史新華

（郎溪縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 宣城 242199）

0 引言

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，房產(chǎn)測繪是十分重要的一項(xiàng)工作。通過在不動(dòng)產(chǎn)登記中進(jìn)行房產(chǎn)測繪，更有利于為工作開展提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息，更有利于保障房產(chǎn)交易的順利性，更有利于為土地的規(guī)劃與管理提供依據(jù)指導(dǎo)。目前，伴隨著我國科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，同樣促進(jìn)了測繪技術(shù)的創(chuàng)新與優(yōu)化。在不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪中，通過先進(jìn)測繪技術(shù)的應(yīng)用，更有利于提高測繪的高效性和精準(zhǔn)性，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展目標(biāo)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記的概念與目的

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)登記作為工程建設(shè)中的基礎(chǔ)性內(nèi)容，在我國諸多工程與城市規(guī)劃中有著十分重要的意義。開展不動(dòng)產(chǎn)登記，需要做好不動(dòng)產(chǎn)法定權(quán)益的登記與記錄，所涉及內(nèi)容十分廣泛，包括但不限于建筑物、土地、林木、水域等。通過開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更有利于對(duì)土地和其他權(quán)益進(jìn)行確定和保護(hù)，也為后續(xù)開展土地交易和土地利用提供法律層面的支持。具體來看，在實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間，需要明確特定的程序和特定的機(jī)構(gòu)，然后建立起不動(dòng)產(chǎn)與相關(guān)土地所有權(quán)和其他權(quán)益的關(guān)聯(lián)，并在登記簿冊中進(jìn)行記錄。其中，所登記的內(nèi)容如權(quán)屬人信息、面積信息、位置信息等[1]。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記的目的

（1）確立權(quán)益。開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，其首要目的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的法定權(quán)益進(jìn)行確立和宣告，然后通過登記的方式，對(duì)土地的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確定與明確，防止其中出現(xiàn)不必要的糾紛問題。

（2）保護(hù)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種法律程序，通過開展不動(dòng)產(chǎn)登記能夠針對(duì)合法的土地權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)也體現(xiàn)為一種法律上的整局，可為權(quán)益人的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，防止他人的不法侵害。

（3）提供信息。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，需要針對(duì)大量數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集和記錄，以此來指導(dǎo)工作開展，包括但不限于土地的面積信息，土地的權(quán)屬信息，土地的用途信息等。通過以上數(shù)據(jù)信息的整理，在包括土地管理、土地規(guī)劃、土地交易等多個(gè)方面，均有著重要的意義和價(jià)值。

（4）促進(jìn)土地投資與開發(fā)。通過開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更有利于提升在土地投資中的信息，更有利于針對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)和利用，以此來促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（5）保障共計(jì)公平正義。通過開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更有利于維護(hù)社會(huì)的公平與正義，針對(duì)權(quán)益確定提供數(shù)據(jù)信息的支持，防止不法人員非法侵占他人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，保證我國土地資源能夠得到合理分配[2]。

2 房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

2.1 提供可靠憑證

開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要人員重點(diǎn)做好確權(quán)。確權(quán)指的是在不動(dòng)產(chǎn)登記中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的具體所有權(quán)歸屬和使用權(quán)歸屬進(jìn)行確定。其中，開展房產(chǎn)測繪工作，測繪人員能夠?qū)ㄖ锏木唧w位置、具體形狀等進(jìn)行測量，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的范圍和邊界進(jìn)行精準(zhǔn)確定，以此來為后續(xù)權(quán)益確認(rèn)提供依據(jù)和支持[3]。

2.2 提供空間信息

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間，需要切實(shí)把握好不動(dòng)產(chǎn)登記中的各種屬性信息，包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)的位置信息，不動(dòng)產(chǎn)的面積信息，不動(dòng)產(chǎn)的用途信息等。通過開展房產(chǎn)測繪工作，則能夠?qū)ㄖ镏械目臻g信息進(jìn)行測量和繪制，以此來提供出其中更加精準(zhǔn)的地理位置信息、形狀信息和面積信息，在不動(dòng)產(chǎn)登記中提供空間信息支持。

2.3 提供安全保障

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，需要參與不動(dòng)產(chǎn)買賣的雙方能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的具體邊界和具體范圍進(jìn)行確定，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的空間屬性進(jìn)行確定，包括但不限于面積信息、樓層信息等。在此基礎(chǔ)上，開展房產(chǎn)測繪工作，便能夠提供更精準(zhǔn)的空間信息，然后在房地產(chǎn)買賣的雙方對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)與核實(shí)，防止因?yàn)榭臻g信息的不準(zhǔn)確，造成雙方之間不必要的爭議和糾紛[4]。

3 房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的問題

3.1 數(shù)據(jù)精度與一致性問題

開展房產(chǎn)測繪工作，需要獲取大量數(shù)據(jù)信息，需要現(xiàn)場測量與技術(shù)設(shè)備的支持。但從實(shí)際情況來看，在房產(chǎn)測繪中也會(huì)受到環(huán)境因素、設(shè)備技術(shù)因素的影響，這就導(dǎo)致最終獲取的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)了不同程度的誤差，帶來了不動(dòng)產(chǎn)登記準(zhǔn)確性的應(yīng)用。同時(shí)，在不懂測繪單位和測繪人員開展工作時(shí)，所使用的測量方法也會(huì)存在差異，反映出精度好標(biāo)準(zhǔn)的不同，造成了數(shù)據(jù)信息結(jié)果的不一致，帶來了不動(dòng)產(chǎn)登記的困擾。

3.2 信息管理與數(shù)據(jù)共享問題

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性工作。在房產(chǎn)測繪中，往往會(huì)涉及大量的地理空間數(shù)據(jù)信息和圖形數(shù)據(jù)信息。因此，這就需要針對(duì)這些數(shù)據(jù)信息做好妥善管理，確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息的完整性和及時(shí)性。同時(shí)，在開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，也會(huì)同時(shí)涉及多個(gè)部門的利益。因此，如何建立起有效的數(shù)據(jù)共享機(jī)制是十分重要的。通過數(shù)據(jù)共享機(jī)制的獎(jiǎng)勵(lì)，保證數(shù)據(jù)的共享與互通，以此來強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的協(xié)同。

3.3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范問題

目前來看，在我國開展房產(chǎn)測繪工作期間，尚未形成明確統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)注和技術(shù)規(guī)范，在不同地區(qū)、不同單位開展房產(chǎn)測繪工作時(shí)，所采用的測繪方法和數(shù)據(jù)處理流程也會(huì)存在差異，這就在一定程度上影響了數(shù)據(jù)的質(zhì)量。因此，伴隨著我國當(dāng)前測繪技術(shù)的不斷更新與優(yōu)化，還需要在引入先進(jìn)測繪技術(shù)的同時(shí)，一并針對(duì)測繪人員的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)能力進(jìn)行提升。

3.4 法律法規(guī)與政策環(huán)境問題

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間，往往同時(shí)涉及多種法律法規(guī)的要求，包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)登記條例、土地管理法等。其中，如果相關(guān)法律法規(guī)不完善，或者是法律法規(guī)無法及時(shí)跟進(jìn)技術(shù)發(fā)展，則很容易帶來不動(dòng)產(chǎn)登記中的負(fù)面影響，產(chǎn)生其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，為切實(shí)保證房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的良好開展，還需要政府部門方面能夠提供房產(chǎn)測繪中的管理規(guī)定支持和政策支持。同時(shí)，針對(duì)房產(chǎn)測繪人員的資質(zhì)一并進(jìn)行管理，重點(diǎn)是要做好人員資質(zhì)的認(rèn)證管理和監(jiān)督，建立起健全完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系和房產(chǎn)測繪體系[5]。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記中房屋測繪的主要內(nèi)容

4.1 測前調(diào)查

為切實(shí)保障社會(huì)群眾能夠精準(zhǔn)把握房產(chǎn)測繪的具體數(shù)據(jù)信息，需要在開展房產(chǎn)測繪之前，針對(duì)其中數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面的前提調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，群眾便能夠通過多種方式來獲取到房產(chǎn)內(nèi)容的初步調(diào)查。例如，可對(duì)線上方式、線下方式等進(jìn)行應(yīng)用，形成對(duì)自身房產(chǎn)信息的了解，也能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測繪工作的開展提供有利條件。在完成房產(chǎn)測繪工作后，同樣可將房產(chǎn)測繪的結(jié)果與之前調(diào)查的信息進(jìn)行分析比對(duì)，以此來對(duì)更多的調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行整理。在完成了對(duì)比后，再開展房產(chǎn)測繪結(jié)果的分析，判斷在房產(chǎn)測繪的過程中是否存在不合理之處。例如，房屋的建造是否合法合規(guī)等。如發(fā)現(xiàn)問題存在，則需要及時(shí)與上級(jí)部分溝通進(jìn)行工作匯報(bào)。

4.2 實(shí)際測繪

開展房產(chǎn)測繪工作一般指的是平面測繪。目前，伴隨著我國科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，在現(xiàn)代房產(chǎn)測繪中也開始使用立體測繪圖形。例如，對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用，針對(duì)房屋的真實(shí)狀況進(jìn)行還原。在房產(chǎn)測繪平面測繪的過程中，測繪人員更多是對(duì)大量測繪儀器進(jìn)行應(yīng)用，以此來完成房屋的結(jié)構(gòu)測量，房屋的面積測量。在實(shí)際工作中，往往會(huì)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息提出較高的精度要求。在完成了房產(chǎn)測繪后，需要對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總，在網(wǎng)絡(luò)中建立數(shù)據(jù)庫，對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理。同時(shí)，伴隨著我國當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展，在開展房產(chǎn)審核登記工作期間，工作人員同樣可通過實(shí)時(shí)影像的方式對(duì)真實(shí)的房產(chǎn)信息進(jìn)行記錄。然后，審核人員便能夠全面把握情況，得出最終的結(jié)果，以此來保障房產(chǎn)測繪的效果。

5 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用措施

5.1 保證房產(chǎn)測繪法律效力

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作期間，房產(chǎn)測繪具有一定的法律效力，一方面受到法律的保護(hù)，另一方面也收到法律的限制。因此，在實(shí)際開展房產(chǎn)測繪工作期間，還需要保證測繪的精度。同時(shí)，相關(guān)責(zé)任人員需要對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)審批，在通過確認(rèn)審批后，方可確定其生效。然后，結(jié)合房產(chǎn)測繪的結(jié)果，在相關(guān)法律法規(guī)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，作為主要的不動(dòng)產(chǎn)分配依據(jù)，在財(cái)產(chǎn)變動(dòng)測繪報(bào)告中出現(xiàn)。其中，如果出現(xiàn)了具體的問題，則可以由相關(guān)人員前往相關(guān)部門請(qǐng)求法律援助。目前，雖然在我國政府手中已經(jīng)掌握了大量房產(chǎn)信息，但是仍然存在一部分不動(dòng)產(chǎn)尚未進(jìn)行登記。如果不動(dòng)產(chǎn)未能夠進(jìn)行登記，自然就不具備法律效力。如果不動(dòng)產(chǎn)不具備法律效力，自然也無法受到法律的保護(hù)，然后在對(duì)權(quán)益進(jìn)行維護(hù)時(shí)，也會(huì)遇到很多法律的漏洞，從而造成權(quán)益人的權(quán)益損失。因此，這就需要不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益人能夠積極配合政府部門的工作，能夠切實(shí)完善房產(chǎn)信息的測繪。同時(shí)，為防止房地產(chǎn)行業(yè)中的各項(xiàng)資源出現(xiàn)企業(yè)壟斷和個(gè)人壟斷的問題，同樣可以結(jié)合實(shí)際情況，由政府部門針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整[6]。

5.2 做好與信息技術(shù)的結(jié)合

現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代背景下，客觀上促進(jìn)了我國網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，也帶動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在更多領(lǐng)域和行業(yè)中的應(yīng)用。目前，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展也使得人們生活進(jìn)入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，開展不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪工作，可對(duì)更多先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。一方面是獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息結(jié)果，另一方面是對(duì)數(shù)據(jù)信息結(jié)果進(jìn)行分析。然后，在完成資料處理后，可制作相對(duì)應(yīng)的圖表，為后續(xù)房產(chǎn)測繪提供參考。在正式開展房產(chǎn)測繪工作前，需要工作人員切實(shí)做好全國范圍各地地理信息的同一考察，需要對(duì)地理信息進(jìn)行了解，防止因?yàn)榈乩硪蛩卦斐傻恼`差，帶來后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的矛盾與爭議。同時(shí)，在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)背景下，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也廣泛應(yīng)用到了不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪中，可通過物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)中的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)交互功能應(yīng)用，對(duì)房產(chǎn)測繪中的負(fù)面因素進(jìn)行控制。另外，開展房產(chǎn)測繪工作，也可以對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。通過對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行合理應(yīng)用，可結(jié)合房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)信息，建立三維模型，促進(jìn)房產(chǎn)測繪中二維與三維數(shù)據(jù)信息的有效聯(lián)動(dòng)。如此一來，便能夠使房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)信息變得更加精準(zhǔn)，也能夠提供給人們更加清晰、更加完整的房產(chǎn)測繪結(jié)果。在基于二維、三維數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，可生成立體三維成果圖，可面向結(jié)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、參數(shù)化處理，把握房產(chǎn)測繪中的各項(xiàng)內(nèi)容，針對(duì)其中的內(nèi)容邏輯進(jìn)行統(tǒng)一管理，以及達(dá)到共享的服務(wù)效果。如此一來，我國在開展不動(dòng)產(chǎn)管理工作時(shí)，也能夠向著更加精細(xì)化、數(shù)字化的方向發(fā)展邁進(jìn)。

5.3 提高房產(chǎn)測繪精度

在開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，往往會(huì)涉及大量內(nèi)容，需要保證其中各項(xiàng)操作均能夠達(dá)到良好的精準(zhǔn)度。其中，一些房產(chǎn)測繪工程中選擇應(yīng)用了GIS 技術(shù)。雖然傳統(tǒng)模式下采取的人工測繪方式也能夠保證房產(chǎn)測繪中的一定精確度，但在人員實(shí)際操作期間，也會(huì)因?yàn)槿藛T技術(shù)水平帶來誤差。對(duì)此，GIS 技術(shù)的應(yīng)用則能夠?qū)@些誤差進(jìn)行有效規(guī)避，保證房產(chǎn)測繪結(jié)果更好的精確度，使房產(chǎn)測繪的結(jié)果更加貼合真實(shí)情況。

在應(yīng)用GIS 技術(shù)的過程中，可建立信息系統(tǒng)模型，然后進(jìn)行一體化顯示，針對(duì)房地產(chǎn)中的重要數(shù)據(jù)信息進(jìn)行顯示，對(duì)比傳統(tǒng)方式具有更加直觀、更加方便的優(yōu)勢。同時(shí)，參與房產(chǎn)測繪的人員，同樣能夠在工作執(zhí)行中不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)與提升工作的方法，提升房產(chǎn)測繪效率。只有切實(shí)保證了房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)信息的精確度，方能夠?yàn)槿藗兲峁┱_的信息支持，包括消費(fèi)者群體的住房信息支持，企業(yè)的商業(yè)判斷信息支持等。另外，通過保證房產(chǎn)測繪的精確度，同樣有利于解決城市規(guī)劃中存在的一些問題。在對(duì)房地產(chǎn)登記進(jìn)行處理時(shí)，人員需要始終保持端正的態(tài)度，需要對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理利用，切實(shí)提高房產(chǎn)測繪的水平和質(zhì)量。

6 結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)測繪是不動(dòng)產(chǎn)登記中的基礎(chǔ)性內(nèi)容，是保證不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量的關(guān)鍵所在。目前，需要相關(guān)部門和人員進(jìn)一步做好房產(chǎn)測繪的優(yōu)化與完善，保證房產(chǎn)測繪的法律效力，合理導(dǎo)入信息技術(shù)手段，提高房產(chǎn)測繪的精度，然后在提升不動(dòng)產(chǎn)登記成效的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國城鎮(zhèn)一體化建設(shè)。