摘要：土地經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分置后的一種新型權(quán)利類型，其登記客體的明確對于土地經(jīng)營權(quán)登記規(guī)則的制度設計具有重大意義。依據(jù)不動產(chǎn)用益物權(quán)理論，應將土地經(jīng)營權(quán)的客體界定為農(nóng)村承包地。土地經(jīng)營權(quán)人對承包地享有直接支配權(quán)，在物權(quán)體系中屬于一項完整的用益物權(quán)，故其登記層級應為自物權(quán)登記，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。土地經(jīng)營權(quán)登記可借鑒土地承包經(jīng)營權(quán)登記的先前經(jīng)驗，但囿于兩種權(quán)利結(jié)構(gòu)體系的差異性，土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)登記規(guī)則需要依其自身權(quán)利屬性進行制度設計。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記應當采用登記生效主義的設立模式，以此實現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)登記規(guī)則的內(nèi)部統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營權(quán) 登記客體 流轉(zhuǎn)登記 設權(quán)登記

一、問題的提出

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，如何依托農(nóng)地權(quán)利登記制度為鄉(xiāng)村振興的實現(xiàn)提供理論和制度供給，成為學術(shù)界共同關(guān)注的研究課題之一。目前，理論界對土地經(jīng)營權(quán)登記客體鮮有研究，即便將土地經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，但因其登記客體不明依舊無法構(gòu)建土地經(jīng)營權(quán)的登記規(guī)則，同時也會阻礙土地經(jīng)營權(quán)登記工作的開展。在土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作全面完成的情況下，土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)流轉(zhuǎn)登記的類型化是研究其登記制度的重點內(nèi)容，即針對土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)登記規(guī)則進行體系化建構(gòu)，以期構(gòu)建出完整的土地經(jīng)營權(quán)登記制度體系。

二、土地經(jīng)營權(quán)登記客體的理論考察與確立

土地經(jīng)營權(quán)登記客體的確定對其權(quán)利性質(zhì)、內(nèi)容和權(quán)益保障等方面具有重要意義。一方面，能為其用益物權(quán)理論的證成提供理論基礎，另一方面，對于不同流轉(zhuǎn)模式下的土地經(jīng)營權(quán)登記對象的查明提供便利。

（一）土地經(jīng)營權(quán)登記客體的理論考察

土地經(jīng)營權(quán)的定位及性質(zhì)在法律的模糊化表達下，理論界對其客體的爭議以物債二分為視角展開論證，即其客體究竟是物還是行為。土地經(jīng)營權(quán)客體為物的觀點源于土地經(jīng)營權(quán)是由土地承包經(jīng)營權(quán)或土地所有權(quán)派生而來，而土地承包經(jīng)營權(quán)也是集體成員通過對土地所有權(quán)承包到戶的形式生成。在此基礎上，將土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一做物權(quán)化定性，其客體應為農(nóng)村的土地承包地。將其客體認定為行為的理論觀點則是基于土地經(jīng)營權(quán)的債權(quán)定性，因其債權(quán)屬性的定位使其客體為債權(quán)行為。依據(jù)傳統(tǒng)民法理論，“物權(quán)的客體與債權(quán)的客體在事實上不具有重合的可能性，甚至在銜接上也不存在必然的關(guān)聯(lián)性”。物權(quán)客體指向具體的物，而債權(quán)的客體指向行為，這就直接決定了物權(quán)客體與債權(quán)客體不具有等同性的必然結(jié)果。因此，土地經(jīng)營權(quán)債權(quán)的定性在邏輯上自相矛盾，而依物權(quán)定性的客體確定則存在理論上的分歧，這就使得土地經(jīng)營權(quán)的客體認定成為一個棘手的問題。

土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利構(gòu)造和權(quán)利生成表明，將土地經(jīng)營權(quán)確定為一項獨立的用益物權(quán)具備法理基礎和法律依據(jù)。土地經(jīng)營權(quán)被定性為用益物權(quán)后，理論界在用益物權(quán)內(nèi)部圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村承包地展開激烈論爭，由此產(chǎn)生了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)利用益物權(quán)說和不動產(chǎn)用益物權(quán)說兩種觀點，這兩種觀點的差異在于對土地經(jīng)營權(quán)客體的認知不同。不論是不動產(chǎn)用益物權(quán)說亦或是權(quán)利用益物權(quán)說，二者都以土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)塑造為根基，旨在為土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)證成和法律適用規(guī)則進行合理設計，對其登記制度的完善起到有力的推動作用。土地經(jīng)營權(quán)在進行不動產(chǎn)登記時，其登記客體是特定且單一的，否則將會造成土地經(jīng)營權(quán)無法進行登記的局面。

（二）土地經(jīng)營權(quán)登記客體為農(nóng)村承包地

土地經(jīng)營權(quán)如何實現(xiàn)與農(nóng)地權(quán)利體系融合的關(guān)鍵在于對其客體的界定。土地經(jīng)營權(quán)客體的明確至少有兩方面的功用：其一是實現(xiàn)與農(nóng)地權(quán)利體系的融合，為其用益物權(quán)的屬性證成提供理論根基；其二是便于明確土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利登記類型，如登記適用自物權(quán)登記或他物權(quán)登記，權(quán)利登記還是負擔登記等?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，其支配內(nèi)容為承包地而非土地承包經(jīng)營權(quán)人讓渡的權(quán)利。權(quán)利分離理論視角下的多層權(quán)利客體的觀點試圖將土地經(jīng)營權(quán)的生成納入用益物權(quán)進行解釋，所謂多重權(quán)利解構(gòu)并不是純粹的由權(quán)利生成的新型權(quán)利，所有的權(quán)利均以支配土地而不是支配權(quán)利催生的新型權(quán)利。土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)源是土地所有權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)，其權(quán)利的生成邏輯是土地承包經(jīng)營權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果使然。因權(quán)利所指向的對象必須是確定的，權(quán)利客體不明必然導致權(quán)利無法行使的不利后果。

對此，合理的解釋應是土地承包經(jīng)營權(quán)和主體的共同轉(zhuǎn)移，即集體土地所有權(quán)之上同時存在兩種不沖突權(quán)利的原因在于土地承包經(jīng)營權(quán)受到土地經(jīng)營權(quán)的限制。這種限制首先表現(xiàn)為對土地支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，而最直接的體現(xiàn)就是支配承包地的主體發(fā)生了變更，即占有和使用承包地的主體由承包經(jīng)營權(quán)人變?yōu)榻?jīng)營權(quán)人。土地經(jīng)營權(quán)因流轉(zhuǎn)方式不同，可將以出租形式流轉(zhuǎn)設立的土地經(jīng)營權(quán)界定為債權(quán)性流轉(zhuǎn)，而將基于物權(quán)性流轉(zhuǎn)設立的土地經(jīng)營權(quán)定性為不動產(chǎn)用益物權(quán)，這符合我國實定法的要求，但是債權(quán)性流轉(zhuǎn)設立的土地經(jīng)營權(quán)定性為不動產(chǎn)用益物權(quán)則突破了現(xiàn)行法之規(guī)定。債權(quán)性流轉(zhuǎn)可通過登記轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，債權(quán)性流轉(zhuǎn)定性為不動產(chǎn)用益物權(quán)從解釋論角度可以得到合理解釋。因此，將土地經(jīng)營權(quán)的客體界定為承包地，符合“三權(quán)分置”政策改革意蘊下對農(nóng)村土地權(quán)利配置的普遍性和市場化要求。

三、土地經(jīng)營權(quán)登記層級與登記類型的明確

囿于土地經(jīng)營權(quán)的新興權(quán)利屬性和法律制度供給不足，土地經(jīng)營權(quán)在登記層次上屬于哪個層級、應當適用哪種登記類型的問題，需要結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定，針對土地經(jīng)營權(quán)獨有的權(quán)利特性對其展開分析論證。

（一）土地經(jīng)營權(quán)在登記層級上系自物權(quán)登記

在權(quán)利登記中可分為自物權(quán)登記和他物權(quán)登記兩種登記層級。土地經(jīng)營權(quán)的客體為承包地，土地經(jīng)營權(quán)人對承包地享有直接支配權(quán)，在物權(quán)體系中屬于一項完整的用益物權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)在土地登記體系中應作為土地使用權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，采用權(quán)利登記的形式予以登記。不動產(chǎn)權(quán)利證書是土地經(jīng)營權(quán)人據(jù)此行使完整權(quán)能的外在表征，土地經(jīng)營權(quán)登記的層級在兩種權(quán)利登記層級中應為自物權(quán)登記。土地經(jīng)營權(quán)的設立登記應給土地經(jīng)營權(quán)人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書而非不動產(chǎn)登記證明。依照現(xiàn)行法律規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)的設立登記符合首次登記“第一次將不動產(chǎn)權(quán)利記載于登記簿上”的特征，故應對其設立登記適用首次登記的規(guī)則。

實踐中大多以出租方式設立土地經(jīng)營權(quán)，其流轉(zhuǎn)方式屬于債權(quán)性流轉(zhuǎn)。債權(quán)性流轉(zhuǎn)下，土地經(jīng)營權(quán)受讓人仍以支配有體物為核心內(nèi)容，其權(quán)利指向承包地，而非抽象的土地經(jīng)營權(quán)利。債權(quán)性流轉(zhuǎn)與物權(quán)性流轉(zhuǎn)生成的土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利內(nèi)容均為占有農(nóng)村土地，在特定土地上開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。土地經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)不同于債法上的租賃，租賃權(quán)的債權(quán)屬性使出租構(gòu)成負擔行為，其客體為特定的給付行為，而以出租方式設立的土地經(jīng)營權(quán)具有對承包地支配的物權(quán)屬性，故出租設立的土地經(jīng)營權(quán)應與入股、抵押等物權(quán)性流轉(zhuǎn)屬于同質(zhì)的處分行為。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地經(jīng)營權(quán)出租給受讓人時，即完成了權(quán)利的二次分置，其出租的土地經(jīng)營權(quán)利的載體為承包地，故在申請登記時屬于自物權(quán)登記且適用首次登記規(guī)則，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書。

土地承包經(jīng)營權(quán)人以入股、信托等其他方式流轉(zhuǎn)設立土地經(jīng)營權(quán)時，其登記層級亦應類推適用有關(guān)出租首次登記的規(guī)定。相較于以流轉(zhuǎn)設立土地經(jīng)營權(quán)的情形，暗含于土地承包經(jīng)營權(quán)之中的土地經(jīng)營權(quán)抵押的處理較為復雜。若土地承包經(jīng)營權(quán)人直接使用權(quán)利而未分置出土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利進行抵押，即以土地承包經(jīng)營權(quán)本權(quán)作為抵押標的，其客體為承包地，僅需在土地承包經(jīng)營權(quán)證書上載明抵押登記的權(quán)利負擔即可，而無需另行頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)證書。若土地經(jīng)營權(quán)為權(quán)利分置出后的土地經(jīng)營權(quán)，則需要在土地經(jīng)營權(quán)人持有的不動產(chǎn)權(quán)證書上載明權(quán)利負擔，亦無須另行頒發(fā)抵押權(quán)證書。

（二）再流轉(zhuǎn)設立土地經(jīng)營權(quán)登記類型的明確

土地經(jīng)營權(quán)的首要權(quán)利特征即表現(xiàn)在其使用權(quán)能上，《農(nóng)村土地承包法》在修訂時明確規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)可以通過再流轉(zhuǎn)的方式設立新的土地經(jīng)營權(quán)。集體土地所有權(quán)人或土地承包經(jīng)營權(quán)人初次為受讓人設立的土地經(jīng)營權(quán)登記應當適用首次登記，但土地經(jīng)營權(quán)人再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)另行設立土地經(jīng)營權(quán)時應當適用哪種登記類型，則需要分情況加以討論。

土地經(jīng)營權(quán)人以出租方式再次流轉(zhuǎn)設立土地經(jīng)營權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)需要經(jīng)承包人書面同意并向發(fā)包人進行備案，其權(quán)利行使結(jié)構(gòu)與租賃合同中的轉(zhuǎn)租相似。但在土地經(jīng)營權(quán)權(quán)利登記語境下，即便是以出租方式再流轉(zhuǎn)設立的土地經(jīng)營權(quán)，也不能適用合同法規(guī)范，而應適用物權(quán)法規(guī)范。例如，土地經(jīng)營權(quán)人按照法律規(guī)定取得承包人的書面同意并向發(fā)包人進行備案后，將土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)給其他人時，針對此時對土地經(jīng)營權(quán)應當適用首次登記還是轉(zhuǎn)移登記的登記規(guī)則問題，本研究認為，現(xiàn)行法對土地經(jīng)營權(quán)的再流轉(zhuǎn)做出嚴格限制，即在表明土地經(jīng)營權(quán)人再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)時已為承包人和發(fā)包人知曉，而承包人同意則意味著原土地經(jīng)營權(quán)人享有的經(jīng)營權(quán)宣告消滅，此時土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能屬性恢復至圓滿的支配狀態(tài)。土地承包經(jīng)營權(quán)人為土地經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)的受讓人重新設立土地經(jīng)營權(quán)，應當適用首次登記規(guī)則。

土地經(jīng)營權(quán)人以入股、信托方式再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，向金融機構(gòu)融資擔保時需履行取得承包方同意并向發(fā)包方備案的前置程序。按照體系解釋規(guī)則，如果所有的土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)都要經(jīng)承包方同意并備案，則無需在第47條另行強調(diào)這一限制性條件。土地經(jīng)營權(quán)人以入股、信托方式再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，則無需經(jīng)承包方同意并備案便可實現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)。但若結(jié)合目的解釋，立法者將以出租這種“債權(quán)性流轉(zhuǎn)”方式設立土地經(jīng)營權(quán)都需要履行嚴格的限制性條件，對于以物權(quán)性方式再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，也應履行同樣甚至更為嚴苛的流轉(zhuǎn)程序。此時，則會面臨土地經(jīng)營權(quán)人再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)時還能否適用首次登記規(guī)定的問題。本研究認為，土地經(jīng)營權(quán)人以物權(quán)性方式再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，屬于對土地經(jīng)營權(quán)的處分，但是土地經(jīng)營權(quán)無法再次分置出土地經(jīng)營權(quán)，此時不動產(chǎn)權(quán)利已發(fā)生轉(zhuǎn)移，故應適用轉(zhuǎn)移登記規(guī)則。

四、土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)流轉(zhuǎn)登記的類型化構(gòu)造

土地經(jīng)營權(quán)的設立、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)涉及多方利益主體，其權(quán)能行使及利益保護取決于設權(quán)登記的效力模式選擇。依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)設立可將其分為債權(quán)性流轉(zhuǎn)和物權(quán)性流轉(zhuǎn)兩種類型。土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)登記需要結(jié)合這兩種流轉(zhuǎn)類型進行分類討論，以實現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)設權(quán)登記的內(nèi)部統(tǒng)一。

（一）長期租賃設立土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)登記規(guī)則

1.租賃流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的登記能力辨析?！掇r(nóng)村土地承包法》第36條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)“流轉(zhuǎn)”是土地經(jīng)營權(quán)的設權(quán)方式。一方面，表明土地經(jīng)營權(quán)可以以權(quán)利出租的形式，即債權(quán)性流轉(zhuǎn)方式設立；另一方面，通過賦予土地經(jīng)營權(quán)登記能力，經(jīng)登記使債權(quán)性流轉(zhuǎn)生成的土地經(jīng)營權(quán)具備用益物權(quán)屬性?，F(xiàn)行法規(guī)定流轉(zhuǎn)期限五年以上的土地經(jīng)營權(quán)具有登記能力，其立法理由是不同類型的土地經(jīng)營權(quán)人對于土地經(jīng)營權(quán)的需求存在差異，有短期獲得利益也有需要長期投入才能獲得收益的情形。學者采用不同的法律解釋方法，認為流轉(zhuǎn)期限即便未達到五年的土地經(jīng)營權(quán)也具有登記能力，土地經(jīng)營權(quán)是否具有登記能力在法律解釋上仍有探討空間。

出租成為土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的常態(tài)化方式，其原因在于土地經(jīng)營權(quán)的流入方多為農(nóng)戶個體和家庭農(nóng)場。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限在五年以下的無法申請登記，土地經(jīng)營權(quán)登記的意義將大打折扣。實踐表明，立法不應以流轉(zhuǎn)期限作為界分土地經(jīng)營權(quán)是否具備登記能力的界限。即便是流轉(zhuǎn)期限不足五年，只要當事人認為登記能夠滿足其交易安全的利益需求，則可以向當?shù)氐牡怯洐C構(gòu)申請登記。以出租方式設立土地經(jīng)營權(quán)的，在其內(nèi)部也可分為債權(quán)性流轉(zhuǎn)和物權(quán)性流轉(zhuǎn)，有效區(qū)分土地經(jīng)營權(quán)債權(quán)性流轉(zhuǎn)和物權(quán)性流轉(zhuǎn)應當以流轉(zhuǎn)期限作為界分關(guān)鍵，即將流轉(zhuǎn)期限五年以下的定性為債權(quán)性流轉(zhuǎn)，五年以上的定性為物權(quán)性流轉(zhuǎn)。不論流轉(zhuǎn)期限如何，也不論是債權(quán)性流轉(zhuǎn)還是物權(quán)性流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營權(quán)均具有登記能力。此處區(qū)分債權(quán)性流轉(zhuǎn)和物權(quán)性流轉(zhuǎn)的意義在于其設權(quán)登記的模式選擇。

2.租賃設立的土地經(jīng)營權(quán)應以登記為前提。土地經(jīng)營權(quán)的債權(quán)性流轉(zhuǎn)經(jīng)登記生效后變更為用益物權(quán)，其優(yōu)勢在于土地經(jīng)營權(quán)的主體沒有身份限制，使其利用和流轉(zhuǎn)方式更加靈活。有學者以土地經(jīng)營權(quán)人不受主體身份限制為理論根據(jù)，認為“土地經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)時并不一定要取得集體經(jīng)濟組織的同意，即便是未取得再流轉(zhuǎn)的同意，亦可以直接對抗土地所有權(quán)人”?，F(xiàn)行法則對土地經(jīng)營權(quán)的再流轉(zhuǎn)做出明確規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)人再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)需要經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方進行備案。通過長期租賃形式設立的土地經(jīng)營權(quán)，當事人依法申請設權(quán)登記，此后土地經(jīng)營權(quán)人選擇再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)時是否仍應遵循這一限定性條件，法律沒有明確回答。但是就其立法目的而言，再流轉(zhuǎn)的限制條件是為了保護承包方的利益，同時也是對土地經(jīng)營權(quán)再流入方進行的資格審查。土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)，經(jīng)承包方書面同意，其實踐中的履行也會滋生很多問題，如偽造承包方的書面同意、承包方無法提供書面證明以及未經(jīng)承包方書面同意流轉(zhuǎn)后的效力判斷等。本研究認為，對土地經(jīng)營權(quán)人權(quán)利進行限制的同時又賦予其登記自由，這本身就是一種自相矛盾的做法。土地經(jīng)營權(quán)市場化流轉(zhuǎn)機制的構(gòu)建，關(guān)鍵并不在于賦予土地經(jīng)營權(quán)人表面上的權(quán)利，而是看其權(quán)能是否能夠自由行使。放活土地經(jīng)營權(quán)的目的能否實現(xiàn)并非取決于對再流轉(zhuǎn)進行過多限制，而是在其流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是否能夠提供一套行之有效的流轉(zhuǎn)登記方案。

土地經(jīng)營權(quán)登記的作用在構(gòu)建土地經(jīng)營權(quán)市場化流轉(zhuǎn)的過程中未能受到足夠重視，故而選用登記對抗主義的設權(quán)方式用以規(guī)制租賃方式設立的土地經(jīng)營權(quán)。長期租賃在各國的實踐中面臨政策變化、交易成本、官僚主義等挑戰(zhàn)，嚴重影響農(nóng)地長期租賃市場的建立與發(fā)展。這就需要針對長期租賃生成的土地經(jīng)營權(quán)登記進行精準立法并對其登記效力做出適當選擇。土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)登記是債權(quán)性土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)性土地經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)條件。土地經(jīng)營權(quán)以出租形式設立的流轉(zhuǎn)期限五年以上的登記規(guī)則應采用登記生效主義模式；而流轉(zhuǎn)期限五年以下設立的土地經(jīng)營權(quán)宜將其定性為債權(quán)合同，登記規(guī)則采用登記對抗主義模式，登記后土地經(jīng)營權(quán)取得對抗效力。不論是土地經(jīng)營權(quán)的再流轉(zhuǎn)，還是基于擔保物權(quán)設立的再流轉(zhuǎn)，再流轉(zhuǎn)登記都以首次登記為前提和基礎?；诖?，流轉(zhuǎn)期限便不再是債權(quán)性土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)性土地經(jīng)營權(quán)的障礙。以上登記規(guī)則的確立僅適用于以家庭承包方式出租土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利類型。對于以其他方式承包取得“四荒地”土地經(jīng)營權(quán)的設權(quán)登記規(guī)則，無論其承包期限如何，均應以登記作為設立土地經(jīng)營權(quán)的前提條件。

（二）土地經(jīng)營權(quán)入股登記效力模式的選擇

1.土地經(jīng)營權(quán)入股經(jīng)營模式的有益嘗試。承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的政策解禁肇始于黨的十八屆三中全會，此后農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布入股試點方案通知，在試點地區(qū)有序開展土地承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點工作。農(nóng)民專業(yè)合作社已暴露出一些問題，如資金匱乏、組織開展活動的意愿淡薄。相較于農(nóng)民專業(yè)合作社，以承包地經(jīng)營權(quán)入股組成的農(nóng)業(yè)公司是更具市場化的經(jīng)濟組織，能夠有效提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化水平，具有更高的社會認同度。土地經(jīng)營權(quán)入股開啟了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營新模式，但土地經(jīng)營權(quán)人以土地經(jīng)營權(quán)入股將土地經(jīng)營權(quán)作價出資成為公司股東跨越了民、商兩大部門法，其法律規(guī)則的適用既涉及民法物權(quán)編又要受到公司法的規(guī)制。在土地經(jīng)營權(quán)入股的制度設計上不僅要遵循基本的股東出資規(guī)則，又要統(tǒng)合好法律適用之間的銜接問題，從而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和農(nóng)民收益穩(wěn)固增長的雙贏局面。

2.登記生效模式下的土地經(jīng)營權(quán)入股登記。土地經(jīng)營權(quán)入股改革實踐取得了顯著成效，但仍存在一些亟須完善的現(xiàn)實問題。首先，入股存在“入股出租化”傾向。實踐中，多數(shù)涉農(nóng)公司采取“保底收益+分紅”的收益分配方式，保底收益相當于土地租金，分紅則僅具象征性，形成“名為入股，實為出租”的現(xiàn)象。其次，土地經(jīng)營權(quán)入股方式不健全，阻礙農(nóng)地入股有限責任公司的融資，涉農(nóng)企業(yè)通過入股取得土地經(jīng)營權(quán)，但因其權(quán)能不完整致使公司無法以入股土地經(jīng)營權(quán)進行抵押融資。最后，“雙重資本制”的實施使農(nóng)民利益無法得到保障，實踐中為防止農(nóng)戶以土地入股后出現(xiàn)失地情況，農(nóng)民股東出資采用內(nèi)外部有別的方式，即公司章程內(nèi)部的股東簿冊列入股農(nóng)民為股東，但公司進行外部登記時的公司注冊資本中對土地經(jīng)營權(quán)出資做隱形化處理。

土地經(jīng)營權(quán)入股的現(xiàn)實問題表明，土地經(jīng)營權(quán)入股的方式對入股改革具有決定性的影響，當前土地經(jīng)營權(quán)的入股模式對于雙贏局面的實現(xiàn)還有較遠距離。以上癥結(jié)可歸因于經(jīng)營權(quán)入股方式錯誤，致使入股后的土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)能受到極大限制。土地經(jīng)營權(quán)入股登記為履行公司法規(guī)范要求的辦理財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)奠定了基礎，使農(nóng)民成為內(nèi)外部一致的股東，能夠切實維護其權(quán)益；入股登記在完成財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的前提下，涉農(nóng)公司可據(jù)此開展抵押融資業(yè)務并辦理手續(xù)，解決融資難問題。因此，土地經(jīng)營權(quán)入股應當以登記生效主義為設立標準，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和農(nóng)民利益提供制度保障。

（三）土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)登記的設權(quán)規(guī)則

1.土地經(jīng)營權(quán)作為信托財產(chǎn)的理論依據(jù)。農(nóng)村土地財產(chǎn)價值的激發(fā)與農(nóng)民利益訴求的多元化，催生出土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)模式并在實踐中得到發(fā)展。但農(nóng)村土地的信托流轉(zhuǎn)模式并未被明確規(guī)定在法律條文中，故只能通過其他方式流轉(zhuǎn)的文義解釋將其納入其中。

土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)歸根結(jié)底還是農(nóng)地“三權(quán)分置”改革中出現(xiàn)的新型流轉(zhuǎn)方式。土地經(jīng)營權(quán)能否作為信托財產(chǎn)，在學界引發(fā)了較為激烈的討論。有學者認為土地承包經(jīng)營權(quán)是適格的信托財產(chǎn)，從中分割出的占有、使用等權(quán)能不能作為財產(chǎn)權(quán)，故無法設立信托。另一種觀點將分置出的土地經(jīng)營權(quán)作為一項新型的用益物權(quán)，表明其具備民事權(quán)利屬性，且根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)的身份特征以及社會保障功能認為土地經(jīng)營權(quán)才是適格的信托財產(chǎn)。對此，本文認為第二種觀點更具合理性，土地經(jīng)營權(quán)作為一項獨立的財產(chǎn)權(quán)能夠設立信托，形成土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)的新型流轉(zhuǎn)方式。

2.土地經(jīng)營權(quán)信托登記的設立準則。依據(jù)《信托法》的規(guī)定，信托設立采用登記生效主義，未經(jīng)信托登記的信托行為無法產(chǎn)生絕對的信托效力。目前，我國存在土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)方式法律規(guī)范供給不足的問題。土地經(jīng)營權(quán)出租、入股和信托三種流轉(zhuǎn)方式，對于農(nóng)戶而言在本質(zhì)上并不存在區(qū)別，即均以土地經(jīng)營權(quán)作為標的，以收取一定的租金作為對價，其差距表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)方式不同使其流轉(zhuǎn)收益有高有低。實踐中，信托期限多以十年以上為主，部分信托期限不少于十五年。從土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)期限可以看出，信托公司需要更為長久穩(wěn)定的土地經(jīng)營權(quán)，而確保這一目的實現(xiàn)的方式就是辦理信托登記，使其用于信托登記的土地經(jīng)營權(quán)具備公示公信效力。在實踐中的具體操作表現(xiàn)為，農(nóng)民或農(nóng)民專業(yè)合作社作為委托人將土地經(jīng)營權(quán)委托給信托公司時，除應將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移至委托人名下，還應當協(xié)助委托人辦理信托登記，落實物權(quán)的公示要求。

土地經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)轉(zhuǎn)移是信托設立的基石，正所謂無財產(chǎn)即無信托。有學者認為，無需辦理信托登記，受托人持信托合同向行政部門進行備案即可，信托登記會增加設立成本，導致登記制度不健全、欠缺可操作性，備案方式足以維護交易安全且不會損害農(nóng)戶利益。本研究對此持反對態(tài)度，土地經(jīng)營權(quán)信托登記采用登記生效主義既有必要性又有可行性。在必要性方面，信托合同備案是出于行政管理的手段，其目的在于方便稅收、監(jiān)管，并不具有公示作用，使得相關(guān)權(quán)益人利益保護處于不確定性狀態(tài)；在可行性方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實施使農(nóng)村土地登記制度日臻完善，土地經(jīng)營權(quán)信托采用登記生效主義不會增加受托方的負擔，對其權(quán)利的長久穩(wěn)定提供了制度性保障，反倒起到激發(fā)其登記需求的作用。

（四）土地經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)登記的體系性調(diào)適

1.土地經(jīng)營權(quán)融資擔保的法規(guī)沖突。土地承包經(jīng)營權(quán)作為一項用益物權(quán)，其融資擔保權(quán)能一直被法律所禁止。直至農(nóng)地“三權(quán)分置”改革推行后，全國人大常委會授權(quán)設立抵押試點法律規(guī)定的頒布，改變了土地承包經(jīng)營權(quán)禁止抵押的局面?！掇r(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)可以向金融機構(gòu)申請融資擔保。土地經(jīng)營權(quán)融資擔保的模糊化處理在學理上引發(fā)了土地經(jīng)營權(quán)融資擔保是以用益物權(quán)設立抵押權(quán)還是以收益權(quán)設立權(quán)利質(zhì)權(quán)的爭議。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)人以土地經(jīng)營權(quán)融資擔保時需要取得承包方書面同意并向發(fā)包方備案。土地經(jīng)營權(quán)融資擔保需承包方同意規(guī)則的確立，是穩(wěn)定土地承包經(jīng)營權(quán)與放活土地經(jīng)營權(quán)之間的過渡狀況的真實反映，土地經(jīng)營權(quán)財產(chǎn)權(quán)的釋放應以充分市場化為目標，對土地經(jīng)營權(quán)權(quán)利處分的限制應逐步松綁。本研究認為該條規(guī)定是對土地經(jīng)營權(quán)人權(quán)利的限制，在解釋上應定性為管理性強制性規(guī)定，即未經(jīng)承包方的同意并備案的也不影響土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)的設立。

土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)的設立是否以其首次登記為前提的問題在《農(nóng)村土地承包法》施行后得到了解決，土地經(jīng)營權(quán)進行融資擔保時，擔保物權(quán)自擔保合同生效時設立，登記僅作為對抗要件而非生效要件。對此，立法者的解釋是，土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)的設立采用登記對抗主義模式，其成立更加容易，減少登記機構(gòu)的工作量，當事人之間的意思自治也在最大限度上獲得尊重。然而，《民法典》第402條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記無法設立，在解釋上自無物權(quán)效力，債權(quán)人不得就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。依照特別法優(yōu)先于一般法的適用準則，《農(nóng)村土地承包法》是對《民法典》第209條做出的例外規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)融資擔保設定抵押權(quán)時，其規(guī)則處于優(yōu)先適用的地位。

2.土地經(jīng)營權(quán)融資擔保規(guī)范沖突的化解。土地經(jīng)營權(quán)設立抵押權(quán)是否應以首次登記為前置程序在法律層面已得到確認。然而，土地經(jīng)營權(quán)融資擔保時必然面臨的現(xiàn)實問題是，土地經(jīng)營權(quán)融資擔保以什么方式或憑證作為抵押權(quán)設立的權(quán)證。對此，全國人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會法案室提出有些地方對土地流轉(zhuǎn)合同鑒證，由政府支持的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或委托的機構(gòu)出具土地流轉(zhuǎn)鑒證書，解決了金融機構(gòu)的后顧之憂。根據(jù)農(nóng)地抵押試點地區(qū)的做法，先由政府授權(quán)農(nóng)村土地確權(quán)頒證管理部門向持有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體頒發(fā)“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證”，以此辦理抵押貸款的權(quán)押證明。由此可以看出，即便是土地經(jīng)營權(quán)融資擔保合同生效即可設立抵押權(quán)，但在簽訂合同時土地經(jīng)營權(quán)人仍舊需要出具“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)證”作為融資擔保的權(quán)證，尤其是在土地經(jīng)營權(quán)未進行首次登記時，需要政府出面協(xié)調(diào)或以地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件的規(guī)定或要求才能以流轉(zhuǎn)合同辦理抵押貸款。這表明土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利行使未遵循私權(quán)運行的邏輯，抵押貸款的設立以合同生效為準的例外規(guī)定看似是賦予土地經(jīng)營權(quán)人更多權(quán)利及權(quán)利行使方式，實則是在對其權(quán)利進行限制的情形下另辟蹊徑的結(jié)果。

登記制度的發(fā)軔主要是為抵押權(quán)服務的。在土地經(jīng)營權(quán)首次登記取得不動產(chǎn)權(quán)證的前提下，土地經(jīng)營權(quán)人以土地經(jīng)營權(quán)進行融資擔保時，可在土地經(jīng)營權(quán)上登記抵押權(quán)負擔，其抵押權(quán)設定即滿足了法定的公示要件，土地經(jīng)營權(quán)融資擔保才能據(jù)以展開。所謂采用登記生效主義在客觀上增加了當事人登記負擔，加大了登記機構(gòu)工作量的說法并不成立。土地經(jīng)營權(quán)本質(zhì)上為不動產(chǎn)權(quán)利，行使其融資擔保權(quán)能時，實質(zhì)是行使不動產(chǎn)抵押權(quán)，在法律適用邏輯上屬于基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動，在此基礎上更宜適用“不動產(chǎn)權(quán)利抵押登記生效規(guī)則”。因此，土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)的設立應當采用登記生效主義，既能與現(xiàn)行的不動產(chǎn)抵押權(quán)設權(quán)登記規(guī)則相一致，促使土地經(jīng)營權(quán)抵押登記與不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則的體系化協(xié)調(diào)，又能使賦權(quán)邏輯更為貼切合理，加快土地經(jīng)營權(quán)市場化的構(gòu)建。

五、結(jié)語

放活土地經(jīng)營權(quán)作為本輪農(nóng)地改革的核心議題，對其登記制度的研究，一方面能夠鞏固農(nóng)地改革取得的顯著成果，進一步完善農(nóng)地權(quán)利體系；另一方面能夠豐富鄉(xiāng)村治理模式，切實保護農(nóng)民合法利益，為實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興奠定堅實的物質(zhì)基礎。放活土地經(jīng)營權(quán)的根本途徑是將土地經(jīng)營權(quán)界定為自由流轉(zhuǎn)、擔保融資的用益物權(quán)。在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，有必要通過立法實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的一致性，對其登記制度的研究并不會隨著立法的出臺而消失。社會變革和農(nóng)業(yè)發(fā)展催生出的土地經(jīng)營權(quán)登記條件、登記效力模式以及糾紛的解決等問題，仍需進一步探討。

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（作者單位：遼寧大學法學院）