原地拆除重建后的南京鼓樓區(qū)虎踞北路4號(hào)5幢，由原先的南入戶改為北入戶，4個(gè)單元變成6個(gè)單元，一梯三戶變成一梯兩戶。攝影/本刊記者 王宇

距離江蘇省政府不到1公里，南京的核心區(qū)，一幢建于20世紀(jì)50年代、擁有24套住宅的磚木結(jié)構(gòu)二層小樓，居民歷經(jīng)8年，終于完成小樓的原地拆除重建，這是鼓樓區(qū)虎踞北路4號(hào)5幢的故事梗概。

作為全國(guó)罕見(jiàn)的由居民主導(dǎo)的危舊樓原地拆除重建案例，新的5幢雖然最終建成，居民順利入住，但過(guò)程卻漫長(zhǎng)、曲折。

居民最終以不到3100元/平方米的價(jià)格，守住了自己在城市核心區(qū)的居住權(quán)，并用框架結(jié)構(gòu)新樓取代了老危房，房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，居住水平得到了實(shí)質(zhì)改善。

但要說(shuō)成功，也會(huì)有居民有不同看法：工程有瑕疵、設(shè)計(jì)有缺陷、造價(jià)超預(yù)期，尤其是部分居民質(zhì)疑信息不透明、利益分配不公。

從2016年進(jìn)入翻建方案的實(shí)質(zhì)性討論，到2022年完工交付，在長(zhǎng)達(dá)6年的周旋、博弈中，分歧甚至演變成了對(duì)立，鄰里之間的肢體沖突不得不依靠警方介入才可止息。

“同意排險(xiǎn)翻建、徹底消除隱患”

李芒一直知道，212室這套建筑面積不到83平方米的房子，是父親留下的“大麻煩”。

父親是20世紀(jì)50年代的大學(xué)生，癡迷音樂(lè)，喜歡老房子獨(dú)有的音效，當(dāng)莫扎特的《小夜曲》在膠木留聲機(jī)上響起，小樓的天花板與地板，會(huì)與之產(chǎn)生一種令人沉醉的奇妙共鳴。

父親去世后，房子破敗了，墻面吊頂脫落、樓板損壞。李芒把房子低價(jià)租給附近的大學(xué)生，自己住到了10公里外的光華門(mén)。但她躲不開(kāi)老房子帶來(lái)的無(wú)窮煩惱，上下水管道破損漏水，屢屢淹到樓下。最難的一次，她半夜騎著電動(dòng)車(chē)趕來(lái)安撫鄰居，折騰到凌晨再騎車(chē)回家。

2013年，挨著這棟樓的城西干道橋改隧，也許是施工爆破的緣故，這棟樓的外立面出現(xiàn)裂痕。居民們找政府反映情況，要求“徹底改造、消除隱患”。

參與幾次商討后，此前并不顯眼的鄰居張偉提出了更大膽的目標(biāo)：原地重建。他很快開(kāi)始奔走。2014年7月，5幢經(jīng)南京市房屋安全鑒定處鑒定為C級(jí)局部危房。一個(gè)月后，鼓樓區(qū)住建局下達(dá)5幢危房治理排險(xiǎn)通知。

70歲的張偉是主導(dǎo)了虎踞北路4號(hào)5幢翻建的居民代表，所有翻建相關(guān)的資料都由他歸檔保存。攝影/本刊記者 王宇

2015年3月7日，經(jīng)全體產(chǎn)權(quán)人、使用人簽名同意，包括張偉、李芒在內(nèi)的7位居民，成為翻建工程工作小組的成員，負(fù)責(zé)翻建工程全面工作。后來(lái)，小組成員幾經(jīng)變更，但張偉始終是絕對(duì)核心的人物。根據(jù)約定，翻建工作實(shí)行集中協(xié)商制度，不設(shè)組長(zhǎng)，集體討論決定。議事遵循“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，以參與表決人數(shù)的80％同意為通過(guò)，未能參與表決者視為棄權(quán)。經(jīng)表決通過(guò)的決議，全體產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵照?qǐng)?zhí)行。

盡管當(dāng)時(shí)人心夠齊，但居民自發(fā)驅(qū)動(dòng)的C級(jí)險(xiǎn)房翻建，在政策上并無(wú)路徑可依，工作推進(jìn)緩慢。許明退休前在鼓樓區(qū)人民法院民事審判庭擔(dān)任副庭長(zhǎng)，熟悉法律法規(guī)和政策，便查閱相關(guān)規(guī)定，于2016年3月26日向?qū)幒Ｂ方值擂k事處遞交了《關(guān)于要求虎踞北路4號(hào)5幢C級(jí)危房列入危舊房改造的申請(qǐng)》。

記者獲得的一份文件顯示，2016年7月28日，寧海路街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)到這棟樓了解情況，要求產(chǎn)權(quán)人必須在統(tǒng)一認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上排險(xiǎn)翻建。8月15日，全體產(chǎn)權(quán)人達(dá)成一致并簽名：第一，同意排險(xiǎn)翻建、徹底消除隱患；第二，翻建過(guò)渡住房由各戶自行解決；第三，自籌建設(shè)資金，按照預(yù)估每平方米1200元到1900元預(yù)收，待房屋設(shè)計(jì)、施工預(yù)算確定后，多退少補(bǔ)。

閣樓地下室之爭(zhēng)

決定翻建之后，張偉提出了一個(gè)改善方針，“樓下架空防潮，樓上通風(fēng)隔熱”，看起來(lái)直擊一層潮濕、二層悶熱的痛點(diǎn)。但這背后還暗藏了借翻建擴(kuò)大使用面積的玄機(jī)：通風(fēng)隔熱，樓上可以修閣樓；架空防潮，樓下可以修地下室。

根據(jù)《南京市險(xiǎn)房翻建管理辦法》，險(xiǎn)房翻建應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照“原址、原面積、原高度”的“三原”原則進(jìn)行。這意味著想改善居住條件，翻建不能侵害相鄰人的權(quán)利，只能在相對(duì)高度不變的情況下，在建筑物內(nèi)部想辦法。

按照居民的設(shè)想，建地下室是向下挖，不會(huì)改變建筑物的高度。而建閣樓就更容易，5幢是坡頂建筑，過(guò)去二層與坡頂之間，本就有一個(gè)由輕質(zhì)板材隔出的悶層。但由于通風(fēng)不夠好、輕質(zhì)板材荷載有限，居民們利用得很少。如果借著翻建，用混凝土樓板搭出堅(jiān)固的閣樓，這樣可以用最低的投入，最大限度地盤(pán)活閑置空間。

張偉是二樓居民，他早就想好了：閣樓必須歸二樓所有，一樓居民的利益可以通過(guò)建地下室來(lái)平衡。

畢業(yè)于建筑類(lèi)專(zhuān)業(yè)、日常工作是管理建設(shè)項(xiàng)目的陳毓芬，也是二樓居民，她進(jìn)一步提出：如果要建設(shè)地下室，二樓居民不該承擔(dān)這筆費(fèi)用，一樓居民應(yīng)該想好是否要付這樣的成本。

一樓居民不干了。一位從事規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的一樓居民在《虎踞北路4號(hào)5幢建筑翻建意見(jiàn)》寫(xiě)道：“爭(zhēng)取自身利益最大化的前提，應(yīng)該是保障大家利益相對(duì)公平。一些人吃了粽子還要蘸糖，近乎免費(fèi)占了二樓的便宜不說(shuō)，還將地下室的建與不建推到前臺(tái)，提出誰(shuí)出資誰(shuí)建設(shè)。一樓面臨的是兩種可能，不建……本可以另外獲得利用空間，結(jié)果一無(wú)所有；建，就得掏建設(shè)的錢(qián)，而獲得一個(gè)雞肋般陰暗低矮的地下空間。而二樓，不動(dòng)聲色得了個(gè)閣樓空間，擴(kuò)大了使用面積，坐看陽(yáng)光、感受雨露、神速升值。這樣的利益分配有一點(diǎn)點(diǎn)公平嗎？”

在多位受訪者的印象里，從2016年到2017年，每次開(kāi)會(huì)都是不歡而散，翻建卡在改造方案上，無(wú)法推進(jìn)。

張偉還提出過(guò)另一個(gè)平衡方案：一樓可以圈占綠化帶形成“前庭后院”。但這一明顯不符合規(guī)范的做法，讓一樓居民不愿意接受。他們主張，閣樓是公共空間，應(yīng)當(dāng)架設(shè)公共樓梯直達(dá)，由一二樓居民平分。

事實(shí)上，為翻建方案爭(zhēng)吵兩年，是一段完全可以避免的彎路。因?yàn)闊o(wú)論是用閣樓、建地下室還是占綠化帶，在規(guī)劃上都是行不通的。

如果依照居民的設(shè)想搭建通往閣樓的樓梯，那么坡屋頂作為圍合空間，就具備了可出入、可利用的條件，坡屋頂因此形成了建筑空間。按照要求，需要計(jì)入建筑面積。地下室的面積計(jì)算也是同樣的道理。

而“三原”原則要求“原面積不變”，即房屋使用權(quán)證所載面積不變。要利用閣樓和地下室，必然會(huì)突破原有的建筑面積。

距離5幢不到5公里，同樣是城市的核心區(qū)域，南京秦淮區(qū)石榴新村的原地翻建是秦淮區(qū)政府主導(dǎo)的。在確定設(shè)計(jì)思路之前，首先考慮的就是規(guī)劃要求，由規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員引導(dǎo)、把控。

事實(shí)上，石榴新村出于安置需求，最終就增加了建筑面積，也改變了棚戶區(qū)建筑的原有高度。這表明，對(duì)于“三原”原則，并非只有機(jī)械遵守這一條路。

“‘三原原則設(shè)立的初衷，是避免消險(xiǎn)過(guò)程中侵犯相鄰人的合法權(quán)利?！鼻鼗磪^(qū)城市更新辦綜合計(jì)劃組組長(zhǎng)、建設(shè)局副局長(zhǎng)童承江告訴《中國(guó)新聞周刊》。但他也強(qiáng)調(diào)，對(duì)“三原”的突破并非沒(méi)有邊界，“我們突破‘三原的前提，是絕不侵犯周邊權(quán)利人的利益，也不觸碰紅線”。

5幢部分住戶的閣樓。事實(shí)上，一層居民與二層居民曾有過(guò)協(xié)議，任何人不得私自占用閣樓空間。但二層居民以“開(kāi)窗通風(fēng)”的名義，事先在屋頂留了尺寸統(tǒng)一的窗戶，并在街道的協(xié)調(diào)下達(dá)成窗戶的定制、出資共識(shí)。房屋建成后，二層居民在天花板上鑿洞，搭建樓梯通往閣樓。閣樓也因此成為一、二層居民之間的心結(jié)。攝影/本刊記者 王宇

設(shè)計(jì)方案：最敏感的博弈

讓所有住房都實(shí)現(xiàn)南北通透，這是張偉提出的另一個(gè)重建建議。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提議自然獲得這11戶的支持。張偉家自己也曾經(jīng)是全南戶型。

張偉自己在家畫(huà)起了草圖，嘗試各種“擺放”方式，最終，他又一次做出大膽判斷：將一梯三戶變成一梯兩戶，把四個(gè)單元變成六個(gè)單元。

張偉回憶，住在一樓的妻弟曾與他激烈爭(zhēng)吵，認(rèn)為他不可能在住房面積不減的情況下，塞進(jìn)兩個(gè)新增的樓梯間。

在所有的危舊樓原地拆除重建嘗試中，房屋面積變化是最敏感的問(wèn)題。對(duì)此十分警惕的一樓居民許明回憶，自己曾在5幢的溝通會(huì)議上要求公示每套住房重建前與重建后的房產(chǎn)證登記面積，還提出工作小組應(yīng)該事先約定好面積變動(dòng)后的價(jià)格補(bǔ)差規(guī)則，面積每增加1平方米，按照5萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)差，面積減少則按同價(jià)格受到補(bǔ)償?！皬垈チⅠR否掉了這個(gè)提議?！痹S明回憶。但張偉卻對(duì)《中國(guó)新聞周刊》回憶，自己從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)提議，否認(rèn)更是無(wú)從談起。

2018年9月，許明致信寧海路街道辦事處，請(qǐng)求街道監(jiān)督工作小組公示房屋面積、簽訂補(bǔ)償協(xié)議：“這里的房子是各家的，是有房產(chǎn)證的，多得房的人沒(méi)有意見(jiàn)，少得房的人會(huì)有很多后遺癥……房?jī)r(jià)要事先協(xié)商好……幾十家房型、面積各不相同的舊房翻建，再加上老房子與新建格式也不一樣，再高明的設(shè)計(jì)師也不可能建成和舊房面積完全一樣的新房。”

張偉也清楚，每戶的面積絕對(duì)不能減少。為此，他口頭叮囑承接了5幢建筑設(shè)計(jì)工作的江蘇深遠(yuǎn)建筑設(shè)計(jì)研究有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深遠(yuǎn)設(shè)計(jì)”）。

但就像用一塊舊衣料裁新衣，深遠(yuǎn)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人吳春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原則、不減少套內(nèi)面積，同時(shí)做到這三點(diǎn)，是設(shè)計(jì)方案面臨的最大難點(diǎn)。

房子拆除重建后，雖然房產(chǎn)證顯示許明家的套內(nèi)面積和建筑面積不減反增，許明還是懷疑自家的面積被侵占了。她的依據(jù)是，房子蓋好后，她到隔壁兩戶看過(guò)，其中一套原面積與她家相同，戶主是工作小組成員，許明覺(jué)得，他家重建后的套內(nèi)面積看起來(lái)增加了不少，甚至比自家還大。

另一個(gè)讓人覺(jué)得難以公正處理的，是大幅的戶型調(diào)整。因是對(duì)門(mén)鄰居，陳毓芬與張偉曾在朝南空間的大小上有過(guò)博弈。陳毓芬女兒陳洱告訴《中國(guó)新聞周刊》，她家的206室，套內(nèi)面積72平方米，原本就南北通透；張偉家的205室，套內(nèi)面積56平方米，是全南戶型。在最初按面積占比劃分南向空間的方案中，206室的朝南長(zhǎng)度超過(guò)7.2米，而205室只有不到5.2米。但在隨后的方案中，陳毓芬發(fā)現(xiàn)自家的朝南長(zhǎng)度只剩不到6.5米，而205室則變成6.65米。陳毓芬懷疑，張偉通過(guò)與設(shè)計(jì)公司的私下溝通，影響了設(shè)計(jì)方案。

吳春霞告訴《中國(guó)新聞周刊》，當(dāng)時(shí)，全南戶型的業(yè)主主張，在他們已經(jīng)讓出一部分南向空間的情況下，自家的南面長(zhǎng)度理應(yīng)比過(guò)去就南北通透的住戶大，因?yàn)楹笳咧挥幸婚g屋子朝南。

居民出資主導(dǎo)的拆除重建，居民有各自的設(shè)計(jì)想法，設(shè)計(jì)公司如何滿足個(gè)體的訴求？負(fù)責(zé)秦淮區(qū)石榴新村項(xiàng)目的南京回歸建筑環(huán)境設(shè)計(jì)院（下稱(chēng)“回歸設(shè)計(jì)院”）院長(zhǎng)丁小梅告訴記者，原地拆除重建必然要面對(duì)設(shè)計(jì)方案帶來(lái)的利益調(diào)整，但這應(yīng)該建立一套透明、合理的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。調(diào)整若導(dǎo)致?lián)p失，可以按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償；若帶來(lái)收益，也應(yīng)該按照價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。作為第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，與出資居民的互動(dòng)應(yīng)基于設(shè)計(jì)院提供的綜合方案，而不是任由居民直接介入設(shè)計(jì)流程，以個(gè)體訴求影響整體的利益分配。

按照拆除重建的通行做法，每戶居民的新房面積只能增加，不能減少。在另一個(gè)原拆原建的石榴新村項(xiàng)目里，免費(fèi)增加的面積必須精準(zhǔn)控制在建設(shè)成本允許的范圍內(nèi)，且居民支付能力有限，按市場(chǎng)價(jià)付費(fèi)獲得的面積也不能太多。

最終，在建筑物限高、消防規(guī)范、容積率、日照和綠化率等剛性約束下，回歸設(shè)計(jì)院根據(jù)居民原有住房面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，劃分出20個(gè)面積段，36種衍生戶型。

“設(shè)計(jì)行業(yè)習(xí)慣了在十幾萬(wàn)平方米的項(xiàng)目里做四五種戶型，要在建筑面積2.45萬(wàn)平方米的項(xiàng)目里做二三十種戶型，這是天方夜譚，但我們做到了?！被貧w設(shè)計(jì)院董事長(zhǎng)徐翔告訴《中國(guó)新聞周刊》。

在丁小梅看來(lái)，石榴新村的設(shè)計(jì)方案實(shí)際上是秦淮區(qū)政府與建設(shè)單位越城集團(tuán)爭(zhēng)取居民簽約的有力工具。換言之，居民需要看到自己未來(lái)會(huì)被安置進(jìn)怎樣的住房里，才能決定是否出資支持原址重建。更好的設(shè)計(jì)方案，意味著更早獲得更多居民的支持。

此外，居民的意向與訴求也確實(shí)會(huì)直接影響設(shè)計(jì)的走向。有多少居民會(huì)選擇原址安置，原址安置后又會(huì)選擇多大的房子？這就像“雞生蛋還是蛋生雞”，沒(méi)有居民的最終決策，設(shè)計(jì)方案也始終定不下來(lái)。石榴新村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃煒煒說(shuō)，哪怕只有幾戶居民的意向有變，都可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)方案從頭來(lái)過(guò)。

居民完成簽約后，設(shè)計(jì)方案基本確定，還需面向不同面積段的居民，有針對(duì)性地進(jìn)一步征求意見(jiàn)，以便做出更細(xì)致的優(yōu)化調(diào)整。

虎踞北路4號(hào)5幢原是建于上世紀(jì)50年代的磚木結(jié)構(gòu)小樓，由蘇聯(lián)專(zhuān)家設(shè)計(jì)，過(guò)去是高級(jí)工程師、領(lǐng)導(dǎo)干部的住所。2013年拍攝的照片顯示，老樓墻面吊頂脫落、樓板損壞，上下水管道破損漏水，電線裸露，還生了白蟻，安全隱患頗多。2014年7月，5幢經(jīng)南京市房屋安全鑒定處鑒定為C級(jí)局部危房。翻拍/本刊記者 王宇

“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員”

在拆除重建過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案很重要，有效溝通也很重要。

秦淮區(qū)成立了由區(qū)委區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)的“石榴新村城市更新危房安全消險(xiǎn)改造指揮部”，秦淮區(qū)房產(chǎn)局、朝天宮街道辦事處以及負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的越城集團(tuán)形成“三駕馬車(chē)”，由機(jī)關(guān)干部擔(dān)任組長(zhǎng)的8個(gè)現(xiàn)場(chǎng)工作組也進(jìn)入石榴新村，保障與388戶居民的調(diào)查、溝通。最終，調(diào)查溝通工作持續(xù)了五個(gè)月，宣傳政策、答疑解惑，僅是居民議事會(huì)就舉辦了52次。

童承江告訴記者，面向居民溝通時(shí)，工作人員保持政策解釋口徑的一致性至關(guān)重要。過(guò)往的案例表明，居民的不信任，往往都是因?yàn)榛鶎庸ぷ魅藛T接受的培訓(xùn)不夠，給出讓居民困惑的混亂信息所致。

此外，基于豐富的拆遷征收工作經(jīng)驗(yàn)，越城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱冬云深知，信息公開(kāi)、透明的重要性怎樣強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。為此，他們引入信息查詢系統(tǒng)，可以直接查看鄰居的戶型、面積等信息，確保石榴新村居民之間信息透明?！熬退隳悴还_(kāi)，居民之間也會(huì)互相打聽(tīng)?！敝於普f(shuō)。

而在5幢，年輕的居民要上班、年老的居民要看病，即便想深度參與翻建工作，也缺少條件。張偉是始終不變的核心成員，但數(shù)位受訪者都認(rèn)為，對(duì)他來(lái)說(shuō)，首要目標(biāo)是讓翻建能快速推進(jìn)，居民個(gè)體的意見(jiàn)和訴求更像是麻煩。

張偉曾對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，許多問(wèn)題出現(xiàn)，是因?yàn)榫用癫欢ㄖ矫娴膶?zhuān)業(yè)知識(shí)，又得不到解釋。但他不認(rèn)為自己有能力和義務(wù)做出解釋。

在多位受訪居民的印象里，2018年7月的翻建工程工作小組改組，是一個(gè)分水嶺。在此之前，居民還能民主協(xié)商，但此后，最初由全體居民選出的七人小組縮減為五人，除了一位公房產(chǎn)權(quán)所有方江蘇省紡織集團(tuán)的代表，以張偉為核心的工作小組變得愈加強(qiáng)勢(shì)，信息與決策也變得愈發(fā)不透明。

早在2016年底，許明就開(kāi)始給寧海路街道辦事處寫(xiě)信，認(rèn)為居民不能“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員”，申請(qǐng)由街道辦直接領(lǐng)導(dǎo)并組織實(shí)施5幢的危舊房改造。

察覺(jué)到工作小組權(quán)力集中，許明2018年9月5日、10月7日又給街道寫(xiě)信，要求街道制止工作小組制定的“參與表決人數(shù)的80％同意為通過(guò)、未能參與表決者視為棄權(quán)”的決議規(guī)則。擔(dān)心翻建最終因缺少外部監(jiān)督而失控，在第二封信里，許明的訴求更加明確：撤回翻建申請(qǐng)；請(qǐng)求將翻建改為維修，由自己承擔(dān)房屋維修的所有費(fèi)用。

成為試點(diǎn)，翻建加速

2019年3月11日，張偉以“人民來(lái)信”的形式，致信南京市規(guī)劃局信訪辦、南京市規(guī)劃局城中分局，請(qǐng)規(guī)劃局回復(fù)三個(gè)問(wèn)題：第一，是否允許南入戶改為北入戶、四個(gè)單元改為六個(gè)單元？第二，室外路基不斷提高，雨水嚴(yán)重倒灌，是否可以抬高樓房絕對(duì)高度？一樓潮濕，可否采用架空防潮，地下室空間尺度如何把握？第三，二樓炎熱難耐，可否設(shè)計(jì)閣樓、老虎窗，隔熱通風(fēng)？

2019年4月15日，南京市規(guī)劃和自然資源局出具《關(guān)于張偉請(qǐng)求“虎踞北路4號(hào)5幢險(xiǎn)房翻建問(wèn)題”的行政告知書(shū)》。除了重申“三原”原則，告知書(shū)明確：建筑入口可以調(diào)整；架空防潮、閣樓、老虎窗，如涉及超出房產(chǎn)證載建筑面積和突破實(shí)測(cè)圖建筑絕對(duì)高度和體塊外框線，則不得設(shè)置。這也意味著坡頂空間不能設(shè)置公共樓梯、防潮層不能建地下室。

2019年5月，經(jīng)各區(qū)梳理報(bào)送，南京市確定了四個(gè)危房改造試點(diǎn)，虎踞北路4號(hào)5幢是其中之一。作為C級(jí)危房翻建項(xiàng)目，由市、區(qū)財(cái)政和產(chǎn)權(quán)人按照2：2：6的比例分?jǐn)偡ㄙM(fèi)用。5幢翻建自此提速。

此后，由市房產(chǎn)局牽頭的危房改造試點(diǎn)工作推進(jìn)辦公室成立，政府指定鼓樓區(qū)房產(chǎn)集團(tuán)的子公司為代建單位。2019年10月25日，全體產(chǎn)權(quán)人簽名授權(quán)委托下關(guān)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，實(shí)施辦理翻建工程申報(bào)、翻建施工、竣工驗(yàn)收、換發(fā)兩證等全面工作。

5幢坐落于省化工小區(qū)北側(cè)，距離江蘇省政府直線距離不到1公里，是南京市的核心區(qū)。攝影/本刊記者 王宇

2014年5月9日，虎踞北路4號(hào)5幢全體住戶就原地拆除重建達(dá)成一致。翻拍/本刊記者 王宇

2019年11月，5幢的居民陸續(xù)搬離，開(kāi)始租房過(guò)渡，但陳毓芬遲遲未搬。“當(dāng)時(shí)我們只看到自家的房屋設(shè)計(jì)平面圖，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、工程造價(jià)這些關(guān)鍵事項(xiàng)一無(wú)所知，這些事情都還沒(méi)定的情況下，為什么急著讓我們搬家？”陳洱告訴《中國(guó)新聞周刊》。

許明贊賞陳毓芬在知情權(quán)得不到保障時(shí)拒絕搬家的勇氣。她出示的一張自家設(shè)計(jì)圖顯示，2019年11月22日，丈夫在設(shè)計(jì)圖上簽字，全家搬離。但這并不代表他們認(rèn)同重建方案。許明希望看到整幢樓的平面設(shè)計(jì)圖，這樣可以確認(rèn)每戶面積是否有不當(dāng)增減。

吳春霞告訴記者，讓每戶居民在自家的平面設(shè)計(jì)圖上簽字，是她出于“風(fēng)險(xiǎn)防控”而采取的措施。但她不認(rèn)為居民有權(quán)利拿到整幢樓的平面圖，因?yàn)檫@可能使本就計(jì)較面積增減的居民細(xì)察后生出更多事端。但她也曾在公開(kāi)場(chǎng)合展示過(guò)，她表示，深遠(yuǎn)設(shè)計(jì)曾在有住建部門(mén)和街道出席的居民會(huì)議上，用PPT展示過(guò)整幢樓的平面設(shè)計(jì)圖。

至于房屋結(jié)構(gòu)，吳春霞認(rèn)為，居民無(wú)權(quán)索要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙，也無(wú)權(quán)干預(yù)設(shè)計(jì)方在房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的決策，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有專(zhuān)業(yè)的審核流程。

2020年3月，仍未搬離5幢的陳毓芬向?qū)幒Ｂ方值馈⒛暇┦蟹慨a(chǎn)局、下關(guān)房產(chǎn)公司發(fā)送《撤銷(xiāo)委托授權(quán)通知書(shū)》，稱(chēng)此前的委托存在重大誤解，且被授權(quán)單位未明確房屋翻建流程、具體負(fù)責(zé)人及進(jìn)度安排、所有事項(xiàng)不公開(kāi)透明，故撤銷(xiāo)此前的委托，同時(shí)也不再授權(quán)委托業(yè)主張偉為代表的工作小組，要求此后一切事宜都需與陳毓芬本人聯(lián)系。

此時(shí)，已經(jīng)搬離5幢的居民十分焦灼。張偉說(shuō)，為了推進(jìn)翻建，他們采取了增設(shè)圍擋、搬一家拆一家等方式，迫使居民早日搬離。最終，在街道的介入和勸說(shuō)下，2020年7月10日，陳毓芬搬離，搬家費(fèi)用由街道墊付，比大部分居民晚搬離7個(gè)月。

值得注意的是，陳毓芬關(guān)心的工程報(bào)價(jià)，的確在居民全部搬離后發(fā)生變化。李芒記得很清楚，2020年7月初，因?yàn)橐环菸募枰a(chǎn)權(quán)人簽字，張偉找到她。簽字時(shí)，李芒問(wèn)起按照1500元/平方米預(yù)交的翻建費(fèi)夠不夠用?！拔矣浀盟f(shuō)，不是的哦，3600元一個(gè)平方?！甭?tīng)到新的報(bào)價(jià)，李芒心里“咯噔”一下。多位居民對(duì)翻建費(fèi)在房屋拆除后變更心存疑慮，但已經(jīng)走到這一步，商榷的空間已經(jīng)幾乎沒(méi)有了。

施工過(guò)程中，許多居民希望進(jìn)入工地監(jiān)工。作為101室公房的租戶，代敏發(fā)現(xiàn)，自家的廚房沒(méi)有窗戶。在設(shè)計(jì)方案階段，代敏就發(fā)現(xiàn)，兩戶合租的101室仍然共用廚衛(wèi)。因她強(qiáng)烈反對(duì)，方案為她增加了一廚一衛(wèi)，但廚房沒(méi)有窗戶。為此，從設(shè)計(jì)到施工過(guò)程中，她曾多次與深遠(yuǎn)設(shè)計(jì)的駐場(chǎng)員工交涉，得到的回復(fù)是“搞不了”。

吳春霞回復(fù)記者稱(chēng)，為合租戶的獨(dú)立廚衛(wèi)需求調(diào)整方案已經(jīng)是“人性化設(shè)計(jì)”，給廚房留窗戶并非設(shè)計(jì)公司的義務(wù)。

談起5幢居民的質(zhì)疑，吳春霞情緒激動(dòng)。她告訴《中國(guó)新聞周刊》，算上追加費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目收費(fèi)34萬(wàn)元，前后卻持續(xù)了三年，還要承受居民提出的不合理訴求，如果不能回應(yīng)訴求，有些居民還會(huì)言語(yǔ)攻擊?！暗胶笃谖揖筒桓渌藴贤耍缓蛷垈?duì)接?！眳谴合急硎尽?h3>待解的難題

2022年5月，重建后的5幢交付了。

對(duì)于重建后的房子，張偉大體上是滿意的。借助對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的把控，他得到了理想中的房子：原先全南的戶型改為南北通透，廚房和衛(wèi)生間朝北；戶型設(shè)計(jì)成“三段式”，不到60平方米的小房子終于隔出一間客廳。

還有一點(diǎn)是，大家曾經(jīng)達(dá)成共識(shí)不能用的悶層，終究成為了二樓住戶的閣樓。事后看，這是一個(gè)“留后手”的做法——在坡屋頂與二樓每一戶對(duì)應(yīng)的位置，都留了窗戶。房子建成后，可以請(qǐng)裝修施工隊(duì)直接將二樓的天花板鋸開(kāi)一個(gè)口子，在屋內(nèi)架設(shè)通往閣樓的樓梯。

一名不愿具名的街道工作人員告訴記者，他們知道居民很可能會(huì)私自占用屋頂內(nèi)部空間，在無(wú)法阻攔的情況下，他們只能反復(fù)叮囑施工方，“一定要把房屋的結(jié)構(gòu)做好”，防止居民鋸開(kāi)天花板后，出現(xiàn)安全隱患。二層居民為統(tǒng)一安裝的天窗自行支付9000元，而不計(jì)入5幢的建設(shè)總費(fèi)用中。

房子雖沒(méi)有建地下室，但仍然建了架空防潮層。可是一層陰冷、潮濕甚至反臭的問(wèn)題仍然存在。

雖然翻建了，但這棟樓還是需要安裝抽除積水的水泵，電費(fèi)怎么分?jǐn)偂㈦姳碓趺窗惭b，都沒(méi)有達(dá)成一致。還有一些尚未分配的公共區(qū)域何去何從，并無(wú)定論。

多數(shù)時(shí)候，張偉對(duì)5幢的拆除重建是滿意的：“我太太12歲就住在這里了，我是在實(shí)現(xiàn)我太太兒時(shí)的夢(mèng)想！”

但他的妻子有時(shí)候也會(huì)想，因?yàn)榉ǎ∫粯堑牡艿艹闪苏煞蜃罴ち业姆磳?duì)派，兩家決裂；對(duì)門(mén)的陳毓芬從好鄰居成了“仇人”，兩家人在樓道里發(fā)生過(guò)肢體沖突，甚至還驚動(dòng)了警察。

許明干脆搬了出去，寧可把新房出租，自己與老伴住進(jìn)3公里外一棟昏暗、逼仄的老樓，也不愿與張偉家做鄰居。李芒還是住在10公里外的光華門(mén)，比起5幢的新房，那里又小又舊，可她覺(jué)得自己在那里過(guò)得更舒心。

房子建成了，鄰里關(guān)系還有待重建。

（文中李芒、張偉、許明、陳洱、陳毓芬、代敏均為化名）