杜　明

新晉商京城置業(yè)的沖動(dòng)與理性

10月18日至11月8日，一個(gè)更大規(guī)模的京城房產(chǎn)山西推介活動(dòng)：財(cái)富傳奇之旅——北京地產(chǎn)房車山西巡展，將由北京10家最佳宜居、投資房地產(chǎn)項(xiàng)目采用豪華房車組團(tuán)到山西進(jìn)行項(xiàng)目推廣活動(dòng)。

這給人的感覺是北京的房子是專門給山西人造的嗎？用一句歌詞套用——說是也不是，說不是也是。

說是。據(jù)某調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2001年以前，外地客戶在京的房地產(chǎn)成交面積約占總成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房地產(chǎn)資訊網(wǎng)提供的數(shù)字顯示，去年上半年，外省市個(gè)人在京購(gòu)買普通住宅、別墅、高檔公寓總額達(dá)到220.88億元人民幣，下半年的比例更高。另有數(shù)據(jù)顯示，在外省市購(gòu)房人群中，有近4成是山西人。

說不是，那京城的地盤畢竟不是咱山西人的，想徹底融入北京的環(huán)境里，除了錢，可能還需要點(diǎn)其它東西。所以，各種危言說山西人在北京購(gòu)房的狂熱，多少包含些炒作的成分。

實(shí)際情況是，高速公路逐步完善，縮短了山西與北京之間的距離。隨著煤炭行情上漲，山西人迅速積累了大量財(cái)富。山西人對(duì)于子女教育的重視，其他省份恐怕很難再有望其項(xiàng)背的。新晉商在北京買房，有相當(dāng)一部分是沖著子女教育去的。新晉商赴京購(gòu)房，很大程度上看中了首都特有的優(yōu)勢(shì)——更為廣闊的商務(wù)圈子和人際關(guān)系網(wǎng)。另外，奧運(yùn)的吸引力也是其中原因。

新晉商紛紛進(jìn)京置業(yè)，這為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的商機(jī)。面向山西各地的各界高層人士，客觀、公正地推介北京房地產(chǎn)項(xiàng)目，既滿足了北京房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)烈的營(yíng)銷需求，又滿足了山西高端客戶群體在北京投資置業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。

這才是北京地產(chǎn)商對(duì)山西重視的根本原因，山西的富人，并不像溫州人那樣去“炒房”。在他們的觀念里，房子仍然是一個(gè)居所，那北京的房子好，就到北京買房，而更主要的是北京好，這有著強(qiáng)烈的精神追求在里面。

取向，對(duì)于地產(chǎn)商和新晉商都是機(jī)會(huì)

——新晉商京城投資置業(yè)論壇

新晉商投資置業(yè)的意向以及取向如何？由山西廣播電視總臺(tái)、《新晉商》雜志等聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的“新晉商京城投資置業(yè)論壇暨‘入主北京活動(dòng)啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)”于9月16日下午2點(diǎn)召開，專業(yè)人士縱論京城地產(chǎn)與新晉商的價(jià)值取向。我們力求透過現(xiàn)象尋找本質(zhì)的因素，讓一種商業(yè)現(xiàn)象折射人文的關(guān)懷。

讓新晉商買到好房子

主持人：我是搜狐焦點(diǎn)新聞中心的莫春。各位網(wǎng)友，大家好！歡迎來到搜狐嘉賓聊天室。

今天的主題是“新晉商京城投資置業(yè)論壇暨‘入主北京活動(dòng)啟動(dòng)的新聞發(fā)布會(huì)”。我先給各位介紹一下我們今天邀請(qǐng)來的主辦方的代表和各位嘉賓：

山西廣播電視總臺(tái)影視頻道副總監(jiān)李曉琳女士。

采思營(yíng)銷策劃廣告有限公司經(jīng)理?xiàng)顦渑俊?/p>

新晉商雜志執(zhí)行社長(zhǎng)席嘯先生。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)銷售總監(jiān)劉向榮先生。

北京天河京華公關(guān)策劃有限公司總經(jīng)理?xiàng)顤|輝先生。

今天還有幸邀請(qǐng)到兩位房地產(chǎn)方面的資深人士。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市發(fā)展學(xué)院主任邢亞平女士。

CETV3置業(yè)大講堂制片人兼首席記者王健民先生。

歡迎各位嘉賓的到來！

先請(qǐng)主辦方給我們介紹一下這次主題活動(dòng)和新聞發(fā)布會(huì)，有請(qǐng)山西廣播電視總臺(tái)影視頻道的副總監(jiān)李曉琳女士。

李曉琳：各位朋友，大家好！這次和搜狐舉辦的大型活動(dòng)是媒體和企業(yè)界聯(lián)合探索新型銷售模式有益的嘗試，目的是更為成功地把北京的好樓盤推薦給我們山西人，讓我們山西人更理性地在京城選房，使我們山西更多有實(shí)力的朋友帶著自信入主北京。

這次活動(dòng)由北京、山西的幾大強(qiáng)勢(shì)媒體聯(lián)合推廣，以新穎富有創(chuàng)意的房車為載體，目的就是給京城的房地產(chǎn)業(yè)一份好的滿意的營(yíng)銷答卷，也給所有想在北京購(gòu)房和可能在北京購(gòu)房的山西人提供一次高效便捷的選擇機(jī)會(huì)。

主持人：本次活動(dòng)采用房車展示的形式，對(duì)于這種比較新穎的模式我們是怎么考慮的？請(qǐng)我們的主辦方之一，也就是我們的采思營(yíng)銷策劃廣告有限公司的楊樹經(jīng)理和天河京華公關(guān)策劃公司的楊東輝來給我們介紹一下。

楊東輝：我覺得為什么用房車呢？因?yàn)榉寇囋谥袊?guó)這個(gè)地方還屬于一種高消費(fèi)的領(lǐng)域，這個(gè)車因?yàn)樵谥袊?guó)是非常少的，非常吸引人的眼球，現(xiàn)在講眼球經(jīng)濟(jì)，當(dāng)吸引更多眼球的時(shí)候，我們的廣告效果可能就會(huì)達(dá)到。我希望新晉商能在北京購(gòu)買自己的房子，能夠入主北京，到北京來做主人。

楊樹：這種房車展示可以突破以往的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)展場(chǎng)展示的限制，能夠形成山西六個(gè)地市，甚至更多的地市沿線展示的效果。對(duì)于整個(gè)活動(dòng)，山西整個(gè)地區(qū)的推廣會(huì)是一個(gè)非?？v深的，也是波及面非常廣的活動(dòng)。因?yàn)樯轿鞯母蝗瞬皇蔷奂谀硞€(gè)點(diǎn)，比較分散，本次選擇六個(gè)地市，都是我們山西目前經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的地市，而且選擇的線路都是我們和策劃公司征求了專業(yè)人世的意見，挑選出來的地市，精選出來的路線。沿途所經(jīng)之處都是山西精英人士聚集的地方，所以我希望北京的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣泛關(guān)注我們這個(gè)活動(dòng)，積極參與到我們這個(gè)活動(dòng)中來。

主持人：謝謝！剛剛也看到在我的介紹當(dāng)中，大家也注意到今天還有一個(gè)主辦方，就是《新晉商》雜志。我覺得這個(gè)雜志的名字和我們這次活動(dòng)非常吻合，非常貼切的。能不能從雜志的角度，或者從新晉商這個(gè)名字的角度，來給我們說一說這次活動(dòng)咱們要針對(duì)的一些客戶群。

席嘯：主持人好，大家好！我是新晉商雜志的負(fù)責(zé)人，我首先想向大家講兩點(diǎn)：

第一，講感謝，感謝什么？前段時(shí)候我和潘總交流的時(shí)候談過，我說我感謝北京的房地產(chǎn)商為新晉商建好了房子，今天我把這句話再說給在座的各位房地產(chǎn)界的來賓，我們感謝大家為新晉商建好房子提高大家的生活品質(zhì)。

另外一點(diǎn)，我想借用晉商的一個(gè)傳統(tǒng)，我想講信。今天我講信主要是講自信，我覺得首先自信是北京的房地產(chǎn)商應(yīng)該對(duì)自己的作品、產(chǎn)品的自信，我覺得大家應(yīng)該自信去山西能做好一次好的營(yíng)銷。

第二點(diǎn)，我講相信，我覺得大家首先相信新晉商有這樣的購(gòu)買能力。大家也知道，前段時(shí)間楊總曾經(jīng)和潘總做過一次活動(dòng)，在這次活動(dòng)中潘總談到山西是他的大客戶，山西人在他的客戶群體中占到近40％，我和張寶權(quán)張總交談過，我說今年有多少房子給了山西人？他說應(yīng)該超過了20％。

另外，這兩年山西的發(fā)展確實(shí)趕上了好時(shí)候，我們新晉商不僅從資源、能源方面掌握好了方向，在其他方向也展示出了新晉商的能量。前段時(shí)間我們和山西的其他部門一塊發(fā)起組織了新晉商聯(lián)合會(huì)，我們?cè)谶@個(gè)社團(tuán)組織中團(tuán)結(jié)了山西省內(nèi)以及省外、境外的許多山西籍的優(yōu)秀的企業(yè)家。

在這樣的社團(tuán)背景下我們雜志今年已經(jīng)出版了九期，已經(jīng)聚集了大批優(yōu)秀的新晉商的資源。我們的雜志也正在覆蓋山西，成為山西地面一個(gè)占據(jù)高端市場(chǎng)、走入主流生活、與新晉商每月有一次親密接觸、甜蜜約會(huì)的這樣一個(gè)媒體。通過這一次和焦點(diǎn)網(wǎng)、山西影視頻道幾家一塊來承辦這個(gè)活動(dòng)，我希望我們能夠給新晉商提供更多的、更好的投資理財(cái)方式，也是我們做雜志一個(gè)宗旨之一。

主持人：謝謝席社長(zhǎng)！最后請(qǐng)我們主辦方之一，也是我們自家人，焦點(diǎn)網(wǎng)的銷售總監(jiān)劉總，劉總從我們媒體角度說說我們?yōu)槭裁搓P(guān)注這次活動(dòng)？

劉向榮：各位來賓、各位網(wǎng)友，下午好！首先我提前祝大家中秋快樂。實(shí)際上山西很多購(gòu)房人對(duì)北京的具體樓盤的情況并不是很了解，而且北京的樓盤也比較多，每年的開盤量至少有幾百個(gè)。所以北京人對(duì)樓盤都不是太了解的情況下，對(duì)外地的購(gòu)房人也有一種陷阱在那兒。所以我們這種活動(dòng)首先是介紹北京一些好的樓盤，這樣讓山西的購(gòu)房人能夠避免一些陷阱，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)這種互動(dòng)的方式、這種跨地域的溝通方式，讓購(gòu)房人真正了解樓盤的一些特點(diǎn)，包括社區(qū)，包括一些建筑質(zhì)量、規(guī)劃，這樣能夠保證購(gòu)房人買到真正合意的房子。

新晉商的置業(yè)取向

主持人：剛才我們“新晉商京城投資置業(yè)論壇”和“入主北京”的活動(dòng)幾家的主辦方都分別介紹了一下情況，在劉總的話里其實(shí)也引申到我們接下來要進(jìn)行的內(nèi)容。新晉商相比現(xiàn)在活躍在京城的溫州購(gòu)房團(tuán)，甚至其他外地的購(gòu)房人士，他們有哪些自己獨(dú)特的一些購(gòu)房的意向、取向，甚至哪些樓盤適合他們購(gòu)買？這是我們?cè)谧拿襟w都非常關(guān)心的問題，我們就這些問題展開一下討論。

先請(qǐng)邢教授，就您觀察市場(chǎng)來看，山西人在北京購(gòu)房的比例是不是這幾年會(huì)出現(xiàn)大幅度的上升？因?yàn)槲铱从忻襟w的報(bào)道說，有可能要超過溫州人，或者超過浙江人在北京購(gòu)房，是不是有些夸大了？

邢亞平：晉商比如說一些傳統(tǒng)，他們傳統(tǒng)上可能比較傾向于置業(yè)，這種置業(yè)可能和浙江的商人或者其他商人不太一樣，晉商的這種購(gòu)買特點(diǎn)有非常強(qiáng)的地方特色，比如說不用財(cái)務(wù)杠桿，一次性付款、注重教育，對(duì)價(jià)格不敏感，這是基本特性。我們說這種基本特性仍然沒有變的，比如說資源大省的地位沒有變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位沒有變，和北京的關(guān)系沒有變，這種地緣關(guān)系、人緣關(guān)系，我覺得可能山西人和北京還有歷史上的一種情緣，我覺得應(yīng)該是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的。

楊樹：山西人向往北京，現(xiàn)在交通條件改善了，往北京發(fā)展、北京投資置業(yè)是首選。有了錢以后馬上要想到自身生活條件的改善，因?yàn)樯轿鞯奈廴臼欠浅?yán)重的，他掙了錢以后馬上想到改變自己的生存狀態(tài)，改變下一代的生存狀態(tài)，他要選擇。

邢亞平：我覺得原來新晉商北京置業(yè)大概集中在高端物業(yè)上，而且集中在住宅、公寓、別墅，以后會(huì)不會(huì)由于投資理念的成熟，投資領(lǐng)域會(huì)更寬一點(diǎn)兒。還有一個(gè)趨勢(shì)可以考慮，目前從新晉商的成長(zhǎng)來看，我們現(xiàn)在的金融市場(chǎng)投資工具和投資體制越來越靈活，我覺得新晉商也慢慢開始關(guān)注南方了，也去南方，去深圳，甚至買幾千萬的房子。

楊樹：現(xiàn)在有的已經(jīng)把眼光放到國(guó)外去了。

邢亞平：所以我覺得這個(gè)對(duì)北京的開發(fā)商應(yīng)該是一種挑戰(zhàn)和壓力，如果你沒有更好的吸引新晉商的好產(chǎn)品、好服務(wù)拿出來的話，面對(duì)全國(guó)，甚至全球性的競(jìng)爭(zhēng)也不能一勞永逸。我前兩天翻了翻《新晉商》雜志，上面還有一篇文章說到這個(gè)問題，說原來在北京買房子會(huì)關(guān)注二環(huán)、天安門周圍，我覺得這種傾向會(huì)越來越成為過去。

席嘯：我們做這個(gè)雜志有一個(gè)想法，給新晉商做好工作、生活的參謀，在生活參謀這塊我們想和北京的房地產(chǎn)聯(lián)合。我們首先給新晉商做投資的參謀、做置業(yè)的參謀，在這方面我們先后發(fā)表過一系列的文章，去分析北京的一些地產(chǎn)的現(xiàn)狀，以及北京的一些優(yōu)秀樓盤，其他樓盤會(huì)不會(huì)有陷阱，都發(fā)過相關(guān)的文章。

山西人實(shí)際上已經(jīng)在向第二階段邁進(jìn)了，第一階段可能是多少年的文化傳統(tǒng)，晉商大院這種根深蒂固的思想，我有錢了，以前幾百年前在山西制作大院，現(xiàn)在要在北京制作大院，這是從教育、自己生活安慰、其他角度都是一種需求。

主持人：所以我們也把他們稱為新晉商。

席嘯：在理財(cái)方向上大家已經(jīng)開始向多種手段邁進(jìn)，他也會(huì)關(guān)注一些其他金融工具，包括我前兩天去上海的時(shí)候，一家理財(cái)公司，也在和山西的客戶接觸，大家已經(jīng)會(huì)用這些理財(cái)工具了，用金融工具去理財(cái)。而在房子上，基本第一撥自住是一個(gè)熱潮已經(jīng)往下走了，但是第二撥作為投資，像浙商、溫商，他把房地產(chǎn)作為自己投資、獲利的工具已經(jīng)比較明顯，從我個(gè)人的感受。因?yàn)楹芏嗯笥言诒本┵I房子，以前是一套、兩套，自己住，父母住，為孩子做準(zhǔn)備，現(xiàn)在他可能是買鋪，可能一下買到若干間商鋪。我知道在東三環(huán)有一個(gè)138平米的戶型，絕大部分是給山西人的，138平米，他一看這個(gè)戶型好，也適合做投資。

主持人：買了多少套？

席嘯：好像是20多套，他一下買這么多完全是作為投資理財(cái)，投資的目的是非常明顯的，我希望咱們京城的這些房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)商也關(guān)注這一點(diǎn)。

主持人：直接跟我們山西廣播電視總臺(tái)對(duì)接的同樣是電視臺(tái)——CETV3，老王在教育電視臺(tái)做了一檔非常有名的房產(chǎn)欄目置業(yè)大講堂。王老師，就您接觸的或者采訪當(dāng)中看到的情況，比如說山西人在北京買房會(huì)選擇什么樣的樓盤？

王健民：作為新晉商來說在北京購(gòu)房有幾個(gè)方面是非常有優(yōu)勢(shì)的：

第一，因?yàn)槲易婕窃谏轿鞯?，本身?gòu)房置業(yè)蓋大院的情結(jié)永遠(yuǎn)忘不了，是世襲。

第二，氣候環(huán)境適宜，而且現(xiàn)在京石、京太高速非常發(fā)達(dá)，我曾經(jīng)一個(gè)星期往返過兩次太原，120元5個(gè)小時(shí)就到了。

北京現(xiàn)在一些開發(fā)商有一部分是在做高端項(xiàng)目，不管是別墅還是其他的，北京人真正能買起別墅的不多，能夠像新晉商，包括煤礦主，包括小煤窯的老板，都能拿出幾千萬來，而且都是一次性付款，這都是開發(fā)商比較喜歡的。

席嘯：現(xiàn)在正在修建一條高速鐵路，3個(gè)小時(shí)就到了。

主持人：剛才從幾位的談話當(dāng)中也勾勒出一個(gè)新晉商在北京購(gòu)房的一些取向，比如說包括他們對(duì)以后孩子的教育非常關(guān)注，包括在新的一輪能源經(jīng)濟(jì)當(dāng)中他們的興起，強(qiáng)烈的需要用房產(chǎn)方式來固化他們自己的資產(chǎn)，主觀和客觀的條件都是很具備的。

那下面我們可以給北京的開發(fā)商和新晉商一些更多的建議出來。

王健民：我在這里建議，山西的新晉商在置業(yè)的時(shí)候，千萬不要買那些似乎看起來很熱鬧的地方，比如國(guó)貿(mào)一帶。因?yàn)槟銖哪莻€(gè)污染再到這個(gè)污染，就不值得了，如果我是新晉商，我手里有這個(gè)錢置業(yè)、買房，不管是投資、自住、為了改變生活、養(yǎng)老，我要么選擇House，要么選擇真正純高檔的公寓社區(qū)，或者為了繼承我在晉商時(shí)候的那種感覺，買一個(gè)很好的四合院，哪怕在西山，甚至在郊區(qū)，甚至在北京的南城、東城皇城根底下純四合院的感覺，我覺得這都是首選。

主持人：王老師總結(jié)的是中高檔項(xiàng)目。

席嘯：其實(shí)，我覺得這是一個(gè)誤解了。因?yàn)樽鳛樯轿饔心芰肀本┵I房子的人，他可能是高中低三個(gè)層次，高就是剛才王老師說的House，有這個(gè)能力，有錢、有閑，有這種雅致。但是從中低兩個(gè)層次來說，有很多人大概手頭有兩三千萬，他也知道這個(gè)錢是能花完的，所以他花的時(shí)候也是仔細(xì)去斟酌的，而這個(gè)層次可能比大富的層次人基數(shù)會(huì)大，相對(duì)數(shù)大一點(diǎn)兒。而在這個(gè)層次上他們有一個(gè)消費(fèi)心理，因?yàn)槲议L(zhǎng)期在山西，也在北京生活過幾年，有這樣心理的人很多，有兩三千萬的或者千萬左右的富人他買房子的時(shí)候，我以前也是像王老師這樣給他們推薦，給他們講道理，但是有一種特別原始的想法一下子給我否定了。我原來在山西山里邊住的就是四合院，我就羨慕人家城市里的高樓大廈，電梯上下，在這種情況下高檔公寓就成了他們的首選，這個(gè)基數(shù)要比House的基數(shù)大得多。

主持人：跟外國(guó)人就不一樣了，比如像公寓很多外國(guó)人買，他在國(guó)外也是住這樣的房子。

席嘯：有的時(shí)候他就想跳出來，跳出原有的，我已經(jīng)生活了30年、50年了，我想改變一下，我原來就羨慕這樣的生活，確實(shí)有很多人。

主持人：從他們的經(jīng)濟(jì)收益來說和溫州的很多購(gòu)房人相比如何呢？

席嘯：我覺得相比溫州人會(huì)用價(jià)格杠桿、金融工具，他會(huì)利用這些東西把房子做成投資渠道，短線的投資。我了解到，很多有實(shí)力的其他產(chǎn)業(yè)的新晉商都在北京置房，他買房子更多也是自住，已經(jīng)有很多人習(xí)慣了北京、太原雙城記了，可能在這兒生活幾天，在那兒生活幾天，兩邊都有產(chǎn)業(yè)。

但山西人還是對(duì)北京的了解太少。作為媒體服務(wù)的理念，一個(gè)是教育，告訴他什么是更高品質(zhì)的生活，怎樣體味更高品質(zhì)的生活。

楊東輝：我覺得山西的購(gòu)房者我接觸了不下千人左右，我第一次帶著房車去的時(shí)候基本上我們跑了山西的十個(gè)城市，基本上所有的購(gòu)房人員都跟他們簡(jiǎn)單地去聊一聊，他們的購(gòu)房也分成了幾大塊，包括王老師、席先生說的，分高中低，五千左右的房子他們也會(huì)買，因?yàn)楹芏嗳瞬⒉皇钦f只有新晉商考慮子女上學(xué)的問題，而且是整個(gè)山西很多人都關(guān)心子女上學(xué)、孩子以后想留在北京工作得有地方住。

我發(fā)現(xiàn)晉商有時(shí)候覺得北京的戶型不太適合他們，耍不開，不像大院，一個(gè)要房間多，我來了朋友有地方住，我覺得這是新晉商的一個(gè)特點(diǎn)，需要大戶型，實(shí)際上我覺得這個(gè)就非常適合山西人，把這個(gè)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)個(gè)方向。

李曉琳：大家一直在講晉商是怎么花錢的，怎么花法，其實(shí)我覺得現(xiàn)在之所以提出新晉商的概念，他對(duì)自身素質(zhì)提高的要求，包括自身生意眼光上的延展，都是促使他離開山西到經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、自然環(huán)境比較好的城市重新開始他的投資理財(cái)或者投資事業(yè)開始的基地。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，當(dāng)他有了錢以后要追求更多層次的精神領(lǐng)域的享受，有了錢以后并不僅僅考慮如何把這個(gè)錢如何花出去，他還會(huì)考慮這個(gè)錢怎么樣去花才能體現(xiàn)我的社會(huì)價(jià)值，而他的這種社會(huì)價(jià)值并不體現(xiàn)在某一套房產(chǎn)的增值，這不是他追求的終極目標(biāo)。他要考慮的問題，是我的社會(huì)影響力，我個(gè)人的魅力，在另一個(gè)空間的綻放。

我覺得這是新晉商的一個(gè)特點(diǎn)，新的一種精神在里面，不是說我就是那樣一個(gè)富豪、土財(cái)主，他有自身很多的精神領(lǐng)域的東西要去體現(xiàn)?，F(xiàn)在很多老板在購(gòu)房的時(shí)候很注重這些軟性的東西，能不能給我提供一個(gè)很好的基礎(chǔ)的商務(wù)平臺(tái)，包括一些咨詢資訊服務(wù)，這也是他們所需要的。