白　濤

“離開了物權(quán)我們是無法生活的?！敝袊鐣茖W院法學所博士后尹飛說：“這是因為，物權(quán)法調(diào)整的主要是權(quán)利人對自己的物所享有的支配權(quán)。這里的物，主要指的是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，即我們所能看的到摸的著的東西。換句話說，人們?nèi)粘５囊率匙⌒兴蕾嚨倪@些物的歸屬都是由物權(quán)法來規(guī)定的，可以說，離開了物權(quán)我們就無法生活?！?/p>

“我的財產(chǎn)，除了我之外，任何人都不能侵害和妨害”。尹飛解釋說，“憲法里規(guī)定的公民的權(quán)利對應(yīng)的義務(wù)人是國家、各級政府，但《民法》里對權(quán)利的確認，比如說，對我的財產(chǎn)的所有權(quán)的確認，就意味著除了我之外，任何人都不可以侵害，如果想使用我的東西可以，但要跟我談，通過交易來允許你使用。因此，《物權(quán)法》規(guī)范和調(diào)整的是物權(quán)人和物權(quán)人之外的第三人間的關(guān)系?！?/p>

“這是和老百姓最密切相關(guān)的一部法律，也是私權(quán)領(lǐng)域最重要的一部法律。”中國政法大學蔡定劍教授表示，《物權(quán)法》被稱為“私權(quán)利的保護神”，一旦通過并頒布實施，將賦予每位公民一件保護個人私有財產(chǎn)的利器。

王有財梯子案不再“難了”

2004年，吉林省東豐縣城王有財一家人6年上下自家樓只能爬梯上訪無門的報道，轟動一時。

1982年，由東豐縣機電工業(yè)公司和東豐縣外貿(mào)總公司共同出資建了一幢沿街的三層小樓。建成后，機電公司買下了一樓的產(chǎn)權(quán)，外貿(mào)公司則將二三樓買下做了辦公樓。1992年，因為與王有財（吉林省東豐縣居民）存在債務(wù)關(guān)系，外貿(mào)公司將二三樓作為抵債轉(zhuǎn)賣給了王有財。王有財一家與機電公司成了樓上樓下的鄰居。

王有財說：“1992年9月搬來的時候，這個樓梯是暢通無阻的。是什么原因使我行走不方便了呢？是機電公司在這個門廳、在這個樓道上堆了好多商品，把這個樓道堵得特別窄了，我走都得側(cè)著身子，衣服經(jīng)常剮壞。于是跟他商量了，我暫時在外邊做個臨時的室外樓梯，我先走著，我暫時先不走室內(nèi)樓梯。但是我（后來）要走室內(nèi)樓梯，你得讓我走。他也同意這個意見?！?/p>

1998年縣里進行市容整頓，王有財家的室外樓梯被定為違章建筑，必須拆除。要保住樓梯就要增加寬度。室外樓梯所在的位置正好是一條消防巷道，向外拓寬30厘米就占用了消防巷道。王有財向縣消防大隊提出申請，遭到拒絕。寬也不是，窄也不是，無奈之下，王有財拆除了室外樓梯。按照原先的口頭約定，王有財提出重新走室內(nèi)樓梯，而此時機電公司卻不讓走了。

住在樓上的人卻不能走室內(nèi)樓梯，王有財怎么也想不通這個理兒，于是一紙訴狀將機電公司告上了法庭。然而令王有財沒有想到的是，東豐縣人民法院以“超過訴訟時效”為由，駁回了王有財?shù)脑V訟請求。王有財不服，向上級法院——遼源市中級人民法院提起上訴。這一次王有財勝訴了。然而事情再次發(fā)生了變化。機電公司因?qū)ε袥Q不服，提請吉林省高級人民法院再審。

1999年4月8日，省高院做出判決，同樣認為此案已超過了訴訟時效，判王有財自行在原址修建室外樓梯通行。王有財再次敗訴。

6年多時間，從最高人民檢察院到最高人民法院，從全國人大到全國政協(xié)，王有財把凡是自己能想到的地方走了個遍，然而問題仍然沒能解決。

記者和尹飛談到這個案子時，他還清楚記得“梯子案”在當時引發(fā)的激烈爭議，他說：“法院認為超過訴訟時效而對樓上住戶不予保護，并不違反法律的規(guī)定，盡管這一規(guī)定未必合理。”

而在在全國政協(xié)委員、中國社會科學院法學研究所研究員梁慧星看來，這個訴訟時效，它是民法上一個專門的制度。但是對于這個案件來說，有一個最重要的問題就是，這類糾紛、這類案件不適用訴訟時效。這個案件，它在法律上通常把它作為相鄰關(guān)系的糾紛來處理。

然而，假如這一問題在物權(quán)法出臺之后又會怎樣呢？尹飛對記者說：“這就應(yīng)當是比較容易處理了。因為，現(xiàn)行的草案中明確強調(diào)其行使不受訴訟時效的限制。因此，只要樓上的住戶仍然享有其房屋所有權(quán)，其就有權(quán)請求排除妨害，而無須考慮訴訟時效的問題。這對于維護物權(quán)人的利益，顯然是十分有利的。”

在美國搞party有可能被舉報

比如，我家的電源線或水管道要通過你家的墻壁引到我家，這里你家的墻壁是你的所有權(quán)，但是對我來說，電線或管道從你家墻壁走過對我來說是必須的，這種情況下，法律規(guī)定，為了更好的利用財產(chǎn)，為了節(jié)約成本和更好的利用不動產(chǎn)而規(guī)定了相鄰關(guān)系制度。我是可以通過你家引電線引水管的。

再比如，有一塊承包地，可能有一條河擋著我到自己的承包地，因此，我必須要經(jīng)過你的土地，否則我只有游泳才能過去。這種情況下，法律規(guī)定，我有權(quán)利從你的地過去，但是也要以給你造成最小損害的方式從你這里通行，這就是所謂的通行關(guān)系。還有灌溉、引水、排水等各種相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系本質(zhì)是為了提高不動產(chǎn)的利用效率而構(gòu)建的規(guī)則，做出明確規(guī)定后，相鄰的當事人之間產(chǎn)生糾紛后就有法可依了。

而像通風、采光、屋檐滴水、地下植物盤繞等，相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人間如何保持合理狀態(tài)，物權(quán)法都應(yīng)該作出規(guī)定。

尹飛說：“相鄰關(guān)系的民事關(guān)系看起來是比較小，但是如果處理不好也可以釀成一個影響社會穩(wěn)定的問題。而且，相鄰關(guān)系在國外也是很受重視的，在美國一些活潑有激情的主人，如果在家里搞party，噪音太大被鄰居舉報，只要一舉報，警察就要過來處理此事的?！?/p>

商場“嗓門大”投訴找哪家？

商場“嗓門兒太大”、工廠排放廢氣臭氣熏天或者實踐中經(jīng)常發(fā)生的大樓外立面玻璃反光過強找誰投訴？

今年6月以來，北京市環(huán)保局與市公安局治安大隊聯(lián)合行動，對社會生活噪音進行執(zhí)法，先后檢查了1946個單位，有27家單位挨罰。

根據(jù)北京市民投訴，西單商業(yè)街的部分商戶使用音響器材招攬顧客，因分貝值過高挨了罰。而君太百貨、西四友誼商城109店、民族大世界服裝城等大型商場，喇叭“嗓門兒”太大，照樣被罰。針對許多市民投訴噪音有些誤打誤撞的情況，北京市環(huán)保局噪音管理部門表示，不同的噪音污染需要向不同的部門投訴，商場宣傳噪音、鄰里噪音等告狀得找當?shù)毓膊块T。

中國社會科學院民法研究室尹飛對此解釋，我國目前對于這類問題主要是通過行政手段來進行管理。而物權(quán)法中，則從民法的角度對之進行了規(guī)定。物權(quán)法草案中，在相鄰關(guān)系方面明確規(guī)定了所謂“不可量物侵害”的問題。也就是說，不動產(chǎn)的權(quán)利人（包括所有權(quán)人和使用權(quán)人），在行使自己的權(quán)利時，不得因為自己排放廢氣、廢水，施放噪音、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)而損害自己相鄰不動產(chǎn)的權(quán)利人。

因此，物權(quán)法一旦通過，人們對付這種侵害，又有了一條比較通暢的渠道，鄰居們有權(quán)自行請求或者通過法院請求其停止侵害。如果造成實際損害的，還可以請求賠償損失。當然，對于自己鄰居通常、合理的排放或者施放有害物質(zhì)的行為，市民們也應(yīng)當負有一定的容忍義務(wù)。

一幢大樓里有幾百戶

在古代，一塊地上只有一座建筑物，彼此之間的土地和房屋權(quán)利是十分清晰的?，F(xiàn)在，一幢大樓里有幾百戶，怎么辦？這就有了區(qū)分所有的問題。而對于公用部分，像樓梯、走廊、車庫、綠地、道路等一直存在爭議。

這次《物權(quán)法》就規(guī)定了建筑物要區(qū)分所有權(quán)。首先，區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有完整的所有權(quán)，而對公用部分，如樓梯，則享有共有權(quán)。共有部分是不能分割的，而且如果轉(zhuǎn)讓專有部分同時也要將共有部分一并轉(zhuǎn)讓。此外，其也享有成員權(quán)，有權(quán)作為小區(qū)的一分子參與小區(qū)的公共事務(wù)。

除了建筑物內(nèi)部共有部分外，對于小區(qū)中公共部分的歸屬的問題，這次物權(quán)法草案也做了明確規(guī)定，原則上允許當事人特別約定，包括道路、綠地、車庫等，如果有約定按約定處理，如果沒有，法律上也作了一個推定即歸業(yè)主共有，這個制度對于解決目前過多的物業(yè)糾紛是有必要的。

車現(xiàn)在已經(jīng)成為我們生活和居住必要的部分，這種情況下，我們能否給個強制締約的義務(wù)？一方面強調(diào)建筑時要有配套車位，另一方面，我們也應(yīng)該考慮給區(qū)分所有權(quán)人有一個購買車位的權(quán)利，即給開發(fā)商一個強制締約的義務(wù)，只要業(yè)主提出購買，就應(yīng)該賣給他，并且價格也應(yīng)該合理。尹飛對此提出了自己的觀點。

合作建房引起糾紛

從山西到北京的小張和小李相戀數(shù)年，準備結(jié)婚。小張家有一塊宅基地，小李家出錢在上面建造了一座二層小樓，雙方商定供二人婚后居住。房屋完工，小張卻發(fā)現(xiàn)小李依然與其初戀情人藕斷絲連，經(jīng)過各方勸慰，二人仍然沒有破鏡重圓，最終勞燕分飛。但是，就該小樓的所有權(quán)歸屬雙方發(fā)生了分歧。小張認為，房子是在我家的宅基地上建的，當然應(yīng)當歸我家所有；小李家建房的費用我們愿意補償。小李則認為，房子是我家出錢蓋的，當然應(yīng)當歸我家所有，我們愿意給小張家一定的費用來補償其宅基地。

尹飛認為，這種情形實際上就是不同所有人的財產(chǎn)由于一定的原因而結(jié)合到一起，形成了一個新的物。如果要將新的物強行恢復到添附前的狀態(tài)，要么在技術(shù)上不可行，要么在經(jīng)濟上不合理。這種情況下，新物的所有權(quán)應(yīng)當如何歸屬呢？如果雙方對新物的歸屬有約定，自然應(yīng)當按照約定處理，但是如果雙方之間沒有約定，或者約定無效、被解除的情況下如何處理，就需要通過物權(quán)法上的添附制度來解決。

我國現(xiàn)行法律并未對添附進行規(guī)定，實踐中實際上處于無法可依的狀況，各地法院的判決也并不一致。而物權(quán)法草案則對此進行了原則性的規(guī)定。對于本案中的情形，按照添附的規(guī)則，應(yīng)當由土地使用權(quán)人小張取得房屋，并由其對小李建房的費用進行補償。

“綠化管理用房”

去年12月16日，北京市東四環(huán)附近某別墅小區(qū)的開發(fā)商突然在小區(qū)西墻界破土動工建設(shè)“綠化管理用房”，沿著西墻北段的多棵近十年樹齡的楊樹被砍伐。業(yè)主以小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的綠地面積受到了侵犯為由向有關(guān)部門舉報，而開發(fā)商振振有詞地聲稱是為了業(yè)主們有一個良好的居住環(huán)境。

北京市京都律師事務(wù)所孟銀芳律師認為，我國房地產(chǎn)市場20多年的發(fā)展過程也是各種糾紛、矛盾逐漸暴露的過程。尤其是在物業(yè)領(lǐng)域，由綠地、道路、車庫、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)的糾紛日益增多?？磥?，分散的業(yè)主要充分行使自己的物權(quán)，必須有法可依。

物權(quán)法草案三審稿相對于第二稿對建筑物區(qū)分所有權(quán)問題作了修改、補充和完善后明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有人共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有?！碑a(chǎn)權(quán)明析了，其他一系列問題也就容易解決了。

但也有人士認為，這一規(guī)定還需要斟酌，城市土地屬國家所有，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對綠地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。

市民和農(nóng)民的“貼身護財符”

對于社會上時有發(fā)生的暴力拆遷事件，從事律師工作近十年的孟銀芳有著更多的所見所聞。

2003年9月19日23時許，五六名男子破門闖入北京市海淀區(qū)長春橋32號居民王某家中，對正在睡覺的王某夫婦和其9歲的兒子，采取用毛巾堵嘴、蒙住眼睛、捆住手腳等侵害人身權(quán)利的手段，強行抬到院里，然后，用推土機將其家的12間房屋推倒，其家中的生活用品全部被埋在瓦礫中。

原來，受害人王某屬于被拆遷戶，因拆遷補償問題與房地產(chǎn)開發(fā)公司未達成拆遷協(xié)議，故而，這家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就想出了此等手段。

孟律師告訴記者：“在老百姓中流傳著這樣關(guān)于拆遷的說法——“畫圈就拆，給錢就走，不走就扒”。還有的居民說——規(guī)劃是人家定的，房屋價格是人家定的，搬遷日期也是人家定的，我們的權(quán)利在哪兒？居民的無奈溢于言表?！?/p>

她還對記者講述道，在農(nóng)村一些地方，村支書、村委會主任是否將土地出賣，農(nóng)民沒有發(fā)言權(quán)。農(nóng)民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權(quán)人，從法律上找不到農(nóng)民個人主張所有權(quán)被侵害的支點。

“現(xiàn)在好了，作為私權(quán)領(lǐng)域的基本法律，本次物權(quán)法草案三審稿的規(guī)定：國家保護私人的所有權(quán)。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。這些規(guī)定將是市民和農(nóng)民的‘貼身護財符?！泵香y芳律師說。