金雨婷

摘 要：隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，“雙循環(huán)”加速了發(fā)展戰(zhàn)略工作的推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深層次的調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也由之前的以售為主轉(zhuǎn)為租售同步進(jìn)行。許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)都緊緊抓住了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)，不斷進(jìn)行多元化發(fā)展，對(duì)商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行了有序安排，這將會(huì)變成國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久而穩(wěn)定的盈利來(lái)源，在國(guó)有企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中，將會(huì)起到非常關(guān)鍵的作用。如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一項(xiàng)重大課題，文章對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析，給出了一些可行性的參考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；商業(yè)資產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）18-0069-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.018

1 引言

供給側(cè)調(diào)控政策的不斷升級(jí)，銀行貸款、企業(yè)用地等政策進(jìn)行多維度調(diào)控，并以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建了房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、降負(fù)債，土地、金融紅利已經(jīng)成為歷史。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利都有所下降，房地產(chǎn)正面臨著資金鏈緊缺的問(wèn)題，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)巨額的虧損，甚至陷入了債務(wù)危機(jī)中。在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生巨大變化的情況下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的壓艙石，它肩負(fù)著國(guó)有資產(chǎn)保值增值的職責(zé)與使命。因此，很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)都在積極地嘗試，用處置存量資產(chǎn)的方法，來(lái)減輕企業(yè)資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，從而創(chuàng)造出有效的利潤(rùn)優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。文章對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行梳理，明確了工作流程及實(shí)施管控重點(diǎn)，為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐提供了有益的借鑒。

2 企業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容

企業(yè)資產(chǎn)可分為生產(chǎn)領(lǐng)域和非生產(chǎn)領(lǐng)域，在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中占主要地位。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有其自身的特點(diǎn)。其是一種“生產(chǎn)型”的資產(chǎn)管理，在具體的資產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中具有獨(dú)特性。從經(jīng)營(yíng)理念來(lái)看，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更注重在管理運(yùn)作中投資資產(chǎn)所能帶來(lái)的效益；從管理內(nèi)容來(lái)看，必須對(duì)傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理內(nèi)容進(jìn)行變革與創(chuàng)新，而不是對(duì)資產(chǎn)和維護(hù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的管理，還需要對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)展開(kāi)最優(yōu)的分配，從而提升企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理水平，并讓企業(yè)的資產(chǎn)得到更好的利用。為滿(mǎn)足新時(shí)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的管理要求，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，必須采用有效的措施，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，才能有效提升企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平。企業(yè)還應(yīng)該以資產(chǎn)利用的實(shí)際情況為依據(jù)，與資產(chǎn)技術(shù)管理狀況相結(jié)合，逐步將企業(yè)的資產(chǎn)管理重心轉(zhuǎn)向資產(chǎn)完好和充分利用方面。同時(shí)，企業(yè)要想更好地進(jìn)行資產(chǎn)的管理，就必須在資產(chǎn)的裝備與技術(shù)上進(jìn)行變革與創(chuàng)新，采用多種方式，以達(dá)到更高的效率。與此同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，要注重非生產(chǎn)領(lǐng)域中的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資管理，在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，可采用多種形式。

3 國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理面臨的問(wèn)題

3.1 立法和執(zhí)法不完善，國(guó)有資產(chǎn)缺乏法律保障

近幾年，盡管在國(guó)有資產(chǎn)管理領(lǐng)域中，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)法規(guī)來(lái)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理實(shí)施有效監(jiān)督，但是從整體上來(lái)說(shuō)，國(guó)有資產(chǎn)管理法律體系仍然不夠健全，不能為阻止國(guó)有資產(chǎn)的流失提供法律依據(jù)和法律保證。①?lài)?guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管制度不完善。我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)方面的法規(guī)大部分都是部門(mén)規(guī)章，例如暫行條例、管理辦法、暫行規(guī)定等形式，在實(shí)際操作中其管理力度不足。雖然《國(guó)有資產(chǎn)管理法》已頒布，但法律條文太過(guò)寬泛，沒(méi)有明確的規(guī)定來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這便導(dǎo)致了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體為國(guó)有企業(yè)，由于沒(méi)有法律保障，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中被分割開(kāi)來(lái)，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)者只向組織和主管部門(mén)負(fù)責(zé)，對(duì)其資產(chǎn)卻沒(méi)有任何責(zé)任。②國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管力度不夠。加強(qiáng)對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，是對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管的必然要求。在我國(guó)，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管制度分為兩部分：一是外部監(jiān)管制度，二是內(nèi)部監(jiān)管制度。內(nèi)部監(jiān)管制度是指以監(jiān)事會(huì)為代表的企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管制度。但是就現(xiàn)狀來(lái)看，外部監(jiān)管效果不佳，一些監(jiān)管機(jī)制沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的功能。例如，一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所偽造驗(yàn)資證書(shū)的情況屢見(jiàn)不鮮。而在企業(yè)內(nèi)部，監(jiān)事會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督能力也很差，大部分的監(jiān)事都是兼職的，他們對(duì)企業(yè)的管理幾乎沒(méi)有任何的影響。③國(guó)有資產(chǎn)的執(zhí)法保護(hù)能力不足。在部分企業(yè)中，國(guó)有股的代表性缺失，使得國(guó)有股的流失很難得到遏制。國(guó)家財(cái)產(chǎn)法律執(zhí)行力度不夠，因?yàn)槿鄙賹?duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的有效保護(hù)手段，所以在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于導(dǎo)致國(guó)有財(cái)產(chǎn)大量流失的相關(guān)單位和責(zé)任人員，沒(méi)有能夠?qū)ζ溥M(jìn)行及時(shí)的處罰，并追究其相應(yīng)的法律責(zé)任，所以很難對(duì)其進(jìn)行有效的控制。

3.2 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益得不到維護(hù)與保障

一是產(chǎn)權(quán)與債權(quán)關(guān)系不明確。一些企業(yè)對(duì)新建投資企業(yè)的注冊(cè)資本金，沒(méi)有按照財(cái)會(huì)制度的規(guī)定進(jìn)行長(zhǎng)期投資處理，而是將其納入了企業(yè)資金往來(lái)科目，將投資關(guān)系變成了債權(quán)關(guān)系，或者是先計(jì)入長(zhǎng)期投資科目，之后再轉(zhuǎn)入資金往來(lái)賬目，這就造成了國(guó)有資產(chǎn)不實(shí)的所有者權(quán)益的損失。二是產(chǎn)權(quán)與債務(wù)資金不清楚。在國(guó)有企業(yè)合資進(jìn)行運(yùn)營(yíng)之后，合資企業(yè)沒(méi)有將投資的國(guó)有資產(chǎn)歸所有者權(quán)益，而將其計(jì)入企業(yè)債務(wù)類(lèi)科目，這就導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，所有者權(quán)益喪失（如圖1所示）。三是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)不明確。在國(guó)有企業(yè)對(duì)新成立的企業(yè)進(jìn)行了貨幣或者實(shí)物的投資之后，由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果比較好，于是承包商就采用了返還注冊(cè)資本的方式，把私企改成了名義上是國(guó)有，實(shí)際上是私人或者集體的企業(yè)。四是產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)利的關(guān)系不明確。在國(guó)有企業(yè)的房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)的劃撥過(guò)程中，因?yàn)檗D(zhuǎn)賬、交接手續(xù)不完善，還存在著已劃撥資產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間掛賬不處理的問(wèn)題，國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與核算分離，造成了資產(chǎn)不清和流失的現(xiàn)象。

圖1 國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)信息化管理

3.3 國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算執(zhí)行重視程度不夠

當(dāng)前，部分國(guó)有企業(yè)將注意力集中在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，而不是注重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是沒(méi)有認(rèn)識(shí)到企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算的重要性，單純地以為只要管好自己的收入和支出就可以了，沒(méi)有必要花費(fèi)過(guò)多的精力和財(cái)力去做一個(gè)既不明確又不能產(chǎn)生直接效益的預(yù)算，也沒(méi)有完全認(rèn)識(shí)到做好企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中的重要指導(dǎo)作用。二是對(duì)財(cái)政預(yù)算案的實(shí)施和監(jiān)管缺乏足夠的重視，在編制了相應(yīng)的預(yù)算案后，對(duì)此并未給予太多的關(guān)注，以為只需要嚴(yán)格地按預(yù)算案進(jìn)行就可以了，忽略了在實(shí)施中存在的問(wèn)題和需要進(jìn)行階段性的修正，也沒(méi)有對(duì)財(cái)政預(yù)算的評(píng)估和監(jiān)管進(jìn)行有效的問(wèn)責(zé)。由于對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算執(zhí)行的管理缺乏足夠的關(guān)注，從而陷入了“不重視—沒(méi)作用—不重視”的怪圈，給企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)了極大的危險(xiǎn)。

3.4 資產(chǎn)租賃合同審批、執(zhí)行方面未能有效控制

目前大量的、復(fù)雜的資產(chǎn)租賃、合同信息，都還是用傳統(tǒng)方法來(lái)管理的。因此，在資產(chǎn)管理方面，缺少了對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理權(quán)限，因此，不能用一種快捷、有效的方法來(lái)把握監(jiān)管的重點(diǎn)。對(duì)租賃業(yè)態(tài)的控制不夠嚴(yán)格，對(duì)承租對(duì)象負(fù)面清單的執(zhí)行無(wú)法有效落地；信息披露的市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有得到充分的利用，沒(méi)有滿(mǎn)足公開(kāi)、公平、透明的要求；在簽訂租賃合同之前，沒(méi)有進(jìn)行有效的論證和審核，超出管理權(quán)限的審批也沒(méi)有上報(bào)到上級(jí)集團(tuán)，因此對(duì)于租賃合同條款的合規(guī)性和嚴(yán)謹(jǐn)性沒(méi)有把握，不能有效地規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，這對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不利。如果對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的控制和管理不到位，資金回籠速度比較慢、融資成本提高的情況很難得到改善，而且很容易造成資金鏈斷裂。在實(shí)施企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，就必須降低營(yíng)運(yùn)資本，降低員工的獎(jiǎng)金和福利，甚至進(jìn)行大規(guī)模的裁員。對(duì)于普通人來(lái)講，一家大型國(guó)有企業(yè)的失業(yè)，比一家民營(yíng)國(guó)有企業(yè)的失業(yè)要嚴(yán)重得多，如果國(guó)有企業(yè)失業(yè)就會(huì)引起更大的連鎖反應(yīng)。比如，房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)崩盤(pán)，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略造成很大的影響，也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成很大的沖擊。

3.6 對(duì)資產(chǎn)更新改造、處置等重大情況的界定不清

在對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)、改建及處理時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目所處的狀況做出明確的定義是十分重要的，它與該項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)、改建及處理是否合理密切相關(guān)。但是，在現(xiàn)實(shí)工作中，在對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的應(yīng)用狀況進(jìn)行定義時(shí)，通常只是以該資產(chǎn)的應(yīng)用壽命來(lái)進(jìn)行判定。有些企業(yè)還將固定資產(chǎn)進(jìn)行了折舊，認(rèn)為該固定資產(chǎn)已達(dá)到應(yīng)用壽命，并對(duì)其進(jìn)行了處理或是已經(jīng)沒(méi)有了應(yīng)用價(jià)值，或已不能使用的固定資產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行充分的折舊為由，而仍將其保存下來(lái)。在作出有關(guān)變更處理決定時(shí)，未能依該變更處理的實(shí)際情況與該事件的重要性而作出變更處理。在依據(jù)有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則來(lái)決定“三重一大”事項(xiàng)時(shí)，經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些企業(yè)或單位對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行越權(quán)處理，造成企業(yè)嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損害。

4 國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的優(yōu)化策略

4.1 明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制

按照企業(yè)集團(tuán)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)的需要，在被授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，推行一種由政府主導(dǎo)，由政府牽頭的方式，對(duì)政府進(jìn)行規(guī)范。①厘清產(chǎn)權(quán)，堅(jiān)持“誰(shuí)出資，誰(shuí)享有產(chǎn)權(quán)”的原則，明確各產(chǎn)權(quán)主體之間的職責(zé)與權(quán)利，著重對(duì)國(guó)有企業(yè)股份制改造、股權(quán)設(shè)置、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、折股、兼并等方面的產(chǎn)權(quán)變化進(jìn)行規(guī)范，以保障國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)的擁有者權(quán)益。②厘清國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和管理職責(zé)，建立國(guó)有資產(chǎn)的保值增值指標(biāo)，規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程，改進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)的管理職責(zé)，保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。③組織對(duì)企業(yè)的清產(chǎn)核資，重點(diǎn)核查企業(yè)所投資的國(guó)有財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、工程設(shè)施等。④以資產(chǎn)清查為依據(jù)，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行全面清查，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)和分析，確保國(guó)有資產(chǎn)不被侵占。

4.2 明確國(guó)有資產(chǎn)管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)盈利性國(guó)有資產(chǎn)管理

①制定贏利目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，目標(biāo)管理已成為一項(xiàng)重要的工作，制定一系列切合國(guó)情的國(guó)有資產(chǎn)管理目標(biāo)，是構(gòu)建科學(xué)的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系的一個(gè)關(guān)鍵步驟，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)不可或缺的要素。以追逐利潤(rùn)為首要目標(biāo)的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，仍然存在較大的缺陷，亟待改進(jìn)。所以，對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理，必須有一個(gè)科學(xué)的、明確的目標(biāo)，才能達(dá)到最大的效益。②理順政企關(guān)系，以達(dá)到企業(yè)贏利的經(jīng)營(yíng)目的。因?yàn)橐恍┗A(chǔ)產(chǎn)業(yè)都牽扯到了經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，特別是一些大型的國(guó)有資產(chǎn)管理企業(yè)，是一種政企界限模糊的特殊經(jīng)營(yíng)模式，所以，國(guó)有企業(yè)應(yīng)該制定一個(gè)切實(shí)可行的贏利目標(biāo)，對(duì)那些為了完成政府和社會(huì)賦予的政策責(zé)任而做出的貢獻(xiàn)，應(yīng)該有一個(gè)合理的評(píng)估系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償。③提升資金周轉(zhuǎn)率，對(duì)資金進(jìn)行合理配置，并進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式比較粗放，在資金的管理上比較分散，這就不利于企業(yè)將資金進(jìn)行統(tǒng)一整合，從而導(dǎo)致了資金周轉(zhuǎn)率的下降。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)自己的投資策略進(jìn)行明確，再對(duì)自己的企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃。掌握基金的來(lái)源和用途，建立基金的預(yù)算管理計(jì)劃，對(duì)基金進(jìn)行合理的配置，明確基金使用的優(yōu)先次序，并進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控。對(duì)投資相近的項(xiàng)目和原材料，可以采取“一攬子”的形式進(jìn)行集中采購(gòu)；在國(guó)有資本監(jiān)督中，要充分利用國(guó)有資本監(jiān)督中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和掌握重大、超預(yù)算項(xiàng)目的支出情況，及時(shí)向企業(yè)管理層報(bào)告。

4.3 加強(qiáng)企業(yè)品牌效益，盡可能降低融資成本

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)更多的是將重心放在了房地產(chǎn)的建筑工程和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)上，而在房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大和多樣化的同時(shí)，他們也開(kāi)始慢慢地接觸到了物業(yè)配套等有關(guān)的服務(wù)。對(duì)于買(mǎi)家而言，他們不僅看重所購(gòu)房屋的品質(zhì)和戶(hù)型，更看重其長(zhǎng)遠(yuǎn)的居住品質(zhì)，而物業(yè)企業(yè)提供的配套服務(wù)則是其居住品質(zhì)的反映。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值價(jià)值的投資進(jìn)行了強(qiáng)化，這不僅可以為企業(yè)尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，還可以通過(guò)提高買(mǎi)家的售后滿(mǎn)意度，提升企業(yè)的品牌效益，這對(duì)提升企業(yè)的形象有很大幫助。未來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)方面，消費(fèi)者更傾向于購(gòu)買(mǎi)具有良好聲譽(yù)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，同時(shí)，銀行也更樂(lè)于將資金借給那些能夠確保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，從而降低融資成本。

4.4 信息化促進(jìn)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，支撐企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

充分利用信息化在企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)管理中的重要性，推動(dòng)企業(yè)信息化與制度建設(shè)、流程再造的深度融合發(fā)展。利用信息化，將管控節(jié)點(diǎn)嵌入業(yè)務(wù)流程中，提升了制度執(zhí)行的剛性，保證了各項(xiàng)管理制度的落地，為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)決策提供了智能化的輔助服務(wù)，從而更好地支撐企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，提升集團(tuán)資產(chǎn)管理工作的質(zhì)效。在資產(chǎn)租賃過(guò)程中，利用報(bào)表功能，建立了資產(chǎn)收入統(tǒng)計(jì)、資產(chǎn)使用情況、租賃情況、租金情況等統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以及面向管理層的數(shù)據(jù)可視化看板。并在此基礎(chǔ)上，利用該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)財(cái)務(wù)管理需要的各種表格的自動(dòng)生成，為集團(tuán)財(cái)務(wù)管理提供了有力的支持。

4.5 積極引導(dǎo)，提高企業(yè)做好資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的思想認(rèn)知

在“軟性層面”進(jìn)行廣泛的宣傳?？梢圆捎弥v座、培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等形式進(jìn)行宣傳，讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到做好資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算執(zhí)行及其監(jiān)督管理工作的重要意義。只有讓企業(yè)（尤其是管理層）認(rèn)識(shí)到做好預(yù)算工作與企業(yè)發(fā)展之間存在的邏輯關(guān)系，并對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行培養(yǎng)，才可以真正地引導(dǎo)企業(yè)在預(yù)算工作上下工夫。“軟性層面”的宣傳應(yīng)當(dāng)是企業(yè)主動(dòng)的，目的是要提高企業(yè)對(duì)預(yù)算工作的重視和認(rèn)識(shí)，從內(nèi)部促進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)預(yù)算，并隨時(shí)做好監(jiān)督工作，從而達(dá)到長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的目的。在“硬性層面”上，健全法律法規(guī)。依靠企業(yè)的內(nèi)部自覺(jué)，結(jié)合外部的強(qiáng)制、監(jiān)督做好企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)管，不但與企業(yè)自身的發(fā)展密切相關(guān)，還會(huì)影響到企業(yè)所在的產(chǎn)業(yè)和整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，一定要從宏觀上對(duì)企業(yè)預(yù)算工作進(jìn)行相應(yīng)的約束和引導(dǎo)。從法律的角度來(lái)看，要對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)預(yù)算，從目標(biāo)、范圍、內(nèi)容、監(jiān)督等方面進(jìn)行具體的規(guī)定，確保企業(yè)的預(yù)算工作有法可依。

5 結(jié)論

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成了許多房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中生存的一項(xiàng)重要自我拯救手段。在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要將資產(chǎn)基本情況、運(yùn)營(yíng)收益情況、企業(yè)戰(zhàn)略需求、國(guó)資監(jiān)管要求、交易繁簡(jiǎn)程度、交易效益要求等因素結(jié)合起來(lái)，確定標(biāo)的資產(chǎn)，并對(duì)處置方式進(jìn)行優(yōu)化。同時(shí)，還要充分發(fā)揮自身營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)資源和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理信息平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)的管理，開(kāi)展有效的經(jīng)營(yíng)，從而推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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