以增加土地供應(yīng)，抑制地價(jià)上漲，另外一方面，可以讓農(nóng)民得到更多的利益，刺激農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和激活農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)。

其次，是稅收問(wèn)題。目前，我們?cè)诜慨a(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收過(guò)多，而在持有環(huán)節(jié)稅收為“0”。流通環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等稅收相加，已經(jīng)超過(guò)房屋總價(jià)的10%，而且?guī)缀跞哭D(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人，令他們苦不堪言。所以，減免房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收，開征持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是勢(shì)在必行的。由于物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)每年的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格逐年征收，所以，征收物業(yè)稅，可以改變目前地方政府財(cái)政收入主要依賴土地出讓金，通過(guò)高價(jià)拍賣土地獲取資金搞形象工程的短期行為，結(jié)合物業(yè)稅的征收，讓地方政府的眼光著重于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展和房產(chǎn)的保值增值。當(dāng)然，每個(gè)家庭名下的第一套住房是可以免征物業(yè)稅的。

第三，是收入和信心問(wèn)題。之所以市場(chǎng)會(huì)激而不活，最主要的原因是購(gòu)房人對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀，許多中產(chǎn)階級(jí)在過(guò)去的一年中在股票市場(chǎng)上損失慘重，少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，叫他們拿什么來(lái)買房？而未來(lái)3-5年的經(jīng)濟(jì)前景又使得他們對(duì)自己未來(lái)的收入增長(zhǎng)持悲觀情緒。也許咬咬牙能買得起，但將來(lái)按揭供得起供不起沒有信心。所以，要想真正地激活市場(chǎng)，還得使宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，使購(gòu)房人的收入持續(xù)增加，股市盡快地走出熊市，也是一個(gè)配合條件。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)本身在很大程度上就是一個(gè)信心問(wèn)題，信心高漲，就會(huì)加大投資和消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)真的向好，就會(huì)進(jìn)一步激發(fā)人們的信心。相反，信心低落，人們就會(huì)不投資、少消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)真的變差，信心就會(huì)進(jìn)一步下滑，形成惡性膨脹。

如何從觀望情緒中和信心低潮中走出，需要政府及時(shí)出臺(tái)一系列的措施，也需要政府利用好這個(gè)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)機(jī)，從中長(zhǎng)期出發(fā)，在制度上做出一些深層次的改革和調(diào)整，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走上積極健康和可持續(xù)發(fā)展的道路。

（作者為我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理）