劉云鵬
本文對新形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理策略加以探討,旨在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和不足,并提出對應(yīng)的改進(jìn)策略,旨在有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理是指對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種活動和資源進(jìn)行計劃、組織、指導(dǎo)、控制和評估的管理行為。具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理需要制訂詳細(xì)的開發(fā)計劃,明確開發(fā)目標(biāo)、時間進(jìn)度、資金需求等方面的內(nèi)容,確保開發(fā)項目的順利進(jìn)行;合理安排相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)分工,明確各個部門和崗位的職責(zé),確保開發(fā)項目的高效運(yùn)作;指導(dǎo)和督促房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié),引導(dǎo)工作人員按照規(guī)定流程完成各項工作內(nèi)容,確保項目的質(zhì)量和效益。
開發(fā)經(jīng)營管理工作流程 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理需要先從市場調(diào)研做起,而后對項目內(nèi)容進(jìn)行策劃與招商,最后開展施工與資金管理。具體而言,在開始房地產(chǎn)開發(fā)之前需要對市場進(jìn)行調(diào)研,了解市場需求和競爭情況,確定開發(fā)項目的定位和規(guī)模,在確定開發(fā)項目后需要進(jìn)行詳細(xì)的項目策劃,包括項目規(guī)劃、設(shè)計、融資等方面的工作。之后,房地產(chǎn)開發(fā)需要通過項目招商,吸引其他機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資合作,明確各方的責(zé)任和權(quán)利并確保項目的順利進(jìn)行。在項目開發(fā)過程中需要進(jìn)行工程施工,包括土地平整、建筑施工等方面,房地產(chǎn)開發(fā)完成后需要對購房者進(jìn)行客戶服務(wù),解決客戶在使用房產(chǎn)過程中的問題,提高客戶滿意度。
風(fēng)險管理體系不完善 目前,我國的房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策還不夠完善,存在一些政策制度的缺失和不完善。例如,相關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和處罰機(jī)制不夠嚴(yán)格,導(dǎo)致違規(guī)行為屢禁不止。調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營中面臨著各種風(fēng)險,如市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險等,而部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的風(fēng)險管理體系,未建立科學(xué)有效的風(fēng)險評估、預(yù)警和控制機(jī)制,導(dǎo)致出現(xiàn)風(fēng)險時無法及時發(fā)現(xiàn)和處理。例如,在房地產(chǎn)交易和投資過程中信息的不對稱性使得買賣雙方在交易中存在較大的信息不對等問題,給房地產(chǎn)企業(yè)的市場開發(fā)帶來了一定的風(fēng)險,出現(xiàn)信息未及時傳遞或不準(zhǔn)確時將導(dǎo)致投資者無法準(zhǔn)確判斷市場情況,增加投資風(fēng)險。最后,市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營具有更高的難度,政策、經(jīng)濟(jì)、社會等各種因素都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中面臨更多的困難與風(fēng)險,需要靈活和及時的管理。
管理體系不成熟 調(diào)查發(fā)現(xiàn),管理體系不成熟首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平上。盡管我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多,但許多企業(yè)的管理水平仍然停留在傳統(tǒng)的家族式管理階段,缺乏現(xiàn)代化的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和科學(xué)的管理體系,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營決策、人力資源管理、財務(wù)管理等方面存在諸多問題,如決策隨意性大、財務(wù)管理不規(guī)范、員工激勵機(jī)制不健全等。同時,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系不成熟還體現(xiàn)在政府部門對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管上。近年來,我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多次調(diào)控,但仍然存在監(jiān)管不到位、政策執(zhí)行不力等問題。例如,一些地方政府在土地出讓、項目審批、市場監(jiān)管等方面存在腐敗現(xiàn)象,為房地產(chǎn)市場的過度發(fā)展提供了土壤。
管理人員的能力有待提高 調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前我國部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員專業(yè)素質(zhì)不高。近些年來,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,但與之相對應(yīng)的管理人才儲備卻相對不足,一些房地產(chǎn)開發(fā)管理層缺乏系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理知識和經(jīng)驗,對市場變化的敏感度和應(yīng)對能力有限,導(dǎo)致開發(fā)經(jīng)營管理存在的問題過多。另外,在當(dāng)前房地產(chǎn)市場日益飽和的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新以適應(yīng)市場變化,然而部分管理人員過于依賴過去的成功經(jīng)驗,缺乏對新模式、新技術(shù)、新理念的探索和應(yīng)用,導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理過于守舊,并不適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢。最后,部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員在團(tuán)隊協(xié)作和溝通能力的培養(yǎng)上也存在不足,房地產(chǎn)項目管理涉及多個部門領(lǐng)域的合作,因此需要管理人員具備良好的團(tuán)隊協(xié)作和溝通能力,但部分管理人員在這方面的能力較為欠缺,影響了項目的順利進(jìn)行。
建立穩(wěn)健的風(fēng)險管理體系 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程具有復(fù)雜性,涉及的環(huán)節(jié)較多,因此具有多個方面的風(fēng)險,在新形勢下建立穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理體系尤為重要。具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中會面臨許多風(fēng)險,包括市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、政策風(fēng)險等,為此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立專門的風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)對各種風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測、評估和控制,同時建立一套科學(xué)完善的風(fēng)險管理制度,定期進(jìn)行風(fēng)險評估和風(fēng)險預(yù)警。另外,市場環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ),因此準(zhǔn)確把握市場動態(tài)對降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險至關(guān)重要,為此公司需要加大對市場研究和預(yù)測的投入,深入分析市場需求、競爭態(tài)勢等因素并及時調(diào)整開發(fā)策略,避免盲目開發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險的增加。資金是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的命脈,因此房地產(chǎn)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的資金管理制度來確保項目的資金來源清晰透明,同時要加強(qiáng)資金的運(yùn)營效率,合理安排資金使用,避免資金流轉(zhuǎn)不暢導(dǎo)致項目停滯,切實(shí)加強(qiáng)對項目的資金風(fēng)險管理,制訂合理的資金周轉(zhuǎn)計劃,確保項目的資金需求得到及時滿足。
建立現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 新形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇,隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而,近年來國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)格的監(jiān)管和激烈的市場競爭。為了應(yīng)對新形勢下的挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系,以提高企業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。具體而言,在新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃,明確企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)、方向和路徑,為此企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家宏觀政策和市場需求制定中長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,確保企業(yè)的發(fā)展與國家政策和市場趨勢相一致。此外,企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身優(yōu)勢和特點(diǎn)明確企業(yè)的核心競爭力,制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
加強(qiáng)管理人員的能力培訓(xùn) 當(dāng)前的新形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭和監(jiān)管壓力,經(jīng)營管理人員是企業(yè)運(yùn)營的核心力量,此類員工的素質(zhì)和能力直接關(guān)系到企業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)管理人員的能力培訓(xùn),提高他們的綜合素質(zhì)和管理水平,以應(yīng)對新形勢下的挑戰(zhàn)。具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過培訓(xùn)和進(jìn)修等方式提高管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和管理能力。例如,企業(yè)可以邀請行業(yè)專家和知名學(xué)者進(jìn)行授課,分享先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗,從而提高管理人員的理論水平。又如,企業(yè)可以組織管理人員參加實(shí)地考察和交流活動,拓寬管理人員的視野和思路,增強(qiáng)員工的實(shí)踐能力。
作者單位:中鐵十五局集團(tuán)東來地產(chǎn)開發(fā)有限公司