張穎馨　嚴沁雯

北京降低首付比例有助于進一步提振購房需求。圖/視覺中國

備受市場關(guān)注的北京購房新政正加速落地。

6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下稱《通知》），就北京新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例及利率下限等方面進行優(yōu)化調(diào)整。

具體來看，北京地區(qū)購買首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（注：1個基點即0.01%），調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

同時，針對購買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減5個基點，調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.9%。

位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減25個基點，調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

此外，對于二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房的將認定為首套房貸。據(jù)悉，《通知》自2024年6月27日起施行。

有業(yè)內(nèi)人士指出，整體而言，從中央到地方，從北京到上海各地的政策力度非常大?？梢钥吹?，國家層面針對房地產(chǎn)全面推動政策寬松，國家推動房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期。伴隨北京購房新政落地，四個一線城市優(yōu)化房地產(chǎn)政策總體上調(diào)整到位。

首套房首付降至20%，利率最低3.5%

“力度不小，已經(jīng)約了地產(chǎn)中介打算近期看房，有合適的會直接購入?！痹诒本┮压ぷ魇嗄甑耐跤辏ɑ└嬖V《財經(jīng)》，上述新政剛發(fā)布，她第一時間聯(lián)系了地產(chǎn)中介，希望依托這一撥政策紅利，在北京擁有一套屬于自己的住房。

依據(jù)上述新政“首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%”，也就是說，就500萬元總價的新房來看，過去首付款需要150萬元，而現(xiàn)在首付款直接降至100萬元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次北京降低首付比例，具有非常好的導(dǎo)向，減負效應(yīng)有助于進一步提振購房需求。“此前北京首套房政策方面，即對于城六區(qū)和非城六區(qū)都落實了三成首付的政策，此次繼續(xù)降低，也說明降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具。這對于降低購房成本有非常明顯的作用?！?/p>

在房貸利率調(diào)整方面，根據(jù)此前北京首套房的房貸定價公式，城六區(qū)為LPR加10個基點，而非城六區(qū)為LPR加0個基點。以城六區(qū)為例進行減負效應(yīng)分析：最新的LPR數(shù)據(jù)即3.95%，此前利率為4.05%，而現(xiàn)在房貸利率最低可至3.5%。

按照100萬元貸款本金、30年等額本息進行計算，購房者原來房貸總利息支出為72.9萬元。按照此次新政計算，則利息總支出為61.7萬元。也就是說，此次房貸利率新政為購房者減少近11.3萬元的購房成本。

值得注意的是，新調(diào)整的首付比例不僅適用于商業(yè)貸款，亦適用于公積金貸款。根據(jù)《通知》，對于申請住房公積金個人住房貸款，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例不低于35%；所購住房位于五環(huán)以外的，最低首付款比例不低于30%。

與此同時，《通知》提出對于申請住房公積金個人住房貸款，購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持：

1.對于申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。

2.對于申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。

3.對于申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。此外，對最高額度進行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

值得注意的是，《通知》亦提出支持多子女家庭改善性住房需求、開展住房“以舊換新”活動等。就前者來看，對北京戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房；針對后者，《通知》表示，對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

一線城市均落地，有望提振樓市行情

“北京落地‘517政策，基本符合預(yù)期，整體看，作為全國樓市調(diào)控的標(biāo)桿，北京過去幾年房地產(chǎn)市場一直平穩(wěn)，在市場供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，順應(yīng)市場，針對前期較嚴的政策微調(diào)，有利于市場穩(wěn)定?！睂τ诖舜伪本┵彿啃抡涞兀性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是表示。

此前的5月17日，中國人民銀行等金融監(jiān)管部門發(fā)布三項舉措，優(yōu)化住房金融政策：一是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；二是下調(diào)公積金貸款利率；三是下調(diào)首套、二套房貸首付比例。

表：四大一線城市房貸政策調(diào)整前后對比

資料來源：《財經(jīng)》根據(jù)公開資料整理。制表：張玲

緊隨517政策出臺，自5月20日武漢率先執(zhí)行，到5月21日合肥、長沙跟進，再到5月22日西安、濟南、鄭州、長沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認實施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

伴隨上海、廣州、深圳等一線城市先后出臺優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，市場對北京政策的落地頗為期待。

“此次北京發(fā)布政策，意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，從市場反饋來看是積極的?！倍嗝康禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。

嚴躍進進一步指出，四個一線城市政策總體上都積極調(diào)整到位。為下半年購房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境，也有助于進一步增加購房者的市場信心，對于后續(xù)市場行情提振具有積極的作用。

他同時表示，國常會明確要做好去庫存工具的儲備，各地在實際運行中，要利用好此類利好政策，同時積極結(jié)合各地實際，在去庫存方面持續(xù)發(fā)力，為下半年樓市行情提振創(chuàng)造更好的條件。

“此次北京新政，對于年輕人、新市民等群體購房有較大的促進作用。特別是降首付具有極大的降低門檻效應(yīng)，很多年輕人，特別是積累的剛需能夠進入市場；同時，公積金額度的提升，對很多工薪階層帶動效應(yīng)較強。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示。

對于未來市場預(yù)期，張大偉表示，北京實際6月二手房成交量已經(jīng)接近3月小陽春，但新房調(diào)整明顯。此次新政后，二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會有所企穩(wěn)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至6月25日，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月的1.4萬套。同時，二手房掛牌房源也相比4月底最高峰下調(diào)超過1萬套。