基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（本文簡稱“REITs”）是落實國家重大戰(zhàn)略、重大政策的有效工具。目前我國REITs二級市場已具雛形，成果很多，但在交易規(guī)則、信息披露、市場準入、REITs基金治理、投資者教育等很多方面需要不斷完善。本文就完善REITs二級市場建設(shè)提出了措施建議。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（基礎(chǔ)設(shè)施REITs，以下簡稱“REITs”）是企業(yè)將基礎(chǔ)設(shè)施項目在資本市場上公開發(fā)售交易并獲得等價融資的載體。作為投融資領(lǐng)域的重大創(chuàng)新，REITs對積極擴大有效投資、防范化解債務(wù)風(fēng)險、推動實現(xiàn)共同富裕、貫徹全面依法治國等具有重要意義。截至目前，我國共有35只REITs產(chǎn)品發(fā)行上市，累計發(fā)行規(guī)模（含擴募）1156億元，資產(chǎn)運營良好，發(fā)展前景廣闊。未來，我國REITs市場仍須通過豐富完善投資者結(jié)構(gòu)、優(yōu)化交易方式及投資工具、加強投資者教育等，加快推動REITs二級市場建設(shè)，發(fā)揮REITs對金融服務(wù)實體經(jīng)濟的巨大潛力。

REITs是落實國家重大戰(zhàn)略、重大政策的有效工具

REITs是成熟穩(wěn)定的底層資產(chǎn)的上市，目前已發(fā)行上市的35只REITs產(chǎn)品都是經(jīng)過仔細篩選、嚴格審核后發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施項目，這些項目不僅運營良好、收益穩(wěn)定，而且合規(guī)性強、風(fēng)險較低。REITs市場的良好開局，為REITs推動形成投資良性循環(huán)、助力高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了條件。

盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資

我國存量資產(chǎn)規(guī)模巨大，能夠發(fā)行REITs的資產(chǎn)也很多。根據(jù)相關(guān)專業(yè)機構(gòu)估算，國內(nèi)可通過REITs盤活的資產(chǎn)超過10萬億元，若將盤活資金全部投入新項目建設(shè)，預(yù)計能夠拉動50萬億元新增投資。截至目前，我國共有35只REITs產(chǎn)品發(fā)行上市，累計發(fā)行規(guī)模（含擴募）已突破1150億元，凈回收資金超過400億元，帶動新增投資超過4700億元。

降低地方政府和企業(yè)杠桿，防范化解債務(wù)風(fēng)險

REITs作為權(quán)益型融資工具，有助于提高直接融資比重，降低債務(wù)風(fēng)險。發(fā)行REITs不僅為地方政府盤活存量資產(chǎn)回收存量資金，還能增加土地收入來源，進一步增強政府化解債務(wù)能力。據(jù)地方反映，一些企業(yè)主動要求通過招拍掛方式獲得原本可以直接劃撥的土地使用權(quán)，以滿足未來項目發(fā)行REITs的需要。此外，REITs還能有效降低企業(yè)杠桿率，防范企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。以廣州廣河高速REITs為例，項目發(fā)行后企業(yè)資產(chǎn)負債率從68%降低至63%，融資貸款空間增加近200億元。

支撐重大戰(zhàn)略項目建設(shè)，促進重大戰(zhàn)略落地實施

R E I T s適用行業(yè)和領(lǐng)域與國家重大戰(zhàn)略高度契合。如碳達峰、碳中和領(lǐng)域，已有4只清潔能源REITs產(chǎn)品上市，累計盤活資金超150億元；清潔能源項目十分適合發(fā)行REITs，潛在市場規(guī)模超萬億元。再如，目前已發(fā)行5只保租房REITs，累計盤活資金超80億元，初步估算保租房REITs潛在規(guī)模超3000億元，這些回收資金對促進以保租房為引領(lǐng)的住房租賃市場長遠發(fā)展意義重大。此外，REITs在促進消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提振擴大消費、交通市政環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施補短板，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重點領(lǐng)域，也發(fā)揮著重要作用。

提升居民財產(chǎn)性收入，推動實現(xiàn)共同富裕

按照政策規(guī)定，REITs每年都要將90%以上可供分配的現(xiàn)金流，以現(xiàn)金的形式分配給投資人。這種強制分紅制度能有效保障居民獲取穩(wěn)定收入，使普通百姓共享實體經(jīng)濟發(fā)展紅利，拓寬財產(chǎn)性收入來源。截至2024年一季度，已有20余只REITs產(chǎn)品發(fā)放分紅，累計分紅金額超過100億元，廣州廣河、滬杭甬、首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、深圳能源多只REITs基于發(fā)行規(guī)模的分紅比例在10%以上，首鋼綠能的分紅比例更超過20%。良好的分紅機制給予了公眾投資人穩(wěn)定的投資回報。

貫徹落實依法治國理念，規(guī)范項目各項手續(xù)辦理

按照政策要求，發(fā)行REITs的項目必須嚴格履行投資管理手續(xù)，滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、建筑施工等法律法規(guī)要求。在REITs的示范引領(lǐng)下，地方政府和企業(yè)對依法推進項目投資建設(shè)的理念不斷增強，項目各項手續(xù)辦理持續(xù)規(guī)范。據(jù)有關(guān)企業(yè)反映，為滿足未來REITs發(fā)行需要，在項目前期建設(shè)時，大到主體項目建筑規(guī)劃和用地手續(xù)，小到保安亭、車庫雨棚等竣工驗收手續(xù)，主動做到“應(yīng)辦盡辦、應(yīng)補盡補”。

REITs二級市場建設(shè)仍存在不足

REITs二級市場已具雛形，成果很多，但市場建設(shè)是個系統(tǒng)而長遠的過程，在交易規(guī)則、信息披露、市場準入、REITs基金治理、投資者教育等很多方面需要不斷完善。

市場持有型投資機構(gòu)不足、流動性不夠

我國REITs市場建設(shè)初期，投資者類型相對單一，機構(gòu)投資者以保險、券商自營、銀行理財?shù)葹橹鳎蚋鞣N原因其投資策略及風(fēng)險收益偏好趨同，傾向于趨勢交易型，市場上仍缺乏長期持有型的大型投資機構(gòu)，再加上REITs流通份額相對較小，當(dāng)市場出現(xiàn)波動時，容易形成“一邊倒”的投資行為和價格走勢。在內(nèi)部短期財務(wù)考核指標要求下，機構(gòu)投資者按照二級市場價格設(shè)置預(yù)警止損要求，一旦價格低于止損線，容易產(chǎn)生“踩踏式”賣出交易行為，市場的進一步下跌會觸發(fā)更多份額的賣出，加劇產(chǎn)品價格下跌。REITs市場存在一些短線投資者以“打新”“做波斷”作為主要策略，不僅對REITs的合理發(fā)行定價形成一定干擾，在戰(zhàn)配份額解禁后也可能對二級市場構(gòu)成較為集中的拋售壓力。

部分增量資金仍未進入

保險資金REITs投資規(guī)模受限。按照保險資金運用有關(guān)政策，保險資金投資REITs的風(fēng)險因子為0.5，遠高于不動產(chǎn)股權(quán)投資（0.15）。即使投資于風(fēng)險更高的股票（0.35）和股票型基金（ 0 . 2 8 ） ， 其資本占用比例也明顯低于REITs。由于保險公司的實繳資本有限，投資所占用的資本越高，能夠投資的資金就越少。較高的資本占用比例極大限制了保險資金投資REITs的規(guī)模。大量證券投資基金產(chǎn)品無法投資REITs。在海外市場，基金產(chǎn)品是REITs市場的重要投資者。但目前國內(nèi)對證券投資基金產(chǎn)品投資REITs存在一些障礙，包括投資范圍、投資規(guī)模比例、投資標的門檻等限制。2023年7月鼓勵基金中基金（FOF）投資REITs以來，該類產(chǎn)品在REITs上的投資正在不斷增加，但普通證券投資基金仍未能突破，大量長期投資者仍未進入REITs市場。社?；鹑晕凑竭M入。REITs產(chǎn)品的穩(wěn)定分紅等特征與社?；鸬耐顿Y屬性非常匹配，社?；鹂砷L期持有REITs產(chǎn)品。從海外經(jīng)驗看，REITs作為收益穩(wěn)定、風(fēng)險適中的金融產(chǎn)品，十分適合于社?；?、企業(yè)年金、養(yǎng)老資金投資。但受限于相關(guān)制度和認知不足，目前這些資金均未有效參與REITs投資。

一些投資人對REITs投資價值認知不到位

投資人對REITs產(chǎn)品定位不統(tǒng)一。市場初期，不少投資人認為REITs是債券屬性產(chǎn)品，在做價值評估時只看國債利率、無風(fēng)險利率等少數(shù)間接指標，結(jié)合多種債券類的價值分析理論、公式進行投資決策，卻很少關(guān)注底層資產(chǎn)所屬產(chǎn)業(yè)、區(qū)域及中長期發(fā)展趨勢。一些投資人對REITs投資價值認識不到位。REITs底層資產(chǎn)是運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價值波動一般比較小，每年強制分紅的比例比較高，因此相對股票投資穩(wěn)定，風(fēng)險和收益屬于中等水平。部分投資者缺乏清晰的投資框架，或認為分紅固定屬于債券投資，或寄希望于項目運營收入和未來現(xiàn)金流持續(xù)大幅度的增長。此外，投資者不重視REITs產(chǎn)品的中長期價值，更多地以透支政策紅利的心態(tài)參與。如果市場出現(xiàn)短期波動，可能產(chǎn)生盲目看空甚至“追殺漲跌”的行為。

完善REITs二級市場建設(shè)的措施建議

推動長期資金進入REITs市場，豐富完善投資者結(jié)構(gòu)

適時、逐步放開所有基金產(chǎn)品投資REITs的限制。參照海外市場，把REITs投資者范圍向股票看齊，逐步實現(xiàn)全市場權(quán)益型、混合型公募基金參與REITs投資，提高REITs市場流動性。完善保險資金參與REITs投資制度。將REITs產(chǎn)品按“基礎(chǔ)資產(chǎn)”穿透計量償付能力，風(fēng)險因子賦值按不動產(chǎn)類型并適當(dāng)下浮，積極吸引保險資金參與REITs投資。積極引入各類長期投資資金。加快完善相關(guān)制度，引導(dǎo)企業(yè)年金、養(yǎng)老金、社?；鸬乳L期限、資產(chǎn)配置型投資機構(gòu)參與REITs投資。研究將REITs加入滬港通、深港通標的，加入合格境外機構(gòu)投資者（QFII）的投資范圍等。

優(yōu)化REITs會計處理和財務(wù)考核機制，避免不合理的被動交易

引入合理的會計記賬方式。投資機構(gòu)包括自營類機構(gòu)可根據(jù)其投資目的與期限，選擇會計科目分類，以持有為目的的，可將所投資的REITs份額計入“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益”（FVOCI）科目，減少對當(dāng)期利潤表的影響，避免因短期業(yè)績壓力出現(xiàn)被動賣出行為。健全內(nèi)部投資機制。鼓勵投資機構(gòu)建立健全REITs二級市場投資規(guī)則和機制，縮短內(nèi)部決策流程，優(yōu)化投資收益考核機制，減少因價格短期波動帶來的被動砍倉行為，提高二級市場穩(wěn)定性。鼓勵中證指數(shù)有限公司、中債金融估值中心有限公司及基金管理機構(gòu)以合適的頻率公布REITs底層資產(chǎn)凈值，作為REITs公允價值的參考。

繼續(xù)增加REITs產(chǎn)品供給，優(yōu)化REITs交易方式及投資工具

繼續(xù)保持REITs常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏，提高REITs發(fā)行規(guī)模，增加市場流通份額。盡快實現(xiàn)文化旅游、鐵路、市政供熱等領(lǐng)域REITs發(fā)行“零”的突破，豐富市場資產(chǎn)類型。加快推出REITs相關(guān)交易型開放式指數(shù)基金（ETF）產(chǎn)品，豁免REITs ETF底層標的個數(shù)和規(guī)模要求，有效分散單只REITs投資風(fēng)險，為長期資產(chǎn)配置型投資者提供更好的投資工具。盡快將REITs納入融資融券標的。建議引入證金公司、養(yǎng)老社保企業(yè)年金等作為REITs長期持有的戰(zhàn)略機構(gòu)，為市場提供資金與券源的融通。建立健全REITs場外交易市場，有效滿足機構(gòu)投資人、做市商等的大額交易需求，緩解場內(nèi)交易對二級市場價格的沖擊。

加強投資者教育，形成合理的投資行為和預(yù)期

加強投資者教育，引導(dǎo)投資者正確認識REITs作為介于股債之間的權(quán)益性產(chǎn)品的特性，對收益率有合理預(yù)期。落實投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念。引導(dǎo)市場參與各方進一步加大對底層資產(chǎn)屬性及實際經(jīng)營情況的分析研究，深度挖掘REITs底層資產(chǎn)的優(yōu)勢及潛在風(fēng)險，向市場投資者提供更多、更具深度的分析觀點。

（李澤正為國家發(fā)展改革委投資研究所融資室副主任、研究員。特約編輯/孫世選，責(zé)任編輯/丁開艷）