近期，無錫市梁溪區(qū)官方微信“梁溪發(fā)布”一篇文章引起市場關(guān)注?！渡唐贩俊耙耘f換新”4.0版，升級發(fā)布》文中寫道：“增加上海、南京等長三角城市范圍內(nèi)存量二手商品住宅的收購?！?/p>

也就是說，持有上海二手房源的居民，通過相關(guān)的線上預(yù)登記通道報名，就有機會將上海的二手房出售給梁溪城發(fā)集團指定的主體，同時可換購指定的新樓盤房源。

今年4月，無錫推出住房“以舊換新”項目，第一個月，首批次就有超過40位換房人完成了交易。有市場人士提出，希望能擴大參與范圍。8月，無錫在全國范圍內(nèi)首次試水住房跨城“以舊換新”，當(dāng)時面向的是在無錫、蘇州、常州等城市擁有自有物業(yè)，可以參與換購梁溪區(qū)的梁溪城發(fā)集團旗下七處新建商品房項目。10月，將參與范圍擴至上海、南京。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴《財經(jīng)》，與前幾次“以舊換新”項目相比，此次略有不同，因為從概率上看，上海人賣房子去無錫的概率比較小，因此該政策引發(fā)了市面上不同聲音。

無錫謙益澤房產(chǎn)負責(zé)人葉志朝向《財經(jīng)》介紹，目前無錫主流樓盤在售有90多個，即將面市也有30個左右。另外，今年無錫土拍共四次（含11月20日土拍）、25幅，土地面積101萬方。而2024年1月-9月，新房網(wǎng)簽備案在12038套，遠低于歷年同期水平，開發(fā)商（城投）資金壓力巨大。（2023年全年20887套，2022年全年24945套，2021年全年54487套，2020年全年48640套）。在無錫政策推出之初，即8月-9月，市場熱度非常高，百姓對“以舊換新”的政策、流程、評估價格、購入新房價格等都表現(xiàn)出較大的興趣，各樓盤咨詢量及來訪量確實出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，經(jīng)開區(qū)的五個樓盤，梁溪區(qū)的四個樓盤表現(xiàn)尤為明顯。如經(jīng)開區(qū)的五個主力樓盤，登記“以舊換新”一項客戶數(shù)量達到近千組（注：會有部分重復(fù)）。梁溪區(qū)的某個樓盤（未開盤）來電咨詢電話數(shù)量達到300+。據(jù)了解，8月30日，梁溪成交首單“異地以舊換新”，賣舊和買新無縫對接、手續(xù)方便，評估價格和新房價格透明。流程操作對于其他城市來說有參考價值。

通過“以舊換新”購房者可占一半以上

值得關(guān)注的是，無錫曾多次推出“以舊換新”，此次加入了上海和南京。

《財經(jīng)》注意到，在新版本中，參與此次活動的樓盤從原來的七處增加為九處，均位于無錫市梁溪區(qū)，其中有一處樓盤是現(xiàn)房，四處樓盤是在售房源，另外還有四處樓盤標著“即將上市”。然而，對參與此次活動的上海二手房源有哪些要求，以及如何定價、過戶等細則，公告并沒有涉及。

售樓處工作人員介紹，居民若想用上海二手房置換該樓盤新房，需提供房產(chǎn)證、身份證、房屋照片等資料，由工作人員遞交給公司，公司審核后，居民需繳納1萬元意向金，之后公司會給居民的舊房做整體評估，而舊房最終的評估價可抵扣掉新房售價的相應(yīng)部分，例如新房價值300萬元，舊房評估價為150萬元，則舊房由公司收購后，居民再補交150萬元的差價。若居民舊房最終評估價高于新房售價，可選擇“一房換多房”，或公司方將多余的錢退還給居民。

葉志朝告訴《財經(jīng)》，無錫執(zhí)行該政策與人口老齡化有關(guān)。無錫作為長三角的核心城市之一、人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）最高的城市，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2010年-2021年間，無錫人口凈流入108萬左右，人口增長較慢的是梁溪區(qū)，同時人口老齡化最嚴重的也是梁溪區(qū)，65歲及以上人口占本區(qū)人口比例16.93%。異地“以舊換新”也是吸引外來人口的舉措之一，可以幫助解決外來人才住房置換的后顧之憂。

“政策的出發(fā)點和目標是好的，能進一步增加‘以舊換新’政策的適用空間，豐富了購房者的選擇面、擴大了覆蓋面?！眹儡S進認為，無錫這家國企去收購上海、南京的二手房，肯定做了成本方面的考量，畢竟這兩地的二手房相對來說還是抗跌的，而且現(xiàn)在收購的時機也較好，價格已經(jīng)調(diào)整過一輪了。但從實際情況來看，對持有上海二手房的人來說，專門把上海的二手房出售掉，然后去無錫買新房，這種情況可能并不多見，除非有一些特殊情況，如有意從上海換到無錫定居。因此，“政策發(fā)布后，實際效果如何？還很難說，但僅從試水和創(chuàng)新的角度來看，值得關(guān)注”。

嚴躍進還告訴《財經(jīng)》，該政策值得肯定，這與國家統(tǒng)一大市場的思路相吻合。同時，這也符合長三角城市群、都市圈概念。

葉志朝向《財經(jīng)》介紹，舊房范圍從無錫市擴大到長三角城市，屬于試點；舊房不超過新房金額的60%，是風(fēng)險管控的有效措施；一換多、多換一、直系親屬間房屋可以舊換新，是總結(jié)實際情況之后推行的細則，也便利購房者“以舊換新”。

據(jù)了解，無錫戶均持有商品房數(shù)量約1.4套，市場進入改善階段，面積需求以120平方米-140平方米為主，產(chǎn)品上從高層轉(zhuǎn)向小高層、洋房產(chǎn)品居多，而近一年多的時間，二手房的掛牌量一直居高不下，交易價格下降，有置換需求的百姓，面臨著兩個問題：手里房子賣不掉，手里現(xiàn)金不足以去購入新的一套改善住宅。所以，“以舊換新”新政應(yīng)運而生。

創(chuàng)新舉措效果有待觀察

嚴躍進告訴《財經(jīng)》，無錫此次推出二手房換購，一定會有效果，但效果有限。目前二手房資源比較緊俏，房主并不著急出手。

“此外，二手房的估價標準、過戶流程以及企業(yè)收購二手房之后如何交易，也存在問題。此前無錫做二手房換購時，房地產(chǎn)市場基本盤較弱，不過四季度，房地產(chǎn)市場行情有所抬頭，因此與上次相比，房地產(chǎn)市場基本盤已經(jīng)發(fā)生變化?！眹儡S進說。

嚴躍進介紹，無錫本身有房地產(chǎn)去庫存的壓力，因此活動的出發(fā)點在于新房去化，符合當(dāng)下循環(huán)經(jīng)濟的概念，有利于促進消費升級。但要注意的是，如何消除摩擦，讓交易更順暢。

據(jù)了解，河北省等近日也頒布了全省“以舊換新”的政策。從10月24日開始，河北省支持各城市綜合運用個稅退還、購房補貼、信貸支持等政策，開展商品房“以舊換新”、房博會等促銷活動，因城施策滿足人民群眾合理購房需求。近期，地方密集出臺樓市刺激政策，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

10月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為3.6%。值得一提的是，此次5年期利率下調(diào)多達25個基點，也意味著除了北京、上海等部分城市，其余大多數(shù)城市房貸利率將降至3%以下。

上海調(diào)整住房限購政策，對非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿一年及以上。持有《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿三年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。調(diào)整首套房最低首付款比例為15%。

深圳則調(diào)整分區(qū)住房限購政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個人住房貸款政策等措施。廣州宣布自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這也意味著，廣州成為一線城市中首個全面取消限購的城市。

9月30日晚，北京也發(fā)布調(diào)整政策，五環(huán)內(nèi)非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房貸首付比例不低于15%，二套不低于20%。

9月29日，無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門發(fā)布了《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，涉及首套房認定標準、加大公積金支持、優(yōu)化商業(yè)貸款利率、盤活存量住房、拓寬房票使用范圍和對象等十條重磅措施，助力樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

葉志朝告訴《財經(jīng)》，近一段時間，低首付、低利率、高額度（公積金貸款）、退個稅、契稅補貼、以舊換新、人才購房補貼一系列政策確實密集。

據(jù)悉，無錫的房價跌幅整體至少在25%以上，表面上看是房產(chǎn)行情差，實際上是剛需購房或者改善的延遲消費。二手房市場，降價換量，預(yù)計今年二手房交易量會高于去年的40800套，但是均價低于去年的14130元/平方米；新房市場，目前1月-9月僅12000套左右，是近五年最差的一年，如果算上10月以及接下來的11月-12月，無錫新房市場的銷量有限。

嚴躍進告訴《財經(jīng)》，隨著房地產(chǎn)市場回暖，如果二手房在市場上不缺買家，二手房換購的前景會受到影響。

葉志朝向《財經(jīng)》介紹，無錫試水異地換購房子，真正的挑戰(zhàn)來自收進來的舊房屋屬于非標產(chǎn)品、情況各異、單套金額較大，同時由于分散在各個小區(qū)，在城投實際獲得該類房屋后，用來出租、出售，還是提供人才用房，或者作為資產(chǎn)進行融資等，管理成本、保值增值等是否有風(fēng)險，有待觀察。