易憲容

房地產(chǎn)市場(chǎng)本是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。而無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房地產(chǎn)投資者仍然一都趨之若鶩的重要原因，在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到地方政府、商業(yè)銀行，以及整個(gè)社會(huì)。

從2004年起，房地產(chǎn)一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，而且這種宏觀調(diào)控一年比一年出臺(tái)的調(diào)控項(xiàng)目多。先是國(guó)八條(其實(shí)這個(gè)文件也不過(guò)是過(guò)去一些關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)則重新組合在一起，其中有新意的地方不多)、國(guó)六條(這個(gè)文件最大新意在于用硬性技術(shù)性規(guī)則來(lái)調(diào)整住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu))，及最近的24號(hào)文件、359文件及39號(hào)令。

對(duì)于最近的幾個(gè)文件，媒體把這些文件的出臺(tái)稱(chēng)作為2007年的“房地產(chǎn)新政”。其實(shí)，對(duì)于最近出臺(tái)的一些關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，雖然并非所謂的新政，但是如果能夠把這些文件的基本精神轉(zhuǎn)化成可操作性的規(guī)則，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生大變化。

區(qū)分消費(fèi)與投資

首先，對(duì)于24號(hào)文件(《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》)，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說(shuō)，面對(duì)各地房?jī)r(jià)快速上漲，政府已經(jīng)意識(shí)到房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)不利于城市低收入者的住房保障問(wèn)題，并希望建立一套有效的住房保障體系或采取“雙軌制”的方式來(lái)解決城市低收入家庭的居住問(wèn)題。

盡管24號(hào)文件沒(méi)有對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重新界定和重大的戰(zhàn)略改變，但其中所包含的精神已經(jīng)表示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的看法有一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。即未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展就在于如何改善全國(guó)人民的基本住房條件，來(lái)提高全國(guó)人民的住房福利水平。它既是對(duì)2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的18號(hào)文件的糾偏，也是十七大報(bào)告中所強(qiáng)調(diào)的住有所居的安排。

但是，由于24號(hào)文件對(duì)城市低收入者的住房

保障所覆蓋的范圍太小，與廣大民眾住房要求還有些差距。市場(chǎng)依然是解決居民住房問(wèn)題的部分路徑。而為了達(dá)到使市場(chǎng)發(fā)揮功能的政策目標(biāo)，央行與銀監(jiān)會(huì)最近出臺(tái)了359號(hào)文件，即《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。

359號(hào)文件的直接目的是要加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，以便化解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的一些問(wèn)題。而文件的深層邏輯是，為了保證每一個(gè)公民的基本居住條件，政府不僅希望保障性住房讓低收入民眾的居住權(quán)得到保證，也希望通過(guò)政府各種優(yōu)惠政策讓一些不能進(jìn)入保障性住房的民眾有能力進(jìn)入商品房市場(chǎng)。因此，以住房為目的的購(gòu)房消費(fèi)，無(wú)論是利率還是首付，政府仍然是采取優(yōu)惠政策。而以住房為目的的購(gòu)房消費(fèi)，也是保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以真正發(fā)展的根本所在。

但對(duì)于投資性住房來(lái)說(shuō)，就必須提高首付比重及提高貸款利率。既然是投資就得以市場(chǎng)法則行事，即投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，就必須承擔(dān)成本和損失風(fēng)險(xiǎn)。為此，投資者就不能享受以住房為目的的購(gòu)房消費(fèi)優(yōu)惠，就得以市場(chǎng)利率來(lái)對(duì)待。

359號(hào)文件的這種政策區(qū)分，也是中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)之方向?？梢哉f(shuō)，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在信貸政策上能夠?qū)οM(fèi)與投資做出清楚的界定，那么目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些困惑的問(wèn)題就會(huì)理清楚。正是在這意義上說(shuō)，央行在信貸政策上對(duì)投資與消費(fèi)清楚地區(qū)分，是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的第一步。

比如說(shuō)，在359號(hào)文件中明確規(guī)定，90平方米以下的按揭首付比重為20％，90平方米以上的為30％。利率仍然是優(yōu)惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房。

雖然現(xiàn)在網(wǎng)上甚至一些中央級(jí)媒體在說(shuō)，359號(hào)文的新信貸政策會(huì)讓更多的中低收入民眾更加買(mǎi)不起房子。但其實(shí)這些言論一是沒(méi)有看清楚359號(hào)文件的內(nèi)容，二是或者清楚359號(hào)文件的內(nèi)容而另有所圖來(lái)煽動(dòng)民眾對(duì)新的信貸政策的不滿。不需看別人如何評(píng)論，大家只要看一下359號(hào)文件，這些煽動(dòng)性的言論不破即解，根本上就不值批駁。

民眾需要自己看一下359號(hào)文件，這種文件只要看一下報(bào)紙，看一下網(wǎng)站上的東西就可找到。

法律意義上的“第二套”

對(duì)于359號(hào)文件，目前爭(zhēng)議最大的是第二套住房如何來(lái)界定的問(wèn)題。但是，359號(hào)文件關(guān)于第二套住房的理解，本來(lái)是一個(gè)十分簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

第二套住房在法律上，應(yīng)該以家庭為單位而不是以個(gè)人為單位。因?yàn)椋凑辗?，在婚姻存繼期間，家庭財(cái)產(chǎn)是共有的，沒(méi)有哪一個(gè)家庭為了購(gòu)買(mǎi)住房會(huì)把其共有財(cái)產(chǎn)分割處理。

但是，我們一些商業(yè)銀行見(jiàn)利忘義，而且連基本的法律常識(shí)都不顧而要規(guī)避之，把第二套住房定義為“以個(gè)人為單位”。可以說(shuō)，就是這樣的一種解釋?zhuān)簿涂闯鑫覀儑?guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行見(jiàn)利忘義到了何種程度。不就是希望多爭(zhēng)取一些貸款嗎?但是，炒高的房?jī)r(jià)威脅的是整個(gè)社會(huì)的利益，當(dāng)最后房?jī)r(jià)出現(xiàn)周期性逆轉(zhuǎn)，如果這些商業(yè)銀行房貸出現(xiàn)損失風(fēng)險(xiǎn)，最后買(mǎi)單的是整個(gè)社會(huì)，也就是全國(guó)的納稅人。

對(duì)于這些問(wèn)題，央行看到其實(shí)質(zhì)所在，也在出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)調(diào)整，但是目前表現(xiàn)出的決心還是不夠果斷，還是不能夠采取嚴(yán)厲的方式來(lái)改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸泛濫的局面。

如果央行在這方面能夠果斷而為，嚴(yán)格執(zhí)行359號(hào)文件，并對(duì)359號(hào)文件給出一個(gè)有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的清晰解釋?zhuān)敲茨壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題就能夠逐步化解。

因?yàn)?，就目前?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，它能夠快速發(fā)展與繁榮，基本上是銀行信貸及金融產(chǎn)品創(chuàng)新支持的結(jié)果。

盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司大量上市圈錢(qián)圈地，但是這僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)方面。更為重要的一方面是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司生產(chǎn)的住房如果沒(méi)有人利用銀行信貸參與炒作，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能像目前這樣表面“繁榮”。

就目前的情況來(lái)看，銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已經(jīng)快上升到3萬(wàn)多億了(而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款余額二季度末也達(dá)4.3萬(wàn)億)，加上住房公積信貸5000億，共計(jì)有3.5萬(wàn)億之大的貸款(2005年末只有1.8萬(wàn)億)資金池。也就是說(shuō)，在一年多的時(shí)間，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)了一倍以上。

一年里的“大躍進(jìn)”式住房信貸暴漲，它暴露的是，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，并非什么剛性需求，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融杠桿炒作房地產(chǎn)的結(jié)果。這也就是目前中國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)局部交易房?jī)r(jià)快速上漲、但房屋大量空置的主要根源。

“空手套白狼”之地?

而國(guó)土資源部的39號(hào)令，即《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，則另有特色。

它的政策特色，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是明確把工業(yè)用地(包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地)納入“招拍掛”的范疇；二是土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)

證書(shū)。

對(duì)于工業(yè)用地納入市場(chǎng)化交易，在國(guó)土資源部2006年關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的部門(mén)文件中已有所要求，這次是用39號(hào)令進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)并制定可操作條例來(lái)限定。

對(duì)于“土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)”的規(guī)定，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題。這條規(guī)定的核心是地方政府把土地轉(zhuǎn)讓之后，土地受讓人要獲得土地使用權(quán)證書(shū)，就得付清全部的土地出讓金。后來(lái)政府職能部門(mén)解釋?zhuān)瑸楂@得土地權(quán)證可以分期付款，土地可以先開(kāi)發(fā)，卻不可分期獲得土地使用權(quán)證，要交清所有款項(xiàng)后，才可拿走土地權(quán)證。

房地產(chǎn)市場(chǎng)本是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。但為什么無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房地產(chǎn)投資者都會(huì)趨之若鶩?重要原因在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到地方政府、商業(yè)銀行，以及整個(gè)社會(huì)。

在以往的土地付款制度下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)拿下土地，然后一期一期地付款并一期期地獲得土地使用權(quán)證。這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到一期土地的使用權(quán)證之后，就能夠以土地向銀行抵押融資，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得前期準(zhǔn)備資金。

一旦前期準(zhǔn)備完成，開(kāi)發(fā)商就再以住房預(yù)售的方式邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售。而銷(xiāo)售獲得回款之后，又用后期循環(huán)開(kāi)發(fā)。如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠用有限的資金撬動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目。這樣一期又一期地反復(fù)循環(huán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所做項(xiàng)目就越來(lái)越廣、越來(lái)越大。

同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用分期付款的方式分期獲得土地使用權(quán)證時(shí)，不僅能夠用有限的資金撬動(dòng)多期開(kāi)發(fā)及多個(gè)項(xiàng)目，而且能夠利用住房市場(chǎng)產(chǎn)品的唯一性，以土地持有的占先優(yōu)勢(shì)不斷推高其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格，并在許多事情上迫使政府按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意圖而為，否則地方政府所賣(mài)出土地的出讓金無(wú)法收回。當(dāng)然，上述情況僅是假定房?jī)r(jià)只是會(huì)漲而不會(huì)下跌的情況。

如果房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性變化，或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來(lái)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取的高杠桿式的資金運(yùn)作，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所投入的資金很小，加上土地是分期付款，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就容易把房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行與地方政府，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所承受風(fēng)險(xiǎn)很小。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地獲得的過(guò)程所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很小，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)來(lái)推高拍賣(mài)土地的價(jià)格，也有機(jī)會(huì)采取各種方式來(lái)推高房?jī)r(jià)。

如果要求在付清土地出讓金后才能夠獲得土地使用權(quán)證，無(wú)論是一次支付還是分期支付都是如此，那么就會(huì)規(guī)范市場(chǎng)，合理提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻。房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該是可以空手套白狼的地方，而是有一定的資金實(shí)力的企業(yè)才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，對(duì)于一些有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即便他們一次性支付或分期支付其土地出讓金沒(méi)有問(wèn)題，但當(dāng)他們要支付出讓金才能夠獲得土地使用權(quán)證時(shí)，那么他們不僅無(wú)法轉(zhuǎn)嫁這塊土地生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的全部成本，也阻礙了他們輕松就可以分期從銀行融資、其實(shí)也同樣是“空手套白狼”的途徑，從而減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可用來(lái)滾動(dòng)不同項(xiàng)目的現(xiàn)金流。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“囤地”、“囤房”的行為自然會(huì)減少。

可以說(shuō)，從目前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化的時(shí)期。凡是不利房地產(chǎn)持續(xù)健康的行為，政府開(kāi)始能夠用相對(duì)合適的政策進(jìn)行調(diào)整，而且這種調(diào)整并不是一次性的，已在走向經(jīng)常性。這樣，既可減少宏觀政策出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)，又可保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員)