近期，為盤(pán)活二手房市場(chǎng)、暢通改善需求換房，一個(gè)新政策趨勢(shì)正在蔓延——住房“以舊換新”?！耙耘f換新”有利于暢通換房鏈條，提高樓市活躍度，促進(jìn)置換需求釋放。 但在實(shí)際操作過(guò)程中，需要面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題并不少，相關(guān)政策仍需探索與完善。

政策支持

2023 年以來(lái)，截至目前已有超 30 城表態(tài)支持住房 “以舊換新”。各地之所以“熱衷”該政策，一是因當(dāng)下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承壓。幫助二手房業(yè)主賣掉舊房、置換新房，一方面可助力改善購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)能幫助樓盤(pán)加大銷售。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日，已經(jīng)有重慶、成都、天津、南京、武漢、鄭州等12個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套，重慶和成都超過(guò)22萬(wàn)套。

二手房市場(chǎng)已成為樓市不可忽視的主力，且對(duì)當(dāng)下調(diào)控政策的反應(yīng)更敏感。易居研究院報(bào)告顯示，2024年3月份，全國(guó)22個(gè)城市中的19個(gè)重點(diǎn)城市中，有15個(gè)城市交易數(shù)據(jù)位于榮枯線以上，這意味著大多數(shù)城市二手房交易行情不錯(cuò)，表明各地二手房支持政策積極有效。

“近期，各地二手房交易比較活躍，二手房交易占總體住房交易的比重接近四成，11個(gè)省市二手房交易量超過(guò)新房。其中，90平方米以下、總價(jià)300萬(wàn)以下的二手房占60%左右的份額，可見(jiàn)剛需潛力很大，換房的潛力也很大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

如果能盤(pán)活這龐大的二手房市場(chǎng)，對(duì)樓市企穩(wěn)回升意義明顯。具體怎么做，目前各地有兩種方式，一是“聯(lián)合幫賣”，房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房；二是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，這是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。 此外，還有地方對(duì)“以舊換新”給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

執(zhí)行層面存堵點(diǎn)

在龐大的“以舊換新”政策隊(duì)伍中，鄭州是較為特殊的一個(gè)。

按鄭州官方的計(jì)劃，“以舊換新”有兩種方式，除了市場(chǎng)化幫賣外，國(guó)資也要下場(chǎng)收房，而且規(guī)模比其他城市都大。鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“城發(fā)集團(tuán)”）作為政府指定收購(gòu)主體收購(gòu)二手住房，全年計(jì)劃完成5000套。

4月20日，鄭州市“以舊換新”試點(diǎn)工作啟動(dòng)，官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天從凌晨到下午3時(shí)，有3449人次登錄“鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)”電腦端，平臺(tái)注冊(cè)用戶260個(gè)，市民登記發(fā)布二手房信息共189條，報(bào)名參加城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)并完成全部資料上傳共68人，線下售樓部統(tǒng)計(jì)征集換購(gòu)房意向信息202條。作為收購(gòu)主體，城發(fā)集團(tuán)當(dāng)日審核房源信息共83組，首日篩選登記信息資料齊全、符合試點(diǎn)階段收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，初步審核通過(guò)的房源信息共64組。在新房端，首批報(bào)名參加“以舊換新”的現(xiàn)房樓盤(pán)項(xiàng)目34個(gè)，共提供現(xiàn)房房源7987套。

從政策發(fā)布到公布進(jìn)展，鄭州算是較為迅速的一個(gè)，但從現(xiàn)實(shí)角度看，“以舊換新”實(shí)施起來(lái)仍需要時(shí)間。去年，長(zhǎng)三角地區(qū)首次試水的太倉(cāng)，首批放出100個(gè)名額，最終實(shí)際成交僅6組；隨著活動(dòng)逐步推進(jìn)，參與人數(shù)才逐漸增多，截至3月12日，活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過(guò)800組，其中已成交93套，還有86套交過(guò)意向金，正進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估等。

盡管不少區(qū)域提出“以舊換新”政策導(dǎo)向，但仍處于探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。

“以舊換新，最大堵點(diǎn)是賣掉舊房?！崩钣罴伪硎?，目前，開(kāi)發(fā)商參與“以舊換新”的協(xié)議，鎖定意向房源的周期往往在兩個(gè)月左右，意味著賣房周期往往在兩個(gè)月左右。但二手房很難在兩個(gè)月內(nèi)賣出。其次，選購(gòu)新房環(huán)節(jié)也有不少問(wèn)題?！芭f房收購(gòu)模式一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤(pán)購(gòu)買，這意味著選擇性受到一定限制?！贝送?，當(dāng)下居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒重，購(gòu)買期房較為謹(jǐn)慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

比如，有鄭州當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友表示，自己很關(guān)注住房“以舊換新”政策，目前家里有兩套舊房，都屬于難出租也難賣的“老破小”“老破大”，如果政府能出面收購(gòu)，會(huì)極大幫助家庭賣房。但鑒于資金問(wèn)題、市場(chǎng)前景等問(wèn)題，自己對(duì)買新房還有顧慮，現(xiàn)在只想出售手中多余的舊房。

李宇嘉建議稱，在剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善轉(zhuǎn)向新房的新形勢(shì)下，未來(lái)“以舊換新”政策可能要常態(tài)化地推進(jìn)。因此，開(kāi)發(fā)商和地方政府都要堅(jiān)持把“好房源”拿出來(lái)，讓循環(huán)更加順暢。他表示，參與“以舊換新”的開(kāi)發(fā)商，新盤(pán)絕不能推尾貨，借機(jī)去庫(kù)存，要拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與活動(dòng)，且要有價(jià)格上的優(yōu)惠。

而對(duì)政府下場(chǎng)收房，李宇嘉認(rèn)為，這對(duì)國(guó)資機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、信息掌握能力等都有要求，分散式購(gòu)置的二手房住房如何籌建為保障性住房，后續(xù)如何作好運(yùn)營(yíng)管理，也存在挑戰(zhàn)。政府需要做的是，制訂優(yōu)惠政策，激勵(lì)和撮合關(guān)聯(lián)方，把帶押過(guò)戶做好、交易流程簡(jiǎn)化、評(píng)估公信力做強(qiáng)，著眼基礎(chǔ)性制度。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》孫夢(mèng)凡）